Что должна делать управляющая организация?
Сфера ЖКХ традиционно является проблемной. Противостояние собственников квартир и управляющих компаний является едва ли не самой популярной темой. Но любой конфликт может быть конструктивным и деструктивным. Конструктивный конфликт приводит к решению проблемы, в то время как деструктивный конфликт затягивается, но проблему не решает.
Давайте разберем суть основного конфликта собственников с управляющей компанией (УК). Наиболее частая претензия жителей многоквартирного дома звучит весьма расплывчато: «УК ничего не делает». Как правило, это – начало деструктивного конфликта. Когда собственники не могут аргументированно объяснить, чего именно хотят, а компания, соответственно, не выполняет их требований.
Что вообще должна делать управляющая организация?
Сфера ЖКХ жёстко регулируется действующим законодательством. Жилищным законодательством (Жилищный Кодекс, ст. 161) определено, что результатом управления домом является обеспечение комфортных благоприятных и безопасных условий проживания граждан. Но понятия о «благоприятных условиях» у разных людей могут различаться. Собственники жилья не являются профессионалами в сфере управления жилой недвижимостью, и, соответственно, могут не представлять, какое именно содержание коллективного имущества является «надлежащим». Чтобы не возникало вольных трактовок, на помощь приходит законодательство. Перечень работ и услуг, которые должны оказываться управляющей компанией, регламентирован.
Ряд документов регулирует каждую сферу.
Так, сферу содержания общедомового имущества регулирует Постановление №290 Правительства РФ от 03.04.2013. В нём приведён перечень тех работ, которые УК должна выполнять в целях качественного содержания коллективного имущества. Порядок поставки коммунальных услуг (водо- и газоснабжение, водоотведение, отопление, электроснабжение) также регулируется на государственном уровне (Постановление N 354 Правительства РФ от 06.05.2011). В нём сказано, как именно должны предоставляться коммунальные услуги, и как производится начисление платы за их предоставление.
Аналогичными нормативными документами (постановлениями, приказами и др.) регулируются и другие сферы, связанные с деятельностью по управлению домами.
В основе взаимоотношений собственников и УК лежит договор управления. Формулируя вопросы, претензии и пожелания, собственники должны отталкиваться от договора. Вкратце рассмотрим, что именно входит в договор.
Взаимодействующими сторонами договора являются собственники квартир (комнат) в доме и управляющая компания. Договор регулирует права и обязанности жителей и УК.
Предметом договора является управление многоквартирным домом.
Что должно быть в договоре?
В договоре определено, какое имущество входит в перечень общего имущества, какие работы необходимы для его содержания. В качестве цены такого договора выступает плата за содержание общего имущества дома. Договор подписывается собственниками большей части помещений в доме, и обязателен для исполнения, в том числе и теми жителями дома, которые его не подписали.
В список работ должны быть включены те работы и услуги, выполнение которых в обязательном порядке предусмотрено действующим законодательством (о нём было сказано выше) и соответствует составу и техническим характеристикам коллективного имущества. Также обязательно должна быть описана периодичность предоставления этих услуг.
В принципе, все услуги по содержанию дома можно разделить на несколько блоков:
* санитарное содержание: обеспечение соблюдения санитарных норм (уборка, вывоз мусора, уничтожение грызунов и насекомых и т.п. работы),
* техническое содержание: обеспечение эксплуатации строительных конструкций (кровель, стен) и оборудования, систем инженерно-технического обеспечения дома (коммуникаций, лифтов и пр.),
* аварийно-диспетчерское обслуживание,
* расчетно-кассовый и паспортный учёт,
* собственно управление: заключение договоров, ведение документации, разработка планов работ, размещение информации, работа с заявлениями, обеспечение учета средств, отчетности, и т.п.
Как можно понять из вышесказанного, перечень работ индивидуален для каждого дома и зависит от его конструктивных особенностей (этажность, количество подъездов, наличие лифтов, мусоропроводов, паркингов, систем пожаротушения и т.п.). Соответственно, этот список работ и услуг с заданной периодичностью формирует размер платы за содержание, выступающий в качестве цены договора управления. Иными словами, за определенную цену управляющая компания выполняет определенный набор работ. А собственники, в свою очередь, должны контролировать исполнение условий договора со стороны УК. Как и любой заказчик, собственник должен проследить, все ли работы, заявленные в перечне, исполняются должным образом. Если работы по перечню исполняются в срок и в полном объёме – претензий со стороны собственников быть не должно. Целесообразность проведения дополнительных работ решается на общем собранием жителей дома. А дополнительные работы, которые в основной перечень не входят, должны оплачиваться отдельно.
Так что, прежде чем начинать конфликт со слов: «УК ничего не делает» - нужно ознакомиться с договором управления. Это обеспечить переход от голословных обвинений в правовое поле и даст больше шансов на конструктивное решение вопроса по содержанию Вашего имущества.
Как наладить эффективное взаимодействие между управляющей организацией и собственниками жилья?
Практика показывает, что большинство конфликтов возникает из-за неэффективных коммуникаций. Жители не знают, чем занимается управляющая компания, а УК не всегда понимает запросы жильцов. Помочь наладить взаимодействие может система автоматизации ЖКХ "Домопульт".
Предназначенная для всех форм управления недвижимостью, она в равной степени подходит как для управления многоквартирным домом, так и коттеджным поселком или жилым комплексом, система поможет жильцам оплатить услуги ЖКХ, оперативно передать показания счетчиков воды и электроэнергии, а так же заказать доставку питьевой воды на дом, вызвать сантехника или электрика, получить другие услуги. Что касается управляющей организации, то система порможет эффективно коммуницировать с жителями, получать обратную связь, автоматизировать диспетчерскую, получать автоматизированные отчеты о работе и передавать данные в ГИС ЖКХ.
Система соответствует всем самым современным требованиям законодательства, что делает ее незаменимой в работе с УК.
---------