Все это относится к инвестиционной недвижимости. Если ваша цель — покупка дома для отдыха или источник, как говорится, ренты, критерии выбора будут совсем другие.

Где покупать недвижимость?

В 2007 году в США начался ипотечный кризис, который повлиял на рынок недвижимости не только в самих Штатах, но и во всем мире. Разные страны он затронул в разной степени. В США цены на недвижимость заметно упали, но это не значит, что от остальных можно ждать того же — везде принимаются меры для преодоления последствий кризиса. И все же есть вероятность замедления роста цен и стагнации рынка. Цены уже практически встали в Испании, Франции, Великобритании, Швейцарии, Италии, да и во многих странах Восточной Европы.
В такой ситуации краткосрочные инвестиции с целью перепродажи и получения быстрого дохода нецелесообразны. Другое дело — долгосрочные вложения: для них есть самые привлекательные возможности. Во-первых, недвижимость все в тех же Штатах. А во-вторых, недооцененная недвижимость на развивающихся рынках — в Северной Африке, Южной Америке, Карибском регионе и Азии.

Почему Америка?

С начала ипотечного кризиса объем продаж новых домов в США снизился в среднем на 26%. В 2007 году цены упали примерно на 11%. На рынке вторичного жилья тоже наблюдается падение продаж, и цены там тоже снизились — впервые за сорок лет.

На первый взгляд, привлекательность США для инвестора неочевидна: есть мнение, что недвижимость нужно покупать, когда цены на нее растут. В течение нескольких предыдущих лет рынок в Америке был основан на этом принципе. Многие приобретали недвижимость в расчете на то, что цены еще больше поднимутся, а значит, можно будет получить скорую прибыль с продажи.

Серьезные инвестиционные планы предполагают другую стратегию — максимальную выгоду дает покупка недвижимости именно при понижении цен. Например, Сэм Зелл, известный американский инвестор, сколотил огромное состояние, играя на цикличности рынка и покупая недвижимость на спаде цен и спроса.

С начала ипотечного кризиса объем продаж новых домов в США снизился в среднем на 26%. В 2007 году цены упали примерно на 11%. На рынке вторичного жилья цены тоже снизились — впервые за сорок лет. Максимально цены снизились в Майами — 12,4%. В Тампе цены упали на 11,8%, в Детройте — на 11,2%, а в Сан-Диего — на 11,1%. Для сравнения: за предыдущие 5 лет цены на жилье в Нью-Йорке, Флориде, Мерилэнде, Нью-Джерси и Пенсильвании поднялись на 80—100%, в Род-Айленде, Калифорнии и Неваде — на 100—117%, а в престижных пригородах Лос-Анджелеса и Сан-Диего и вовсе взметнулись на 150—175%.

По прогнозам экспертов, до конца года падение цен продолжится. Многие риэлторы считают, что именно в такой ситуации покупатель может диктовать свои условия. Сейчас приобретать недвижимость в США с инвестиционными целями особенно выгодно. На американском рынке огромный выбор объектов по низким ценам: банки и страховые компании продают не выкупленную должниками недвижимость с дисконтом до 40%. К тому же, цены на аренду во многих районах не только не упали, но даже выросли. Еще один довод «за» — американский рынок недвижимости очень хорошо отрегулирован, покупателю доступна самая полная информации об объекте, включая историю купли-продажи за несколько предыдущих лет, что исключает многие элементы риска при осуществлении сделки. Иностранные инвесторы часто даже не приезжают в США для оформления сделки на свою недвижимость, а делают это в американском посольстве в своей стране. Ну и, наконец, нерезиденты США имеют возможность получить ипотечный кредит до 70% от стоимости приобретаемой недвижимости при ставке от 5,15%. Главное — иметь доступ к информации и вовремя отреагировать.

Кстати, некоторые эксперты уже говорят о начинающемся «потеплении» рынка. За последние месяцы американское правительство несколько раз снижало ставку рефинансирования, что позволило ипотечным банкам понизить проценты по кредитам до 5,45 %. Так что у продавцов появились проблески надежды.

Что покупать в Америке?

Стоит обратить внимание на города и штаты недостаточно раскрученные, но с изюминкой, университетские, курортные городки. Например, город Вентура в Калифорнии находится между Лос-Анджелесом, Малибу и Санта-Барбарой, но цены в нем пока гораздо ниже, хотя там прекрасные пляжи и интересный исторический центр, похожий на старую Европу.

Важно внимательно следить за развитием местной инфраструктуры, особенно за строительством новых автотрасс. Как правило, открытие крупных транспортных развязок приводит к повышению спроса на объекты, расположенные поблизости.

Кроме того, надо учесть, что в США есть понятие neighbourhood (соседство). В одном и том же престижном городке цены на двух похожих улицах могут отличаться в несколько раз только потому, что на одной живут юристы и врачи, а на другой — люди низкооплачиваемых профессий. Так что инвестору нужно провести тщательное исследование района — ну, или довериться профессиональному риэлтору.

В любом случае, чтобы сделка была выгодной и успешной, лучше воспользоваться услугами профессионалов.

Почему Азия?

Все рынки недвижимости цикличны, и рынки многих стран Азии находятся сейчас на нижних уровнях цикла. Это значит, что там относительно низкие цены и большой потенциал для развития.

Азиатский регион безусловно интересен для инвестора. Все рынки недвижимости цикличны, и рынки многих стран Азии находятся сейчас на нижних уровнях цикла. Это значит, что там относительно низкие цены и большой потенциал для развития.

Интенсивные темпы экономического развития, рост иностранных инвестиций и городского населения, расширение присутствия иностранных и рост местных компаний — все это способствует развитию азиатских рынков. Правда, непредсказуемость тамошней политической ситуации и постоянные изменения в законодательстве создают высокие риски для вложений. Но, опять-таки, в разных странах ситуация разная.

В Китае

Китайский рынок недвижимости развивается такими же темпами, как экономика.

Самый горячий рынок — Шанхай. Недвижимость здесь в два раза дороже, чем в других крупных городах Китая, но все еще в половину дешевле гонконгской и на 10% дешевле, чем в столице Тайваня Тайбэе.

Цены Пекина на 30% ниже цен Шанхая. Исключение — пекинский район Park Hyatt Residence, который занимает шестое место в списке самых дорогих жилых районов страны.

Правда, законодательство Китая несколько ограничивает возможность приобретения недвижимости нерезидентами. Купить жилую недвижимость могут только те иностранцы, которые работают или учатся в Китае больше года. При этом нельзя сдавать недвижимость в аренду. Приобретать инвестиционную недвижимость иностранные компании и физические лица не могут. Зеленый свет иностранцы, как инвесторы, могут получить только в качестве девелоперов.

В Монголии

Монголия сейчас переживает бум интереса из-за богатых запасов меди, угля и золота. Несколько крупных международных компаний уже открыли свои представительства в этой стране.

Качественной жилой недвижимости в Монголии мало. Правда, несколько компаний-застройщиков строят сейчас там современные дома-кондоминиумы. Цены на квартиры в таких домах составляют около $1500 за кв. метр.

Иностранцы имеют право свободно покупать недвижимость и сдавать ее в аренду. Цены на недвижимость и на аренду недвижимости постоянно растут.

В Индии

Индийский рынок недвижимости развивается необычайно бурно. За последние два-три года в некоторых крупных городах цены на жилую недвижимость выросли на 70%. Доход от сдачи в аренду составляет от 3% до 10% в год. А к 2015 году Мерилл Линч прогнозирует рост цен на 700%.

В центральных районах крупных городов не хватает жилой и коммерческой недвижимости высокого качества, и это делает Индию весьма привлекательной для инвестиций. Множество крупных корпораций и IT-компаний открывают свои представительства в Индии, для офисов и проживания сотрудников требуется много зданий. Инвестиции в землю тоже очень выгодны.

Купить недвижимость и землю в Индии иностранцам трудно, хотя последние изменения в законодательстве несколько упростили процесс.

На Филиппинах

Филиппины — островная страна, сектор недвижимости которой окончательно восстановился после азиатского кризиса 1997 года. В столице Филиппин строится много кондоминиумов, цены на которые растут. Ограничения: иностранные владельцы не могут занимать более 40% площади кондоминиума и арендовать землю больше чем на 75 лет. Доход от сдачи в аренду недвижимости высокого класса может доходить до 12%.

Самыми выгодными для сдачи в аренду считаются кондоминиумы в престижных районах средней площадью около 90 кв. метров. Цена за квадратный метр в таком доме — около 2000 долларов США.

Правительство поставило цель повысить экономический рост в 2008 году до 8%, в 2009 году — до 9%. Ожидается, что рынок недвижимости будет развиваться и дальше.

Чтобы уменьшить риски, лучше инвестировать через иностранные (не местные) фонды или трасты недвижимости, работающие в азиатском регионе. Например, фонд Central Asian Property Fund вкладывает деньги в недвижимость Монголии, Узбекистана, Китая и других азиатских стран. Инвестиции распределены в определенной пропорции между землей, жилой, коммерческой и промышленной недвижимостью, офисными зданиями и торговыми центрами. За последние пять месяцев фонд принес своим вкладчикам более 18% дохода.