Выпуск №165

Содержание:

    события

             1.   Парламентские слушания о переходе к саморегулированию в строительстве   

         статьи

            2.  Выбор строительного подрядчика

       А это на общетрепещущие темы:

             3.  Столичная недвижимость не дорожает и не раскупается

 Парламентские слушания о переходе к саморегулированию в строительстве
 

22 января 2007 г. в 10.00 в Государственной Думе (ул. Охотный ряд д. 1, Малый зал) состоятся парламентские слушания на тему: «Законодательное обеспечение регулирования строительной деятельности в стране: проблемы и решения».

Организаторами выступили: Комитет по собственности Государственной Думы совместно с Общественной палатой Российской Федерации, Ассоциацией cтроителей России, Общероссийским межотраслевым объединением работодателей "Российский cоюз строителей" и Союзом архитекторов России. В парламентских слушаниях примут участие представители Правительства РФ, Администрации Президента РФ, депутаты Государственной Думы, члены Совета Федерации, члены Общественной палаты, представители региональных строительных объединений и другие.

Действующая в настоящее время система государственного регулирования и надзора строительства не эффективна в вопросах обеспечения прав потребителей и надзора за качеством строительства. Строительный рынок информационно закрыт как для потребителей его услуг, так и для органов государственной власти, что в принципе не позволяет эффективно решать задачи реализации Национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".

В этой связи Комитет по собственности совместно с Ассоциацией строителей России, Общероссийским межотраслевым объединением работодателей "Российским Союзом строителей" и Союзом архитекторов России в течение года разрабатывали концепцию законопроекта о переходе от государственного регулирования в строительстве – к саморегулированию.

Совместно подготовленный рабочий вариант законопроекта будет представлен на слушаниях председателем Комитета Государственной Думы по собственности Виктором Плескачевским.

В настоящее время Федеральный лицензионный центр при Росстрое выдал более 240 тысяч лицензий на осуществление строительной деятельности. «Кто выдал лицензию, тот, по логике, и должен отвечает за тех, кому выдал. Однако, нынешняя форма регулирования в форме государственного лицензирования, не в состоянии обеспечить приемлемую ответственность строительных компаний за многочисленные нарушения в сфере строительства. Во всем цивилизованном мире основными институтами регулирования являются не государственные органы, а ассоциации строителей - саморегулируемые организации», - заявляет Виктор Плескачевский.

Вот почему назрела необходимость отмены процедуры лицензирования, как не обеспечивающей интересы общества на данном этапе его развития. Принятыми изменениями в федеральный закон о лицензировании и была предусмотрена отмена лицензирования с 1 июня 2007 года.

Предлагаемая модель регулирования на протяжении последнего года неоднократно обсуждалась на различных уровнях власти с активным участием представителей строительного сообщества.

Начало процессу было положено на круглом столе в Совете Федерации в марте 2006г., где впервые была предложена и в целом поддержана концепция новой модели регулирования строительной деятельности.

В последствие, было принято решение о целесообразности создания рабочей группы в Росстрое для проработки деталей концепции. Одновременно шло активное обсуждение данной концепции на различных конференциях, семинарах, организованных строительным сообществом.

Как определенный итог этой работы, Комиссия Общественной палаты по вопросам конкурентоспособности, экономического развития и предпринимательства РФ дала положительную оценку разработчикам данной концепции, и в целом, на специальном заседании одобрила принципы совершенствования законодательства о деятельности саморегулируемых организаций. В частности, Комиссия рекомендовала Государственной Думе признать законодательное обеспечение саморегулирования в РФ приоритетным направлением законотворческой деятельности и, как возможность, реально обеспечить дебюрократизацию российской экономики в рамках проводимой в стране административной реформы.

На парламентских слушаниях речь пойдет о переходе от государственного регулирования строительной деятельности к регулированию через специальные институты общественного регулирования – саморегулируемые организации, позволяющие реально обеспечить механизмы обратной связи между предпринимательским сообществом и органами власти в вопросах правоустановления и надзора за отраслью. Именно они осуществляют реальный контроль и надзор за «собратьями по цеху» с принятием ответственности за каждого недобросовестного члена.

В экономически развитых странах саморегулирование является естественной и неотъемлемой частью нормирования и стандартизации профессиональной деятельности и продукции.

По словам Виктора Плескачевского, Комитет по собственности планирует внести поправки в Градостроительный Кодекс в ближайшее время.

 

вверх страницы

Выбор строительного подрядчика
 

              Выбирая для себя в качестве основополагающей стратегии во взаимоотношениях с заказчиками принцип "Честность, Компетентность, Качество", строительная фирма может неожиданно столкнуться с серьёзной проблемой. Что интересует заказчика в первую очередь? Стоимость работ: чем она ниже, тем лучше. Однако, добросовестная фирма, выполняя свою работу качественно и профессионально, законно платя налоги, имея постоянный штат работников и оборудование на балансе, предложить минимальную цену, не может. На что кроме цены стоит обратить внимание, как выбрать грамотного и честного партнера? Какие проблемы неизбежно возникающих в погоне за дешевизной, и как их избежать?

Давайте поразмышляем вместе. На первый взгляд, казалось бы, что может быть проще? Зная свои потребности и желания, нам остается сопоставить их со своими возможностями, обзвонить возможных претендентов на производство необходимых работ, произвести сравнительный анализ поступивших предложений и остановить свой выбор на оптимальном варианте. Вместе с тем выбор подрядчика - дело тонкое, из огромного количества претендентов нам предстоит выбрать себе грамотного исполнителя, партнёра и друга.

Как лучше поступить на начальном этапе отбора претендентов? Обзвонить? Или воспользоваться Интернетом? Поискать необходимых специалистов в СМИ? Воспользоваться рекомендациями партнёров, друзей, жены?

Выбрав Интернет в качестве поставщика первичной информации о подрядных организациях, нас поражает количество предложений от всевозможных строительных организаций, частных предпринимателей и просто желающих подработать граждан. Тысячи ресурсов всячески рекламируют свои навыки, способности и умения в строительной отрасли. В ответ на введённый запрос "ремонт мягкой кровли" мы получаем - 73046 потенциальных претендентов; запрос "отделка помещений" - 844142; "ремонт зданий" - 875055. Есть из чего выбирать. Однако слишком много информации так же плохо, как и слишком мало. Рекламные объявления типа: "выполним все виды строительных и отделочных работ" попадаются на каждом шагу. Складывается впечатление, что ВСЕ делают ВСЁ. Так не бывает.

На что следует обратить внимание при предварительном отборе подрядчика?
Как не ошибиться, не создать себе лишних хлопот, и затрат?

Для ответа на все эти вопросы мы провели виртуальный конкурс на производство общестроительных работ. Сделав случайную выборку из 35 потенциальных претендентов, обзвонили и попытались в общих чертах проверить их на компетентность в строительной сфере, уделяя внимание нескольким основным моментам:

1. Легко ли доступна контактная информация, например, адрес, номер телефона или факса?
2. Если указан номер телефона, отвечают ли они на звонки?
3. Как долго пришлось слушать "музыку" в телефонной трубке, пока вас переключали от сторожа к бухгалтеру, от бухгалтера к секретарю и т.д., наконец соединив с тем, кто готов отвечать на ваши вопросы?
4. Насколько уверенными и оперативными были ответы на ваши вопросы?
5. Сколько времени они занимаются производством строительных работ?
6. Где и какие выполнены объекты?
7. Готовы ли они их показать?
8. Каким образом составляются сметы (по сметным нормам или "с потолка")?
9. Где находится производственная база?
10. Есть ли у них постоянные заказчики?
11. Какие гарантии они предоставляют?
12. Наличие лицензии.

При предварительном отборе этого более чем достаточно.

По итогам проделанной работы были получены следующие данные:
- 16% сообщили, что они "выключены или временно недоступны" - как говорится, комментарии излишни.
- 25% претендентов смутно представляют себе тот вид работ, который они собираются выполнять, слова с трудом складывают в предложения, не имеют лицензии, телефонные номера в основном мобильные, зачастую самых дешевых операторов, подключенные, судя по кодам да и самим номерам, только что. Ориентируются в основном на частников и не сведущих в строительстве заказчиков, работают в основном за наличные, за качество вряд ли отвечают.
- около 33% претендентов соответствуют понятию "строительная организация" частично, это небольшие фирмы и частные предприниматели. Не стоит отметать таких претендентов, они могут дать наилучшее соотношение "цена-качество".
- порядка 26% потенциальных претендентов полностью соответствуют понятию "строительная организация", компетентны, внушают доверие и готовы к сотрудничеству. В основном это крупные организации, давно работающие на строительном рынке, хорошо себя зарекомендовавшие.

Таким образом, из 35 потенциальных претендентов остается немногим более половины.

Следующим этапом наших исследований была рассылка претендентам предварительно подготовленной дефектной ведомости и анализ поступивших ценовых предложений.

В дефектной ведомости подробнейшим образом излагались все необходимые виды работ, объёмы и требуемые материалы (указывались точные марки). Для контроля и оценки поступающих предложений мы составили свой сметный расчёт в текущих ценах, с учётом всех последних рекомендаций ГУП "Кубаньстройцена" Полученные ответы были удивительны.

Итак, разброс цен составил 77,4%! Разные претенденты за одну и ту же работу просили совершенно разные деньги. Самые оптимальные предложения, как мы и предполагали, были даны ПБЮЛ и небольшими фирмами. Статистические данные, полученные в ходе предварительного отбора, практически повторились. Около половины поступивших предложений оказались приемлемыми, были рассчитаны грамотно, с использованием сметных программ и применением необходимых коэффициентов. Однако были и весьма "соблазнительные предложения", поразительные тем, что предлагаемая полная сметная стоимость работ, оказалась ниже стоимости необходимых для их производства материалов! Как такое может быть?

Кто и за счёт чего даёт такие предложения? Давайте разбираться вместе.

1. Довольно редкое, но все же встречающееся на сегодняшний день явление, это откровенное "кидалово". Заявив самую низкую стоимость и как следствие, заключив подрядный договор, "подрядчик" неожиданно исчезает вместе с полученным авансом. Офис оказывается снятым в аренду, телефонные номера тоже, а мобильник оформленным на подставное лицо. Найти такого "подрядчика" и вернуть деньги будет практически невозможно.

2. Фирма-однодневка - договор заключен, аванс получен, работы выполнены и оплачены, вроде бы все довольны, однако ни о каких гарантийных сроках говорить не приходится. В случае выявления какого-то брака, скажем через 3-8-10 месяцев после окончания работ, предъявить претензии будет некому.

3. Пересортица (видимо, этот способ мошенничества предполагали использовать те лица, которые дали нам общую сметную стоимость работ ниже стоимости материалов, необходимых для производства этих работ) - в смете закладывается один материал, а применяется совсем другой, внешне похожий, но с совсем другими (естественно, худшими) эксплуатационными характеристиками. Допустим у материала Х1 срок эксплуатации - 10 лет, а у материала Х2 - 3 года. Гарантийный срок, указанный в договоре подряда, редко превышает 1 год. И вместо того, что бы сделать работу один раз и надолго, затратив немного больше, заказчик вынужден платить за переделку ещё раз. Что выгоднее? Вопрос риторический.

4. Дополнительные расходы - при заключении договора выставляется низкая стоимость работ, однако уже в процессе их производства постоянно возникают неучтенные, непредвиденные, неоговоренные в смете виды работ, материалов и затрат. Стоимость договора подряда открытая, и имеется пункт о том что "в случае возникновения:... заказчик обязан". Всё аргументировано и законно.

5. Ненадлежащее качество работ - при отсутствии жесткого контроля со стороны заказчика некоторые, в основном подготовительные, виды работ не выполняются, выполняются непоследовательно, или с нарушениями требований СНиП.

6. Экономия на материалах - вместо бетона М-200 укладывают М-150, вместо а-III Д-12 вяжут а-III Д-10, вместо профлиста 0,7мм монтируют 0,55мм и.т.д. На первый взгляд, заметить такие отличия довольно трудно, в особенности, если заказчик далёк от строительства, а результат может быть весьма печальным. Более того, в случае ЧП и уголовного разбирательства может случиться так, что вина частично или целиком ляжет на заказчика.

7. Дешевая рабочая сила - многочисленные гастарбайтеры, готовые работать почти даром, мало кто из них оформляется в соответствии с существующими требованиями, случись проверка - и рабочие вашего подрядчика улетели за наш с вами счет на историческую родину, строительство замерло на неопределённый срок: А вопреки американской поговорке время - дороже денег.

Многократно участвуя в различных конкурсах (или по-новомодному "тендерах"), приходишь к неутешительному выводу: первое и едва ли не единственное, на что обращает внимание заказчик, это цена, чем меньше - тем лучше (а ещё лучше даром). Ну, любят у нас в России "холяву", невзирая ни на какой горький опыт! Вот здесь, как говорится, и зарыта собака. Конечно же, дорого далеко не всегда хорошо, сами убеждались неоднократно. Зато доподлинно можно утверждать: дёшево - всегда плохо, как в русской поговорке про юшку и рыбку. Это очень хорошо понимал пушкинский работник Балда, учивший падкого на "шару" заказчика-попа: "не гонялся бы ты, поп, за дешевизной". Следовательно, необходим компромисс между "дёшево" и "хорошо", та самая золотая середина, о которой размышлял ещё Аристотель. В различных учебных пособиях по маркетингу, которые когда-то были всеми нами прочитаны, большое место уделено такому понятию как соотношение цена- качество.

Понятно и похвально стремление сэкономить, однако, приходя в обувной магазин, мы вряд ли купим себе пару обуви за 300 рублей, прекрасно понимая, на сколько этой пары хватит и из чего и кем она сделана; скорее всего, наш выбор остановится на иной ценовой категории. Почему же выбирая подрядную организацию и совершая неизмеримо более масштабную и ответственную сделку, мы поступаем иначе?

Выводы:
1. Повторимся, из дешёвой рыбки получится плохая уха - не стоит гнаться за дешевизной; каждая вещь стоит столько, сколько она стоит, нельзя купить хорошую машину за 10 000 рублей. Ну нельзя, хотя, конечно, очень хочется.

2. Не ленитесь посмотреть на то, что уже сделано вашими потенциальным подрядчиком, попросите у него рекомендации прежних клиентов, обратите внимание на наличие ответственного лица, выдавшего такую рекомендацию, его телефон. Конечно же, многое продается (не всё!) и тем не менее...


 

вверх страницы

              А это на общетрепещущие темы:

Столичная недвижимость не дорожает и не раскупается

 

         Московские риэлторы пребывают в состоянии тихой паники: их услуг ищут только продавцы жилья. Покупатели, несмотря на то что цены третий месяц стоят на месте, как-то внезапно охладели к московской недвижимости, которая еще летом и в начале осени пользовалась ажиотажным спросом, набрав среднюю цену 4700 долларов за метр. Впрочем, пессимистов, уверенных в обвале цен, пока не слышно: все прогнозисты дружно предрекают рынку затишье.

В когорте аналитиков рынка недвижимости, еженедельно отслеживающих ценовую динамику, наблюдается редкое единомыслие в прогнозах. Изучая движение цен, одни отмечают слабую отрицательную динамику, другие - слабую положительную. Первые не учитывают элитный сектор, так как количественная доля таких квартир ничтожно мала, а стоят они очень дорого, искажая среднюю цену. Другие отсекают сверхдешевые предложения, выбивающиеся из общерыночного контекста. Отсюда расхождения: в период низкого спроса некачественное жилье теряет в цене, так как она была неадекватно завышена. А недвижимость с высокими потребительскими характеристиками гораздо более устойчива к панике. Так, за ажиотажный 2006 год старая панель набрала 120-130%, а "элитка" и бизнес-класс - 70-80%.

О том, что происходит с рынком недвижимости, рассказал ведущий аналитик, профессор РЭА им. Плеханова Геннадий Стерник:

- Истекшие 7-8 лет недвижимость дорожала везде: в Калифорнии, например, ежегодно на 100%. Даже в давно стагнирующей Японии недвижимость в Токио росла в цене. Экономисты всего мира рассуждали об аномальности, о "пузыре", предсказывали крах рынка. Но ничего этого не происходит: мы можем говорить лишь о колебаниях темпов роста, а не самих цен. При этом законы капитализма, с его цикличностью, сформулированные еще Адамом Смитом, никто не отменял: мы наблюдаем ту же смену роста, кризиса и депрессии на микроуровне - в динамике темпов прироста. Происходящее на рынке недвижимости объясняется также состоянием мировой финансовой системы. Вся она "крутится" вокруг доллара. Американский печатный станок работает вовсю. Казалось бы, должна быть чудовищная инфляция. Но та, что есть, неадекватна объему долларовой массы. Причина в том, что инфляция на потребительском рынке искусственно задавлена, поэтому она вышла на рынок драгоценностей, нефти и недвижимости. Из всего перечисленного только нефть в виде автомобильного топлива отражается в потребкорзине и, следовательно, в расчетах инфляции. Отсюда - инфляция кажется невысокой, но недвижимость дорожает гигантскими темпами.

Тем, кто планирует покупку квартиры в Москве, лучше всего сделать это в течение ближайшего года.

- 2007 год будет годом дальнейшей стабилизации цен, возможно, с некоторым понижением темпов роста, - уверен Стерник. - Перед президентскими выборами начнется популистское вливание денег в экономику - включат печатный станок. В силу своей инерционности рынок недвижимости отреагирует на это спустя некоторое время. И в конце весны 2008 года мы ощутим более значительный рост цен. Нужно учитывать, что экономика России перешла в стадию устойчивого роста, поэтому обвалов цен на недвижимость ждать не стоит (разве что произойдут форс-мажорные события). В течение ближайших 15-20 лет я ожидаю в среднем прирост цен на московскую недвижимость на 20-25% ежегодно.

Покупатели за последние 6-7 лет ценовой гонки уже отвыкли от того, что квартиру можно выбирать долго, придирчиво и с удовольствием. Продавцам же, особенно тем, кто вынужден торопиться, остается лишь более трезво подходить к оценке своего товара, поскольку явно завышенная цена в условиях низкого спроса неизбежно отправит его в разряд "висяков".

Россияне не любят переезжать с места на место

Исследовательский центр "Индикаторы рынка недвижимости" (ИРН), опросив более 5,5 тысячи человек, выяснил, что в Москве, на Урале, в Краснодарском крае всего 3-4% намерены сменить малую родину. Активно пакуют чемоданы разве что "на северах", куда основная масса нынешнего населения съезжалась на заработки. Так, в Нижневартовске к переезду все готово у 18,3% горожан.

Среди тех немногих, кто намерен переехать в другую часть страны, экономическая аргументация далеко не на первом месте. Наиболее распространенное основание для переезда и критерий выбора нового места жительства - личные предпочтения на уровне "нравится - не нравится". На втором месте - стремление перебраться поближе к родственникам и друзьям. И лишь потом деловые причины: есть работа, необходимо получить высшее образование. А также: тут жилье дорогое, а там - дешевое, можно переехать и пожить на разницу.

Среди тех, кто намерен приобрести недвижимость в другом месте, Москву - самую успешную и денежную - выбрали менее 1,4%. А в "лидерах спроса" подмосковные города, Санкт-Петербург, Краснодар, Ростов-на-Дону, Рязань, Тула, Тверь. Разумеется, заоблачные цены на московскую недвижимость также немаловажная причина ее низкого статуса в рейтинге популярности городов.

Более трети переселенцев (37%) покупают новое жилье на деньги, вырученные с продажи старого, то есть, по сути, совершают обмен с доплатой. Больше всего таковых среди потенциальных внутренних эмигрантов, которые проживают в Краснодаре и Краснодарском крае. Меньше - в Москве. Это объяснимо: достаточно москвичу купить дачу в Подмосковье, разумеется, не продавая квартиру в столице, и он уже становится собственником недвижимости в другом регионе. Значительная доля переселенцев продолжает жить "на два дома": 27% покупают недвижимость в другом месте, переезжают туда, но старые квартиры сохраняют; 13,5% поступают наоборот: приобретают в другом регионе дополнительное жилье, оставаясь на старом месте.



верх страницы  

Все вопросы  и комментарии присылать по адресу:

Best IE6 1024 X 768

Январь 23, 2007

Project manager:    Алексей Кулаков

Program manager: Анастасия Кулакова