Выпуск №288

Содержание:

    события

             1.  Мэр Москвы определил программу участия московских строителей в комплексном развитии территории Зеленоградского административного округа

       статьи

             2.  Альтернативная энергия для дома и дачи 

          3.  Общее имущество в нежилых зданиях

        А это на общетрепещущие темы:

             4.  Либерализация, реГОСТизация, регламентация и антиСНиПизация…

 Мэр Москвы определил программу участия московских строителей в комплексном развитии территории Зеленоградского административного округа. 

   Совещанию, которое проходило в большом зале префектуры Зеленоградского административного округа, предшествовал осмотр строящейся поликлиники, административно-делового центра особой экономической зоны «Алабушево». Кроме того, мэр посетил один из дворов, в котором планируется капремонт спортивной площадки. При этом Сергей Собянин успел также пообщаться накоротке с группой зеленоградцев. При этом в ответе на вопрос одной из пожилых жительниц города-спутника он заверил, что Зеленоград - это московская территория, и городские власти и впредь будут делать всё, чтобы жители чувствовали себя здесь не хуже, чем в любом другом районе Москвы. Более того, уже в своем выступлении на совещании мэр Москвы сказал о развитии Зеленограда следующим образом:

"Здесь необходимо последовательно создавать максимально комфортную жизненную среду, обеспечить комплексное развитие территории с учетом его специфики".
Кроме того, во время общения с жителями округа, С. Собянин рассказал о перспективах скоростного железнодорожного сообщения между этим округом и центром Москвы. Одновременно мэр поручил принять все необходимые меры, чтобы уже в декабре 2011 года ввести в эксплуатацию строящуюся поликлинику в Зеленограде на 750 посещений в смену в 20-м микрорайоне округа. Фактически мэр в своем выступлении на совещании адресовал Стройкомплексу Москвы следующее поручение:

"Адресной инвестпрограммой на ее строительство предусмотрено 840 млн. рублей. Я сегодня побывал в этой поликлинике, строительство идет в соответствии с планом, и я попрошу обеспечить безусловный ввод этого объекта".
Не менее конкретным оказалось и другое:

"В 2011 году в микрорайоне № 9 должен быть построен новый детский сад на 220 мест".
Два других поручения касаются решения дорожно-транспортных проблем. Вначале мэр напомнил, что "только в рамках создания инфраструктуры технико-внедренческой зоны в 2010 году были открыты путепроводы на 37-м километре Ленинградского шоссе и через Октябрьскую железную дорогу". А новая задача заключается в следующем:

"В 2011-2012 году планируется ввести еще 11 крупных дорожно-мостовых объектов".
Одновременно С. Собянин пояснил суть специфики Зеленограда и вырабатываемые с учетом этого подходы к развитию этой территории:

"В Зеленограде проживает много молодых и активных людей, которым необходимы места для детей в дошкольных учреждениях и хороших школах, комфорт и качественное лечение в больницах и поликлиниках, устойчивая работа общественного транспорта, чистый воздух и разнообразные возможности для отдыха и занятий спортом. Только такой подход позволит компенсировать жителям округа объективные неудобства проживания за пределами основной территории города Москвы".
Наряду с новыми объектами соцкультбыта, которые должны появиться в Зеленограде, С. Собянин одобрил реализацию локальных мероприятий по повышению пропускной способности городских магистралей. Эти мероприятия касаются реконструкции 106 объектов дорожно-транспортной инфраструктуры. В результате, заметил мэр, эффект выполнения мероприятий будет вполне ощутим:

"По магистралям эти локальные мероприятия дают увеличение пропускной способности до 30%".
Касаясь строительной программы по созданию комфортной среды проживания, градоначальник столицы особо обратил внимание проектировщиков, архитекторов и строителей на следующий момент, связанный именно с Зеленоградом:

"Если для решения этой задачи потребуется построить какие-то дополнительные учреждения, это необходимо делать даже с превышением городских нормативов, обеспеченности инфраструктурой и социальными объектами".
Таким образом, для строителей столичного стройкомплекса мэр Москвы определил по Зеленограду конкретную строительную программу, после выполнения которой здесь появятся новый детсад, поликлиника, специализированная детская больница, другие объекты, появятся новые парковки, а на городских улицах - десятки заездных карманов для общественного транспорта.

На совещании в префектуре ЗелАО места в президиуме занимали мэр Москвы Сергей Собянин, его первый заместитель Владимир Ресин, префект ЗелАО Анатолий Смирнов.

В зале присутствовали заместители мэра Москвы, в том числе заместитель Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства, руководитель Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы Марат Хуснуллин, члены Правительства Москвы, префекты административных округов столицы, депутаты Московской городской Думы, руководители отраслевых подразделений Правительства Москвы. От Правительства Московской области присутствовал заместитель председателя Правительства Московской области Владимир Жидкин.

Кроме выступления мэра с содокладами выступили префект ЗелАО Анатолий Смирнов, председатель Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектуры), главный архитектор города Москвы Александр Кузьмин, заместитель Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам образования и здравоохранения Ольга Голодец, представитель Особой экономической зоны Юрий Васильев.

Планируется, что по итогам каждого такого совещания по мере необходимости будут вноситься поправки в бюджет Москвы.

 

вверх страницы

Альтернативная энергия для дома и дачи
 

Мы знаем, что еще на заре советской власти в самые отдаленные районы пришла «лампочка Ильича»: с этого начиналась электрификация всей страны. Правда, в суровые годы перестройки всеобщую электрификацию порушили охотниками за металлом, которые воровали кабель с многокилометровых сетей, оставляя без электричества населенные пункты.

Иные до сих пор не оправились от разрухи. Где-то выделяют землю под застройку, а проведение коммуникаций планируется только в перспективе. С приходом кризиса, перспектива отодвигается все дальше в светлое будущее…

Таким образом, есть причины задуматься об альтернативной энергетике. Тем более что в ряде случаев она может оказаться более эффективной и экономичной, чем традиционная. Не говоря уже о резервной функции альтернативной системы: ведь кабель могут «унести» и сегодня, да и аварии на ветхих сетях не такая уж редкость.
Что любопытно: автономное водоснабжение и канализация загородного дома — дело совершенно обыденное.

А вот строиться в «чистом поле», куда не дотягиваются электрические сети, рискуют немногие. Хотя в России есть немало отдаленных поселков, где нет и поныне стабильного электроснабжения. Свет в дома поступает от небольшой дизельной электростанции всего на несколько часов в сутки. Топливо завозят на вездеходах. Отопление — печное.

По мнению экспертов, самым оптимальным потребителем энергии солнца и ветра может быть гостиница на «диком» берегу водоема, либо в горах, которая находится на большом расстоянии от населенных пунктов. Дача в лесу тоже нуждается в альтернативном источнике энергии, но такому объекту сложнее «предоставить» естественные природные ресурсы. Для ветрогенератора в лесу маловато ветра, ведь, его «тормозят» кроны деревьев. Они же закрывают дачу от солнца, необходимого для работы солнечных батарей. Поэтому для лесной избушки больше подойдут агрегаты, работающие на привозном топливе. Или на «приносном», ведь дрова в лесу всегда под рукой.

Ветрогенераторы и солнечные батареи
Ветрогенератор — агрегат, похожий на пропеллер, устанавливают на высокой мачте, выбирая на рельефе самую высокую отметку. Суть в том, что «ближе к небу» происходит более интенсивное движение воздушных масс, т. е. ветер сильней. Лопасти крутятся от дуновения ветра, приводя в движение вал генератора. Чем сильней ветер, тем быстрее вращаются лопасти, а значит, выше напряжение, больше сила тока и больше энергии генерирует агрегат.

Система накапливает электричество. Аккумуляторы заряжаются в ветреную погоду, а затем, по мере надобности, энергию используют потребители. Разумеется, что климатические условия («количество ветра»), мощность ветряка и запросы пользователей должны быть сбалансированы между собой. Хотя нередко встречаются комбинированные альтернативные энергетические схемы. Например, когда рядом с домом устанавливают ветряк, а на крыше монтируют солнечные батареи. Вся полученная энергия поступает в аккумуляторы. Система генерирует энергию практически в любую погоду.

Но иногда в систему, наряду с природными «поставщиками» электроэнергии, включают агрегаты, работающие на «рукотворных» энергоносителях. Например, газогенераторы или дизели. Их подключают к работе, если резко увеличивается потребление энергии, или много дней стоит безветренная, либо пасмурная (плохая для солнечных батарей) погода.

Правда, мощные ветрогенераторы, от которых можно запустить систему отопления, удовольствие пока еще дорогое. Да и ветра должно быть достаточно. По оценкам экспертов, для работы электрокотла необходим ветрогенератор, который стоит порядка миллиона рублей. То есть цена соизмерима со стоимостью «средненького» дома. А это дороговато для среднего класса. Соответственно, для отопления большой усадьбы стоимость ветряков будет еще выше. По мнению экспертов, мощный ветрогенератор более оптимален для небольшой гостиницы, или для другого обособленно стоящего коммерческого объекта, особенно в сочетании с солнечными батареями на крыше.

Для «летней» категории дачников подойдет бытовой ветрогенератор. По оценкам экспертов, его мощности должно хватать на освещение дома, и цена умеренная. Но для отопления здания энергии бытового ветряка недостаточно. Для установки бытового ветрогенератора не нужно получать разрешения. Если хозяева только в летнее время приезжают на свою дачу, удаленную на приличное расстояние от благ цивилизации, то установку бытового ветряка эксперты считают целесообразной. Это дешевле, чем тянуть многокилометровую проводку, на что потребуется масса согласований.

Как мы уже говорили, удачным «партнером» ветрогенератора для автономной «добычи» энергии могут послужить солнечные батареи. Их стоимость колеблется (в среднем) от 10 000 до 40 000 рублей за штуку, в зависимости от мощности и других параметров. Разумеется, максимальную мощность батареи могут выдавать только в том случае, если солнечное излучение поступает на их поверхность в «полном объеме». По оценкам экспертов, максимум солнечного света, например, в Подмосковье, приходится на май и июль, а самые бессолнечные месяцы — это декабрь и январь.

Вообще Москва по «солнечным» показателям один из аутсайдеров в средней полосе и Нечерноземье: столицу с легкостью обходят Рязань и Воронеж. Ну а с южными регионами вообще нет смысла тягаться. Отсюда понятен вывод: чем южнее жилище, тем эффективнее работа солнечных батарей. А ветрогенераторы, наоборот, хороши в более северных районах, где много ветра. Хотя частая ветреная погода бывает не только на Севере. Есть районы, например, в Поволжье, где почти всегда дует небольшой ветерок.

Чаще солнечные батареи устанавливают на крыше здания, но иногда рядом с домом: батареи, по возможности, ориентируют в южную сторону, где больше солнца. Рассчитывать сколько нужно батарей, и какой мощности (с учетом других источников энергии) должны специалисты. За основу, как правило, берется количество электроприборов, которые будут функционировать в доме, и их мощность. Причем, это не только видимые глазу бытовые приборы, но и, например, насосы, необходимые для работы системы водоснабжения и канализации. А также же отопительные приборы для холодного времени года.

Существуют комплексные установки, которые включают в себя ветрогенератор и солнечные батареи почти «под одной крышей». Мачту ветрогенератора устанавливают рядом с небольшим модульным зданием технического назначения, крыша которого «устлана» солнечными батареями. Внутри дома установлены системы накопления электроэнергии, конвекторы, которые преобразуют напряжение в требуемые 220 Вт, и другое оборудование. Автономные системы такого типа так и называются «завершенные энергетические модули».

По оценкам экспертов, энергохимические элементы, которые нередко используются в качестве накопителей энергии в подобных системах, более эффективны, чем аккумуляторные батареи. Они способны лучше отдавать энергию в период пиковых нагрузок, а также хорошо накапливать в «спокойное» время, и эффективней сохранять.

Промышленность выпускает различные типоразмеры комплексных установок, которые проектировщики адаптируют к конкретным условиям. Например, в южных солнечных регионах крышу здания оборудуют более мощными солнечными батареями. А на севере, где солнце бывает нечасто, мощность солнечных батарей значительно ниже, а вот конструкция верогенератора рассчитана на производство большего количества энергии. Эксперты поясняют, что иногда целесообразно применять энергоустановки разных типоразмеров даже на соседних участках. Ведь один дом может находиться на более высокой отметке, где ветрено, а другой под горкой, ограждающей строение от «розы ветров».

Разумеется, выбор энергетического модуля также зависит от количества энергии, потребляемой в пиковые нагрузки, и в целом за определенный период. Все расчеты, конечно, делают специалисты. Производители модулей, как правило, готовы сами доставить в отдаленный район комплексную установку. А также установить мачту ветрогенератора (а это довольно сложная конструкция с системой противовесов) и модульный «солнечный» домик с батареями на крыше. Правда, эта «автономка», в зависимости от типоразмера, будет стоить не одну сотню тысяч рублей. А иногда больше миллиона.

В нашей стране завершенные энергетические модули пока не находят широкого применения, а вот в западных странах это направление развивается более эффективно, поскольку там электроэнергия, полученная обычным путем, стоит достаточно дорого. Но наибольшим спросом, по оценкам экспертов, такие установки востребованы сотовыми компаниями, которым в условиях жесткой конкуренции для лучшего покрытия сети приходится возводить башни с устройствами связи, что называется, в чистом поле. Разумеется, что установкам требуется электроэнергия. Тянуть кабель слишком дорого, поэтому завершенные энергетические модули вполне себя оправдывают.

Современная промышленность выпускает большое количество систем, преобразующих солнечную энергию. Например, есть автономные переносные солнечные электростанции различной мощности, преобразующие солнечную энергию в электрическую. (Это гораздо более дешевые и мобильные системы, чем комплексные установки). Электроэнергия накапливается и хранится в аккумуляторной батарее. В развернутом состоянии «складные» батареи имеют площадь в несколько квадратных метров. Они предназначены для освещения полевых помещений, отдельно стоящих объектов, также хороши для охоты и рыбалки, особенно если у рыбаков и охотников есть пристанище. Также переносные солнечные батареи пригодны для отдаленной летней дачи, в которой не предусмотрено отопление.

Значительно большую мощность имеют мобильные солнечные электростанции. Как правило, их оборудуют на автотранспорте. Есть модификации, которые преобразуя солнечную энергию в электрическую, накапливают и хранят ее в буферной батарее. К потребителю энергия поступает через преобразователи напряжения либо коммутационные устройства.

В основном мобильные солнечные батареи используют для промышленного назначения, либо при чрезвычайных ситуациях. В солнечных краях от передвижной батареи, имеющей достаточную мощность, могут запитать мобильный госпиталь. Также их используют для геологических баз, отдаленных строек, при сельскохозяйственных работах, и для других производственных целей. Разумеется, для одного отдаленного домика нецелесообразно держать «целую» мобильную электростанцию. Если же на «диком» солнечном берегу имеется несколько «дружественных» фазенд, тогда есть смысл рассмотреть эффективность применения передвижной «электрической» машины.

Ведь в межсезонье одиноко стоящие постройки нередко подвергаются нападению вандалов, поэтому хозяева стараются не оставлять в них дорогостоящие вещи, а тем более, оборудование. Кстати, мобильная электростанция для такого случая не обязательно должна работать от солнечной энергии. На практике чаще применяют передвижные станции, работающие на дизтопливе или бензине. В данной ситуации, имея «свои колеса», электростанция может «сама» подвозить к отдаленному месту энергоресурсы. Обычно такие агрегаты устанавливают на грузовых внедорожниках.

Конечно, для отдаленной дачи пригодны и другие источники альтернативной энергии. Те же дизельные или бензиновые генераторы вполне могут существовать отдельно от грузовой машины. Также есть смысл «обозреть» близлежащие природные ресурсы, например, сухие деревья. Особенно когда хозяева навещают свою «фазенду» круглогодично, а значит нужно обогревать дом.

Недостатки энергоустановок
Эксперты отмечают некоторый дискомфорт, возникающий от применения мощного ветрогенератора, из-за шума, который создают быстро вращающиеся лопасти и вся работа системы. Впрочем, на время пребывания хозяев в доме генератор можно отключить, если он уже накопил достаточно энергии. Как мы знаем, солнечная и ветро- энергетика имеют более широкое распространение на Западе, чем в России. Там есть целые поля (т.е. электростанции) уставленные ветрогенераторами или солнечными батареями. И дело не только в дороговизне нефтяных и газовых энергоресурсов. Забота об экологии, пока не очень актуальная (увы) для России, толкает европейцев к освоению «безвыхлопной» энергии.

По мнению экспертов, один из недостатков оборудования, необходимого для получения «природных» энергоресурсов, состоит в том, что нет широкой сети производителей, поставщиков и обслуживающих организаций. К примеру, если поломанную солнечную батарею еще можно как-то самостоятельно демонтировать и снять с крыши, то с ветрогенератором все сложней. Да и в целом организовать ремонт данного оборудования, найти необходимые запчасти, не так-то просто. Тем более что агрегаты применяют, как правило, на весьма удаленных объектах.

Поэтому во многих отдаленных районах, а также в качестве резервных установок чаще используют генераторы, работающие на горючем топливе (для резерва нередко используют аккумуляторы). «Горючие» энергоносители — это скорее традиционные виды энергии для «автономки», чем альтернативные. Конечно, у них есть свои недостатки. В первую очередь — выхлопы, а также необходимость постоянно подвозить энергоресурсы (с неба не светят, ветром не надует…). К тому же многие топливные агрегаты шумят еще громче, чем ветряные.

Альтернативная тепловая энергия
Дровяное отопление трудно назвать для России «альтернативным источником энергии», и все же… Ведь на смену печам пришли дровяные котлы с автоматической подачей дров, и дальнейшим поступлением нагретой воды в стандартную систему отопления: с радиаторами и трубопроводом. Автоматическая система поддержки огня в котле избавляет хозяев от необходимости все время быть начеку. А иначе, догорит полено, огонь погаснет, а потом разжигай печку снова… Такая проблема характерна для обычного печного отопления, которым, как и сотни лет назад, обогреваются огромные российские просторы, расположенные не так уж далеко за МКАД.

А вот современный дровяной котел встречается реже. Он имеет контейнер, из которого дрова в автоматически режиме подаются в печь. Расход дров примерно такой: пять, шесть поленьев хватает, чтобы обогревать всю ночь загородный дом средних размеров. Но все же, один раз в сутки придется «подбрасывать дровишек». Размер контейнера нередко рассчитан на суточный объем дров, которые автоматика будет постепенно забрасывать в котел. Но это, по оценкам экспертов, усредненный домашний вариант. Бывают промышленные котлы гораздо большей производительности.

Есть современные виды котельного оборудования, поддерживающие заданную температуру в автоматическом режиме: датчик дает сигнал прикрыть заслонку, и дровишки горят «потише». Новые модели котлов оснащены дополнительными камерами, и конструктивно выполнены таким образом, что греет не только огонь, но продукты горения, циркулирующие внутри печи. Их не отпускают «так просто» в дымоход, пока газы окончательно не отдадут тепло. То есть дровяные котлы, в некоторой степени, эффективней, чем русская печь. Хотя, с другой стороны, кирпич удерживает тепло лучше металла.

Однако встречаются конструкции котлов, довольно массивные, у которых огнеупорная кирпичная кладка находится, что называется, в сердце агрегата. Разумеется, ее предназначение — удерживать тепло как можно дольше. Есть модификации, у которых предусмотрена функция подсушки дров: это происходит на транспортере, в тепле и сухости, перед подачей в топку. Очень удобно, ведь обычно для хранения дров предназначены неотапливаемые сараи. Подача дров также автоматическая: на конвейер они подаются из бункера. Конвейер движется медленно, и в определенный момент, когда крайнее бревно уже основательно просушилось, транспортер «роняет» его в топку. А следом продвигаются наиболее подсушенные бревна.

Также рынок предлагает многофункциональные котлы, готовые работать на различных видах топлива. Например, на газе или солярке. В зависимости от вида топлива, меняется только горелка. Есть котлы, работающие на мазуте, угле, опилках, пиллетах (это брикеты, сделанные из отходов переработки древесины), торфе и других видах топлива. В отдаленные места, для автономно работающего котла, энергоносители доставляют в специальной таре, предназначенной для транспортировки определенного вида топлива. Автоматическая подача в котел угля и других энергоносителей также широко внедряется производителями котельного оборудования.

Альтернативное отопление в многоквартирном доме
В большей части России пока еще не нашло широкого применения отопление многоэтажных зданий «другим» способом. На заре перестройки хлынули во многие города страны европейские фирмы, которые активно предлагали срезать батареи и устанавливать электрические конвекторы. Ведь конвекторы не только греют, но и правильно «распространяют» теплый воздух по всему помещению: снизу «забирают» холодный воздух, а вверх уходит нагретый. Благодаря циркуляции воздуха помещение прогревается более эффективно.

Правда, импортная техника не всегда выдерживала наши скачки напряжения, а бытовые стабилизаторы тогда еще (до всеобщей компьютеризации) были в новинку. Но главная проблема заключалась в другом. Новая система была эффективна до тех пор, пока в постперестроечной России были «социалистические» цены на электроэнергию. Но вскоре ценовая политика изменилась, и многие повесили на место отрезанные батареи. Одним из плюсов электрообогрева была возможность автоматического регулирования, то есть отключения и включения приборов в нужное время. Но сейчас подобные схемы реализуют и при центральном отоплении. Нужно только сделать некоторые вложения в отопительную систему.

Сейчас совершенно иные, можно сказать, альтернативные подходы широко практикуют в Прибалтике и даже в Калининградской области. Новые здания проектируют с расчетом на автономное отопление каждой квартиры. Проектировщики предусматривают место для установки газового котла, а также усиленную вентиляцию и дымоходы. Причем, автономное отопление каждой квартиры для новых многоэтажных зданий в Калининградской области не исключение, а скорее правило. Исключение — это центральное отопление, которое используют, если к дому не подведен газ. Впрочем, даже в таких случаях проектом нередко предусматривают индивидуальные электрокотлы для каждой квартиры.

Многие старые здания также переводят на автономное отопление каждой квартиры, если позволяет планировка: ведь, кроме места для котла нужно еще «организовать» хорошую вентиляцию и дымоход. Эксперты считают, что жители анклава активно перенимают опыт европейских соседей, тем более что в странах Прибалтики проблема дороговизны энергоресурсов возникла еще в начале 90-х годов.
 

вверх страницы

Общее имущество в нежилых зданиях
 

Как известно, в отношении жилых зданий (а именно многоквартирных домов) вопрос прав собственников жилых помещений на общее имущество в многоквартирном доме законодательством решен. В отношении же нежилых зданий такое регулирование отсутствует. Автор статьи на основе судебной практики дает пояснения к сложившейся ситуации.

Предыстория вопроса
При появлении нескольких собственников помещений, расположенных в нежилом здании, неизбежно возникает вопрос об использовании и содержании имущества, предназначенного для удовлетворения потребностей всех указанных лиц, каковым являются: коридоры, лестницы, коммуникации, крыша, подвал, туалетные комнаты, лифтовые шахты, аварийные выходы и т.д. (далее — Общее имущество). Нередко право собственности на Общее имущество зарегистрировано за каким-либо одним из собственников помещений, расположенных в нежилом здании. Поскольку эксплуатировать нежилое помещение изолированно практически невозможно, между владельцами отдельных помещений нередко возникают многочисленные споры, связанные с использованием Общего имущества.

Долгое время судебная практика шла по пути невозможности применения к нежилым зданиям правил об общей долевой собственности в отношении Общего имущества в многоквартирных домах по аналогии. В этой связи собственники помещений в нежилом здании, пытаясь урегулировать взаимные отношения касательно использования Общего имущества, чаще всего заключали договоры об установлении сервитута, аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, соглашения о содержании Общего имущества и распределении расходов и т.д.

Предложения по совершенствованию действующего законодательства
В связи с тем, что вопрос распределения прав на Общее имущество является весьма актуальным, в литературе высказываются различные предложения по совершенствованию действующего законодательства в данной области.
Наиболее часто встречающаяся точка зрения сводится к тому, что к режиму использования Общего имущества в нежилых зданиях должны применяться правила, установленные в отношении общей долевой собственности на Общее имущество в многоквартирных домах.

Данный подход был разработан еще в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе от 2003 г. В ней отмечалось, в частности, что для всех без исключения собственников помещений правовой режим Общего имущества должен обеспечивать, с одной стороны, безусловную возможность беспрепятственного пользования им в соответствии с его назначением, а с другой — безусловное распределение бремени его содержания в состоянии, обеспечивающем возможность его использования по назначению.

В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобренной в 2009 г., правила Гражданского кодекса РФ о приобретении права собственности на недвижимое имущество предлагается дополнить нормами о приобретении собственником помещения права собственности на Общее имущество здания (многоквартирного дома). Предлагается также указать, что при государственной регистрации права собственности на помещение в здании собственник приобретает и долю в праве собственности на Общее имущество здания, в котором это помещение находится.

Разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ
Несмотря на многочисленные предложения по совершенствованию действующего законодательства, вопрос о правах собственников помещений в нежилых зданиях на Общее имущество так и остается неурегулированным.
Вместе с тем 23 июля 2009 г. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ (далее — Пленум ВАС РФ) принял Постановление N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее — Постановление), в котором арбитражным судам даются разъяснения касательно прав собственников помещений в нежилом здании на его Общее имущество.

В Постановлении были отражены в том числе идеи, высказываемые разработчиками Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе от 2003 г. В нем разъясняются несколько ключевых вопросов касательно прав на Общее имущество в нежилых зданиях, а также некоторые иные проблемы.

Прежде всего, Пленум ВАС РФ определил, что к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу Общего имущества, применяются нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, а именно те, которые касаются многоквартирных домов (в частности, ст. 249, 289, 290 ГК РФ).

Напомним, что, согласно действующему законодательству, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ). К последнему относятся общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ).

В Постановлении содержатся также следующие важные разъяснения:

• собственнику отдельного помещения в нежилом здании во всех случаях в силу закона принадлежит доля в праве общей собственности на Общее имущество здания вне зависимости от регистрации его права общей долевой собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП);

•  Общему имуществу нежилого здания относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (п. 2 Постановления);

• соответствующие доли в праве общей собственности на Общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений (п. 4 Постановления);

• при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на Общее имущество здания независимо от того, имеется ли на это указание в договоре об отчуждении помещения (п. 5 Постановления);

• споры о признании права общей долевой собственности на Общее имущество нежилого здания рассматриваются в судебном порядке (п. 9 Постановления).

При этом собственники помещений в здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на Общее имущество и в том случае, если в ЕГРП уже внесена запись о праве индивидуальной собственности на него. Пленум ВАС РФ рассматривает указанное требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 Гражданского кодекса РФ).

В том случае, если лицо, на имя которого в ЕГРП внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к Общему имуществу, владеет им, лишая других собственников доступа в него, последние вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. При этом Пленум ВАС РФ отметил, что на такие требования распространяется общий срок исковой давности — три года (ст. 196 ГК РФ).

При этом хотелось бы обратить внимание на следующее. Согласно Постановлению, к Общему имуществу нежилого здания относятся помещения, обслуживающие более одного помещения в здании.
Вместе с тем если подходить к толкованию Постановления буквально, то получается, что, например, собственник помещений на первом этаже здания в силу закона обладает правом общей долевой собственности в том числе и на коридоры, расположенные на десятом этаже (которыми он может фактически не пользоваться). При этом, как было указано выше, в случае если на Общее имущество зарегистрировано право индивидуальной собственности, это не влияет на существование в отношении такого имущества права общей долевой собственности владельцев иных помещений в здании.

На наш взгляд, такой подход представляется не вполне логичным и не соответствующим реалиям рынка. Вместе с тем нельзя исключить риск того, что в случае возникновения судебного разбирательства в отношении отнесения того или иного помещения к Общему имуществу здания суд может руководствоваться рассмотренным выше формальным подходом.

Пленум ВАС РФ дал разъяснения и по иным вопросам, в частности:

• по соглашению сособственников Общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование (например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей для размещения наружной рекламы). Также отмечено, что к таким договорам по аналогии применяются положения законодательства о договоре аренды. При этом обременение устанавливается на все здание в целом (п. 7 Постановления);

• если собственник здания принимает решение о выделении из его состава одного или нескольких помещений, то при внесении в ЕГРП записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом. В таком случае право общей долевой собственности на Общее имущество возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица (п. 8 Постановления);

• если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе избрать правовой режим здания как единого объекта (п. 8 Постановления).

Уже сейчас сложилась судебная практика касательно признания за собственниками помещений, расположенных в нежилом здании, права общей долевой собственности на его Общее имущество, а также в отношении использования его фасадов для размещения рекламы. Однако на законодательном уровне рассматриваемый вопрос так и остался неурегулированным. Полагаем, что впоследствии должны быть приняты соответствующие поправки в действующее законодательство.

вверх страницы

              А это на общетрепещущие темы:                         

вверх страницы  

Все вопросы  и комментарии присылать по адресу:

Best IE6 1024 X 768

Апрель 3, 2011

Project manager:    Алексей Кулаков

Program manager: Анастасия Кулакова