Скільки ж коштує безплатна земля з точки зору закону і чиновника

      Одним із завдань земельної реформи, яка здійснюється в Україні з 1992 р., є безплатна приватизація земельних ділянок громадянами, яким вони були у свій час надані у користування. Безплатність приватизації земельної ділянки громадянином означає, що вона передається із власності держави у власність громадянина без сплати останнім державі будь-якої грошової суми чи іншого відшкодування вартості ділянки (наприклад, натурою, послугами тощо).

      Однак, при будь-якій приватизації землі, в тому числі й безплатній, необхідно виконати ряд геодезичних та землевпорядних робіт для визначення (перевірки, уточнення) місця розташування земельної ділянки, визначення та закріплення на місцевості її меж, виготовлення технічної документації, в якій фіксуються результати зазначених робіт, та, нарешті, виготовити державний акт на право власності на земельну ділянку для вручення його громадянину як її власнику. Звичайно, навіть при безплатній приватизації земельної ділянки держава не бере на себе витрати на проведення землевпорядних робіт. Всі ці роботи виконуються державними або приватними землевпорядними організаціями на підставі договору з замовником за плату.

      Однак, як кажуть, плата з платою різняться. Скільки громадянин, що приватизує земельну ділянку, має сплатити землевпорядній організації за виконання землевпорядних робіт? На це питання сторони – громадянин-замовник та землевпорядна організація-виконавець робіт – мають дати спільну, взаємоприйнятну відповідь, визначивши у договорі на виконання землевпорядних робіт їх вартість, прийнятну для обох сторін. Проте так буває, коли сторони по договору є рівними не тільки юридично, але й фактично.

      На жаль, досить часто буває, що задекларована законом юридична рівність сторін (замовника та виконавця робіт) фактично нівелюється їх фактичною нерівністю, коли одна сторона має можливість диктувати умови договору іншій стороні. Саме таке “співвідношення сил” ми спостерігаємо, наприклад, у відносинах між селянином-власником земельної частки (паю) та землевпорядною організацією. Так, закон дає громадянину право вибору землевпорядної організації. І якщо землевпорядна організація наполягає на надзвичайно високій вартості своїх послуг, то громадянин має право звернутися до іншої – яка згодна виконувати землевпорядні роботи за меншу плату.

      До речі, громадянин, який безплатно приватизує землю, має право укласти договір на виконання землевпорядних робіт з будь-якою зареєстрованою в Україні, землевпорядною організацією. І не обов’язково з тією, яка зареєстрована в його районі. Адже, землевпорядні організації, які отримали ліцензії на виконання геодезичних та землевпорядних робіт, мають право виконувати такі роботи не тільки в тому районі чи області, де вони зареєстровані як суб’єкти підприємницької діяльності, а в будь-якому регіоні України. Це, так би мовити, правовий аспект питання.

      Але є ще й позапровова дійсність. Вона полягає в тому, що саме фактична нерівність спостерігається у відносинах між землевпорядними організаціями та громадянами, які приватизують земельні ділянки. По-перше, переважна більшість громадян, які безплатно приватизують земельні ділянки, необізнані ні з положеннями земельного законодавства, ні з положеннями договірного права України. Тому в більшості випадків укладання ними договорів на виконання землевпорядних робіт зводиться до поставлення підпису на підготовленому землевпорядною організацією бланку договору без належного ознайомлення з його змістом, не кажучи вже про партнерське обговорення його істотних умов. По-друге, дуже часто трапляється так, що та чи інша землевпорядна організація є єдиною організацією, яка виконує землевпорядні роботи в районі. Може бути, що район обслуговується двома-трьома землевпорядними організаціями, які “тримають” одну ціну (розцінки). В більшості випадків такі ситуації створюються штучно: місцеві органи земельних ресурсів просто не дозволяють “стороннім” працювати на підвідомчій території, яка в таких випадках розподіляється виключно між “своїми” землевпорядними організаціями. От і виходить, що громадянин може замовити виконання землевпорядних робіт, необхідних для приватизації земельної ділянки, за ціною, яку визначає сама землевпорядна організація-монополіст.

      Першими, хто відчув на собі монопольну зверхність землевпорядних організацій, були селяни-власники земельних часток (паїв), які вони намагалися виділити у натурі (на місцевості) і стати власниками земельних ділянок. Однак їх спроби стати власниками земельних ділянок досить часто розбивалися об високу плату за землевпорядні роботи, яку вимагали землевпорядні організації. Фактично непомірна плата стала блокуючим фактором у проведенні земельної реформи на селі. Тому 3 грудня 1999 р. Президент України видав Указ “Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки”, який вивів земельну реформу на селі із стану стагнації. Зокрема, Указом було суворо заборонено стягувати за роботи, пов’язані з виділенням земельної частки (паю) у натурі та видачі державного акту на землю, плату в розмірі більше 5 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, тобто більше 85 гривень.

      Спочатку Держкомзем неухильно слідував цьому обмеженню вартості видачі одного державного акта на землю. Більше того, Голова Держкомзему своїм розпорядженням понизив максимально допустиму вартість видачі державного акта селянинові до 60 гривень. А в деяких областях, наприклад, в Кіровоградській, вдавалося за рахунок кращої організації роботи щодо видачі державних актів понизити цю суму ще більше – до 35 гривень.

      Однак, починаючи з 2001 р. Держкомзем по суті взяв курс, який призвів до зростання вартості видачі державного акта на землю. Але оскільки Указ Президента України від 3 грудня 1999 р. забороняє брати з селянина більше 85 гривень, то в Держкомземі вирішили збільшити цю суму за рахунок робіт, які нібито не відносяться до робіт щодо виділення земельної частки (паю) в натурі та видачі державного акта на землю. Так, 23 серпня 2001 р. Держкомзем України видав наказ № 144 “Про затвердження нормативно-правових актів”, яким затвердив Положення про реєстрацію землеволодінь та землекористувань. 11 вересня 2001 р. зазначений наказ був зареєстрований в Міністерстві юстиції України за № 810/6001. Згідно цього наказу селянин не міг отримати державний акт на право власності на землю, поки не тільки не оплатив вартість землевпорядних робіт щодо виділення земельної частки (паю) в натурі, але й не оплатив вартість реєстрації земельних ділянок в органах земельних ресурсів. Тому сумарно селянин при отриманні державного акта на землю повинен був сплатити суму, значно більшу, ніж 85 гривень. І це при тому, що в той час ще не був прийнятий закон про державну реєстрацію нерухомого майна, включаючи землю, і Держкомзем не мав права здійснювати таку реєстрацію. Адже Законом України від 21 травня 1997 р. “Про місцеве самоврядування в Україні”, який ніхто не відміняв, передбачав здійснення реєстрації державних актів на землю відповідними радами безплатно.

      Після протестів громадськості Мін’юст у лютому 2002 р. скасував державну реєстрацію цього наказу Держкомзему. Однак, Держкомзем на цьому не заспокоївся. 1 серпня 2002 р. він видав новий наказ з аналогічним змістом і аналогічними цілями. Це - Вказівка № 23 “Про затвердження Тимчасового порядку формування та ведення бази даних автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру”, яку Держкомзем ввів в дію з 1 вересня 2002 р. Метою даної Вказівки, як зазначено в її преамбулі, є “створення і ведення державного реєстру земель, удосконалення порядку ведення державного земельного кадастру... до прийняття Закону України “Про державний земельний кадастр”. А по суті, справжньою метою Вказівки було збільшення плати за видачу державних актів селянам-власникам земельних часток (паїв). Адже селянин не міг отримати державного акта на землю доти, доки не оплатить вартості землевпорядних робіт, а також (це вже згідно Вказівки) послуг органів земельних ресурсів, які полягають у прийнятті від землевпорядної організації інформації про земельні ділянки в електронному і паперовому вигляді, їх перевірці, а також послуг щодо державної реєстрації державних актів на землю. А ці послуги також недешеві. В середньому, на таких послугах додатково, як-то кажуть, “наварювали” на одному державному акті від 32 до 60 гривень.

      Однак, Міністерство юстиції України визнало дану Вказівку Держкомзему такою, що прийнята з порушенням чинного законодавства. В зв”язку з цим 27 листопада 2002 р. Міністерство юстиції направило Держкомзему листа з пропозиціями скасувати цю Вказівку і відкликати з місць застосування. Однак, незважаючи на цей лист Мін’юсту, Держкомзем не тільки не скасував Вказівку № 23, але й активно наполягав на її застосуванні. За рахунок селян. Так, 1 квітня 2003 р., в День сміху, в органі Кабінету Міністрів – газеті “Урядовий кур’єр” була опублікована стаття “Хочеш мати землю – плати” за підписом заступника Голови Держкомзему, в якій давалася неправдива інформація про те, що Вказівка № 23 Мін’юстом нібито зареєстрована. Пізніше дана інформація була спростована самим Держкомземом.

      Згодом дана Вказівка була скасована наказом Держкомзему від 2 липня 2003 р. № 174. Проте цим же наказом був затверджений новий нормативно-правовий акт про реєстрацію - Тимчасовий порядок ведення державного реєстру земель, яким збережено стягування плати за реєстрацію земельних ділянок, які приватизуються громадянами.

      Безперечно, послуги землевпорядних організацій, пов’язаних з безплатною приватизацією земельних ділянок громадянами України, в розумних розмірах необхідно оплачувати. Однак, на жаль, рівень доходів значної частини наших громадян, особливо жителів сільських населених пунктів, є досить низьким. Досить часто їм важко відірвати копійку від скромного сімейного бюджету для оплати послуг щодо приватизації земельних ділянок. Але ж і земельну реформу не можна зупиняти. Що ж тоді робити?

      На наш погляд, Держкомземові України доцільно було б більш повно використати для покриття зазначених послуг кошти міжнародної технічної допомоги та кошти, позичені у Світовому банку. Так, 31 жовтня 2001 р. між Урядом України та Урядом США був підписаний Меморандум щодо співпраці у видачі селянам-власникам земельних часток (паїв) державних актів на право власності на землю. На підставі цього Меморандуму Уряд США надав Україні на безповоротній основі близько 14 мільйонів дол. США саме для фінансування процесу видачі державних актів. На ці гроші 1,8 млн. українських селян можуть отримати державні акти на землю безкоштовно. Для виконання цієї роботи в Україні з 2001 р. працює Проект підтримки земельної реформи в Україні, на який покладена реалізація коштів американської допомоги селянам. За рахунок виділених Проектом коштів вже близько 1 мільйона українських селян безплатно отримали у власність земельні ділянки у розмірі земельних часток (паїв). Крім цього, у жовтні 2003 р. Кабінет Міністрів України підписав зі Світовим банком угоду, відповідно до якої отримав позичку в розмірі близько 200 млн. дол. США саме на завершення видачі державних актів селянам та створення реєстраційної системи для державної реєстрації прав на земельні ділянки. Отже, варіанти, як-то кажуть, є. Проте чомусь вони не використовуються для того, щоб допомогти українському селянину, полегшити для нього тягар земельної реформи.

      В зв”язку з численними скаргами громадян на дороговизну безплатної приватизації земельних ділянок в Інституті держави і права НАН України був розроблений законопроект під назвою “Про захист конституційних прав громадян на землю”, який в травні 2004 р. на наше прохання був внесений народними депутатами України до Верховної ради України в порядку законодавчої ініціативи, а в червні того ж року підтриманий аграрним комітетом парламенту і прийнятий Верховною Радою України у першому читанні. Завданням цього законопроекту було впорядкування плати, яку мають сплачувати громадяни України у випадках безплатної приватизації ними земельних ділянок. Слід відмітити, що Держкомзем України відреагував на появу зазначеного законопроекту своїм наказом від 12 серпня 2004 р. “Про затвердження Граничних розмірів плати з виконання землевпорядних робіт”, яким фактично встановив такі ж обмеження плати за виконання землевпорядних робіт, які були запропоновані в проекті Закону “Про захист конституційних прав громадян на землю”. Однак, розгляд цього законопроекту Верховною Радою України рухався до свого логічного завершення. І 20 січня 2005 р. цей Закон був прийнятий.

      Закон “Про захист конституційних прав громадян на землю” невеликий і складається всього з двох статей. Згідно статті 1 Закону, вартість робіт із землеустрою щодо виготовлення документів, які посвідчують право власності на земельні ділянки, при виділенні в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) не може перевищувати п'яти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, тобто 85 гривень. А вартість робіт із землеустрою щодо виготовлення документа, який посвідчує право власності на земельну ділянку, при передачі безоплатно земельних ділянок у власність громадянам України у всіх інших випадках безплатної приватизації земельним ділянок не може перевищувати дев'яти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, тобто 153 гривні. Мова йде про приватизацію громадянами земельних ділянок, які передаються громадянам України безплатно в межах норм безплатної приватизації, передбачених Земельним кодексом України. Нагадаємо, що згідно ст. 121 Кодексу, громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності в таких розмірах: а) для ведення фермерського господарства - в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство. Якщо на території сільської, селищної, міської ради розташовано декілька сільськогосподарських підприємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній по цих підприємствах. У разі відсутності сільськогосподарських підприємств на території відповідної ради розмір земельної частки (паю) визначається як середній по району; б) для ведення особистого селянського господарства - не більше 2,0 гектара (Правда, розмір земельних ділянок, що передаються безоплатно громадянину для ведення особистого селянського господарства, може бути збільшено у разі отримання в натурі (на місцевості) земельної частки (паю); в) для ведення садівництва - не більше 0,12 гектара; г) для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах - не більше 0,25 гектара, в селищах - не більше 0,15 гектара, в містах - не більше 0,10 гектара; ґ) для індивідуального дачного будівництва - не більше 0,10 гектара; д) для будівництва індивідуальних гаражів - не більше 0,01 гектара.

      Крім того, даним Законом громадянам України, які безплатно приватизують земельні ділянки, надана ще одна пільга: вони звільнені й від плати за державну реєстрацію права власності на передані їм у власність земельні ділянки. Саме про це йдеться у ст. 2 Закону, якою внесені відповідні зміни і до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень", яким така плата передбачена.

      Слід зазначити, що даний Закон “Про захист конституційних прав громадян на землю” застосовується виключно до випадків, коли громадянин України безплатно приватизує земельну ділянку. Як що ж він її купує, отримує в дар, у спадщину тощо, то він не зможе скористатися пільгами, встановленими цим Законом.

      Здавалося б, Верховна Рада України, прийнявши Закон, поставила крапку у питанні про вартість безплатної приватизації землі. Однак, мабуть це не зовсім так. 16 лютого 2005 р. генеральний директор Державного підприємства “Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах” пан Головатюк М.С. надіслав директорам регіональних філій цього підприємства листа за номером 278-3.1, яким розтлумачив, що дія Закону “Про захист конституційних прав громадян на землю” не поширюється на послуги за реєстраційну діяльність Центрів державного земельного кадастру. На його думку, керівники Центрів державного земельного кадастру повинні керуватися не нормами цього Закону та Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень", а ... спільним наказом Держкомзему, Мінфіну, Мінекономіки від 15 червня 2001 р. № 97\298\124 “Про затвердження Розмірів оплати земельно-кадастрових робіт та послуг”! На наш погляд, таке тлумачення не відповідає змісту Закону “Про захист конституційних прав громадян на землю”. Закон на боці громадян України. Однак, здається, що в Держкомземі історія повторюється двічі.

  Інші статті розділу "Коментарі та аналіз чинного земельного законодавства працівників Проекту та інших фахівців" >>>
http://www.ulti.kiev.ua/uk/library/comments/