www.ipoblog.ru 

Ипотека в деталях: кредиты для комнат в коммуналках

Сегодня довольно сложно получить ипотечный кредит на приобретение комнаты в коммунальной квартире. Некоторые юридические тонкости и излишняя консервативность кредитных учреждений тормозят развитие процесса. Но рано или поздно спрос пробьет брешь в стене отчуждения.

Еще осенью прошлого года федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) дало зеленый свет коммунальной ипотеке. Для Петербурга эта «отмашка» оказалась преждевременной. Кредитное учреждение, оформляя в залог долю коммунальной квартиры, часто попадает в зависимость от сособственников заемщика.

Антре!

Легальный выход коммуналок на рынок недвижимости состоялся только в конце 1998 года, когда было принято постановление администрации Петербурга, разрешающее приватизировать отдельные комнаты в коммунальных квартирах без согласия соседей.

Причем в собственность комната передавалась не как отдельный объект недвижимости, а как доля коммунальной квартиры.

В Москве и большинстве других субъектов Федерации комнату в коммуналке стали регистрировать как отдельный объект недвижимости. В Петербурге же мнение риэлторов, согласно которому признание комнат полноценным объектом недвижимости могло бы положительно сказаться на рынке и повысить юридическую чистоту сделок, было проигнорировано.

Поэтому сегодня в Петербурге так сложно получить ипотечный кредит на приобретение комнат в коммунальных квартирах.

Основной причиной малого распространения таких банковских программ является повышенный риск банка при принятии в залог комнаты, поскольку этот объект является менее ликвидным по сравнению с отдельной квартирой.

Рассматривая вопрос о качестве обеспечения по кредиту, банк прежде всего анализирует как скоро – в случае дефолта заемщика – может быть реализован предмет залога. При обращении взыскания на комнату велика вероятность возникновения сложностей, связанных с преимущественным правом других собственников коммунальной квартиры на выкуп доли. Для банка это означает усугубление и без того трудоемкой и долгой процедуры реализации залога.

Более того, заемщики, доходов которых не хватает на покупку отдельной квартиры, приобретают отнюдь не дорогую комнату в престижном районе, а, скорее, дешевый объект. Поэтому очевидно, что сроки и прогнозируемость оценки таких комнат для банков мало приемлемы.

Для кредитного учреждения, объясняют банкиры, оформление в залог доли коммунальной квартиры означает зависимость от сособственников, то есть соседей заемщика. А кто может гарантировать, что при необходимости реализации этого залога (когда заемщик неплатежеспособен) соседи не станут препятствовать заемщику в такой продаже и банк сможет реализовать свои законные права? В этом и заключаются риски для кредитных организаций.

Если решать проблему комплексно, считает генеральный директор ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» Владислав Назаров, необходима корректировка действующего законодательства. Должны быть изменены Гражданский кодекс, закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». А это очень серьезная проблема, и на местном уровне она не решается.

Кроме того, потребуется соглашение о разделе имущества, изготовление новых технических паспортов на комнаты и, в конечном итоге, перерегистрирация всех собственников. Речь идет о почти четверти миллиона комнат, зарегистрированных в Петербурге.

Прочитать статью до конца ==>

Читайте так же на Ипоблог.РУ:

“Длинная” ипотека петербуржцам не по карману

Ипотека в деталях: требования к недвижимости

Ипотека в деталях: кредиты для комнат в коммуналка

Все права защищены ipoblog.ru 2008 год.