Особенности заключения договора аренды с правом выкупа

     Договоры аренды  нежилых  помещений с правом выкупа необходимо заключать в соответствии с  положениями  статьи  624  Гражданского кодекса  РФ. В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

     Договоры аренды нежилых помещений с правом выкупа носят смешанный характер:  положения о владении  и   пользовании   имуществом регулируются   законодательными   нормами   об аренде имущества, положения о приобретении имущества регулируются  нормами законодательства  о  купле  -  продаже  имущества (параграф первый главы  30  Гражданского  кодекса  РФ,  параграф седьмой  той  же главы в случаях приобретения зданий,  сооружений, нежилых помещений).

   Договоры аренды  зданий, сооружений, нежилых помещений, заключаемые на срок не менее одного года, подлежат государственной регистрации в соответствии  со  статьей 651 Гражданского кодекса РФ.

   При нахождении  арендуемого имущества в оперативном управлении учреждения трехсторонний договор аренды нежилых помещений с правом выкупа должен  заключаться   между  арендатором,  арендодателем (собственником имущества) и титульным владельцем имущества, балансодержателем (учреждением).

  В зависимости   от  момента  перехода  права  собственности  к арендатору и последующего оформления этого права договоры  аренды  нежилых  помещений  с  правом  выкупа могут быть построены  двумя  способами.  Переход  права  собственности  может происходить  лишь  по  истечении  срока  аренды либо такой переход возможен в любой момент срока действия договора при условии оплаты выкупной цены.

   Среди прочих условий договоров следует  обратить  внимание на следующие:

   Предмет договора и права арендатора следует излагать  таким образом,  чтобы по договору выкуп имущества являлся правом,  но не обязанностью арендатора.  В  противном  случае  к  договору  будут полностью применяться положения о купле - продаже.

   Перед  заключением  договоров   необходимо  прорабатывать вопрос  о  включении арендной платы в выкупную цену.  При согласии арендодателя соответствующие положения следует  включать  в  текст договора.

   Предпочтительнее определять  выкупную  цену  до  момента  выкупа имущества,  указывать в тексте договора ее размер и условие о том, что выкупная цена не подлежит изменению.

   Не следует  включать  в  договоры положения о внесении выкупной цены по частям (за исключением  случаев  зачета  арендной платы  в  выкупную  цену),  так  как  в  случае  частичной  оплаты имущества при неисполнении либо расторжении договора аренды возможно неправомерное удержание контрагентом денежных средств.

   Рекомендуется предусматривать возможность выкупа имущества как после окончания аренды,  так и в любой момент срока действия договора.

    Следует учитывать, что к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ), а именно: договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Пример из судебной практики наглядно подтверждает это положение.

    Между сторонами был заключен договор аренды сроком на четыре года с правом выкупа сданного внаем имущества.

    Согласно условиям договора общая стоимость аренды составляла 520 тысяч долларов США, арендные платежи подлежали уплате арендатором ежегодно в течение четырех лет в установленные договором сроки в рублевом эквиваленте по курсу Центрального банка РФ на день платежа. Договором было определено, что после внесения последнего арендного платежа имущество переходит в собственность арендатора.  Невнесение арендатором очередного ежегодного платежа в размере 94,8 тысячи долларов США (более 2,5 млн. рублей) послужило основанием для предъявления арендодателем иска.

    В силу статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи.

    Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, посчитал, что на этом основании к отношениям сторон применим пункт 2 статьи 489 ГК РФ, согласно которому в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. Поскольку за предыдущие периоды арендатором уплачено более 355 тысяч долларов США, что превышает половину стоимости имущества (520 тысяч долларов США),  суд апелляционной инстанции указал, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для обязания ответчика возвратить истцу данное  имущество.

     Суд кассационной инстанции, в свою очередь отменяя постановление апелляционной инстанции, обратил внимание на необходимость разграничения двух разных институтов - выкуп арендованного имущества (статья 624 ГК РФ) и продажа товара в кредит с условием о рассрочке платежа (статья 489 ГК РФ).

    Он разъяснил, что пункт 3 статьи 609 ГК РФ указывает лишь на необходимость при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, руководствоваться правилами о форме договора купли-продажи соответствующего имущества.

    Следовательно, к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю-продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа.

    В рассматриваемой ситуации истечение срока аренды не означало перехода имущества в собственность арендатора, поскольку арендные платежи не были уплачены полностью.

    Учитывая данное обстоятельство, суд кассационной инстанции отметил, что к моменту заявления истцом соответствующего требования у ответчика отсутствовали какие-либо права на спорное имущество: право собственности не было приобретено, а право аренды прекратилось в связи с истечением ее срока.

Регистрация договора аренды

    В соответствии   с   пунктом   2  статьи  651  Гражданского  кодекса РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается  заключенным  с  момента  такой  регистрации. 

   Договор аренды  нежилых помещений,  заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в  соответствии  с  пунктом  1 статьи 433 Гражданского кодекса РФ, т.е.  с момента получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

   Государственная регистрация  прав  на  недвижимое  имущество и  сделок  с  ним -  юридический   акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным  доказательством  существования   зарегистрированного права, которое может быть оспорено  только  в  судебном  порядке. Отказ  в  государственной регистрации  прав  либо  уклонение  соответствующего  органа  от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд,   арбитражный  суд. 

   Основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и  сделок с ним в случае договора аренды, являются соответствующий  договор аренды и прилагаемые к нему поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в  аренду  помещения  с  указанием размера  арендуемой  площади. Договор  аренды помещения или части помещения  регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения). Из этих законоположений в их взаимосвязи, как разъяснил Конституционный Суд РФ  в  определении от 05.07.2001 №132-О, следует,  что:

 -    право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора;

 -    любая сторона в договоре аренды может  зарегистрировать данный  договор;

  -   при  этом  в  регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем  составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень    которых    установлен    законом.

   Таким образом, государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно  как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения,   изменения   и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.

   Государственная регистрация   -   как    формальное    условие  обеспечения  государственной,  в  том числе судебной,  защиты прав лица,  возникающих  из  договорных  отношений,  объектом   которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны    государства  юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.  Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств    и,   следовательно,   способствует   упрочению   и стабильности гражданского оборота  в  целом.       

   Она  не  затрагивает самого  содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное   вмешательство государства  в  частные  дела  или  ограничение  прав  человека  и гражданина,  в том числе гарантированных  Конституцией  РФ права владеть,  пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся  у  лица  на  законных  основаниях,  а  также  свободы экономической деятельности.

   При том, что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения,  заключенного на срок не менее года, обязательна, ее отсутствие,  по смыслу названных законоположений, само по себе не лишает   заявителя  права  на  судебную  защиту,  возможности представлять в суде доказательства законности и обоснованности акта государственной  регистрации договора, или доказательства, подтверждающие недобросовестное поведение собственника, и т.п.

(Продолжение в следующем выпуске рассылки)

Новости. Москва