По предварительным оценкам экспертов, рынок недвижимости в Москве в 2020 году должен был сильно пострадать в результате непредвиденной ситуации, а именно введение тотального режима самоизоляции. Чтобы избежать этого, правительством было принято решение ввести целый пакет мер на поддержание данной отрасли. Одним из таковых решений был запуск программы субсидирования ипотеки и кредитов на строительство жилья.
В свою очередь, девелоперы смогли довольно оперативно организовать возможность покупки жилья онлайн во время самоизоляции и тем самым нивелировать негативные последствия, связанные с просадкой рынка.
Как итог, начиная с III квартала 2020 года мы можем наблюдать колоссальный рост спроса на новостройки практически во всех административных округах Москвы. Если брать во внимание предположения специалистов о том, что после частичной приостановки заключения новых договоров ДДУ в предыдущем периоде, начнётся значительное увеличение числа новых сделок в Росреестре, то мы с уверенностью можем сказать, что их прогнозы подтвердились.
Тенденции рынка жилой недвижимости
Если изучить все статистические данные за этот период, то мы можем наблюдать, что конкретно в этот период, был всплеск спроса, который связан с ипотекой по сниженным ставкам — 6,5%, а также с просадкой во время пандемии, за счёт чего сформировался отложенный спрос для рассматриваемого нами периода. Рост спроса поспособствовал тому, что на рынке сохранилась положительная динамика цен, спрогнозированная ранее.
Объём предложения на первичном рынке жилой недвижимости столицы составил около 38,7 тысяч лотов в 884 корпусах. Общая площадь всех объектов достигает отметки в 2,7 миллионов квадратных метров. В сравнении со вторым кварталом этого года, доля апартаментов выросла и составила 28% от общего предложения на рынке.
Если “уменьшить масштаб” и рассматривать изменения процентного соотношения видов жилья не за квартал, а за год, то в сегменте квартир наблюдается снижение объёма на 20%. В сегменте апартаментов предложение выросло на 6% по сравнению с показателями прошлого года.
Апартаменты. Предложение
Доля апартаментов среди всех новостроек Москвы составляет 28%, что выше, чем в предыдущем квартале, - тогда, на данный формат недвижимости приходилась четверть объектов на рынке жилой недвижимости. В общей сложности к продаже готовы 9,8 тысяч апартаментов, суммарная площадь которых составляет 750 тысяч квадратных метров в 192 корпусах или 125 проектах.
Рассматривая структуру предложения рынка касательно площади, мы можем привести следующие цифры:
- Преобладающим видом апартаментов является “бизнес-класс” (42%).
- Сразу же за ним находится “премиум-класс” (26%).
- Третье место занимает “комфорт-класс” (20%).
- А замыкает нашу “четвёрку” элитный сегмент (12%).
За III квартал доля премиум-класса увеличилась – с 24% до 26%, а доля комфорт-класса снизилась – с 23% до 20%.
Если же сравнивать актуальные данные, с данными за 2019 год, то доля апартаментов элитного сегмента увеличилась (ранее 9%). Похожая ситуация наблюдается и в бизнес-классе, где доля такого типа апартаментов выросла с 39% до 41%. А процентное соотношение комфорт-класса, напротив, уменьшилось на 7% (в 2019 году — 27%).
Главным критерием у покупателей при покупке апартаментов является тот факт, что стоимость апартаментов существенно ниже, чем стоимость квартир той же площади. Стоит отметить, что у 19% всех апартаментов в Москве площадь не превышает 40 кв. метров, что придаёт ещё большего контраста между стоимостью квартир и апартаментов.
Объёмы предложения по округам Москвы
Наибольший объём предложения апартаментов сосредоточен в ЦАО и составляет 35%. Вторым округом по данному показателю является СВАО — 24,5%. Сравнив эти показатели с прошлогодними, “вырисовывается” ясная картина стабильного роста предложения (данные объемов предложения за 2019 год: ЦАО — 32%, СВАО — 21%).
Апартаменты можно приобрести в любом административном округе Москвы в старых границах, за исключением ЗелАО.
Апартаменты. Цены
Средневзвешенная цена на апартаменты составила 439 тыс. Рублей за квадратный метр. За квартал рост стоимости достиг 5%, а за один год — около 14%.
Наиболее высокий показатель стоимости демонстрируется в ЦАО и составляет — 759 тыс. рублей за один квадратный метр. За один квартал средневзвешенная цена апартаментов в ЦАО выросла на 3%, а самая низкая средневзвешенная цена на этот тип жилых объектов зафиксирована в ЮВАО — 193 тысячи рублей за один “квадрат”. В сравнении с предыдущим периодом, стоимость в этом округе — не изменилась.
Если говорить о приросте стоимости по сегментам, то лучшие результаты показали апартаменты элитного класса (9%) и премиум-класса (3%). Цена в комфорт-классе за рассматриваемый период практически не изменилась, а в бизнес-классе вовсе отмечено снижение на 3%.
На уровень цен по стадиям строительной готовности существенное влияние оказывает структура выборки по местоположению проекта.
Апартаменты. Спрос
Рассматривая динамику спроса в пределах одного квартала, мы обнаружим, что на выбранном периоде спрос на апартаменты вырос на 18,6% по общему объёму, благодаря цене предложения.
Выводы и прогнозы
При сохранении положительной динамики спроса в течение всего года, стоимость новых объектов в Москве будет “плавно” расти. Объясняется это двумя факторами:
1. Увеличение себестоимости материалов для постройки объектов (инфляция, колебания курса иностранных валют и т.д.).
2. Увеличение финансовой нагрузки на девелопера, связанной с необходимостью получить кредиты в пределах проектного финансирования.
В случае, если спрос стабилизируется (вероятно, после завершения программы государственного субсидирования ипотеки) произойдёт и стабилизация цен. Будут восстановлены практики увеличения скидок для стимуляции спроса.
Понижение ключевой ставки и ставок по вкладам поспособствуют дальнейшему инвестиционному спросу на приобретение объектов недвижимости, так как доходы по вкладам попадают под налогообложение, что делает такой способ вложения — низкодоходным.
Предположительно самым высоким спросом будут пользоваться категории бизнес-класса и премиальный сегмент. Рассматривая ситуацию чуть подробнее, возьмём как пример «Клубный дом Долгоруковская 25» - премиальные апартаменты, находящиеся на финишной стадии строительства. При постройке данного объекта были применены новейшие технологии, обеспечивающие сооружению красоту и долговечность, что безусловно способствует сохранению тенденции на рост стоимости такой недвижимости.
Сам объект расположен в Центральном Административном округе Москвы, что дополняет красоту и долговечность - удобством и престижем для его жильцов. Рядом с даннымм апартаментами в тверском районе находятся все необходимые объекты инфраструктуры, в том числе и развлекательные. Таким образом, высоким будет и спрос на возможную аренду помещений.
Стоимость апартаментов начинается от 23 миллионов рублей, а минимальная площадь приобретения – 40 м2. Кроме того, строительство уже почти завершено, а это, как мы указали выше, один из ключевых моментов, которые обусловливают стоимость объекта. Объекты на такой стадии являются достаточно привлекательными для инвестиций, поскольку строительство уже почти закончено – вероятность попадания его в статус недостроя отсутствует. Риск вложений минимален, а выгода от вложения в премиальный сегмент значительна, исходя из приведённых выше цифр по статистике прироста стоимости.
Это интересно
0
|
|||
Комментарии временно отключены