Оценочная деятельность. Проблемы и перспективы развития.

В соответствии с международным опытом и стандартами оценки с приобретением независимости в Республике Узбекистан интенсивно осуществляется поэтапное реформирование экономики. Перевод ее на рыночные механизмы хозяйствования сопровождается становлением и развитием оценочной деятельности. Появились первичный и вторичный рынки имущества, продолжают совершенствоваться, разрабатываться и внедряться законодательная и нормативная базы, появились лицензированные оценщики. В республике проводится определенная работа по обеспечению цивилизованного развития оценочной деятельности.

Постановлением Президента Республики Узбекистан «О мерах по ускорению развития сферы услуг и сервиса в Республике Узбекистан в 2006-2010 годах» от 17 апреля 2006 года      № ПП-325 предусмотрено, что ускоренное развитие оценочных услуг является одним из основных направлений развития сферы услуг и сервиса в нашей стране в 2006-2010 годы. В этой связи создается и расширяется сеть независимых оценочных структур, поскольку совершенствование развития рынка оценочных услуг связано с научно обоснованным и профессиональным определением стоимости любой формы собственности, что приобретает особую значимость, как для государства, так и для физических лиц.

Рост рынка оценочных услуг уже сегодня объективно обуславливает необходимость более фундаментальной разработки и совершенствования научных основ, а также методологии оценки имущества и нематериальных активов в рыночных условиях с учетом региональных, специфических особенностей Узбекистана и в соответствии с международным опытом и стандартами оценки. С целью информирования общественности о насущных проблемах оценки в СМИ был опубликован разработанный Обществом оценщиков Узбекистана проект «Концепции развития системы оценки имущества и нематериальных активов в Республике Узбекистан», в котором были определены основные государственные функции и принципы регулирования оценочной деятельности, научно-практические проблемы оценки, основные задачи институциональной политики в оценочной деятельности и другое.

Проведем анализ некоторых первоочередных задач системы оценки имущества и нематериальных активов, решение которых будет способствовать ускоренному развитию оценочных услуг в республике.

Развитие института оценки в Узбекистане должно осуществляться (с учетом изучения актуальных проблем оценки, рынка имущества, а также зарубежного опыта оценочной деятельности) в следующих направлениях: развитие и совершенствование законодательно-правовой и нормативно-справочной базы рынка оценочных услуг (А); развитие и совершенствование теории, методологии и практики процесса оценки различного рода имущества (Б); комплексная компьютеризация процессов оценочной деятельности на базе совершенствования и разработки экономико-математических моделей и алгоритмов (В); подготовка, переподготовка и повышение квалификации специалистов, разработка и издание научно-методической и учебной литературы по оценочной деятельности (Г); систематизация и создание базы данных оценочной деятельности по родам имущества (Д); организация научно-практических семинаров, конференций, совещаний по актуальным проблемам оценочной деятельности (Ж).

Направление А. Эффективное функционирование оценочных структур во многом предопределяется разработанностью законодательной, правовой, нормативной базы оценочной деятельности, которая регулирует взаимоотношения участников процесса оценки. Так, Закон Республики Узбекистан «Об оценочной деятельности», регулирующий отношения, связанные с осуществлением оценочной деятельности, стал ключевым переломным моментом в практической работе специалистов, занимающихся оценочной деятельностью в стране.

Несомненной заслугой Закона стало определение положения о том, что в тех случаях, когда в законодательстве содержится ссылка на «стоимость» без указания ее вида, должна иметься в виду рыночная стоимость, а также определение условий объективности и независимости оценщика.

Фактически Закон признал необходимость развития оценочной деятельности как института, подлежащего регулированию. Но вместе с тем самого регулирования в необходимой мере он не обеспечивает. Отдельные положения Закона регулируют гражданско-правовые договора между оценщиком и заказчиком, что на самом деле должно быть, видимо, предметом рассмотрения Гражданского Кодекса Республики Узбекистан.

Устанавливая обязательные случаи проведения оценки, Закон не определил процедуры последующего исполнения обязанности в пределах каких-либо параметров. Осталось неясным, вытекает ли из обязательности оценки требование, согласно которому заинтересованные субъекты в своих взаимоотношениях должны следовать этой оценке. В Законе отсутствуют такие статьи, как профессиональное обучение оценщиков, саморегулируемые организации оценщиков, приведение нормативно-правовых актов в соответствие с настоящим законом. Отсутствие этих статей сдерживает развитие правовой базы в целом, так как не обеспечивает достаточно эффективного функционирования столь важной отрасли, как оценочная деятельность.

Очень важным, регулирующим взаимоотношения различных структур в рыночной экономике документом является принятый 25 мая 2000 года Закон Республики Узбекистан «О лицензировании отдельных видов деятельности». Учитывая актуальность оценочной деятельности, приняты Постановление Кабинета Министров Республики Узбекистан от 8 мая 2003 года № 210 «О лицензировании оценочной деятельности» и «Положение о лицензировании оценочной деятельности», которые регламентируют процесс аттестации и лицензирования этого вида деятельности.

Другим важным документом является «Положение о квалификационных требованиях, предъявляемых к профессиональному оценщику», утвержденное Постановлением ГКИ Республики Узбекистан №01/19-18/05 от 1 декабря 2006 года, которое определяет квалификационные требования для прохождения аттестации (переаттестации) на получение аттестата профессионального оценщика.

Рассматривая современное состояние обеспеченности оценочной деятельности системой стандартов, следует отметить, что имеется определенный положительный опыт по разработке и практическому применению национальных стандартов оценки имущества, соответствующих международным требованиям. Это Национальные стандарты оценки имущества Республики Узбекистан (НСОИ № 1-5), утвержденные постановлением ГКИ №01/19-23 от 14 июня 2006 года.

Однако введенные национальные стандарты НСОИ № 1-5 (в России их более 40) не охватывают всех спектров оценочной деятельности и не обеспечивают требований Закона Республики Узбекистан «Об оценочной деятельности». Поэтому видится целесообразным расширение перечня стандартов по операциям с имуществом.

Исходя из вышеизложенного, следует констатировать отсутствие необходимой нормативно-правовой базы, регулирующей деятельность независимых экспертов-оценщиков, эффективной системы ее регулирования и контроля.

Направление Б. Разработка качественных и количественных аспектов теории и методологии оценки в конечном счете предопределяет эффективность товарно-денежных отношений и поступлений в бюджет республики. В связи с этим весьма актуальным представляется разработка научно-обоснованной теории и методики оценки имущества и их широкое внедрение в деятельность независимых оценочных структур, которые призваны обеспечить высококвалифицированную, качественную и количественную оценку объектов народного хозяйства.

В пакет методологической базы должны войти методики оценки по видам собственности и по методам оценки, так как методика оценки недвижимости, драгоценностей или интеллектуальной собственности совершенно несопоставимы. Считаем целесообразным на государственном уровне осуществлять классификацию имущества в рамках Единого классификатора недвижимости: по видам, по форме собственности и др.

Анализ видов собственности по классам объектов оценки показывает разнохарактерность, функциональную несопоставимость объектов оценки, что предопределяет необходимость разработки специфических подходов и методов оценки, учитывающих именно эти особенности собственности. Поэтому должны быть подготовлены, утверждены соответствующими ведомствами методические рекомендации по определению рыночной стоимости имущества (собственности), по классам объектов оценки, по методам расчетов, учитывающие специфические особенности республики.

Методики оценки должны включать в себя концепцию одновременной оценки трех важных взаимосвязанных аспектов: технического, правового и экономического. Они должны показывать схему и последовательность поэтапной оценки, указывать принципы оценки, начиная с изучения технического, правового состояния, разработать правила идентификации технических документов с соответствующими показателями, данными и фактами; механизм учета дефектов, отклонений, а также установления правовой принадлежности объекта.

Таким образом, в зависимости от класса объекта и цели оценки эти методики позволят выявить последовательность применения эффективных методов расчета с учетом их приоритетности, что обеспечит определение рациональной стоимости объекта оценки.

Направление В. Процесс оценки - логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения поставленных конкретных задач с использованием известных приемов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.

Учитывая многокритериальность, многопараметричность и вычислительную сложность оценочного процесса, необходимо широкое применение на практике экономико-математических методов. Основным направлением данных исследований является переход от прямого расчета к решению систем уравнений и неравенств, а также более широкое применение новой компьютерной технологии оценки, вместо кустарного. Недостаточно оправданного подхода с точки зрения интересов государства и оценщика. Это предопределяет объективную необходимость разработки и использования современной компьютерной технологии и программных средств.

Актуальной задачей в совершенствовании деятельности оценочных фирм и компаний на современном этапе развития общества является использование новой компьютерной технологии на базе экономико-математических моделей задач оценки имущества. Естественно, вытекает принципиальный вопрос: можно ли проводить оценку объекта различной сложности без использования современных ПЭВМ и экономико-математических моделей задач оценки имущества? Нет, потому что задача оценки связана со специфической особенностью республики, с учетом рыночных факторов, с принципами оценки, с многокритериальностью решений, с многофакторностью, с неопределенностью ряда информации, со случайным характером ряда факторов. Все это предопределяет объективную необходимость использования ПЭВМ и современных экономико-математических моделей и алгоритмов задач, а также программных средств в процессе оценки имущества.

Как известно, в настоящее время компьютеры находят все большее применение в организации оценочной деятельности. Например, для организации баз данных, хранения и управления; исследования рынка и проведения анализа многовариантных решений по расчету стоимости имущества с использованием метода сравнения продаж, доходного и затратного подхода; анализа относительных показателей стоимости; использования базы данных в ежегодной актуализации стоимости имуществ; достижения высоких показателей качества оценки при низких удельных затратах; составления отчетов оценки стоимости имущества юридических или физических лиц; выполнения работ по планированию организационных мероприятий и обработке текстовой информации. И поэтому сегодня практически каждая оценочная юрисдикция имеет в своем распоряжении компьютеры.

Анализ практического использования экономико-математических моделей и алгоритмов задач оценки имущества в процессе оценочной деятельности позволяет отметить проблемы в данной области, которые ждут своего решения. К таковым можно отнести многокритериальные модели задач оценки имущества, в частности метода сравнения продаж и доходный метод; единую методику и алгоритм автоматизации для всех условий оценки (оценочных ситуаций); оптимизацию выбора метода оценки имущества; прогнозирование денежного потока с использованием математических методов прогнозирования; различные алгоритмы расчета денежного потока, ставок дисконта и коэффициента капитализации; методику ранжирования и сравнения оцениваемых компаний по произвольным критериям; экономико-математическую модель управления стоимостью; многокритериальную оптимизацию стратегий управления стоимостью; анализ корреляции стоимости и базовых технико-экономических показателей на основе регрессионного анализа; экономико-математические модели оценки специализированных компаний - банковских, аудиторских, страховых и других.

Вместе с тем необходимо констатировать, что вопросы автоматизации оценочной деятельности в республике не получают достаточного освещения в литературе по оценке стоимости. Глубоко не проработаны такие вопросы, как концепция автоматизации, типовая структура рабочего места оценщика. А программные средства автоматизации разрабатываются зачастую стихийно, без должного теоретического обоснования. Имеющиеся на рынке программные средства, за редким исключением, не являются универсальными продуктами и предназначены, как правило, для автоматизации оценки отдельных видов активов - обычно недвижимости, зданий и сооружений. В то же время остро ощущается нехватка программных средств, обеспечивающих оценку компаний, а также отдельных видов бизнеса в целом. При этом необходимо иметь в виду, что все программные продукты должны быть лицензионными.

В целом в республике компьютеризация рынка оценочных услуг на базе современных экономико-математических моделей и алгоритмов задач оценки имущества находится в начальной стадии своего развития. Отсутствуют комплексные программные средства, обеспечивающие автоматизацию производства оценочных работ в диалоговом режиме. Нет единой информационной базы, а также соответствующей технологии ее сбора и обработки, что сдерживает внедрение в производство наиболее адаптированных к рыночным условиям оценочных работ методами сопоставимых продаж (доходного).

Направление Г. В настоящее время возникла объективная необходимость безотлагательного осуществления комплекса мер по организации подготовки, переподготовки и повышения квалификации специалистов в области оценочной деятельности. Как известно, в настоящее время в Узбекистане отсутствуют учебные заведения по подготовке специалистов-оценщиков. Данное направление образования должно базироваться на международном опыте образовательных структур. Необходимо включение вопросов законодательно-правового, нормативно-методологического характера на основе современных достижений науки и практики. Важен системный подход к подготовке специалистов для рынка недвижимости, для оказания реального воздействия на рынки образовательных услуг недвижимости.

Чрезвычайно важным направлением в совершенствовании оценочной деятельности является открытие и подготовка специалистов нового направления для республики через бакалавриат, магистратуру и аспирантуру соответствующих вузов, то есть профессиональных оценщиков, владеющих современными методами оценки в соответствии с международными требованиями. Особое внимание необходимо уделять вопросам переподготовки и повышения квалификации специалистов с учетом их адаптации к современным местным условиям, зарубежным, профессиональным стандартам оценки и разработки методических материалов, обеспечивающих научную основу оценочной деятельности. Объем образовательных курсов, как нам видится, по каждому из видов оценки не может быть менее 240 часов, а целый курс по оценочной деятельности - более 500 часов.

Другим актуальным вопросом совершенствования оценочной деятельности в организационном аспекте является аттестация и лицензирование оценочной деятельности. Госкомимуществом Республики Узбекистан осуществляется аттестация специалистов и лицензирование юридических и физических лиц на право осуществления оценочной деятельности. В настоящее время Госкомимуществом Республики Узбекистан аттестовано более 340 физических лиц на получение квалификации оценщика и выдано более 138 лицензий на право осуществления оценочной деятельности. Отрадно, что в стране есть интерес к занятию оценочной деятельностью, но, как показала практика, существующий механизм аттестации и выдачи лицензий имеет свои недостатки. Так, при аттестации и выдаче лицензий на осуществление оценочной деятельности, на наш взгляд, были допущены некоторые неточности. Наиболее существенными из недостатков мы считаем проведение аттестации без учета специализации по видам оценочной деятельности; без личного собеседования со специалистами, проходящими аттестацию. Эти недостатки, на наш взгляд, снижают уровень профессионализма, качество отчетов оценки, а в итоге - эффективность развития оценочной деятельности. В этой связи в дальнейшем было бы полезным разработать квалификационные характеристики для специалистов-оценщиков по видам оценочной деятельности; включить в состав комиссии компетентных специалистов как государственных, так и негосударственных организаций.

Другим важным направлением совершенствования оценочной деятельности является разработка и издание учебной, научной и методической литературы на государственном и  русском языках для квалифицированной подготовки специалистов. В настоящее время практически отсутствуют научно-методические и учебные пособия для самостоятельного обучения специалистов и студентов. Для решения данной проблемы необходимо изучить и проанализировать зарубежный опыт. За рубежом имеется научно-методическая и учебная литература по оценке недвижимости предприятий, интеллектуальной собственности, доставляющаяся в республику в очень ограниченном количестве частным путем. Для осуществления оценочной деятельности отечественным специалистам практически приходится использовать разобщенные источники информации, что существенно затрудняет и создает определенные неудобства и противоречия в работе.

При разработке методического обеспечения работ по определению рыночной стоимости имущественных и неимущественных прав различными способами, большое внимание должно быть уделено методическим вопросам оценки стоимости по видам собственности. То есть нужны методические указания по выполнению расчетов по оценке имущества по видам собственности, по методам расчетов. Также необходимы разработки по общепризнанной методологии расчета поправок к стоимости объектов-аналогов, методикам выбора критерия подбора сравнимых факторов, практического использования статистических методов обработки и анализа выборочных данных, анализа полученной стоимости.

В настоящее время отсутствует законодательно утвержденная методика расчета убытков при чрезвычайных обстоятельствах (стихийных бедствиях, катастрофах, авариях), а также от несанкционированного использования компьютерной технологии и другого.

Таким образом, в настоящее время актуальными остаются проблемы разработки и издания научно-методической и учебной литературы по оценочной деятельности на государственном и русском языках с грифом учреждений Республики Узбекистан.

Направление Д. Информационная база оценки - основа процесса оценки рыночной стоимости имущества. В настоящее время имеется ряд структур государственных и негосударственных, которые занимаются сбором данных по сделкам купли-продажи объектов собственности. В этих данных неполные сведения. Они разрозненны по ведомствам и типам. Кроме того, затруднено официальное получение информации из соответствующих организаций об объектах собственности, их собственниках и дееспособности граждан, участвующих в сделках. Поэтому актуальным становится вопрос систематизирования и приведения к единому стандартизованному порядку дальнейшее использование баз данных в качестве обоснованной информации.

Систематизация и создание единой базы данных по оценочной деятельности предполагает унификацию всех имеющихся баз с целью их практического использования в повседневной деятельности оценочных структур. (В настоящее время все оценочные структуры по своему усмотрению создают базы данных. Состав и структура предоставления данных различны и имеют неполные сведения. В этой связи их обобщение для дальнейшего практического использования не представляется возможным.) Для решения данной задачи необходимо разработать единые формы стандартизированного описания данных по классам объектов оценки и обобщить формы, позволяющие создать единую информационную базу данных по классам объектов оценки, а также по оценочной деятельности оценочных структур в целом. Это даст возможность разработать электронную версию базы данных по объектам собственности с применением единой программной оболочки, что позволит в дальнейшем  автоматизировать создание базы данных с применением новых информационных технологий.

Таким образом, создание единой информационной базы данных позволит эффективно использовать оценочную деятельность по всей республике и повысить качество оценочных услуг.

Направление Ж. С целью обсуждения и выработки определенных решений и рекомендаций по актуальным проблемам рынка оценочных услуг считаем целесообразным проводить научно-практические семинары, конференции, совещания. Итоги работы следует распространять в средствах массовой информации. Инициаторами выносимых на широкое обсуждение вопросов среди специалистов на уровне конференций или семинаров, по логике вещей, должны стать Государственный комитет Республики Узбекистан по управлению имуществом, Общество оценщиков Узбекистана и его подразделения в областях и городах.

Нодир Туйчиев, доктор технических наук, профессор;

Абдикарим Мирхашимов, кандидат зкономических наук, доцент;

Дилдар Набиева, кандидат филологических наук, доцент.

Материал был опубликован в виде статьи в газете «Менинг мулким - Частная собственность» №24 за 2007 год по названием "Оценочная деятельность"

См. Постановление Президента Республики Узбекистан - http://www.labrate.ru/laws/20080424_postanovlenie_prezidenta-843_ocenka-uz.htm