В поисках рая
В 2022 году россияне заключили рекордное количество сделок с зарубежной недвижимостью. Два самых востребованных региона — Турция и ОАЭ (Дубай). Только в Турции россияне приобрели за год 16,3 тысячи апартаментов. Третью позицию в рейтинге заняла Юго-Восточная Азия, а именно Индонезия и Таиланд. К слову, спрос на жилье в последних в течение года стремительно увеличивался : плюс 302 процента в Индонезии и плюс 295 процентов в Таиланде. Чем зарубежные страны привлекают россиян и где еще выгодно покупать квадратные метры — разбиралась «Лента.ру».
Россияне перебираются в Таиланд и Индонезию
В конце прошлого года Информационный центр по недвижимости Таиланда (REIC) опубликовал статистику. Согласно официальным данным, с января по сентябрь прошлого года 7290 кондоминиумов в Таиланде было приобретено иностранцами. 48,5 процента лотов купили жители Китая, 4,4 процента — американцы, 3,9 процента — французы. Россия заняла в этом списке четвертую строчку: за год россияне приобрели в Таиланде 430 объектов недвижимости (3,7 процента), потратив на них 39,7 миллиона долларов.
По одной из версий, мода на собственные виллы, окруженные пальмами, на океанском побережье появилась почти полвека назад благодаря американцам. В годы вьетнамской войны в Таиланде были расположены военные базы США, а после ее окончания бывшие солдаты возвращались на отдых в уже знакомые места
С начала 1970-х в стране начал развиваться туризм — строились отели, рестораны, комплексы спа. В конце 1980-х развернулось активное строительство жилья — кондоминиумов, жилых зданий, комплексов вилл. А в 1990 году был принят закон, который позволял иностранцам приобретать недвижимость, причем в кондоминиумах экспатам было разрешено владеть 49 процентами квартир.
Русские появились в Юго-Восточной Азии в начале 2000-х, когда начали больше путешествовать по миру. Тогда же стали заключаться и первые сделки с недвижимостью. Правда, в те годы они были единичны — при прочих равных, россияне старались купить домик с видом на море где-нибудь в Испании, Турции или Болгарии.
«Юго-Восточная Азия долго была для наших людей специфическим регионом, — сказал главный редактор портала Prian.ru Филипп Березин. — Казалось, что она далеко, да и устройство жизни там не такое понятное, как в Европе. Отдыхать там было здорово, а вот жить постоянно хотели немногие».
Одним из факторов, который останавливал россиян, был leasehold. По закону в большинстве юго-восточных азиатских стран землю, на которой возводится жилое строение, нельзя приобрести полностью в частную собственность. Ее можно только арендовать на длительный срок. Договор аренды обычно заключается на 30 лет, а продлить его можно дважды. Россиян, привыкших покупать жилье раз и на всю жизнь, это смущало.
Те же клиенты, кто решался на покупку, чаще всего выбирали Таиланд и Индонезию. По наблюдениям аналитиков агентства зарубежной недвижимости Tranio, до пандемии на первую страну приходилось 4-5 процентов всех заявок, на вторую — 1 процент. В большинстве случаев это были номера в апарт-отелях, которые собственники затем сдавали в аренду.
Но покупки для души тоже совершались. «Как-то раз мы продали виллу в Таиланде за один миллион долларов, — рассказала коммерческий директор Tranio Елена Милишенкова. — Для королевства это очень дорого, но она была из серии "хочу сам там жить", мы влюбились в нее всей командой!»
В 2020-2021 годах на рынках недвижимости Юго-Восточной Азии было затишье, так как в связи с пандемией коронавируса Индонезия и Таиланд закрылись на жесткий карантин. А в 2022 году спрос на недвижимость среди россиян в обеих странах вырос, по разным оценкам, в 3-4 раза.
в 3,5 раза
вырос спрос на недвижимость в Таиланде среди россиян в 2022 году
Причины столь резкого подъема спроса очевидны. Обострившаяся в начале прошлого года геополитическая обстановка заставила одних россиян сменить место жительства, а других защитить свои накопления, вложив их в недвижимость за рубежом. Юго-Восточная Азия помогла решить обе эти задачи.
«И в Таиланде, и в Индонезии цены на недвижимость ниже, чем в европейских странах или Объединенных Арабских Эмиратах, что, безусловно, привлекает российских покупателей, — отмечает Елена Милешенкова. — Кроме того, это дружественные России страны, поэтому никаких проблем с денежными переводами в них нет».
«Сегодня у Юго-Восточной Азии не так много альтернатив, — поддержал Филипп Березин. — Купить недвижимость по-прежнему можно во многих странах мира, в том числе и на юге Европы. Но это намного сложнее. К тому же часть людей просто боится сейчас переводить в Европу свой капитал».
Цена тропического рая
Сегодня четыре самые популярные локации для покупки недвижимости в Юго-Восточной Азии — острова Бали, Пхукет, Паттайя, а также столица Таиланда Бангког. Причем считается, что в Бангкоге жилье чаще всего приобретают жители Китая, в Паттайе — граждане США, а россияне облюбовали Пхукет и Бали. Так, только в начале прошлого года российские покупатели приобрели 74 квартиры в Пхукете на общую сумму 7 миллионов долларов.
В настоящее время наибольшим спросом среди россиян пользуются апартаменты в кондоминиумах или апарт-отелях. Обычно это студия либо квартира с одной спальней площадью от 40 до 75 квадратных метров. Здания жилых комплексов, как правило, невысокие — до восьми этажей, расположены в 10-15 минутах от пляжей, на территории обязательно есть бассейн, доступно сервисное обслуживание. «Еще одна фишка местных кондоминиумов — много зелени, — добавила Елена Милишенкова. — Тайские застройщики стараются сохранить максимум природы, причем как снаружи комплекса, так и внутри».
Средняя стоимость подобной квартиры сейчас составляет 100-150 тысяч долларов, отмечают эксперты.
Традиционно считается, что 100 тысяч долларов — это рубеж. Если его пересечь, то в том же Пхукете предложений сразу становится много
Филипп Березин
главный редактор Prian.ru
Для примера, самое дешевое жилье на Пхукете сейчас стоит 40 с небольшим тысяч евро. Но это строящаяся студия 22,5 квадратного метра в районе Най-Янг, неподалеку от аэропорта. Самое дорогое — апартаменты в почти 50 квадратных метров с видом на море за два с лишним миллиона евро. А в середине ценовой линейки — однокомнатные апартаменты в Самуи: 55 квадратных метров с террасой, бассейном, баром и спа за 120 тысяч долларов.
Оман
Возможно, эта арабская страна в ближайшее время станет популярнее Турции и Дубая. В Омане мягкий климат и круглогодичный туристический сезон, нет жестких ограничений для иностранцев. Типичная квартира — меблированные апартаменты с видом на гольф-клуб за 135 тысяч долларов. Доход от сдачи в аренду составляет 10-12 процентов. С поиском арендаторов проблем возникать не должно, с октября по май в Омане 70 процентов туристов — европейцы. Кроме того, недвижимость в этой стране позволяет открыть счет в банке и получить вид на жительство
Что же касается вилл, то спрос на них начал расти в прошлом году. Типичный тайский коттедж сейчас — это одноэтажный дом с гостиной и спальней, к которому прилагается участок с тремя-четырьмя сотками земли, бассейн, гараж и ухоженный сад. Такое жилье обходится покупателям в среднем в 200-300 тысяч долларов, причем построить его можно с нуля — по словам специалистов, крупные тайские застройщики возводят сейчас коттеджные поселки примерно за год. В целом же за прошлый год цены на недвижимость в популярных районах Юго-Восточной Азии выросли на 4-5 процентов. Так, в среднем один квадратный метр на Пхукете сейчас стоит 1,9 тысячи евро, на Бали — от 1,7 тысячи до 2 тысяч евро, а вот в Паттайе цены ниже почти на треть.
Среднестатистическая мечта
По мнению экспертов, среднестатистический портрет российского покупателя азиатского жилья на данный момент выглядит так: мужчина, 35-40 лет, с высшим образованием; имеет собственный бизнес или трудится менеджером в крупной компании, по роду деятельности часто связан со сферой IT; женат, есть дети; постоянно проживает в Москве, Иркутске, Новосибирске или Челябинске. (Эксперты составили портрет покупателя недвижимости в Таиланде.)
По оценкам Tranio, в последний год москвичи в целом покупали зарубежную недвижимость чаще, зато жители Челябинской и Самарской областей, а также Алтайского края вкладывали в нее большие суммы — в среднем по 300 тысяч долларов.
Доход плюс отдых — вот самый распространенный мотив, который заставляет российских граждан обзаводиться недвижимостью в Юго-Восточной Азии.
По нашей статистике, 63 процента россиян приобретают жилье в Индонезии и Таиланде для сдачи в аренду. Для будущего переезда покупают: на Бали — каждый пятый клиент, а в Таиланде — 12 процентов всех клиентов
Елена Милишенкова
коммерческий директор Tranio
Причем если цель инвестора не только сохранить, но и приумножить капитал, то тайские и индонезийские схемы неплохо работают, уверен Филипп Березин. Более того, в определенные моменты они могут быть даже финансово интереснее, чем в других популярных странах.
Греция
Греческий рынок недвижимости растет в два раза быстрее, чем до пандемии. Так, год назад в Афинах и Салониках можно было приобрести апартаменты площадью 50-60 квадратных метров за 100 тысяч евро, сейчас такая квартира обойдется уже в 150-160 тысяч евро. Россияне чаще всего покупают апартаменты с видом на море за 350 тысяч евро. До недавнего времени это позволяло претендовать на «золотую визу», которую выдавали за инвестиции свыше 250 тысяч евро. С 1 мая 2023 года этот порог удвоится — до 500 тысяч евро. Правда, для граждан РФ сейчас действуют ограничения: получить «золоту визу» могут только те россияне, кто имеет второе гражданство — стран СНГ, Израиля, Карибских стран и так далее
Как и в остальном мире, инвестиционных стратегий в Юго-Восточной Азии сейчас две: недвижимость можно купить с целью перепродажи в будущем или сдачи в аренду. Риелторы уверяют, что если приобрести апартаменты на старте продаж, то через год-полтора, когда жилой комплекс будет сдан, их стоимость увеличится на 20-30 процентов. Аренда приносит доход в 5-10 процентов годовых. В этом случае собственник обычно нанимает управляющую компанию, которая берет на себя все обслуживание объекта: поиск арендаторов, размещение рекламы, уборку и так далее.
«Среди моих клиентов есть русская семья, которая, правда, в настоящий момент живет в Германии, — рассказала менеджер по работе с клиентами Tranio Наталья Емельяненко. — Год назад они приобрели в Таиланде новостройку и сразу же сдали ее в аренду. И очень рады, что им оттуда капает доход. Другому клиенту мы сейчас оформляем виллу на Самуи, он планирует проводить там несколько месяцев с семьей, а в остальное время сдавать». Специалисты Tranio отмечают и такую тенденцию: в нулевые люди часто покупали недвижимость за границей в расчете на то, что ни будут там отдыхать каждый год. Но ездить в одно и то же место им быстро надоедало, и от жилья они избавлялись. Сейчас у россиян другая логика: они приобретают недвижимость на популярном курорте, сдают ее, а на доход с аренды путешествуют куда хотят.
Оценим риски
«Вы только представьте: старая "однушка" в Перми и новая "однушка" в Паттайе в 400 метрах от моря! А если бы добавили денег — то и двушка», — написал в соцсетях российский пенсионер. В комментариях развернулась дискуссия: надо ли менять отечественную квартиру на домик на берегу Тихого океана? Одни пользователи автора поста поддерживали, другие настойчиво отговаривали.
Разумеется, риски в подобных инвестициях есть. «В Таиланде, как и везде, бывают задержки в строительстве. В пандемию их было больше, хотя массовыми они не стали. И было несколько банкротств», — предупредил Филипп Березин.
Кроме того, в Азии, в отличие от европейских стран, нет эскроу-счетов. Поэтому клиентам, приобретающим жилье на старте продаж, нужно тщательно оценивать масштаб и надежность застройщика
Также в пандемию выявилась и проблема с арендой. Часть управляющих компаний, которые обещали собственникам гарантированный доход, не смогли выполнить обязательства. Однако по факту они их пролонгировали, начав выплаты с прошлого года.
Кроме того, потенциальные покупатели беспокоятся, что ни в Таиланде, ни в Индонезии нельзя получить визу или вид на жительство в обмен на инвестиции. Часть из них не доверяют управляющим компаниям и опасаются, что в отсутствие владельцев они заселят в квартиры проблемных арендаторов. Настораживает россиян и то, что король Таиланда уже довольно пожилой человек и, если он отойдет от управления страной, политическая ситуация может измениться, а с ней исчезнут и привилегии для иностранных инвесторов. А вот с правом собственности на землю россияне уже освоились — leasehold в списке их страхов больше не фигурирует.
Египет
В прошлом году спрос у россиян на Египет вырос почти на 50 процентов. Чаще всего соотечественники покупают квартиры в Шарм-эш-Шейхе или Хургаде. Цены низкие: квартиру площадью 51 квадратный метр с одной спальней можно приобрести за 46 тысяч евро, «двушка» в 70 квадратных метров обойдется в 60 тысяч евро. Доход от аренды оценивается в 9-10 процентов годовых. При этом при покупке жилья на сумму свыше 50 тысяч долларов можно оформить вид на жительство на шесть месяцев с возможностью дальнейшего продления
В феврале 2023 года правительство Таиланда официально опубликовало новый закон, разрешающий иностранцам работать или инвестировать в 18 выбранных областях для стимулирования экономики. Причем экспаты, занятые в этих сферах, смогут получить визу сроком на четыре года. Приведет ли это к еще большему ажиотажу на покупку недвижимости в регионе? Риелторы считают тренд восходящим. «Мы ожидаем, что в этом году спрос вырастет раза в полтора, а цены увеличатся в пределах 5-7 процентов», — сказала Елена Милишенкова. Кроме того, растет спрос на вторичное жилье — оно привлекает покупателей более низкими ценами и тем, что в такие квартиры можно сразу заехать и жить.
Со своей стороны, Филипп Березин увидел еще одну намечающуюся тенденцию. Из-за геополитической напряженности сотни тысяч человек по всему миру стали переезжать в другие страны. Но переехать не значит купить постоянное жилье. Большинству из них надо пожить в стране, освоиться в ней и, если не понравится, отправиться дальше. Бали, Таиланд, Индия, Турция, Черногория, Испания, Эмираты… Миграция только начинается. Как она изменит мировые рынки недвижимости, покажет время.
Покупка виллы: пошаговая инструкция
Татьяна Бугеда, дизайнер интерьеров:
В прошлом году мне как будто интуиция подсказала: надо поехать в Таиланд. Был май, уже начинался сезон дождей, но я все-таки отправилась на Пхукет.
В Таиланде я бывала неоднократно, но в последний раз отдыхала там давно — лет 14 назад. И, приехав вновь, была удивлена, какой там произошел прогресс. В нулевых Пхукет был непонятной азиатской деревней: мелкие магазинчики, кафешки, уличная еда, сомнительные массажные салоны, трансвеститы… Но после пандемии тайцы, видимо, соскучились по туристам, и сейчас в Пхукете все очень солидно, по-европейски: роскошные бутики, рестораны с вкусной едой и хорошим обслуживанием, просторные пешеходные зоны для прогулок… И очень приветливые, уважающие туристов тайцы — в них как будто искрится доброта.
Словом, я увидела Таиланд с другой стороны и подумала: а что если купить здесь виллу, с тропическим дизайном? Средства для такого приобретения у меня были — мой бывший муж успешный человек, и после развода в 2015 году у меня остался некоторый капитал, который я вложила в акции, криптовалюту, а также в две квартиры в Крыму, которые приобрела для сдачи в аренду. Я решила, что все это продам и куплю дом моей мечты.
Первая вилла, которую мне подобрали риелторы, была классная! Небольшая — 70 квадратных метров, с одной спальней, панорамными окнами, бассейном и участком земли площадью три-четыре сотки. И цена была привлекательная — в пересчете на российские деньги около 12 миллионов рублей. Но вилла стояла в уединенном месте и чуть-чуть в джунглях. А я очень боюсь ящериц и змей. Входить в дом и каждый раз думать, не заполз ли в него кто-нибудь ядовитый?! Зачем? От этого варианта я отказалась. Мне хотелось подобрать что-то более урбанистическое.
Мне больше нравятся виллы в Бангтао, в районе Лагуны, в северной части острова. Там два озера, сумасшедший парк, пляж с мелким белым песком, потрясающие закаты и рассветы. А еще большое русское комьюнити — по вечерам люди собираются в кафе, играют в бильярд или в настолки, а я подумала, что могла бы организовать курсы по нейрографике.
Однако цены на виллы в Лагуне выше, чем в других районах Пхукета, — стоимость домов, которые мне нравились, начиналась от 200 тысяч долларов. Достаточной для покупки свободной суммы у меня в тот момент не было. Квартиру в Крыму быстро продать не удалось. И я временно отложила покупку.
Осенью от агентства недвижимости мне на почту пришло письмо, в котором сообщалось, что строятся апартаменты в кондоминиуме в районе Lyayn Green Park, рядом с Лагуной. И меня осенило: вот он, мой путь к вилле!
Я выбрала небольшую квартиру-студию в 30 квадратных метров. В апартаментах уже будет чистовая отделка, а также мебель и техника — в Таиланде апартаменты сейчас сдаются со всем необходимым для жизни, вплоть до посуды и постельного белья. Жилой комплекс расположен в десяти минутах пешком от пляжа, к тому же до океана каждые полчаса будет ходить шаттл. В целом проект интересный — в нем свой отель, рестораны, бассейны, спа. Все здания выполнены из экоматериалов, на крыше солнечные батареи, много зелени
Апартаменты обошлись мне в 120 тысяч долларов. Я приобрела их в рассрочку: 50 процентов оплатила сразу, в декабре 2022 года, при заключении договора купли-продажи, затем будет два транша по 20 процентов, оставшиеся 10 процентов выплачу, как только дом будет сдан.
Дальнейший мой план такой: строительство комплекса будет завершено в мае-июне этого года. После чего я продам апартаменты, заработав на приросте стоимости. Уже сейчас похожие квартиры в нашем комплексе продаются за 140 тысяч долларов, но, насколько я знаю, застройщики к лету собираются еще поднять цены — обычно на Пхукете цены на старте продаж ниже на 30-40 процентов цен на готовое жилье с арендным контрактом. Если к этому времени удастся продать обе квартиры в Крыму, то я совершу задуманное.
Волнуюсь ли я? Немного. Дело в том, что покупку апартаментов я оформила полностью дистанционно. Я посмотрела фото и видео, в том числе и с дронов, а также пригласила юриста, вместе с которым очень тщательно изучила договор. Первый взнос оплатила криптовалютой. Это первая недвижимость, которую я купила онлайн и первый большой перевод цифровых денег. Но пока все идет хорошо. И я рада, что решилась на этот опыт. Если все сложится, я не просто приобрету новую недвижимость, я освою новую сферу жизни, вилла в Таиланде станет мои личностным ростом.
Алсу Гузаирова
---------