Переоформление прав на землю: актуальные вопросы (продолжение)

Согласие собственника на передачу арендатором своих прав третьему лицу

    В случае,  когда  в  договоре   аренды     земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности,  на  срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ,  содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка  в  субаренду  или  распоряжение  правом   аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением пункта 9 статьи 22 ЗК РФ (статья 422 ГК РФ).

Передача прав аренды без согласия собственника

    Рассматривая споры, вытекающие из  договора  аренды  земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной  собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что  соответствующие  права  и   обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного  участка  при  условии  его  уведомления.  Однако арендодатель и арендатор не  вправе  предусматривать  в  договоре  аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права  и  обязанности по договору третьему лицу только  после  получения  на  это   согласия от арендодателя.

Аренда с множественностью лиц

    В силу части второй пункта 3 статьи 36 ЗК РФ в случае,   если в здании, расположенном  на  неделимом  земельном  участке,   находящемся в государственной или муниципальной  собственности,  помещения  принадлежат одним  лицам  на  праве  собственности,   другим   лицам     -   на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного  ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в  аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не  предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами, с условием согласия сторон договора  аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в  этом здании.

   При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких  земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить  из  того,  что  договор аренды земельного участка с множественностью лиц  на  стороне  арендатора может быть заключен при условии участия в нем как  нескольких  владельцев помещений, так и одного из них.

  Заключение договора аренды с  одним  лицом  на  стороне  арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления  в  него  иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ.

  Понуждение к  заключению  договора  аренды  земельного    участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (пункт  1  статьи 421 ГК РФ).

Солидарная ответственность арендаторов

   При разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора,  арбитражным  судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322  ГК  РФ,  устанавливающим, что обязанности  нескольких  должников  по  обязательству,   связанному с предпринимательской деятельностью, являются  солидарными,  если  законом, другими правовыми актами или  условиями  обязательства  не  предусмотрено иное.

   Поэтому в  случаях,  когда  все  соарендаторы  по   договору аренды земельного участка используют находящиеся  на  нем  здания   (помещения в здании) в  предпринимательских  целях,  обязательства  таких  арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

  Если хотя бы один из соарендаторов  земельного  участка  использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят  долевой характер.

  При определении  размера  обязательства  каждого  из  соарендаторов земельного участка судам  следует  исходить  из  размера  площади  здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Регистрация договора аренды с множественностью лиц

  При рассмотрении  споров,  связанных  с  регистрацией  договора аренды земельного участка с множественностью лиц на  стороне  арендатора, необходимо учитывать следующее.

  Если такой договор  заключен  на  срок  один  год  и    более, то в соответствии с пунктом 2 статьи 26  ЗК  РФ  он  подлежит  государственной регистрации.

  Поскольку лица, указанные  в  пункте  3  статьи  36  ЗК   РФ, могут заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора при участии в нем  одного  или  нескольких  владельцев  помещений  в  здании, находящемся  на   неделимом   земельном   участке,     надлежащим образом оформленный  договор,  заключенный  на  один  год   и     более, подлежит государственной регистрации после подачи в регистрирующий орган заявления лицами, подписавшими такой договор.

Право пользования земельным участком без заключения договора его аренды

  Согласно статье 652 ГК РФ, если  договором  аренды   здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору  право  на  соответствующий  земельный участок,  к  последнему  переходит  на  срок  аренды   недвижимости право пользования той частью земельного участка,  которая  занята  зданием  или сооружением и необходима для его использования по назначению.

  Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.

  При указанных  обстоятельствах  арендатор  не  вправе   требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка.  Он может пользоваться земельным участком,  занятым  арендуемым  зданием  или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение  срока аренды недвижимости.

  Вопросы арендной платы за пользование земельным участком  в  данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка

  При применении арбитражными судами пункта 9 статьи  22  ЗК  РФ, допускающего досрочное расторжение договора  аренды  земельного  участка, заключенного на срок более  чем  пять  лет,  по  требованию  арендодателя только на основании  решения  суда  при  существенном  нарушении  условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

  В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и  619  ГК  РФ,   пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок  досрочного прекращения  договора  аренды  земельного  участка:  арендодатель  должен представить   суду   соответствующие    доказательства,    подтверждающие существенное нарушение договора  аренды  земельного  участка  со  стороны арендатора.

  Обстоятельства, указанные  в  статье  619  ГК  РФ,  могут   служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного  участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как  существенные нарушения договора аренды земельного участка.

  Не может   служить   основанием   для   удовлетворения   требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды  земельного  участка сам факт существенного нарушения  договора,  если  такое  нарушение  (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Передача земли в аренду лицом, которому участок предоставлен в постоянное пользование

  В силу статьи  270  ГК  РФ  лицо,  которому  земельный  участок предоставлен в постоянное пользование,  вправе  с  согласия  собственника участка передавать  этот  участок  в  аренду  или  безвозмездное  срочное пользование.

   Пунктом 4 статьи 20 ЗК РФ установлено, что граждане  и  юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного  (бессрочного) пользования, в том числе те, за которыми такое право на земельные участки сохраняется в силу пункта 3 названной  статьи,  не  вправе  распоряжаться данными земельными участками.

  В связи с этим после введения в действие  ЗК  РФ  лица,  обладающие земельным участком на праве  постоянного  (бессрочного)   пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное  пользование,  в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.

   Юридические лица (за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления) обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2006 г. (ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ).

   Когда право постоянного пользования будет переоформлено и юридическое либо станет либо собственником, либо арендатором, оно вправе будет сдать земельный участок в аренду или субаренду.

Документы, удостоверяющие право на землю

  В соответствии с пунктом 9 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ указанные в абзаце первом этого пункта  документы,  удостоверяющие право на землю, выданные до введения в действие  Федерального  закона  от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной  регистрации  прав  на  недвижимое имущество и сделок с ним", признаются имеющими равную юридическую силу  с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, а перечисленные в абзаце втором этого же пункта  документы, выданные после введения в действие названного Закона, но до начала выдачи свидетельств  о  государственной  регистрации  по   форме,   утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219 "Об утверждении Правил  ведения  Единого  государственного  реестра   прав на недвижимое имущество  и  сделок  с  ним",  признаются   действительными и имеющими равную юридическую силу с записями в названном реестре.

  При применении данных норм следует учитывать, что пункт 2 статьи  6 Федерального закона "О государственной  регистрации  прав  на  недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции Федерального закона  от  09.06.2003 № 69-ФЗ "О  внесении  изменений  и  дополнений  в  Федеральный   закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") устанавливает,  что   государственная   регистрация   права     на объект недвижимого имущества,  возникшего  до  введения  в  действие  названного Закона, требуется при государственной регистрации перехода данного права, его  ограничения  (обременения)  или   совершении   сделки     с объектом недвижимого имущества, возникших после введения в действие этого Закона.

  Поэтому права на  земельные  участки,  удостоверенные  документами, указанными в абзаце первом пункта 9 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, или документами, перечисленными в абзаце втором этого  же  пункта, подлежат государственной регистрации в случае, предусмотренном пунктом  2 статьи 6 Федерального  закона  "О  государственной  регистрации   прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в порядке, установленном  правилами этого Закона.

Обращение взыскания на земельный участок

  В статье 278 ГК РФ содержится общее правило о том, что обращение взыскания на  земельный  участок  по  обязательствам  его   собственника допускается только на основании решения суда.

  При применении настоящей  нормы  необходимо  учитывать  особенности обращения взыскания на  земельный  участок,  заложенный  по   договору об ипотеке, в  том  числе  и  на  земельный  участок,  заложенный   вместе с расположенным на нем зданием или сооружением,  предусмотренные  правилами Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

  Согласно статье  51  названного  Закона  взыскание  по  требованиям залогодержателя  обращается  на  имущество,  заложенное  по   договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 этого Закона допускается удовлетворение таких  требований  без обращения в суд.

  В силу пункта 1 статьи 55 Федерального закона "Об  ипотеке  (залоге недвижимости)"  удовлетворение   требований   залогодержателя     за счет имущества, заложенного по  договору  об  ипотеке,  без  обращения  в  суд допускается на основании  нотариально  удостоверенного  соглашения  между залогодержателем  и  залогодателем,  заключенного   после   возникновения оснований для обращения взыскания  на  предмет  ипотеки,  за  исключением указанных в пункте 2 этой статьи случаев, когда взыскание  на  заложенное по договору об ипотеке имущество, включая земельные  участки,  обращается только по решению суда.

Принудительное изъятие земельного участка

  При рассмотрении споров, связанных  с  принудительным  изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд  путем  его выкупа (статьи 49, 63 ЗК РФ  и  статья  279  ГК  РФ),  следует иметь в виду следующее.

  Принудительное отчуждение земельного участка может осуществляться в соответствии  с  решением  федеральных  органов  исполнительной   власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации (статья  279 ГК РФ), органов местного самоуправления (статьи 11, 63 ЗК РФ).

  В случае несогласия собственника земельного участка с таким решением или недостижения соглашения с ним о выкупной цене  перечисленные  органы могут предъявить в арбитражный суд иск о  выкупе  земельного   участка не ранее чем по истечении одного  года  с  момента  получения  собственником земельного участка письменного уведомления о принятии решения об  изъятии и не позднее двух лет с момента направления такого уведомления.

  Если иск о выкупе земельного участка предъявлен до истечения одного года с момента получения собственником земельного участка  уведомления  о принятии  решения  об  изъятии  либо  позднее  двух  лет  с   момента его направления  собственнику,  исковое  требование  указанных     органов не подлежит удовлетворению.

Принудительное отчуждение земельного участка

  Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных  нужд  допускается  при  условии    предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения  суда  (статья 55 ЗК РФ).

  Под равноценным возмещением  понимается  выкупная  цена  земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 4 статьи  63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося  на нем недвижимого имущества, а также все убытки,  причиненные  собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими  лицами,  в  том числе упущенную выгоду.

  Согласно статье  280  ГК   РФ   собственник     земельного участка, подлежащего изъятию для государственных  или  муниципальных  нужд,  несет риск отнесения на него при определении выкупной цены  земельного  участка (статья 281 ГК РФ) затрат и убытков, связанных  с  новым  строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном  участке  с момента  государственной  регистрации  решения  об  изъятии    участка до достижения соглашения или принятия судом решения о его выкупе.

  В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении  уполномоченного  органа  об  изъятии  земельного участка, или когда выкупная цена в  нем  не  указана  и  сторонами  после принятия решения об изъятии не достигнуто  соглашение  о  выкупной  цене, арбитражный суд определяет стоимость  объекта,  исходя  из  его  рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

  Рыночная стоимость земельного участка  согласно  статье  66   ЗК РФ устанавливается  в  соответствии  с  Федеральным  законом  от  29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Иски лиц, права которых затронуты установлением публичного сервитута

    Согласно пункту 2 статьи 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается законом или  иным  нормативным  правовым  актом  Российской   Федерации, нормативным правовым актом  субъекта  Российской  Федерации,  нормативным правовым  актом  органа  местного  самоуправления  в  случаях,  если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

  Дела об оспаривании нормативных правовых актов в силу части  второй статьи  191  АПК  РФ  рассматриваются  в  арбитражных  судах,   если   их рассмотрение в  соответствии  с  федеральным  законом  прямо   отнесено к компетенции арбитражных судов.

  Исходя из  взаимосвязанных  положений,  содержащихся  в   статье 52 Федерального  закона  от  28.08.1995   № 154-ФЗ   "Об   общих   принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"  и   пункте 2 статьи 23  ЗК  РФ,  рассмотрение  заявлений  о  признании  недействующими нормативных правовых актов об установлении публичного сервитута, принятых органами местного самоуправления,  относится  к  компетенции  арбитражных судов.

  Споры   между   органом,   установившим   публичный      сервитут, и собственником земельного  участка,  землевладельцем,  землепользователем, связанные с необоснованным отказом в изъятии, в том  числе  путем  выкупа земельного участка, несогласием с выкупной ценой  или  размером  убытков, причиненных  установлением  такого  сервитута,  подлежат   рассмотрению в арбитражных судах независимо от того, каким органом они были установлены.