Молодой семье - доступное жилье
Ноябрь 5, 2006На прошедших выходных посетил Самарский Областной Фонд Жилья и Ипотеки (СОФЖИ) с целью узнать условия их работы по областной программе “Молодой семье - доступное жилье”. Удалось выяснить следующеие условия.
Первоначальный взнос
Обязательное условие участия - внесение первоначального взноса в размере не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья. Чем больше размер первоначального взноса, тем меньше процентная ставка по кредиту.
Процентная ставка по ипотечному кредиту
Она изменяется от 11,5% до 14% в зависимости от величины первоначального взноса и от срока кредитования. Причем, для грубого подсчета лучше брать ставку 14% - она учтет все возможные скрытые условия, повышающие процентную ставку. Таким способом будем надеяться на лучшее, но учитывать худший вариант развития событий.
Срок кредита
Срок кредита может быть не более 30 лет. Чем больше срок, тем меньше ежемесячная выплата и вместе с тем большая сумма будет выплачена в итоге за квартиру.
Возраст
Для молодой семьи имеется ограничение по возрасту - хотя бы одному из супругов должно быть менее 30 лет.
Компенсация при рождении ребенка
При рождении ребенка молодая семья получает компенсацию в размере 250 тысяч рублей, что соответствует 18 кв. метрам квартиры. То есть, СОФЖИ погашает часть долга по ипотечному кредиту в размере 250 тысяч рублей, считая, что таким образом компенсирует оплату 18 кв. метров жилья.
Такая же компенсация будет произведена при рождении второго ребенка.
При рождении третьего СОФЖИ компенсирует всю оставшуюся часть долга по ипотечному кредиту.
Выводы
Условия, конечно, не для всех - доступным это жилье будет лишь для тех, у кого доходы и без ипотеки позволяют неплохо жить. Может быть поэтому за несколько лет существования в Самарской области программы “Молодой семье - доступное жилье” лишь “30 младенцев осчастливили своим появлением молодые семьи” (имеются ввиду конечно же только те семьи, которые приняли участие в программе - рождается детей в Самаре, к счастью, побольше 
). То есть, лишь 30 семей нашли возможным воспользоваться этой программой. Это не удивительно - доходами в 90 тысяч рублей в месяц может похвастаться далеко не каждая семья в Самарской области.
Стоимость жилья
По данным сайта “Новости рынка недвижимости” стоимость квадратного метра жилья в 1-3-хкомнатных квартирах в Самаре на сегодняшний день составляет 1100 долларов. Если считать, что площади квартир находятся в диапазоне от 30 до 150 квадратных метров, то стоимость квартир находится в пределах 33-165 тысяч долларов (от 1 до 5 млн. рублей), причем нижний предел - довольно редкое явление, поэтому планку следует поднять с 1 до 1,8 млн. рублей.
Пример расчета
Возьмем для примера жилье стоимостью 2,5 млн. рублей - для такой стоимости были посчитаны размер выплат и размер необходимого дохода при первоначальном взносе размером 10% от стоимости жилья. При таких условиях ежемесячные выплаты составят примерно 30 000 рублей, и эта сумма должна быть не более 1/3 от доходов семьи. Соответственно, доходы семьи должны составлять 90 000 рублей в месяц.
Выгоды
Предположим, что молодая семья имеет указанный доход и решила воспользоваться этой программой. Сравним разные варианты развития событий.
Старт
В этом варианте семья на тех же условиях предоставления кредита (14% годовых, 10% первоначальный взнос, срок кредита 30 лет, стоимость жилья 2,5 млн. рублей) пока еще не имеет детей. В этом случае ежемесячные выплаты составляют 26 775 рублей, и за год будет выплачена сумма 321 306 рублей, а за все 30 лет будет выплачена сумма 9 639 188 рублей, в результате чего переплата составит 7 139 188 рублей, то есть будет выплачено в 3,85 раз больше первоначальной стоимости жилья.
Первый ребенок
Предположим, первый ребенок рождается через год после начала участия семьи в программе. Какая-то часть кредита уже будет выплачена (примерно 1/30 и даже меньше), и для простоты подсчета мы ее брать не будем, а учтем лишь, что при рождении ребенка размер кредита уменьшается на 250 000 рублей. В результате размер ежемесячных выплат уменьшится до 23 867 рублей, за год будет выплачено 286 408 рублей, за оставшиеся 29 лет - 8 305 841 рублей. Итого, примерно 3,45 размера первоначальной стоимости жилья будет выплачено за все 30 лет.
Второй ребенок
Второй ребенок рождается еще через год, и размер кредита уменьшается снова на 250 000 рублей. В результате размер ежемесячных выплат уменьшется до 20 951 рублей, за год будет выплачено 251 412 рублей, за оставшиеся 28 лет - 7 039 560 рублей. Итого, примерно 3,06 размера первоначальной стоимости жилья будет выплачено за все 30 лет.
Третий ребенок
Третий ребенок рождается еще через год, и размер кредита уменьшается на всю оставшуюся сумму. Выплаты прекращаются, а за прошедшие три года семья выплатила 859 127 рублей, и таким образом приобрела квартиру по цене в 2,9 раз меньше ее первоначальной стоимости.
Резюме
Пока не видно признаков замедления роста стоимости недвижимости. Поэтому участие в ипотечной программе уже можно считать выгодным при условии и дальнейшего роста цен на недвижимость, т.к. в этом случае семья расплачивается за свою собственность, в которой может жить, а иначе пришлось бы очень долго копить, прежде чем стать владельцем квартиры.
Однако, будущего не знает никто, и существует некая доля вероятности, что цены на недвижимость стабилизируются или даже снизятся. И все же трудно себе такое представить, что цены на недвижимость снизятся в 3 раза, поэтому участие в программе “Молодой семье - доступное жилье” - очень привлекательная возможность приобрести жилье в несколько раз дешевле его современной стоимости. Этой возможностью хотелось бы воспользоваться.
Конечно, на фоне требуемых размера выплат и размера доходов семьи, фраза “доступное жилье” звучит смешно, и все же такие доходы (и даже больше) существуют в природе. Осталось стать одним из тех, кто имеет такие доходы. Что ж, будем стремиться, но об этом в другой раз.
Точность вычислений
Предполагаю, что найдутся желающие усомниться в точности приведенных цифр, поэтому следует сразу сказать, что подсчеты приведены грубые. Высокая точность не была целью - какая разница на сколько копеек я ошибся, когда речь идет о тысячах и миллионах рублей? Главная цель - вычислить во сколько раз дешевле обойдется жилье при участии в этой программе.
