Как обезопасить сделку с недвижимостью
Квартира для любого россиянина – зачастую самое дорогое имущество, но в сделках с недвижимостью всегда есть большая уязвимость. Поскольку речь чаще всего идет о крупных суммах денег, такие сделки часто подвергаются риску попасть в руки к «черным риелторам». Договор купли-продажи, например, можно обезопасить с помощью нотариального заявления. Однако судебная практика показывает, что и среди нотариусов встречаются мошенники. Как обезопасить сделку, разбиралась «Газета.Ru»
2 сентября 2019 года суд приговорил к условным срокам лишения свободы пятерых жителей Санкт-Петербурга, которые незаконно нажились на квартирах умерших. Следствие доказало, что мошенники вступили в сговор с нотариусом и причинили ущерб государству на 20 млн рублей.
Пятеро соучастников притворялись наследниками умерших собственников, чьи квартиры подлежали обращению в собственность государства. Нотариус принимала заявления от злоумышленников и заводила наследственные дела. Затем мошенники продавали квартиры. Всего в период с апреля 2016 по июль 2017 года им удалось провернуть четыре сделки.
Мошенничество с квартирами – не новость.
Большой проблемой на рынке недвижимости стали «черные риелторы». Преступники нашли немало способов обвести собственников вокруг пальца и отобрать жилье.
Считается, что обезопасить сделку по покупке недвижимости поможет нотариус. Однако, как показывает практика, - и далеко не только случай в Петербурге, - нотариус может оказаться сообщником мошенников.
Нередки случаи обмана пенсионеров. Преступники часто пытаются втереться таким жертвам в доверие. Некоторым это удавалось — пенсионера привозили к нотариусу-сообщнику, где он добровольно подписывал доверенность на право распоряжения его недвижимостью. Зачастую одиноких пенсионеров потом вывозят в глухую деревню – и дело сделано.
Самым громким делом последних лет, связанным с мошенничеством в нотариальных конторах, стало дело нотариуса Игоря Когатько. Он входил в группировку, которая с помощью поддельных документов лишала людей квартир в Москве. Фигурантами дела «квартирной мафии» были еще несколько юристов, риелторов и сотрудников правоохранительных органов.
Сообщники подделывали документы, указывая, что квартиры принадлежали частным лицам и после их смерти перешли к «наследниками». Оказалось, документы о смене собственника были заверены у столичного нотариуса.
«Основная деятельность нотариуса правоохранительная — нотариус выступает гарантом чистоты сделки», — отметил в беседе с «Газетой.Ru» доктор юридических наук, декан Высшей школы правоведения Института государственной службы и управления РАНХиГС Олег Зайцев. Причем законность сделки обеспечена личной имущественной ответственностью нотариуса.
Все действия нотариуса строго регламентированы законодательством, напомнил эксперт. Причем нотариус в своей работе действует от имени государства, а это налагает серьезную ответственность. Сговор с третьими лицами с целью нарушения законодательства — это уголовное преступление.
«Если риелтор идет к нотариусу за удостоверением сделки это нужно всячески приветствовать — значит, риелтор действительно грамотный», - отмечает Зайцев. Однако, в отрасли действительно можно встретить примеры недобросовестности нотариусов. Пожалуй, полностью исключить этот риск нельзя, заключает эксперт.
Нужно помнить, что нотариус не сопровождает сделку, он удостоверяет заключение договора (подписание) — а это всего один этап сделки купли-продажи недвижимости. Таким образом, нотариус не оценивает все возможные риски по сделке.
В большинстве случаев для сделок по продаже и покупке недвижимости разрешается использовать простую письменную форму сделки, а участие нотариуса не является обязательным. Нотариальное удостоверение обязательно при заключении сделок с жильем, которое принадлежит несовершеннолетнему, составлении договора ренты, решении вопросов наследования и соглашении о разделе имущества, нажитого в браке.
Нотариальные сделки не защищают от ошибок и не гарантируют от расторжения сделки или признания сделки недействительной. В худшем случае они могут оказаться жульничеством.
5 сентября уполномоченный по правам человека в РФ Татьяна Москалькова рассказала, что в ее адрес проступает большое количество обращений с претензиями в адрес нотариусов. Омбудсмен и президент Федеральной нотариальной палаты (ФНП) Константин Корсик подписали соглашение о сотрудничестве, чтобы работать над исправлением ситуации.
Альтернативным способом заключить сделку в последнее время стали цифровые технологии. Дело в том, что они исключают возможность человеческого вмешательства, а значит и мошеннических манипуляций, ведь договориться с машиной нельзя.
К тому же, онлайн-система позволяет упростить и ускорить весь процесс.
К примеру, на сайте Росреестра можно зарегистрировать право собственности. Все документы можно подать в электронном виде, заплатить пошлину и получить подтверждение на электронную почту.
Услугу электронной регистрации права собственности предоставляет, например, некоторые российские банки. При этом возможна не только регистрация, но и полное сопровождение сделки. В таком случае согласование условий сделки и формирование документов проводятся полностью в режиме онлайн. Процедура оформления ускоряется, банк сам создает электронную цифровую подпись и отправляет все документы в Росреестр. В офис нужно приехать уже в самом конце – подписать документы.
Сделки с недвижимостью в большинстве своем – на крупные суммы денег. Не удивительно, что они нуждаются в усиленной безопасности и полной прозрачности. Тем временем криптозащита становится все более сложной, позволяя закрыть ценные документы за семью замками. Неслучайно сейчас все уровни ведомств и институтов в России пытаются встраиваться в процесс цифровой трансформации, начиная от электронного документооборота до дистанционного открытия счета в банке.
Безусловно, сделка в режиме онлайн тоже должна подвергаться контролю. Есть случаи мошенничества и с электронной подписью. Это цифровой аналог собственноручной подписи - ей можно подписывать электронные документы. Выдается такая подпись в специализированных удостоверяющих центрах.
Некоторые лишились жилья из-за сговора мошенников с сотрудниками удостоверяющих центров. Роль вновь сыграл человеческий фактор, поскольку нарушения чаще всего связаны не с самой процедурой электронной подачи документов, а с действиями аферистов.
Обезопасить использование цифровой подписи должен закон, вступивший в силу 13 августа. Он запрещает использовать электронную подпись без письменного согласия владельца. Если гражданин допускает проведение сделок с его недвижимостью в электронной форме с использованием подписи в электронном виде, то он должен подать об этом заявление в Росреестр в бумажной форме.
---------