Администратор:

Модераторы:

Последние откомментированные темы:

20141030164459
пишет:

ПРИЗНАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ

В настоящее время судами рассматривается большое количество гражданских дел, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку. Все большее число владельцев земельных участков, имеющих дачные дома, бани, бытовки, сараи и другие строения, сталкиваются с проблемой регистрации и легализации данных строений, сооруженных в самовольном порядке, ведь после регистрации права собственности на дачные постройки у их владельцев появляется возможность распоряжаться недвижимостью в полном объеме - продавать, дарить, закладывать.

Для рассмотрения подобных споров необходимо уяснить четкое определение самовольной постройки, рассмотреть специфику исков о признании права собственности на нее, а также основания, связанные с признанием права собственности на самовольную постройку.

Определение, понятие, признаки и основы  самовольной постройки закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно ч. 2 ст. 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, когда право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с приведенным легальным определением постройка признается самовольной при наличии хотя бы одного из следующих условий (признаков):

  • возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей;
  • отсутствие необходимого разрешения на строительство/реконструкцию;
  • существенное нарушение при возведении объекта специально установленных норм и правил.

Последствия признания построенного самовольной постройкой довольно существенны:

  1. лицо, осуществившее такую постройку, не приобретает на нее право собственности;
  2. распорядительные сделки с этой постройкой ничтожны;
  3. самовольная постройка подлежит сносу лицом, ее осуществившим, либо за его счет;
  4. признание построенного объекта самовольной постройкой может являться основанием для привлечения к административной ответственности по ст.9.5. КоАП РФ "Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию". Данная статья предусматривает штраф до 1 млн. рублей или административное приостановление деятельности до 90 суток.

Таким образом, в настоящий момент понятие "самовольная постройка" в первую очередь рассматривается как понятие негативное. Обусловлено это главным образом тем, что создание постройки при наличии установленных ст. 222 ГК РФ признаков самовольности приводит к невозможности возникновения на нее права собственности у лица, осуществившего самовольную постройку. Это связано с тем, что такое лицо не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой.

Государством была предусмотрена возможность легализации самовольной постройки и возникновения на нее права собственности.

Данные положения, к сожалению, не всегда полежат реализации на практике.

В 2006 году в рамках программы так называемой дачной амнистии в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (далее - Закон о государственной регистрации) и ГК РФ были внесены изменения, которые существенно упростили процедуру регистрации прав граждан на ряд объектов недвижимости (Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества").

С 1 сентября 2006 года право собственности на жилые дома и строения, гаражи и иные хозяйственные постройки могут быть зарегистрированы на основании правоустанавливающих документов на соответствующий земельный участок и документов, подтверждающих факт создания объектов.

Документами, на основании которых регистрирующий орган может провести государственную регистрацию права собственности на земельный участок, являются:

  • акт о предоставлении земельного участка, изданный органом государственной власти или местного самоуправления в рамках его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта и на момент его издания;
  • акт (свидетельство) о праве на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта и на момент его издания;
  • выдаваемая органом местного самоуправления выписка из по хозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства;
  • другой документ, удостоверяющий право собственности на земельный участок.

Кроме того, основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок могут служить:

  • документы, перечисленные выше, которые устанавливают право гражданина - любого прежнего собственника здания, строения, сооружения, находящихся на данном земельном участке;
  • свидетельство на наследство либо иной документ, удостоверяющий право собственности гражданина на здание, строение, сооружение, которые расположены на данном земельном участке.

Вместе с тем далеко не всякий документ, в котором идет речь о земельном участке, может являться основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок. В документе обязательно должна содержаться информация о том, что земельный участок такой-то площадью, расположенный по такому-то адресу, предоставляется такому-то гражданину.

Кроме перечисленных документов, являющихся основанием для государственной регистрации права собственности, в регистрирующий орган должен быть представлен кадастровый паспорт земельного участка.

Благодаря внесенным в Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и ГК РФ изменениям физические лица, владеющие на правах собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельными участками, получили возможность фактически "легализовать" все самовольно возведенные ими строения. Одновременно с этим была существенно упрощена процедура государственной регистрации прав на указанные земельные участки.

До внесения указанных поправок для того, чтобы узаконить самовольные постройки, физическим и юридическим лицам, осуществившим самовольное строительство, предписывалось обращаться в суд.

При этом при обращении в суд основным и самым сложным часто становился вопрос о правах застройщика на земельный участок.

Положение п. 3 ст. 222 ГК РФ прямо устанавливало, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Принципиальное решение вопроса о предоставлении земельного участка во многом определяло перспективу дела по узаконению объекта.

Однако оставался открытым вопрос: о каком установленном порядке шла речь? Закрепленный Земельным кодексом РФ порядок предоставления земельных участков для строительства исходит из того, что строительство объекта недвижимости только намечается, а его местоположение и сама возможность возведения должны быть согласованы со всеми заинтересованными лицами, государственными и муниципальными структурами. При этом совершенно ясно, что при наличии самовольно возведенного здания или строения применение подобного порядка было как минимум нелогичным. Кроме того, возникала коллизия с пп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, устанавливающим принцип первичности земли в отношении других объектов недвижимости, если федеральным законом не предусмотрено иное.

Применение по аналогии положений ст. 36 ЗК РФ и ст. 271 ГК РФ, устанавливающих право владельца объекта недвижимости на владение и пользование земельным участком в границах, занятых объектом, и в размере, необходимом для использования (эксплуатации) объекта, в силу правового режима самовольной постройки также было сомнительным.

Особого же порядка - специально установленного и применяемого исключительно во взаимосвязи с положением п. 3 ст. 222 ГК РФ, тогда на федеральном уровне не существовало. Отсутствие четко регламентированного порядка предоставления земельных участков под самовольными постройками на практике крайне затрудняло застройщику реализацию возможности по признанию за ним права собственности на объект самовольного строительства.

В настоящее время лица, арендующие земельный участок и осуществившие на нем самовольное строительство, формально не смогут претендовать на признание права собственности, не выкупив данный участок у собственника.

Для организаций, как ранее, признание права собственности на самовольную постройку возможно только в судебном порядке.

Сам по себе факт самовольного строительства и наличие в законодательстве права на легализацию самовольной постройки, безусловно, не может быть достаточным основанием для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку. Залог принятия "положительного" судебного решения - устранение всех признаков, характеризующих постройку в качестве самовольной, за исключением разрешения на строительство.

Таким образом, в соответствии со ст. 222 ГК РФ базовыми условиями признания права собственности на самовольно возведенный объект должны выступать:

  • наличие у истца предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ вещных прав на земельный участок (права собственности и бессрочного пользования);
  • соответствие функционального назначения постройки целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка;
  • отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов третьих лиц (в первую очередь владельцем и пользователей смежных земельных участков) при сохранении постройки;
  • отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, т.е. безопасность постройки.

При обращении в суд истец в силу ст. 65 и 66 АПК РФ обязан доказать наличие данных условий.

Права на земельный участок подтверждаются правоустанавливающими документами, при этом права, возникшие после вступления в силу изменений Закона о государственной регистрации, должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Соответствие функционального назначения постройки целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка может быть подтверждено выписками из государственного кадастра объектов недвижимости и градостроительной документацией (генеральным планом населенного пункта, правилами землепользования и застройки).

Отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов третьих лиц может быть подтверждено соответствующими письмами, заявлениями, а при привлечении данных лиц к участию в процессе - отзывами на исковое заявление.

В качестве доказательств того, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, а также соответствует специальным нормам и правилам, истцу необходимо представить положительные заключения уполномоченных органов государственной власти по архитектурно-строительному, пожарному и санитарному надзору, в которых данные обстоятельства должны быть прямо отражены, а сами заключения подписаны уполномоченными должностными лицами (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2008 г. N 17АП-3228/2008-ГК по делу N А60-34237/2007). Кроме того, поскольку признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, истцу желательно представлять в суд доказательства осуществления застройщиком действий, направленных на получение необходимых разрешений и согласований для строительства спорного объекта, и (или) получения им необоснованного отказа от органов, уполномоченных на выдачу подобных документов (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2008 г. N 17АП-3228/2008-ГК по делу N А60-34237/2007).

Ст. 219 ГК РФ, предусматривающая, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, не устанавливает самостоятельного основания приобретения права посредством акта государственной регистрации и не отменяет положения ст. 218 ГК РФ, в которой перечислены различные основания приобретения права собственности. Регистрация касается лишь формы сделок, совершаемых субъектами гражданских правоотношений. На это прямо указывает системное положение ст. 164 ГК РФ "Государственная регистрация сделок". Речь идет о сопутствующем административно-правовом регулировании, которое позволяет контролировать и фиксировать сделки с недвижимостью, не вторгаясь в их содержание и не меняя их частноправовую природу, поскольку права на недвижимость возникают, ограничиваются, переходят или прекращаются не по воле государственного органа, а действиями участников гражданских правоотношений в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ.

Относительно второго довода, приводимого в обоснование запрета на третейское разбирательство, Конституционный Суд РФ высказал следующее соображение. Законодательные положения, допускающие осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество на основании решения как государственного, так и третейского суда, не отождествляют тем самым понятия "суд" и "третейский суд" в контексте функции отправления правосудия, присущей исключительно государственному суду, но лишь приравнивают для целей государственной регистрации или обращения взыскания на имущество последствия вынесения решения государственным судом и посредством третейского разбирательства, что согласуется как с конституционным требованием об осуществлении правосудия только судом, так и с природой третейского разбирательства как общепризнанной альтернативной формы защиты гражданских прав.

Добавим также, что решения третейских судов могут быть обязательными и для других государственных органов. В частности, арбитражный суд должен прекратить производство по делу, если установит, что имеется принятое по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям решение третейского суда (п. 3 ч. 1 ст. 150 АПК РФ); выдать исполнительный лист на принудительное исполнение решения третейского суда, если нет оснований для отказа в такой выдаче (ст. 239 АПК РФ). После получения исполнительного листа решения третейских судов должны исполняться наряду с актами органов правосудия всеми лицами, от которых зависит их реализация.

Дают ли разъяснения Конституционного Суда РФ возможность передавать на рассмотрение третейских судов дела о легализации самовольной постройки? Полагаем, что нет. Недоступность третейского разбирательства в данном случае следует из иных соображений.

Для принятия решения по иску необходимо исследование обстоятельств, затрагивающих права и интересы относительно неопределенного круга лиц. По этой причине такие дела действительно могут носить публичный характер. В ряде случаев к разбирательству должны привлекаться органы местного самоуправления и прокуратуры. У третейского суда нет ни достаточных средств для формирования надлежащего состава участников процесса, ни компетенции рассматривать дела с участием указанных лиц, поскольку они не являются сторонами арбитражного соглашения.

По общему правилу в случае удовлетворения исковых требований судебные расходы возлагаются на ответчика (ч. 1 ст. 110 АПК РФ). Отнесение расходов на проигравшую сторону оправдывается тем, что эта сторона своим поведением (предъявлением иска или воздержанием от признания иска) вынудила своего противника вести процесс и нести связанные с этим издержки. Принятое против нее судебное решение означает, что для такого поведения отсутствовали правовые основания. Ответственность за юридически необоснованное поведение в виде обязанности возместить расходы представляется вполне справедливой. Однако будет явной несправедливостью, когда удовлетворяется исковое требование о признании права собственности на самовольную постройку и судебные расходы взыскиваются с ответчика, поведение которого в соответствующих материальных и процессуальных отношениях было безупречным. Например, если такой иск предъявляется к владельцу объекта недвижимости, соседствующего с самовольной постройкой, как лицу, правам или интересам которого эта постройка может угрожать. В данном случае ответчик не нарушал каких-либо прав истца, не участвовал в самовольном строительстве и не мог избежать судебного процесса признанием иска.

Кроме того, применение общего правила распределения судебных расходов позволяет истцу получить неосновательное обогащение. Например, на стадии ввода объекта в эксплуатацию возникли сложности, связанные с тем, что застройщик нарушил строительные нормы. Для выяснения степени серьезности нарушений необходима дорогостоящая экспертиза. Очевидно, что ее должен оплатить застройщик. Однако если он предъявит иск о признании права собственности на самовольную постройку, заявит ходатайство о проведении экспертизы и получит желаемое решение, то судебные расходы, включая затраты на экспертизу, должны быть отнесены на ответчика как проигравшую сторону. Таким образом, застройщик без правовых оснований экономит средства по оформлению права собственности.

Написал 06.05.2013, обновлено 06.05.2013
Это интересно
+2

В избранное  Пожаловаться Просмотров: 702  
             

Комментарии:

Для того чтобы писать комментарии, необходимо