Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Новости недвижимости от Сети Агентств "Эксперт"

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Управление недвижимостью - обзоры, аналитика, новости" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Ноябрь 2010   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Автор
Елена Андреева

Статистика

0 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Комментарий ситуации на рынке загородной недвижимости Уфы и пригорода на начало ноября 2010 г.


Комментарий ситуации на рынке загородной недвижимости Уфы и пригорода на начало ноября 2010 г. Сезон прошел, да здравствует сезон!

 

 

Средняя цена на дома, коттеджи выросла на 1,1%, а на земельные участки снизилась на 2,4%

 

Ситуацию на рынке загородной недвижимости мы попросили прокомментировать специалиста по продаже домов и коттеджей Бишарова Анатолия, тел (347)299-29-01, офис «ЭКСПЕРТ» на Пр.Октября, 11:

 

О чем «безмолвно глаголят» цены?

А.Б. Цены говорят о том, что пришла осень. Покупатели не очень любят осматривать земельные участки осенью. Так как летом это еще и повод выехать на природу. А вот волна поиска загородных домов часто затягивается до тех пор, пока проселки в хорошем состоянии. Сельские же жители вообще, в отличие от горожан, по традиции покупают дома осенью, после окончания сельскохозяйственного сезона. Как раз и все огрехи из-под травы вылезают.

Предложений земельных участков тоже в этом сезоне было достаточно, но вот строить собственными силами готов далеко не каждый. Именно поэтому и цены к осени снизились. На землю цену психологически гораздо легче снизить, так как в нее Ге вложено столько усилий, как в строительство дома

Коттеджи же всегда осенью немного «подрастают». Так как присутствует попытка учесть свои трудозатраты, в том числе моральные, эстетические («он у нас такой красивый»), да еще заложить и норму прибыли. Многие принимают во внимание некоторую условню величину, на парктике взятую с потолка. Например, считая, что такая-то цена – «достойна для моего коттеджа». Но проблема в том, что загородный рынок не столь стандартизирвоан и унифицирован, там нет понятия стоимости квадратного метра, так как проекты и планирвоки домов нестандартны, мягко говоря. Только на земельные участки можно установить некую цену за сотку. Но по домам все очень и очень условно, поэтому оценивают объект в целом, причем, в том числе столимость земли. А тут и участок может быть разный, и месторасположение, и различные прелести природы рядом или не очень.

Так почему стоимость коттеджей показала небольшой рост. Во-первых, собственники пытаются продать, понимая, что сезон заканчивается, продать подороже. Во-вторых, более дешевые предложения раскупаются в первую очередь, что влияет на статистику. В этом году рынок загородной недвижимости несколько оживился, продажи сошли с мертвой точки.

 

Были ли в этом сезоне покупки активными, и если покупалось, то что?

А.Б.: Сезон был ограниченно активным. И это неудивительно, после почти двухгодового полного застоя. В сегменте среднего ценового уровня пользовались спросом дома и коттеджи стоимостью до 3-4 млн. руб. Отдельно можно говорить о спросе на совсем дешевые дома в черте города – дома, или части дома, которые дешевле стандартной квартиры. Но качество таких домов оставляет желать лучшего, конечно, часто это дома под снос.

Дорогие коттеджи продавались тяжело, так как такой объект – всегда уникален. Но такая тенденция была всегда. И покупатель в этом сегменте придирчив, иногда ищет исключительно с «перламутровыми пуговицами». Либо считает, что проще построить самому.

 

Что можно ожидать от весеннего сезона?

А.Б.: Сказать сложно. Периоды послекризисного восстановления имеют в разных сегментах разные темпы. Загородная недвижимость запаздывает. Люди устали от города, но обладание коттеджем тоже задачка не из легких. До этого нужно «созреть». Тенденция уже пошла давно. Начиная с Москвы с ее «замкадьем», потом пошла и у нас вторая волна моды на загородные дачи. Правда, многие ограничивались постсоветскими 6 сотками. Но времена меняются, и особенно на это влияет действующее законодательство в сфере земли. На 6 сотках оказывается тесно, легкие домики без удобств напрягают.

Будущее, несомненно, за развитием этого сегмента. Серьезно ограничить может лишь законодательство о земле и доходы населения. Так как загородные резиденции – не насущная необходимость, и покупается не в ущерб остальным затратам.

 

 

Дополнить комментарий мы также попросили руководителя направления продаж «Караидельская РИВЬЕРА». Карапетяна Владимира Самвеловича:

 

Что происходит сейчас с сегментом земельных участков?

В.К: Земля всегда будет ценностью, будет покупаться и продаваться. Возможно, у нас бы этот рынок был гораздо активнее, если бы не наши бескрайние просторы. Одно время присутствовала тенденция продаж земли, читай, спекуляций, в том числе, с землями сельхознзначений, крупными участками. Вместо того, чтобы использовать для сельского хозяйства.

Сейчас тенденции меняются. Возможно, именно для этого и принимаются изменения в законодательство по земле, о которых я укажу ниже. Прибыльность бизнеса в сельском хозяйстве велика, при правильном подходе. Причем, не в рамках фермерского хозяйства, а даже в гораздо больших масштабах. И его развитие начинается. Пока земли хватает.

Не хватает, правда, коммуникация и инфраструктуры в поселках. А без того постоянно проживать в них невозможно. Поэтому для постоянного проживания приобретаются коттеджи и земля для застройки только близ города. В отдалении – для сезонного отдыха.

Программа малоэтажного строительства, о которой так много сейчас говорят, именно поэтому дает сейчас не лучшие результаты. Людям нужно продолжать ощущать себя горожанами при поселении в таких домах. А из-за отсутствия инфраструктуры получается наоборот – «выселки».

 

Планируются поправки в законодательство. Министерство регионального развития подготовило законопроект, согласно которому налагается запрет на дачное строительство вне населенных пунктов, а также на территориях, имеющих сельскохозяйственное назначение. Данный законопроект ставит в зону риска многие поселки эконом-класса и садовые товарищества.  Что бы это означало для большинства?

В.К.: Наверное, задачей ставилось недопущение захватов, манипуляций с землей, изъятия земли из сельхозугодий. Т.е опять все на защиту сельского хозяйства. Законодательство обычно пишется по образу и подобию центральных регионов. Юридическая отсталость регионов во внимание не принимается. Поэтому и получается, что страдает простой народ, который вовремя не подсуетился. Но, как коворится, незнание законов не освобождает от необходимости действий. Если гора не идет к Магомету, то Магомета заставят пойти к ней..

 

Между тем в проекте закона отсутствует указание на то, что станет с владельцами недвижимости на указанных категориях земель. Эксперты не отрицают вероятности того, что собственникам придется отстаивать право владения имуществом в судебном порядке.  проекте закона, в частности, значится, что регистрация на уже построенных участках отменяется. В документе также вводится новое деление на категории участков земли, при этом строительство разрешается только на тех участках, которые получены под индивидуальное жилищное строительство.

В.К. Конечно, куда повернется в итоге «флюгер» законодателя, прогнозировать сложно. Поэтому всем владельцам уже сейчас нужно обратить на это внимание. Приближается зима. И поездки в районы за документами станут сложнее. Задумайтесь сейчас. Даже если мы избежим самого неприятного, все равно собственникам нужно оформить их землю. И поскорее. Хуже от этого точно не будет. Налоги на имущество обычно копеешные, зато продать всегда можно, имея документы

 

В сегменте всегда присутствует сезонность. Изменится ли что-то в связи с этими новостями?

В.К.: Обычно даже при самых страшных новостях реакция рынка запаздывает. Тем более, ту мы ждем реакции не от бизнеса, а от частных лиц. Пока можно прогнозировать сужение предложения. А уменьшающееся предложение при наличии спроса определяет рост цен. Спрос, видимо, будет. Финансовая ситуация восстанавливается, банки имеют средства на выдачу кредитов.

 

Что нам ожидать весной, если изменения в закон все-таки будут приняты?

В.К.: Если до начала следующего сезона (весны) закон вступит в силу, о нас ждет следующее.

Во-первых, народ кинется оформлять документы, и на выходе мы получим очереди, непоняткпи самих же госорганов, нервозность.

Во-вторых, желающие продать столкнуться уже теперь не только со сложностями продажи, а еще и с принципиальной ее невозможностью, пока не будут готовы документы.

В-третьих, даже если роста цен и не случится по причине увеличения спроса, то собственники все равно будут повышать цену экспозиции, станут ценить свой объект выше.

Итогом, я считаю, будет разделение сегмента на так называемые классы: первый класс, соответствующий законодательству полностью, и другой – где решение вопроса с узаконением будет до последнего момента под вопросом. С вероятностью падения кирпича из той басни: 50на 50, либо упадет, либо нет.

 

Что делать тем дачникам и собственникам, которые пока не оформили документы?

В.К.: Бежать и оформлять до введения закона Тут есть очень интересный законодательный нюанс. Даже если понятно, что при новом законе что-то узаконить будет очень сложно, сейчас-то пока действует старый закон. Прямых оснований для отказа не будет, в любом случае такой несанкционированный отказ легко оспаривается судом. А потом, когда собственность уже есть, никто не имеет право ее у вас отнять. Действуйте, граждане, поэтому сейчас.

 

А если они не успеют оформить их?

В.К.: А вот тут как раз все и будет зависеть от того, в каком виде будут приняты изменения в закон. Возможно, для таких «собственников» оставят что-то типа «дачной амнистии». Но возможно и нет. А тогда единственным вариантом будет обращение в суд. Нервотрепное и не гарантирующее результат. В любом случае, при рассмотрении возможности продажи, такоей объект будет считаться нами объектом « с подвохом». И перед покупателем ответственность за неизвестность на себя брать нельзя. Приведу пример. Пока мы не оформили полностью документы на земельные участки в поселке активного отдыха «Караидельская Ривьера», мы не начали активные продажи.

 

На что нужно обращать внимание в документах на землю, чтобы понять, как действовать дальше?

В.К. Мы живем в век открытости информации. Изучите свои документы, законы, почитайте публикации. В документах посмотрите в первую очередь назначение земель (под индивидуальное жилищное строительство) и категорию земель (земли поселений). С особенной осторожностью стоит относиться к обещаниям разрешения вопроса, если в кадастровом паспорте указано, что это земли сельхозназначения. Как бы многообещающе не выглядели «связи» и «договоренности» продавца, лучше подстраховаться.

Приходите к нам на консультацию, если вы сами не можете разобраться в этом. А еще лучше – приобретайте землю и дома в организованных поселках, где все документы оформлены централизованно. Помните о том, что  госорганы относятся к таким объектам обычно с особым пристрастием в силу больших размеров земельных наделов. Поскольку речь тут идет о судьбе не одного покупателя.

В наших людях часто уживается недоверчивость «о жизни» и излишняя доверчивость в ситуациях, когда ну очень хочется поверить. Ничего не бывает просто так. И если вам обещают одно, а в документах написано четко совсем иное, посмотрите на ситуацию отстраненно, и не рискуйте.

 

www.expert-russia.ru

В избранное