С.С.:
В преддверии вебинара Галины Парусовой, ее небольшая статья о некоторых тонкостях инвестиций в недвижимость.
* * *
Однажды я проводила сложную сделку: надо было продать большую квартиру в центре Москвы, вместо неё приобрести собственникам двухкомнатную и однокомнатную квартиры, получить определённую денежную доплату, причём заказчицы уведомили меня заранее, что однокомнатную квартиру впоследствии будут сдавать в аренду.
Зная об этом условии, я подбирала однокомнатную квартиру так, чтобы её легко можно было сдать в аренду. В Москве отлично арендуются ухоженные квартиры с большой кухней, расположенные в современном доме в пешей доступности от метро. При поиске я опиралась именно на подобные параметры, кроме того я понимала, что моим клиенткам будет сложно организовать ремонтные работы в приобретаемом жилье. По этой причине при поиске нужной квартиры обязательно уточняла во время предварительных телефонных переговорах
состояние жилья.
После кропотливой работы удалось найти подходящую квартиру в хорошем месте. Практически центр столицы. Опытные московские риэлторы подтвердят, что одна остановка от кольцевой метрополитена – почти всегда замечательное местоположение.
Квартира находилась в новом доме, комната 20 кв. метров, кухня – 9 кв. метров, средний этаж, застеклённая лоджия. У меня были знакомые агенты по недвижимости в секторе аренды жилья, поэтому я предложила клиенткам услуги профессионального агента по аренде, если они решат искать арендаторов, дала контактный телефон для самостоятельного обращения.
В риэлторском мире время бежит быстро: просмотры, презентации, консультации, переговоры, сделка, консультации, встречи, проверки, показы квартир, сбор документов, новая сделка. Я перестала думать об этих клиентках, потому что моя работа с ними была давно закончена. Вот почему меня крайне удивил телефонный звонок по прошествии, наверно, 8 месяцев с просьбой помочь с арендой.
– Как! – воскликнула я. – Вы до сих пор не сдали квартиру?
Клиентка стала рассказывать, что решила сделать обмен однокомнатной, что мы когда-то приобрели, на равноценную, расположенную в том районе, где находилась двухкомнатная. Она считала, что так будет удобнее перемещаться и контролировать сдаваемую квартиру.
– Хорошо, – ответила я. Сказано – сделано. После новой сделки снова предложила услуги отличного агента по аренде, моей знакомой. В ответ – молчание… продлившееся почти 5 лет.
За это время квартира, бывшая на момент покупки в хорошем состоянии, обветшала. Знаете, так бывает, что без человеческого духа квартира портится, несмотря на то, что в ней никто не живёт. Убеждена, что квартиры нельзя держать пустыми. Без людской энергетики, заботливого ухода квартиры теряют некогда аккуратный вид. Так произошло и в данном случае. Сдать в аренду запущенную квартиру гораздо труднее. После долгой и упорной работы агента по аренде нашлись арендаторы, согласившиеся снять квартиру ниже
рыночной цены, обещающие при этом привести жильё в порядок.
Каковы финансовые потери в этом случае?
Считаем: 5 лет = 60 месяцев, средняя арендная ставка – 23’000 рублей, умножаем на 60, получаем 1’380’000 рублей, вспоминаем о восьмимесячном простое той первой однокомнатной квартире – 23’000 * 8 = 184’000 рублей, складываем, получаем – 1’564’000 рублей. Понятно, что были коммунальные расходы, оплачиваемые арендодателем, но они равны примерно 68’000 рублям. Предположим, что были ещё непредвиденные расходы или сдача квартиру в аренду ниже
23’000 рублей, вычтем ещё 50’000 рублей. Я здорово округляю! Вычтите сумму, равную 13% - налоги с дохода от аренды недвижимости, если платить их как физическое лицо.
Продолжите расчёты самостоятельно, и увидите, что клиентка практически потеряла маленькую комнату в коммунальной квартире, которую могла купить и тоже сдать в аренду или могла собрать денежную доплату, используя её на обмен имеющейся однокомнатной квартиры на двухкомнатную. Я уже не беру те потери, что возникли при аренде квартиры, ведь за неё получали ежемесячно только 18’000 рублей, по причине плохого состояния жилья, когда можно было получать 25’000-30’000 рублей.
В данной истории финансовые потери обусловлены банальной ленью.
Напоминаю, что время для оплаты участия в вебинаре Галины Парусовой "Инвестиции в недвижимость" стремительно истекает.
К сожалению, как показывает практика, большой наплыв желающих сделать все в самый последний момент приводит к дополнительной нагрузке на организаторов, и, как следствие, может привести к появлению возможных ненужных проблем у вас, как у участников. Пожалуйста, сделайте все заранее!
