Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Жизнь и бизнес - как сделать проще

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Бизнес зрелость" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Сентябрь 2012   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
24.09.2012
20:03:17
20:03:36
25
26
27
28
29
30
Автор
Игорь Александрович

Статистика

100.035 подписчиков
-47 за неделю
←   Все выпуски   →

Жизнь и бизнес - как сделать проще Как покупать, когда нет денег (часть 1)


[Архив рассылки]


Как покупать, когда нет денег. Часть 1

"Единственный способ определить границы возможного - выйти за эти границы, в невозможное."

Артур Кларк

 

Правда, странная мысль в заголовке? :-)

А если добавить, как покупать без денег, обманов и не занимая деньги в долг? Ещё интереснее становится…

И ведь таких способов много. Только, мало кто ставит себе так цель – купить, не имея денег.

Ведь, само слово «купить» подразумевает денежную оплату. А вы попробуйте сказать, не купить, а владеть или получить в собственность. И тогда, начинает немного проясняться. Правильно? Вот так, навязанными формулировками мы сами себе строим трудности и препятствия…

Итак. Давайте разберём основные принципы получения в собственность крупных материальных объектов.

Почему, только крупных объектов? Потому что, за небольшие – легче и дешевле заплатить. А уменьшая материальные затраты на осуществление любого дела, приходится расплачиваться нематериальными – временем например…

В этой части статьи, я разберу первый наиболее часто встречающийся способ приобретения крупных объектов (многоквартирных домов, заводов, фабрик, готовых бизнесов..), а в других выпусках разберём другие, не менее интересные. Это способ – покупка доли желаемого объекта. То есть, когда нужна одна квартира – мы начинаем искать способы приобрести сразу часть многоквартирного дома и т.д.. Вариантов тут очень много! Например, хочется бизнес – приобретаете долю в другом крупном бизнесе, которая будет приносить доход, для дальнейших проектов/своего бизнеса; хочется землю – приобретаете земельную долю в агрохолдинге…

Но, ведь нет денег или вы их не хотите тратить! Воскликнете вы. А деньги тут и не понадобятся. :-) За исключением мелких накладных расходов: на транспорт (проезд до места переговоров), сотовую связь (разговоры по мобильному) и т.п… Ещё потребуются знания законодательства  (по той теме, где вы хотите сделать приобретение) – свои или дружественного к вам юриста, который сможет помочь грамотно проверить существующие документы и оформить другие (при большом желании – лучше самому разобраться в этой теме). Так же будут не лишними знания в финансах, хотя бы начальные. Как я уже говорил – не хотите тратить деньги, придётся потратить время, на переговоры и получение нужных знаний. Зато, сделав подобную сделку пару раз, вы уже будете намного легче и быстрее совершать подобные сделки в будущем…

Теперь, переходим к механизму этого способа.

Самое главное, что тут нужно помнить, это то, что вы должны избежать своих финансовых рисков и не брать на себя обязательств, которые не сможете выполнить. И ещё, не советую никого обманывать или жульничать.

Шаг 1. Нужно договориться с продавцом об особых условиях, для себя. Варианты нужных нам особых условий (для нашего успеха, достаточно соблюдение, хотя бы одного из этих условий):

1.      Оплата сразу 60%, а остальное выплачивать в течении оговоренного срока (2-5 лет);

2.     Большой скидки на покупку, при условии ограниченного срока покупки (обычно продавец крупных объектов годами не может её реализовать) – например, 40-50% от начальной цены  при вхождении в сделку о покупке, не позднее 6-ти месяцев, с момента вашего с ним соглашения;

3.     Эксклюзивные условия на покупку, на определённый срок (он не имеет права никому продавать, кроме вас/через вас, в течение ограниченного времени, например 6 месяцев); передача прав на продажу его объекта нам (желательно - эксклюзивных прав).

4.     Придумайте сами, после ознакомления с остальными шагами.

Шаг 2. Чтобы купить долю чего либо большого – нужно найти, кому ещё нужны остальные доли. Продавцы крупной собственности часто делают одни и те же ошибки, которые не позволяют им реализовать сделку в нужные им сроки: они ищут агентство, которому полностью доверяют процесс продажи и ещё обзванивают нескольких своих знакомых и всё. В результате, нанятое агентство начинает искать покупателя по своим базам и процесс сильно затягивается (желающих взять на себя все риски и полностью оплатить крупный объект – очень мало). И тут у нас появляется первое огромное преимущество – нам нужны покупатели на доли, а не на весь объект, а найти таких людей намного легче! Я предлагаю найти 2-3 покупателя на долю в 60%, а себе оставить 40%. Наиболее частые категории нужных нам покупателей, которых просто найти:

1.      Крупные клиенты/пользователи;

2.     Конкуренты.

3.     Чиновники контролирующие данный объект.

4.     Размещающие объявления о желаемой ПОКУПКЕ в этой области (даже если не именно этого).

5.     Соинвесторы крупных бизнесов в данной области.   

Шаг 3. В зависимости от достигнутых договорённостей с продавцом – строим стратегию приобретения:

1 стратегия (см шаг 1). В этом случае, мы просто продаём нескольким покупателям 60% бизнеса, передаём эти деньги продавцу и вступаем во владение объектом. Это не очень хороший вариант, так как нам нужно будет решить вопрос с зарабатыванием оставшихся 40%. Этот вариант стоит использовать, если ваши покупатели уже знают, как они увеличат стоимость/капитализацию объекта, примерно в два раза. Или стоит использовать эту стратегию, если вы договоритесь с продавцом, что вы продаёте объект по завышенной цене, а он эту цену подтверждает тем потенциальным покупателям, которые придут от вас.

2 стратегия. Часто покупатели выставляют объект на продажу по завышенной цене, рассчитывая в процессе торгов её снижать. И показав ему завышенность его ожиданий – цена снижается. В моей практике было снижение от начальной цены на 40% (особенно, после анализа реальных дел с этим объектом). В этом случае опять же договариваетесь о подтверждении начальной цены, для всех остальных (это легко) и продаёте 60% объекта за начальную цену и получится, что ваши 40% оплатят остальные покупатели, так как это вы договорились о скидке, а не они.

3 стратегия. При эксклюзивных условиях покупки вы можете смело вести переговоры, от имени продавца. При этом становится легче лавировать и сочетать первую и вторую стратегию сразу – тогда вы можете ещё и заработать уже на этапе покупки. Ведь снизив цену для себя и подняв её для остальных (не имеющих возможности купить долю без вас и по другой цене) – получите прибыль приобретая объект. Так вы получите долю нужного вам объекта и ещё заработаете деньги.

Шаг 4. Создаёте для себя подстраховки и запасные варианты. А их нужно будет предусмотреть несколько:

1.      Проверить права собственности и обременения на этом объекте, включая финансовые обязательства существующие у собственника, на момент продажи.

2.     Все договорённости с собственником зафиксировать на бумаге.

3.     Получить копии необходимых вам документов.

4.     Провести переговоры с найденными покупателями и подписать соответствующие соглашения. И не забудьте прописать оплату доп услуг, сторонним специалистам.

5.     Оговорить сроки со всеми сторонами.

6.     Сделать себя незаменимым участником данного процесса (чтобы как можно больше ключевых моментов происходило через вас, особенно оплата).

7.     Продумать страховки для остальных участников (без этого сделка не состоится).

8.     Оговорить и прописать участие сторонних компаний и специалистов (фин и юр аудит, сопровождение, банки, регистрация). При нескольких участниках многие вещи будут дублироваться и перепроверяться, это нормально (главное, чтобы они сами оплачивали это).

9.      Создание конкуренции среди покупателей (их должно быть больше чем нужно). Тогда они будут намного сговорчивее и меньше будут создавать проблем. Советую, даже не начинать окончательные переговоры, пока потенциальные покупатели не увидят реальную конкуренцию. Иначе риск срыва сделки слишком велик… В идеале у вас должны быть покупатели на все 100% долей (включая вашу).

10.  Зафиксируйте цели покупки с каждым покупателем и его дальнейшее участие в управлении этим объектом – ДО подписания. А так же пропишите способы выхода любого участника (включая вас) из этого проекта.

Шаг 5. Осуществите сделку с превышением ожиданий каждого участника. Каждая сторона должна будет получить что-то сверх ожидаемого, какой-то дополнительный бонус, который ценен именно для него. Из моего опыта – сделки без этого бонуса, плохо реализуемы.

Естественно, в таких сделках решающую роль будут играть «мелочи», видеть которые вы сможете после получения необходимого опыта. Но, так как вы не будете рисковать своими финансами и не будете обманывать – риск минимален. А любой опыт не бывает только отрицательным или только положительным, всё зависит от того, как мы его используем!

Наша жизнь состоит не из фактов, а из нашего отношения к фактам (не помню, кто сказал).

Если у Вас возникли вопросы – пишите, на интересные отвечу. А если, Вы хотите получить от меня конкретную помощь при приобретении какого-то конкретного крупного объекта – буду рад помочь (делал это не раз).

В следующем выпуске – я продолжу эту тему и разберу другие варианты «покупки без ваших денег».

 

"Крупный успех составляется из множества предусмотренных и обдуманных мелочей."

Василий Ключевский

 

Удачи и до связи!

Хлуденцов Игорь Вячеславович

mirmika@gmail.com

Воспроизведение материалов этой рассылки возможно при упоминании её автора.


В избранное