Укладення та реєстрація договорів оренди земельних ділянок

      Сьогодні, як свідчить практика, більшість українських громадян – власників сертифікатів на земельну частку (пай) та державних актів на право приватної власності на землю передають свою землю в оренду. Орендарями земель сільськогосподарського призначення переважно є приватні сільськогосподарські підприємства, сільськогосподарські виробничі кооперативи, товариства з обмеженою відповідальністю, фермерські господарства, які після реформування КСП стали правонаступниками останніх. Ці сільгосппідприємства, використовуючи майно, яке залишилось після розпаювання КСП, та уклавши договори оренди земельних часток (паїв) чи земельних ділянок, продовжують господарювати на землі, що нині належить громадянам – колишнім членам цих самих КСП.

      Проте далеко не всі сільськогосподарські підприємства-орендарі належним чином виконують узяті на себе зобов’язання, зокрема з виплати орендної плати. І в багатьох випадках людям, які передали їм землю в оренду, дуже важко добитися справедливості. Причина цього – в незнанні вимог законодавства щодо оренди землі, прав та обов'язків, які мають власник земельної ділянки та орендар. Непоодинокими є, на жаль, навіть такі кричущі випадки, коли підприємства користуються землею громадян взагалі без договорів оренди (що є, до речі, незаконно), або ж громадяни, підписуючи договір, навіть не знають його змісту. А потім виявляється, що отримати орендну плату без договору неможливо, а не прочитаний перед підписанням договір обертається кабальною умовою. Між тим, більшості таких неприємних моментів можна уникнути, якщо відповідально підійти до оформлення договору оренди. Саме цьому й присвячено дану статтю.

      Отже, оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння й користування земельною ділянкою. Орендні відносини виникають виключно на підставі договору. Договір оренди земельної ділянки укладається в письмовій формі й за бажанням однієї з сторін може бути посвідчений нотаріально. Договір набирає чинності після досягнення домовленості з усіх істотних умов, підписання його сторонами та державної реєстрації, що передбачено Законом України “Про оренду землі”.



      Договір оренди земельної ділянки повинен відповідати Типовому договору оренди землі, затвердженому Кабінету Міністрів України 3 березня 2004 року. Проте договори оренди земельних ділянок, укладені до цього терміну (тобто на час дії старого Закону “Про оренду землі” від 6 жовтня 1998 року), не підлягають обов'язковому переукладенню. Договірні умови такого договору діють протягом усього строку, визначеного в договорі, й можуть бути змінені за згодою сторін або за рішенням суду. На це є спеціальне роз'яснення Державного комітету України по земельних ресурсах “Щодо деяких питань оренди землі” від 24 лютого 2004 року.

      Зокрема в договорі оренди землі мають бути визначені десять істотних умов, а саме:

1. Місце розташування та розмір земельної ділянки.
2. Строк дії договору оренди.

      Договір оренди може укладатися на строк до 50 років. Але при укладенні договору на такий тривалий термін важче буде повернути свою земельну ділянку (скажімо, орендар може закласти на ділянці садок чи звести якісь споруди, наприклад господарські будівлі). Тому бажано укладати договір на невеликий строк – від 3-х до 5-ти років. Практика свідчить, що такі терміни влаштовують як власників землі, так і орендарів.

3. Орендна плата з зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення й перегляду та відповідальності за її несплату.

- Розмір орендної плати встановлюється в договорі за домовленістю сторін. Проте він має бути не менший ніж розмір, встановленого чинним законодавством, тобто не менше 1,5 відсотка визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки чи земельної частки (паю). У договорі доцільно також передбачити також поступове збільшення орендної плати в залежності від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря.

- Індексація. Відповідно до Закону України “Про плату за землю”, грошова оцінка земельної ділянки щороку станом на 1 січня уточнюється на коефіцієнт інфляції. Порядок проведення індексації грошової оцінки земель затверджений відповідною постановою Кабінету Міністрів України.

- Форми платежу. Орендна плата може встановлюватися в таких формах:
а)грошовій (у розмірі не менше 1,5 відсотка від грошової оцінки землі з урахуванням коефіцієнту інфляції);

б)натуральній (за визначеною кількістю продукції, яка одержується з орендованої земельної ділянки);

в)відробітковій (надання послуг орендодавцю відповідно до калькуляції собівартості послуг підприємства-орендодавця).
      Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання зазначених форм або визначити іншу форму оплати. При розрахунку в натуральній формі слід зважати, що Указом Президента України “Про додаткові заходи щодо вирішення соціальних проблем на селі та додаткового розвитку аграрного сектора економіки” від 21 лютого 2002 року, суб'єктам господарювання – орендарям – рекомендовано в разі виплати орендної плати в натуральній формі здійснювати оцінку вартості відповідної продукції за цінами, що не перевищують офіційно повідомлених органами виконавчої влади середніх біржових цін на таку продукцію на момент її передачі. Важливо чітко зазначити в договорі перелік сільськогосподарської продукції (в тому числі вид, клас) та її кількість (вага, обсяг тощо). Якщо між сторонами не було досягнуто домовленості щодо вартості продукції, яка відпускається в рахунок орендної плати, вартість цієї продукції визначається за цінами Торгово-промислової палати, встановленими на день фактичного розрахунку.

- Строки сплати орендної плати.

      У договорі оренди необхідно в обов'язковому порядку передбачити строки й порядок внесення орендної плати. Крім того, слід передбачити відповідальність орендаря за несплату або несвоєчасну виплату орендних платежів. Так, за несвоєчасну виплату орендної плати орендар повинен сплатити орендодавцю пеню в розмірі 0,3 % від суми заборгованості за кожний день прострочення.

      Внесення орендної плати оформлюється письмово, тобто орендодавець повинен отримати документальне підтвердження (квитанцію чи видатковий касовий ордер) щодо суми орендних платежів, отриманих від орендаря.

      Умови договору щодо розміру орендної плати можуть переглядатися за згодою сторін. Такі зміни викладаються письмово й підписуються кожною стороною, а також реєструються в місцевому органі державної реєстрації прав на нерухомість. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди спір вирішується в судовому порядку.

      В разі збільшення, відповідно до законів України, розміру земельного податку, орендодавець має право вимагати збільшення орендної плати, якщо інше не передбачене умовами договору оренди.

4. Умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду.

5. Умови збереження стану об'єкта оренди.

6. Умови і строки передачі земельної ділянки орендарю.

      Передача земельної ділянки в оренду здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені в договорі оренди землі, за актом приймання-передачі.

7. Умови повернення земельної ділянки орендодавцеві.

      З метою своєчасного повернення земельної ділянки орендодавцеві в договорі оренди повинні бути передбачені докладні строки та порядок повернення земельної ділянки.

8. Існуючі обмеження й обтяження щодо використання земельної ділянки.

      Право на використання земельної ділянки може бути обмежене законом або договором. Обмеження в використанні земельної ділянки підлягають державній реєстрації та діють протягом терміну, встановленого законом або договором.

9. Сторона, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини.

      Як правило, ризик випадкового пошкодження або знищення земельної ділянки переходить на орендодавця одночасно з виникненням у нього права власності на земельну ділянку, якщо інше не встановлене договором. Однак ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди несе орендар у разі прострочення ним встановлених договором оренди землі строків передачі об'єкта оренди.

10. Відповідальність сторін.

      За невиконання зобов'язань за договором оренди земельної ділянки, у тому числі за зміну або розірвання договору оренди в односторонньому порядку, сторони несуть відповідальність згідно з законодавством України та договором. Орендодавець несе відповідальність за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, які не були передбачені договором оренди й перешкоджають використанню земельної ділянки. При цьому орендодавець не несе відповідальності за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, які обумовлені договором оренди.

      За згодою сторін у договорі можуть бути зазначені й інші умови, зокрема порядок страхування земельної ділянки, порядок відшкодування витрат на заходи щодо охорони й поліпшення стану земельної ділянки, проведення меліоративних робіт тощо.

      Невід'ємною частиною договору є:

а) план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;
б) кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;
в) акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
г) акт приймання-передачі об'єкта оренди.

      У разі якщо договором оренди земельної ділянки передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об'єкта оренди, до договору додається угода про відшкодування орендарю витрат на такі заходи.
      Відсутність у договорі оренди землі істотних умов є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним.



      Державна реєстрація договорів оренди землі здійснюється відділами державного земельного кадастру, відповідно до наказу Держкомзему “Про затвердження Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель” від 2 липня 2003 року. Для державної реєстрації до реєструючого органу потрібно подати наступні документи:

• 3 підписані примірники договору оренди;
  
• копію плану (схеми) земельної ділянки;
  
• копію державного акта.
  

      Документи, необхідні для державної реєстрації договорів оренди землі, надсилаються не безпосередньо виконавчому комітету відповідної ради, а місцевому органу земельних ресурсів. Юридична або фізична особа (заявник) подає вказані документи особисто або надсилає їх поштою. Хто власне має подавати документи на реєстрацію, вирішується за взаємною згодою орендаря й орендодавців. Краще, звичайно, робити це орендареві, якому зручніше зібрати договори відразу всіх орендодавців й одночасно зареєструвати їх.

      Факт державної реєстрації засвідчується печаткою реєструючого органу з підписом уповноваженої на це особи та зазначенням дати реєстрації на всіх примірниках договору. Один примірник договору зберігається в органі, який здійснив його реєстрацію, і по одному отримують сторони, що підписали договір. Кожний громадянин обов'язково повинен отримати один примірник договору оренди з позначкою про його реєстрацію, оскільки у випадку виникнення спору щодо умов договору оренди громадянин зможе звернутися за захистом своїх прав до суду лише за наявності в нього примірника зареєстрованого договору оренди.

      Державний орган земельних ресурсів зобов'язаний не пізніше 20 днів з моменту отримання документів перевірити їх на відповідність чинному законодавству й за результатами перевірки підготувати висновок про можливість державної реєстрації договору або обгрунтовану відмову в реєстрації та передати реєстраційну справу виконавчому комітету відповідної ради за місцем знаходження земельної ділянки для засвідчення факту державної реєстрації або відмови в такій реєстрації. Факт державної реєстрації засвідчується в 10-денний строк гербовою печаткою та підписом голови відповідної ради. Після цього договір оренди фіксується в Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, яка ведеться державним органом земельних ресурсів.




      Нотаріальне посвідчення договорів оренди здійснюється тільки за бажанням сторін. Нотаріальне посвідчення договору означає, що зміст, час і місце здійснення, наміри суб'єктів договору, його відповідність вимогам законодавства та інші обставини офіційно зафіксовані нотаріусом і розглядаються як встановлені й достовірні. Слід зазначити, що використання можливості нотаріального посвідчення є цілком виправданим, оскільки перевірка змісту договору нотаріусом уже сама по собі є гарантією того, що цей договір відповідає вимогам закону. Посвідчення договору оренди здійснюється за місцем знаходження земельної ділянки.

      Які плюси й мінуси нотаріально посвідченого договору оренди? З одного боку, за нотаріальне посвідчення треба сплачувати державне мито. Воно складає 0,01 % від грошової оцінки земельної ділянки. Якщо ж грошова оцінка не проводилася, мито складає 1 % від суми угоди (за весь період дії договору оренди), але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян (17 гривень). Проте, з іншого боку, якщо договір посвідчений нотаріально, то в разі невиконнаня орендарем своїх зобов'язань за таким договором (прострочення або невиплата орендної плати), за наявності підтверджуючих документів нотаріус має право вчинити виконавчий напис. За таким написом заборгованість з орендної плати може бути стягнена з боржника в беспірному порядку, минаючи суд.



      Договір оренди землі може бути достроково розірвано за згодою сторін або за рішенням суду. До того ж, таке розірвання можливе в односторонньому порядку, якщо це передбачено законом (наприклад, коли орендовану земельну ділянку викуплено для суспільних потреб) або договором оренди.

      Законом визначені наслідки розірвання договорів оренди землі. Зокрема в разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати за шість місяців, якщо протягом цього періоду не надійшло пропозицій від інших осіб про укладення договору оренди на цю ж ділянку на тих самих умовах (за винятком тих випадків, коли розірвання договору було зумовлене невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем своїх зобов'язань).

      Законом України “Про оренду землі” встановлено спрощений порядок поновлення дії договору оренди землі (стаття 33). В разі коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмового заперечення (листа-повідомлення) орендодавця протягом одного місяця з моменту закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені попереднім договором.

      Так само спрощений порядок передачі земельних ділянок в суборенду (стаття 8). По-перше, скасовано обмеження щодо суборенди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, відповідно до якого ці ділянки можна було передавати в суборенду лише в разі тимчасової непрацездатності, інвалідності, обрання орендаря на виборну посаду тощо. По-друге, тепер навіть за відсутності письмового дозволу на суборенду в договорі оренди, якщо на відповідний запит орендаря протягом одного місяця орендодавець не надішле письмове повідомлення про свою згоду чи заперечення, земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду.

      У Перехідних положеннях Закону “Про оренду землі” встановлено порядок укладення договору оренди громадянами – власниками земельних сертифікатів. Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власниками земельних часток (паїв) договір оренди землі обов'язково переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що й раніше укладений договір землі.