Редактор еженедельного электронного журнала - Александр Галашинinfo@besh.ru

От редакции

теперь наш электронный еженедельник будет выходить в качественно новом формате: прошлый номер был экспериментальный. В связи с тем, что очень часто у нас публикуются большие тексты, мы решили сделать наше издание максимально удобным и легко читаемым для Вас: теперь на зинтересовавшую Вас статью Вы сможете попасть по ссылке, которая следует после аннотации.

Предлагаем оценить нововведения.

Новости

Одесса использует московский опыт управления недвижимостью

На состоявшейся в Одессе пресс-конференции Людмила Молчанова (девелоперская компания ЛеГранд, Одесса) заявила: "Управление недвижимостью у нас сейчас развивается стремительно, но зачастую в управление приходится брать объекты, которые были построены раньше с большим количеством допущенных на стадии строительства и проектирования ошибок, которые управляющие – то есть мы – должны исправлять уже в процессе работы, что, в общем-то, всегда очень тяжело. И мы очень благодарны нашим московским коллегам, которые приняли нас, провели экскурсию и объяснили, на что нужно обращать внимание в первую очередь, принимая в управление объект с концептуальными ошибками. Наша встреча уже принесла первые ощутимые плоды".

Речь идет о недавно прошедшей встрече управляющих недвижимостью из Одессы и генерального директора Маркетинговой Группы БЕШ Оксаны Крыминой. Результатом поездки в Москву явилось приобретение практических знаний, обмен опытом и закладывание основ сотрудничества между региональными и московскими экспертами по управлению недвижимостью. ЛеГранд является крупнейшей девелоперской компанией, действующей на рынке недвижимости города Одессы.

В ходе встречи генеральный директор Маркетинговой Группы БЕШ Оксана Крымина пояснила, что очень приятно, что с целью обмена опытом приезжают не только российские, но и компании из ближнего зарубежья: "Московский рынок управления недвижимостью выходит на качественно новый уровень развития, и уже в ближайшее время можно ожидать того же в регионах. Конечно, региональным участникам рынка придется столкнуться с тем и же проблемами, с которыми сталкивались в свое время мы, но благодаря тому, что у нас этот этап уже пройден, мы всегда будем рады поделиться своим опытом и помочь коллегам справиться с возникающими трудностями, тем более, что они нам все хорошо известны".

В центре столицы появятся таун-хаусы и частные особняки

Компания "Европейское экологическое сообщество" (ЕЭС) построит в центре Москвы жилой комплекс, включающий таун-хаусы и частные особняки. В финансировании проекта стоимостью 50 млн. долларов принимает участие Импексбанк.

Квартал под названием "Чистые пруды" общей площадью 22 тысяч кв. метров строится на участке в 0,6 га на пересечении Подсосенского и Барашевского переулков, между Садовым и Бульварным кольцом столицы, рассказал Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, выступающей консультантом проекта.

По словам К. Ковалёва, проект предполагает реконструкцию нескольких аварийных домов, а также строительство новых. Квартал будет состоять из двух домов на 20 семей, шести таун-хаусов и двух особняков. "В квартале общей площадью 22 тыс. кв. метров поселится не больше 30 семей", - отметил К. Ковалёв.

ЕЭС вложит в строительство жилого комплекса "Чистые пруды" 50 млн. долларов, сообщила Татьяна Дубровская, финансовый директор компании. Из этой суммы 8,5 млн. евро (около 11,3 млн. долларов) предоставляет в виде кредита Импексбанк. В банке подтвердили выделение кредита, но не назвали его срок и условия.

Основанная в 1992 году группой частных лиц компания "Европейское экологическое сообщество" занимается реконструкцией исторических зданий. "Дочка" ЕЭС, компания "Интерстрой", реконструирует усадьбы Салтыковых - Чертковых (ул. Мясницкая), Полухиных - Морозовой (Б. Трехсвятский пер.) и особняков в Хохловском переулке - эти проекты эксперты оценивают в 100 млн. долларов. Своих владельцев и финансовые показатели ЕЭС держит в секрете.

Мосгордума приняла закон "О Генеральном плане развития Москвы"

Московская городская дума на заседании в среду приняла закон "О генеральном плане развития Москвы".

Как сообщает "Интерфакс", на заседании председатель Мосгордумы Владимир Платонов напомнил, что работа над документом началась 8 лет назад. В 1999 году проект был внесен мэром в думу, в 2000 году - принят в первом чтении, в апреле 2001 года - во втором чтении.

В.Платонов отметил, что согласно федеральному законодательству, столица обязана согласовывать Генплан с федеральными властями. "Мы давно направили проект закона в правительство России, но ответа до сих пор нет", - сказал спикер.

По его словам, "документ устанавливает основные принципы развития Москвы до 2020 года. "Осталось 15 лет, и ждать мы больше не можем. Сейчас будет действовать закон в полном объеме за исключением главы, касающейся исполнения Москвой столичных функций. Как только мы получим от федеральных властей одобрение, отдельным постановлением Московской думы введем в действие соответствующую главу", - сказал он.

В.Платонов уверен, что с принятием закона существенно уменьшится количество конфликтных ситуаций граждан с застройщиками. "Чтобы город развивался, критика должна быть по закону. Теперь, если застройщиком будет нарушен закон, то стройки не будет", - подчеркнул спикер.

В свою очередь, депутат Михаил Москвин-Тарханов рассказал журналистам, что в соответствии с принятым законом, к 2020 году Москва станет финансово-торговым центром страны. По его словам, подавляющее большинство населения будет занято в области финансов, торговли, туризма и обслуживания. Промышленные предприятия выведут на окраины или в область, и это будут высокотехнологичные производства.

М. Москвин-Тарханов отметил, что приоритетными направлениями развития города будут улучшение экологической обстановки и развитие транспортной инфраструктуры.

"СТ Девелопмент" построит гостиницы на севере и западе столицы

Компания "СТ Девелопмент" построит и передаст в собственность городу две гостиницы. Об этом М2 сообщили в пресс-службе столичного стройкомплекса.

Строительство этих объектов должно компенсировать гостиничные места, сокращаемые в результате сноса гостиницы "Россия". Предполагается, что новые отели будут построены в Северном и Западном административных округах г. Москвы.

Как ранее сообщала газета "М2 = Квадратный метр", компания "СТ Девелопмент", принадлежащая предпринимателю Шалве Чигиринскому, является девелопером-инвестором проекта разборки гостиницы "Россия" и строительства на её месте многофункционального комплекса.

В соответствии с проектом на месте гостиницы "Россия" планируется построить комплекс зданий площадью около 400 тыс. кв. м. В подземной части комплекса будет организован паркинг площадью 90 тыс. кв. м. Помимо этого, на берегу Москва-реки будет возведён концертный зал, перед которым будет разбита площадь.

Столичный рынок коммерческой недвижимости ждет новых игроков

Двадцатого апреля в гостинице "Марриотт Роял Аврора" состоялась конференция "Коммерческая недвижимость Москвы: девелопмент и инвестиции". Мероприятие было весьма представительным - в ней участвовали серьезные аналитики и инвесторы как российские, так и иностранные. Их интерес к конференции понятен, ибо московский рынок коммерческой недвижимости сегодня активно развивается. По всеобщему мнению, сегодня в Москве реально не хватает всего: и офисов класса А и Б, и складских помещений, и гостиниц.

Продолжение новости смотрите по ссылке: http://besh.ru/realty/05042817n.html

Вместо промзоны в Лужниках построят Колизей

Сооружение наподобие древнеримского Колизея появится в скором будущем на границе со спорткомплексом "Лужники" на Лужнецкой набережной. Вместо двух расположенных здесь промышленных предприятий Минобороны - НПО "Гелиймаш" и "Союз" - власти решили выстроить офисно-гостиничный центр с апартаментами для спортсменов.

Как сообщили "МК" в "Моспроекте-4", где разрабатывался проект реконструкции промзоны, изначально офисы и гостиницу планировалось разместить в высоком "колизее" и поставить рядом с ним грандиозные башни. Однако градостроительный совет при мэре Москвы отклонил этот вариант, ссылаясь на то, что в этом районе уже есть хорошо просматривающиеся вертикальные доминанты - Андреевский монастырь, ансамбль Новодевичьего монастыря, высотка МГУ. Поэтому утвержден был проект цилиндрического комплекса средней высоты без башен.

Кстати, вокруг проектируемого здания со стороны набережной расположены жилые дома. Так вот, старые решено снести, а новые расположить в виде лучей, отходящих от офисно-гостиничного комплекса.

"Норникель" скупает "Сити"

Структуры "Норильского никеля", ставшие крупнейшими акционерами "Сити" накануне внеочередного собрания акционеров, начали скупку акций у миноритариев. Чтобы получить контроль над одним из самых амбициозных проектов московской мэрии, металлургам надо за месяц консолидировать 20% акций. Аналитики оценивают этот пакет в $37 млн.

Две недели назад "Норникель" объявил о том, что выкупил у группы S.P.I. предпринимателя Юрия Шефлера 32% акций "Сити". Тогда же совет директоров назначил президентом общества управляющего делами металлургического холдинга Олега Байбакова. Участники рынка объяснили выход S.P.I. из проекта тем, что Шефлеру так и не удалось урегулировать отношения с другим акционером — группой "Гута".

Продолжение новости смотрите по ссылке: http://besh.ru/realty/05042815n.html

Товарищества собственников жилья будет представлять КУГИ

26 апреля на заседании Правительства Санкт-Петербурга приняты изменения в Постановление N128 "Об администрациях районов Санкт-Петербурга".

Они направлены на совершенствование жилищной политики и упрощение порядка обеспечения представления интересов Санкт-Петербурга в управлении многоквартирными домами Товариществами собственников жилья. От имени собственника в ТСЖ будет выступать представитель КУГИ,

рекомендованный районной администрацией. Значительно расширяются права районных администраций в регулировании вопросов, связанных с приватизацией и деприватизацией жилья и земельных участков. Губернатор Санкт-Петербурга В.И. Матвиенко особо отметила, что расширение полномочий районных администраций одновременно повышает их ответственность в деле реализации реформы ЖКХ.

Олимпийские новостройки

Проект по строительству Олимпийской деревни 2012 на месте промышленной зоны "Силикатные улицы" перешел в активную стадию разработки. Вчера Москомархитектура объявила о начале разработки плана застройки этого района, где предполагается возвести 600 тыс. кв. м жилья до 2011 года.

Перед тем как начать строительство инвесторам, которые пока еще не определены, придется вывести целый ряд промышленных предприятий. Новая Олимпийская деревня будет расположена на территории промышленной зоны "Силикатные улицы" от Шмитовского и Причального проездов до улицы Мневники и 4-го Силикатного проезда, между набережными Москвы-реки (Шелепихинской и Карамышевской), железной дорогой и проектируемым Краснопресненским проспектом.

Продолжение новости смотрите по ссылке: http://besh.ru/realty/05042813n.html

Подмосковная земля поступит в продажу летом

Подмосковные власти намерены выставить на аукцион одиннадцать земельных участков, большинство из которых расположены в Солнечногорском районе. Об этом сегодня сообщил министр имущественных отношений Московской области Алексей Бодунков.

Так, 14 июня на торги будут выставлены два участка площадью 1,45 га под дачное строительство, расположенные рядом с деревней Бережки, а также один участок площадью 21,7 га в Клинском районе вблизи поселка Решетниково. На 20 июня запланированы торги по 9 земельным участкам, которые расположены в районе деревни Трусово (Солнечногорский район). Это 8 участков площадью 1,45 га и один площадью 2,9 га. По словам подмосковного министра, полный пакет документации на землю сформирован силами областного фонда имущества.

Федеральная служба безопасности "возьмет на карандаш" все столичные отели

Эта мера связана со все возрастающими требованиями безопасности, которые предъявляют западные туристические фирмы к московским гостиницам. В последние годы в столицу России все чаще приезжают туристы из Европы и Америки.

Поэтому в Москве решено создать в единый Специальный координационный совет по вопросам безопасности в туристско-гостиничном комплексе, заявили представители московского городского комитета по культуре и туризму. Одной из мер по обеспечению безопасности станет введения паспортов для отелей. В этих документах, которые необходимо будет согласовать с органами ФСБ и МЧС, будут указаны все коммуникационные особенности гостиницы, включая схемы электропроводки, систем водо- и энергоснабжения, канализации, кондиционирования и т.п. Кроме того, в паспорте найдут отражение и особенности работы службы безопасности отелей - количество сотрудников, имеющееся у них на руках оружие и пр. Если "мощность" СБ будет признана недостаточной, хозяевам отеля придется ее усиливать.

Также "на карандаш" возьмут и все фирмы, пока еще арендующие помещения в гостиницах.

Вместо одной "России" – два отеля

В Москве рассматриваются варианты размещения двух отелей, строительство которых призвано компенсировать сокращаемые места при закрытии гостиницы "Россия".

Построить и затем безвозмездно передать их городу предложила компания "СТ Девелопмент". В результате победы в конкурсе она стала девелопером-инвестором, взявшим на себя организацию разборки гостиницы "Россия" и строительства на ее месте комплекса зданий многофункционального назначения. Предложение компании о "компенсационных" отелях получило поддержку столичных властей. В предварительном порядке для их размещения подобраны два участка - один в Северном, другой в Западном административных округах Москвы.

Акциями "Сити" заинтересовались неизвестные

Страсти вокруг делового центра "Москва-Сити" не утихают. Как стало известно "Бизнесу", на днях неожиданно началась скупка акций у миноритарных акционеров ОАО "Сити". С соответствующим обращением к акционерам выступил неизвестный посредник, предлагающий провести сделку под предлогом угрозы отстранения ОАО "Сити" от управления проектом ММДЦ "Москва-Сити". Эксперты в связи с этим считают, что неясные перспективы строительного проекта вызывают ажиотаж среди любителей махинаций.

Продолжение новости смотрите по ссылке: http://besh.ru/realty/05042809n.html

Ежемесячные затраты застройщиков на рекламу - $50 тысяч

В 2004 г. доля рекламных вложений застройщиков в общем объеме рекламного рынка Петербурга составила около 10%, то есть примерно $20 млн.

По оценке ряда исследователей, на рынке компаний-застройщиков Петербурга работают около 100 организаций.

В первую десятку входят: ООО "ЛЭК-1", ООО "Стройкорпорация "Элис" (81663)*, ЗАО "Петербургстрой-Сканска" (37936)*, ЗАО "ЛенСпецСМУ" (20474)*, ЗАО "Строймонтаж" (21633)*, ЗАО "Адамант" (38986)*, ЗАО "Строительный трест" (49281)*, Группа ЛСР (72919)*, ООО "Корпорация С" (49761)*, ЗАО "Северный город" (41658)* (Холдинг RBI (25126)*).

Размеры своих рекламных бюджетов они не афишируют, однако специалисты оценивают их ежемесячные затраты на рекламу в среднем в $50 тыс. При этом большая часть бюджетов (около 60%) уходит на рекламу в СМИ и Интернете, наружная реклама занимает около 30%, оставшиеся 15% тратят на BTL.

Новое имя
По мнению исследователей, строительный рынок сейчас трудноизучаем из-за расслоения рекламных стратегий: одни продвигают собственный корпоративный бренд, другие плодят марки вместе со строящимися объектами.

Мнения по поводу того, что продвигать в первую очередь - застройщика или объект, разделились. "Брендинг отдельного дома - это утопия: нельзя присваивать уникальные названия ничем не примечательным объектам. Потребитель запутался в "домах у парка", "у леса", "у Невы", в "комплексах", "каскадах" и так далее. Есть примеры состоявшихся брендов. Это народные "сталинки", "хрущевки", "137-я серия" и др. Это понятный покупателю набор потребительских свойств", - поясняет генеральный директор ПО "Ленстройматериалы" (94479)* Дмитрий Игнатьев.

По мнению директора исследовательской компании "Решение: консалтинг и исследования рынка" Александра Батушанского (460733)*, продвижение объекта как торговой марки необходимо для сегмента жилья среднего класса". И обозначившаяся тенденция в текущем году будет развиваться более активно.

При этом каждый новый проект потребует дополнительных вложений в рекламу, которые в совокупности увеличатся минимум в 2 раза.

цифры
$20 млн потратили компании-застройщики на свое продвижение на строительном рынке Петербурга в 2004 г.

Москве грозит передел собственности на рынке нежилых помещений

Москва стоит на пороге крупного передела собственности на рынке нежилых помещений. Городская прокуратура, ссылаясь на акты федерального законодательства, требует признать недействительными сделки по продаже столичного имущества арендаторам, заключенные без конкурса в период с 1996 по 2002 год. Арбитражные суды идут ей навстречу. Если все поданные иски о расторжении подобного рода сделок будут удовлетворены, своей собственности могут лишиться владельцы 2 млн. кв. м недвижимости.

Грядущая деприватизация стала следствием правовой неразберихи. До вступления в силу в 2002 году федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", отношения в этой области регулировались сразу несколькими, отчасти противоречащими друг другу законодательными актами. В 1995 году вышел указ президента РФ Бориса Ельцина, позволивший городским властям самостоятельно определять порядок продажи сданных в аренду нежилых помещений. Этот порядок был утвержден специальным постановлением Мосгордумы, в результате все последующие сделки купли-продажи осуществлялись по правилам, которые Москва установила сама для себя.

В частности, арендаторы нежилых помещений получали право преимущественного выкупа арендованного объекта по цене, установленной городом. По данным департамента имущества, по этой схеме в 1996-2002 годах было продано 2 млн. кв. метров недвижимости по средней цене $250 за метр. Одновременно действовал другой - федеральный порядок приватизации государственных и муниципальных предприятий, который предусматривал более сложную процедуру выкупа арендуемых площадей.

Помещение должно было попасть в программу приватизации, после чего вынесено на рассмотрение специальной комиссии. Ее участники и определяли, может быть продана данная площадь, или нет. На этот порядок сейчас и ссылается городская прокуратура, указывая на несоответствие московских актов федеральному законодательству.

"К прокуратуре претензий нет, - говорит глава департамента имущества г. Москвы Владимир Силкин. - Они видят противоречия и подают в суды, суды берут аргументацию прокуратуры и признают сделки ничтожными…Но ведь собственники не виноваты в том, что такое правовое противоречие имело место…Если и дальше идти по пути прокуратуры, то это называется передел собственности на площади 2 млн. кв. м".

После того, как сделка купли-продажи признается судом недействительной, оспоренные площади вновь возвращаются в собственность города. Бывший собственник становится арендатором, а город в свою очередь возвращает ему стоимость помещений, определенную на момент их продажи. В ходе деприватизации уже расторгнуто порядка 150 сделок (из 6 с лишним тысяч, заключенных по московским правилам), сумма выплат составила 87 млн. рублей. "Это означает подрыв инвестиционной стабильности в городе, - считает В.Силкин. - Поэтому мы направили запрос в Конституционный суд с просьбой подтвердить конституционность московских правил приватизации недвижимости, действовавших в 1996-2002 годах".

К ЦМТ пристроят две башни

Правительство Москвы приняло решение о завершении строительства Центра международной торговли. На месте существующего долгостроя будут возведены еще две высотные башни - под офисный центр и гостиницу. Эксперты считают, что по окончании строительства последней очереди ЦМТ и ММДЦ "Москва-Сити" в Москве окончательно сформируется деловая зона, которая перетянет на себя спрос потенциальных арендаторов.

На данный момент Центр международной торговли в Москве является крупнейшим и единственным в России бизнес-центром полного цикла. Он объединяет офисное здание, Конгресс-центр, апартаменты и пятизвездную гостиницу "Международная". Общая площадь комплекса составляет 200 тыс. кв. м. Как рассказали "Бизнесу" в консалтинговом агентстве Nobble Gibbons, участвующем в проекте строительства 3-й очереди ЦМТ, новые здания должны составить единый ансамбль с уже существующими двумя башнями ЦМТ. Предполагается, что одна из высоток будет стандартной 20-этажной: здесь будет размещена четырехзвездная гостиница на 300 мест. Во втором здании в 30 этажей будут размещены офисы класса А, рестораны и кафе. Рядом с ним будет оборудована парковка на 600 машино-мест. Новые здания будут соединены с уже существующими галереями и подземными переходами.

Общий объем площадей, которые будут сданы к 2008 году, Даррелл Станафорд, директор отдела офисных и производственных помещений Nobble Gibbons, оценивает почти в 100 тыс. кв. м. По его словам, на их строительство может уйти около $100 млн ($1 тыс. за квадратный метр). Арендные ставки на офисные помещения составят около $650 за квадратный метр в год. По словам Юлии Никуличевой, старшего аналитика компании Jones Lang LaSalle, также консультирующей данный проект, планируется, что офисная часть одной из высоток займет 25 тыс. кв. м, а размер парковки составит 20 тыс. кв. м.

Площадь гостиничного комплекса в Jones Lang LaSalle уточнить затруднились. "Мы пока не можем освещать все подробности этого проекта. Распоряжение правительства принято недавно, сейчас меняется концепция 3-й очереди ЦМТ: прежняя была сделана давно и уже не соответствует рыночным требованиям",- сообщает Никуличева.

Тендер по подбору генподрядчика на строительство двух башен ЦМТ состоится в сентябре 2005 года. По мнению Даррелла Станафорда, явных фаворитов пока нет: в тендере примут участие как отечественные, так и зарубежные компании, к примеру австрийские Strabag и "Аустру-Бау", построившая в 2003 году 2-ю очередь ЦМТ.

Известно лишь, что по решению властей города возглавляет проект народный архитектор России Владимир Кубасов, работавший над созданием общего комплекса ЦМТ-1 и ЦМТ-2. Строительство башен начнется, скорее всего, в 2006 году. Главная сложность проекта заключается в устранении имеющегося на площадке долгостроя (это подиум для высотного здания, где в середине 90-х годов было возведено пять-шесть этажей). По словам Никуличевой, затраты инвесторов по демонтажу недостроя будут большими: при возведении подиума (как и остальных зданий комплекса ЦМТ) использовались металлоконструкции американского производства и особый монолитный армированный железобетон.

По мнению Даррелла Станафорда, арендаторов ЦМТ не смутит соседство с "Москва-Сити": "Наоборот, бизнесмены, как и в Нью-Йорке или Лондоне, захотят занять место в деловом районе". С ним согласны и другие участники рынка, не участвующие в проекте ЦМТ-3. "Это прекрасный проект как по расположению, так и по имеющемуся опыту у собственника. Основным ориентиром при формировании ставки будут площади "Сити" - они здесь могут подрасти и до $750 за квадратный метр в год",- считают в Swiss Realty Group. По версии Knight Frank, инвестиции в ЦМТ пойдут только после того, как "Москва-Сити" докажет свою состоятельность: тогда инвестиционная привлекательность этой зоны автоматически повысится.

Когда окольцуют Москву?

В рамках программы "Новое кольцо Москвы" на данный момент реализовано четыре объекта строительства. Об этом на встрече с журналистами рассказал генеральный директор ОАО "Новое кольцо Москвы" Валерий Жилов.

Одна из высоток, о которых идет речь, расположится по адресу: Алтуфьевское шоссе, вл. 54. Сроки реализации проекта - 2004-2008 годы. Здесь будет возведено 35-этажное высотное административное здание площадью 42000 кв. метров (победитель аукциона - ЗАО "Инстройтэкс").

В Семеновском переулке, вл. 21 в эти же сроки должно быть построено 30-этажное высотное здание административно-делового назначения с трехуровневой подземной частью, общей площадью 31522 кв. метра (победитель аукциона - ОАО "Инвестиционная компания "ВИКАИНВЕСТ"). Кроме того, на Краснобогатырской улице, вл. 28 в период с 2005 по 2009 годы запланировано построить 37-этажный высотный дом - жилой комплекс с двухуровневой подземной частью (победитель аукциона - ОАО "Моспромстройматериалы").

В проезде Серебрякова вл. 11-13 в 2005-2009 годах будет возведен 33-этажный многофункциональный административно-жилой комплекс площадью 97015 кв. метров (инвестор и заказчик - ОАО "Новое кольцо Москвы").

В адресном перечне объектов, включенных в программу на 2005 год, значится 10 объектов, среди которых - жилые и офисно-деловые комплексы от 22 до 50 этажей в Южном, Юго-восточном, Северо-восточном, Западном и Северном округах столицы.

Слуга двух господ

Технопарк "Курчатовский" приступил к строительству на своей территории нового офисного комплекса для малого наукоемкого бизнеса. Инновационные компании, которые разместятся на площадях технопарка, получат возможность арендовать помещения по льготным ставкам, спрос на которые есть уже сейчас. Однако этот проект может стать долгостроем - московские и федеральные власти никак не договорятся, кто должен инвестировать в развитие "Курчатовского".

Технопарк "Курчатовский" был создан в 1998 году на базе Российского научного центра "Курчатовский институт" (РНЦ КИ). Основной задачей технопарка является коммерциализация некоторых разработок РНЦ и создание условий для развития высокотехнологичного бизнеса.

Как заявил вчера Евгений Пантелеев, руководитель департамента науки и промышленной политики Москвы, городские власти совместно с технопарком "Курчатовский" приступят к строительству инновационно-технологического центра малого наукоемкого бизнеса площадью 27 тыс. кв. м. Первая очередь комплекса объемом 10 тыс. кв. м может быть построена к началу 2006 года. По словам Пантелеева, в перспективе центр может быть расширен до 100 тыс. кв. м офисных и производственных площадей.

Как пояснил "Бизнесу" Александр Селин, замдиректора технопарка "Зеленоград", отличием российских парков от их западных аналогов являются фиксированные льготные арендные ставки. На Западе технопарки оказывают инвестиционную поддержку своим арендаторам. По словам Селина, арендные ставки в "Зеленограде" составляют $6 за кв. м в месяц.

По словам Бориса Стависского, директора технопарка "Курчатовский", площади в технопарке востребованы профильными компаниями, арендная ставка для которых установлена "ниже рыночной" ($250–280 за кв. м). Невысокий уровень ставок подтвердил Дмитрий Лощинин, генеральный директор компании Luxoft (структура холдинга IBS, занимающаяся программным обеспечением). В будущем Luxoft собирается претендовать как минимум на 9 тыс. кв. м новых площадей технопарка.

Пока технопарк осуществляет реконструкцию долгостроя, где и разместится новый бизнес-центр, за свой счет с помощью подрядчика - компании "Триумф-Сервис". Как уточнил Стависский, на объекте сложилась сложная ситуация: решение о финансировании принимают и городские, и федеральные власти (Минэкономразвития, Мининформсвязи).

В пресс-службе департамента науки и промышленной политики правительства Москвы уточнили, что окончательное решение о финансировании технопарка городом еще не принято - было высказано лишь заявление о намерениях. Сейчас все упирается в отсутствие юридического решения о разграничении собственности (земля под технопарком федеральная). В случае принятия такого документа проект строительства комплекса в технопарке будет профинансирован из бюджета Москвы (на это требуется около 100 млн руб.).

В Мининформсвязи "Бизнесу" сообщили, что федеральный бюджет действительно готов выделять деньги на создание технопарков (о чем 18 апреля заявил министр информационных технологий и связи Леонид Рейман). Однако, как заявили в пресс-службе министерства, бюджет на 2005 год уже принят, и если деньги на технопарк будут выделены, то не ранее 2006 года. Глава Минэкономразвития министр Герман Греф в ходе визита в технопарк, состоявшегося 18 марта, пообещал выделить лишь $2–3 млн.

"Мосштамп" станет "Яузой"

Рейдер занялся девелопментом Один из ведущих московских рейдеров, компания "Росбилдинг", вводит новую схему работы с поглощенными активами. На месте нескольких заводов, акции или долги которых были скуплены, "Росбилдинг" решил строить бизнес-парки - один из них, расположенный на месте завода ОАО "Мосштамп", уже выставлен на продажу.

Ранее компания, оформив документы на приобретенные активы, сразу же продавала их покупателям. Как стало известно "Бизнесу", на участке, где пока находится завод "Мосштамп" (Слободской пер., д. 6), возводится бизнес-парк "Яуза", площадь которого оценивается в 30–40 тыс. кв. м.

Поглощение ООО "Мосштамп" инвестиционной компанией "Росбилдинг" произошло летом 2004 года. В марте 2005-го Раиса Мельникова, заместитель начальника управления департамента науки и промышленной политики правительства Москвы, сообщала о захвате этого предприятия. По ее словам, власти пытались предпринять определенные действия для сохранения здесь производственной деятельности. Однако, по информации "Бизнеса", помещения на "Мосштампе" уже продаются и сдаются в аренду компанией "Росбилдинг", аффилированным с ней ЗАО "Хорус Кэпитал" и некоторыми риэлтерскими агентствами.

Площади завода "Мосштамп" находятся на участке между Красноказарменной набережной (вдоль реки Яузы), Слободским переулком и Волочаевской улицей, по соседству с заводом "Кристалл". По словам Ильи Шершнева, директора по развитию компании Swiss Realty Group, их компания занимается продажей расположенного на этой площади офисно-складского комплекса класса С в 8 тыс. кв. м, 30% из которых составляют склады (цена - $1021 за квадратный метр без учета НДС). Как заявил Максим Гусев, риэлтер ОАО "Мосштамп", его задача - "сдать помещения под чистовую отделку в трехэтажном здании по цене $300 за квадратный метр". По его словам, "на территории завода еще много других строений" (всего их 18.- "Бизнес"). По словам Романа Чепцова из ABN-Realty, в большинстве случаев здания скупленного предприятия реконструируются, а после сдаются в аренду.

Вариант, когда площади перепродаются сразу при приобретении, означает, что компания-скупщик руководствуется исключительно желанием получить прибыль, а не заниматься девелопментом. "В реконструкцию квадратного метра необходимо будет вложить $500–800, аренда этих площадей составит $400 за квадратный метр без НДС",- говорит Чепцов.

По мнению Максима Жуликова, специалиста компании Penny Lane Realty, инвестор может потратить на приведение всего комплекса (30–40 тыс. кв. м) в состояние класса В и В+, а также его последующий девелопмент около $7–10 млн. На это ему потребуется как минимум год. На самом ОАО "Мосштамп" "Бизнесу" заявили, что пока они "продолжают работать и никуда не переезжают". В "Росбилдинге" не стали уточнять сумму инвестиций в проект, так же, как особенности бизнес-парка "Яуза". Однако подтвердили, что "Мосштамп" "работает и будет работать". "Совместно с действующим руководством предприятия мы нашли форму сохранения бизнеса, при которой будет осуществлено перебазирование производства на другую площадку, при этом использовано имеющееся оборудование и персонал",- сказали в "Росбилдинге".

Сергей Яровиков, руководитель комитета по вопросам антикризисных программ Московской торгово-промышленной палаты, объясняет, что поглощение московских предприятий рейдерами идет теми же темпами, что и три-пять лет назад. "Однако сегодня этот процесс идет в более корректных рамках. Например, не через силовой захват или фиктивное банкротство, а через скупку акций у трудового коллектива",- говорит он.

Офисный идеал находится на Малой Якиманке

Общая площадь объекта, находящегося на стадии ввода в эксплуатацию, - 3064,5 кв. метров.

Здание расположено в двух минутах ходьбы от станции метро "Полянка", в непосредственной близости от улиц Большая Якиманка и Большая Полянка, Садового Кольца, набережных Москвы-реки и Водоотводного канала, имеет хорошую транспортную и пешеходную доступность.

По своим архитектурным и инженерно-техническим характеристикам объект удовлетворяет высочайшим требованиям современных международных стандартов – вентилируемый фасад, высокие потолки, открытые планировки этажей, приточно-вытяжная вентиляция, центральное кондиционирование, система фан-койлов, а также просторная входная группа, зона рецепции, атриум, панорамное остекление, лифты Schindler, подземный паркинг и огороженная территория призваны создать максимально комфортную бизнес-среду для будущего арендатора.

Девелопером и инвестором проекта выступает инвестиционно-строительная компания BAUPORT, имеющая богатейший опыт строительства высококлассных офисных зданий в городе. эксклюзивным агентом по маркетингу и сдаче в арендуназначена Компания ABN Realty

Клубный завод

Бывший элеватор завода "Станколит" превратился в клуб Gaudi Arena и уже окупил вложения в него

В России начинает формироваться принципиально новый сектор рынка недвижимости – индустриальных строений. Неэффективные предприятия все чаще расстаются со своими цехами, и сейчас предложение в индустриальном сегменте заметно превышает спрос. По большей части это связано с тем, что переоборудовать производственные цеха под новые задачи зачастую оказывается дороже, чем построить новое здание.

Дедушки фабричные

По мнению директора департамента складской недвижимости компании Colliers International Рубена Алчуджяна, спросом пользуются индустриальные постройки, которые можно использовать под складские помещения. Впрочем, по его словам, девелоперов в этом сегменте больше, чем инвесторов. Последним требуется уже готовый проект с оценкой прибыли. А продавец завода ждет человека, который предложит ему некую сумму и сам будет нести все обременения по проекту. Сейчас на рынке присутствует большое количество проектов, в которые инвестору предлагают вложить деньги и время всего лишь за предоставление земельного участка да некие эфемерные обещания "помочь с административным ресурсом".

В то же время потребность в складах остается крайне высокой. По данным исследования компании Knight Frank, величина неудовлетворенного спроса составляет около 1,5 млн кв. м. Причем сдача в аренду большинства новых площадей происходит еще на этапе строительства. На этот год намечено ввести в строй складских помещений общей площадью более 600 тыс. кв. м, но, скорее всего, построено будет только 400-500 тыс. Продолжится и рост арендных ставок: в среднем они поднимутся на 10-12% до конца года. Добавим, что уже сейчас для складских помещений для девелопера неприбыльно покупать землю по цене выше $3 тыс. за сотку.

"Реконструкция индустриальных зданий дает самые короткие сроки возврата инвестиций: в идеале можно вернуть вложенные средства в течение двух-трех лет. При этом оптимальный объем вложений составляет от $60 до $100 на квадратный метр",– говорит старший консультант отдела индустриальной недвижимости Knight Frank Алексей Новиков.

Выход из ситуации, казалось бы, очевиден: создавать складские помещения на базе производственных помещений. Так, на базе подмосковной Томилинской птицефабрики до 2008 года планируется построить складской терминал площадью 600 тыс. кв. м. Предполагается, что изрядную долю площадей там арендуют компании "Техносила", "Мултон" и "Вимм-Билль-Данн".

Также складской комплекс на своей территории строит и подмосковное тепличное хозяйство "Белая дача".

Многостаночники

Если производственные помещения в Подмосковье инвесторы превращают в склады, то закрытым цехам в столице приходится искать другое применение. Стоимость земли в столице столь высока, что производственным объектам, как правило занимающим большую территорию, приходится искать применение более высокорентабельное.

Типичный пример – фабрика "Красная Роза" в Хамовниках. "Использовать эту территорию под производственную или складскую деятельность было бы неэффективно,– говорит руководитель управления недвижимости ЗАО 'Нерль' (ему принадлежит фабрика) Елена Мандрыко.– В разработанной концепции реконструкции фабрики доминировать будет ее офисная функция. Также будет построена гостиница, открыты рестораны и кафе, магазины, фитнес-клуб и выставочный зал".

Еще один путь реанимации заброшенных производственных помещений – организация в них развлекательных центров. В прошлом году в одном из цехов Завода им. С. Орджоникидзе был запущен проект Zavod-шоу: в отремонтированных стенах теперь выступает аргентинское шоу De La Guarda. В здании элеватора завода "Станколит" работает клуб Gaudi Arena. PR-директор Gaudi Arena Карина Григорян рассказала: "В первый год работы мы установили здесь только вентиляцию, канализацию и сделали переносные барные стойки – народ танцевал на бетоне и был в восторге".

По мнению госпожи Григорян, в Москве еще просто не пришло время для массового использования индустриальных зданий под клубы, но рано или поздно все это появится. В прошлом году Gaudi Arena вышел на самоокупаемость и начал приносить прибыль. В этом году здесь будет полноценный клуб: почти 4 тыс. кв. м гостевых зон, 30 тыс. кв. м парковки и ресторан.

Статьи

Московская недвижимость. Итоги I квартала 2005 года

В начале первого квартала рынок столичной недвижимости в основном жил разговорами о грядущем повышении цен, связанном с вступлением в силу федерального закона об участии в долевом строительстве. По мнению участников рынка, во втором квартале рост цен на жилье продолжится, а объемы предложения начнут сокращаться. Хотя некоторые эксперты не разделяют эту позицию, связывая возможный рост цен на жилую недвижимость не только и не столько с вступлением в силу закона, сколько с действиями самих участников рынка.

Продолжение статьи смотрите по ссылке: http://besh.ru/realty/05042807a.html

Заводы превращаются в торговые центры

Перестройка промышленных объектов стала популярной в Европе в 80-х годах. Новые технологии и перевод производства в страны третьего мира вынудили владельцев индустриальных объектов искать им новое применение. Выяснилось, что там, где раньше что-то производилось, теперь неплохо получается потреблять.

Продолжение статьи смотрите по ссылке: http://besh.ru/realty/05042806a.html

Покупатели недвижимости осторожничают

Рынок недвижимости не инертный механизм, который стоит на месте, - он развивается в динамике. Одним из примеров такого развития является тренд в сторону смещения ситуации на рынке от рынка продавца к рынку покупателя. По мнению экспертов, во многом это связано с вступлением в силу новых "дисциплинирующих" законов, но не только: изменяется и сама структура рынка, и покупатель уже не готов сметать все, а подходит к выбору квартиры более осознанно и внимательно проверяет чистоту сделок.

Продолжение статьи смотрите по ссылке: http://besh.ru/realty/05042805a.html

Падение доходности - это признак стабильности

В ближайшее время великие потрясения не ожидают рынок коммерческой недвижимости Петербурга. По крайней мере в этом уверен президент Гильдии управляющих и девелоперов Александр Гришин

- Как вы считаете, изменение порядка выделения участков под застройку, принятое после последних губернаторских выборов, принесло пользу в плане развития коммерческой недвижимости или вред?

- Вреда точно не принесло. По большому счету, я никак не связываю развитие коммерческой недвижимости с механизмом предоставления участков. Да, есть торги с завышенной оценкой, есть борьба за хорошие, лакомые кусочки, мест хороших как было мало, так мало и сегодня, но я не считаю, что изменение регламента как-то помешало развитию рынка коммерческой недвижимости.

Продолжение статьи смотрите по ссылке: http://besh.ru/realty/05042804a.html

Суровые законы рынка

Жилищный пакет в очередной раз подвергся критике. В том числе со стороны его создателей

Пакет законопроектов о доступном жилье был принят Госдумой в рекордно короткие сроки. По оценкам участников рынка недвижимости, результат оказался плачевным: доступное жилье в России так и не появилось, а если парламентарии продолжат с такой же скоростью штамповать подобные законы, то вряд ли появится вовсе. Такую точку зрения высказали участники V Форума столичных риэлторов.

Давно пора

Необходимость изменения жилищного законодательства созрела давно. По словам экспертов, старые законы о жилье, в том числе и ЖК РСФСР, не работали на практике, поскольку устарели, отстали от современных реалий и не учитывали целый ряд специфических особенностей развития рынка недвижимости. Таким образом, принятие так называемого Жилищного пакета было вызвано необходимостью изменить сложившуюся ситуацию. Но законодатели явно поспешили и выдали сырой продукт, который нуждается в доработках и поправках.

Продолжение статьи смотрите по ссылке: http://besh.ru/realty/05042803a.html

Постройки века

Условно московский "долгострой" можно поделить на три части. Первая - это бывшие советские проекты, начатые еще в 80-е годы прошлого века. Как правило, основную часть такого "недостроя" составляют НИИ, больницы и предприятия. Риэлтеры признают, что такие объекты являются самыми "трудными".

Вторая часть - это мегапроекты, стартовавшие в начале и середине 1990-х. Инвесторам тогда казалось, что любой девелоперский проект при существующем дефиците современных площадей (как жилых, так и коммерческих) растрогает банки и те выделят под здания такие же мегакредиты. Очень скоро выяснялось, что инвесторы не могут потянуть даже оплату собственного офиса, а потому собранных ими долевым способом денег хватало только на фундамент и отливку пары этажей. Случались в такой схеме и исключения: почуяв запах "живых" денег, инвестор скрывался с ними в неизвестном направлении. Именно так в середине 1990-х и поступило руководство бизнес-центра "Царев Сад". Сейчас, спустя десять лет, остов строения в 200 м от Кремля служит немым укором тому времени. Третий пласт "недостроя" - это земельные участки, тем или иным путем "добытые" в новейшее время.

Продолжение статьи смотрите по ссылке: http://besh.ru/realty/05042802a.html

Место встречи — изменить

Ситуация: для размещения всех сотрудников компании необходимы значительные офисные площади. Снимать их в центре? Дорого и не нужно. На окраине? Но как быть тогда с важными клиентами и партнерами? Один из выходов — разделить бизнес между двумя офисами — на "представительский" и "общий".

Представьте: у вас в квартире каждый день собирается толпа родственников. Топот, шум, гам... Сосредоточиться нельзя, вас постоянно отвлекают, но навести порядок в доме — невозможно. Не выгонять же всех на улицу! Хуже нет, если вы ждете важного гостя, которого нужно принять со всеми почестями. Начинается судорожная уборка, облагораживание помещения. А что, если гость пришел чуть раньше, и вы встречаете его, орудуя шваброй? А домашние, по привычке, заглядывают в дверь с глупыми вопросами во время беседы… Все это ужасно! Но именно в такие моменты приходит решение. Надо взять да и съехать подальше от этой суеты. Или переселить "сожителей" в более дешевое и менее презентабельное помещение, куда важный гость не придет никогда.

Такая картина типична и для бизнеса.

Всё поделить

Рассмотрим ситуацию, когда в компании работает много сотрудников, большая часть которых напрямую не контактирует с клиентами, однако все они сидят в не самом дешевом офисе в центре города (в нашем случае речь о Москве). Стоит такое удовольствие немалых денег. Вопрос: кому это нужно? Иногда — никому. Престиж, удобство (с точки зрения транспортной доступности не всегда очевидное) — всё это вполне разумные аргументы, но вот с коммерческими успехами напрямую они могут быть не связаны никак.

Сегодня всё больше и больше фирм приходит к пониманию, что содержать солидный по метражу офис в центре для всех сотрудников нецелесообразно. С другой стороны, нужно проводить переговоры и встречи с уважаемыми клиентами, партнерами по бизнесу, которых ни в коем случае нельзя везти куда-нибудь на окраину. И некоторые столичные компании пытаются решить эту проблему следующим образом: для основного штата сотрудников помещение снимается где-нибудь за пределами Садового или Третьего кольца (выходит значительно дешевле). А в центре оставляют небольшой офис для топ-менеджеров и работы с ключевыми клиентами, партнерами. Кстати, чаще всего он не помпезный — для руководства фирмы. Это территория для приема VIP-посетителей.

Продолжение статьи смотрите по ссылке: http://besh.ru/realty/05042801a.html