В своих статьях на тему
ипотеки мы обычно разбираем самые запутанные моменты, связанные
с данным видом кредитования. Мы стараемся давать ответы на те
вопросы, на которые ответит далеко не каждый консультант, потому
что это будет, или не в его интересах, или вне его компетенции.
При этом мы иногда забываем о тех, кто не знает об ипотеке
ровным счетом ничего. А это несправедливо. Любой человек может
нуждаться в информации, и совершенно не обязан, при этом,
досконально разбираться в вопросе.
Чьё жильё
Недвижимость, купленная с использованием ипотечного кредита,
является собственностью покупателя, а не банка. Однако, в целях
обеспечения гарантий возврата кредита, данное жилье переходит в
залог банку, до того момента, пока кредит не будет полностью
погашен. В случае если, по каким либо причинам, заемщик
откажется от выполнения условий по возврату кредита, и данный
случай не будет являться страховым, то есть не окажется так, что
кредит обязана погасить страховая компания, то банк имеет полное
право реализовать данное жилье, и вернуть себе те деньги,
которые заемщик остался должен. При этом на оставшуюся часть
суммы заемщику, а необходимо учесть, что он самостоятельно
заплатил первоначальный взнос и, вероятнее всего, успел погасить
часть долга, приобретается другое жилье. Однако здесь надо
понимать, что при аннуитетном варианте погашения кредита, а
именно он сегодня наиболее распространен в ипотечном
кредитовании, первое время (до половины срока кредитования), в
структуре ежемесячного платежа львиную долю занимает процент по
кредиту, и лишь незначительную его часть составляют отчисления,
которые идут на погашение самого кредита. Кроме того, в случае
дефолта банки стремятся как можно быстрее реализовать жилье, а
значит, продают его дешевле рыночной стоимости.
В связи с тем, что жилье до полного погашения кредита находится
в залоге у банка, вытекает еще одна особенность ипотеки. Оценив
кредитоспособность заемщика, и согласившись выдать ему
определенную сумму, банк может отказать ему в кредите на
приобретения жилья, несоответствующего представлением данного
конкретного банка о том, каким должен быть надежный залог. В
связи с этим обстоятельством, у заемщика иногда возникают весьма
специфические проблемы, связанные с потерей денег, выданных
продавцу квартиры в качестве предоплаты.
Недостроенная квартира в новостройке не может являться залогом,
потому что недостроенная квартира в многоквартирном доме не
может по определению находиться в собственности у соинвестора.
Право собственности у дольщика возникает только после окончания
строительства и оформления всех необходимых документов. Но это
совсем не означает, что банки не дают ипотечных кредитов на
приобретение жилья на первичном рынке. Просто здесь используются
несколько другие схемы. Или в залог банку переходит любая другая
недвижимость, которая имеется у заемщика и после того, как
строительство дома будет завершено и квартира в новом доме
станет собственностью покупателя, банк снимает залог на старую
недвижимость и берет в залог новую. Или банк соглашается выдать
ипотечный кредит, только в том случае, если заемщик заключает
договор с застройщиком, который этим банком аккредитован и
прошел определенную проверку на предмет надежности. Однако надо
иметь в виду, что обычно банки до оформления прав собственности
на недвижимость требуют уплаты повышенной процентной ставки, а
страховые компании, которые работают с банками, могут
потребовать дополнительно оплатить финансовые риски.
