Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Реформа ЖКХ: проблемы и перспективы

Подписаться Бесплатная «Серебряная» новостная рассылка . Подписчиков 397 RSS
←   Ноябрь 2012   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30


За последние 60 дней ни разу не выходила


Сайт рассылки: http://dom11.org
Открыта: 25-03-2003

Автор
gsn5

Статистика

397 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Реформа ЖКХ: проблемы и перспективы


Реформа ЖКХ: проблемы и перспективы

Капремонт и реформа ЖКХ

В середине 2012 г. в Госдуме проводились парламентские слушания по проблемам капремонта жилищного фонда. Заметим, что ни в одной стране мира такая частная проблема не выносится на рассмотрение парламента.

Капитальный ремонт многоквартирного дома (МКД) является одним из важных этапов жизненного цикла МКД, без которого его полноценная жизнь невозможна. В то же время, капремонт МКД - это крупный проект, представляющий собой большой комплекс согласованных финансовых, технических и организационных мероприятий. В соответствии с общепринятой логикой и по закону (ЖК РФ, ст. 44) капремонт жилого дома должен производить его собственник, владелец. Для российского МКД таковым является сообщество совладельцев, собственников жилых и нежилых помещений в этом доме, которые принимают решения по управлению МКД, в т.ч. капремонту, на своем общем собрании.

Сложившаяся российская практика показывает, что эти сообщества совладельцев реально представляют собой (в 90% случаев) рыхлую, неоднородную и неорганизованную структуру, не способную к выработке и осуществлению адекватных управленческих решений. Почему так произошло - это отдельный вопрос. Совершенно очевидно, что в 90% случаев (кроме примерно 10% МКД, где существует крепкое и дееспособное ТСЖ) это сообщество совладельцев не в состоянии осуществить такой крупный проект, как капитальный ремонт своего собственного жилого дома.

Поскольку угроза старения, ветшания и разрушения жилищного фонда без капремонта весьма серьезна, власти вынуждены предпринимать меры и шаги в этом направлении. В условиях массовой недееспособности настоящих "хозяев" жилья, единственно возможным выходом из ситуации является перекладывание этой проблемы на плечи органов местной и федеральной власти. Все представленные разработчиками варианты решения проблемы капремонта, по сути, отличаются лишь предполагаемыми формами и методами действия властей и степенью участия самих жильцов МКД.

Фактически, это означает введение внешнего, принудительного управления МКД (в части капремонта) со стороны органов власти. Из теории управления известно, что внешнее управление всегда низкоэффективно и осуществляется в интересах внешнего управляющего (даже если цели управления и декларируются как иные). Это всегда подтверждается на практике, наш опыт показывает, что серьезное вмешательство чиновников неизбежно приводит к негативным последствиям: - завышение бюджетных расходов - некачественное выполнение работ - приписки, хищения, коррупция и т.д. Того же следует ожидать, очевидно, и в случае с капремонтом, и в сложившейся в РФ системе жилищного и коммунального хозяйства избежать этого не удастся.

В своих выступлениях, статьях, книгах и т.д. мы неоднократно говорили о том, что существующая в России система ЖКХ является неправильной, и ни одна проблема ЖКХ, включая капремонт, внутри этой системы не имеет удовлетворительного решения. Основу этой системы составляет российский МКД-конгломерат, уродливый несистемный гибрид различных форм собственности и разнородных жильцов, не имеющий аналогов в мире (см. табл.1, рис.1 и 2), МКД коллективной формы собственности в ее наихудшей форме.

Таблица1. Структура жилищного фонда

вид жилого дома Россия г.Москва в среднем по Зап.Европе
частный односемейный дом 20% - 30%
частный доходный дом - - 40%
кондоминиум/кооператив 10% 10% 20%
муниципальный арендный - - 10%
МКД-конгломерат 70% 90% -
всего 100% 100% 100%

                    Источник:
                    Глазунов С.Н., Самошин В.С. Жилищный вопрос в России: проблемы и перспективы. М., Изд-во "Омега-Л", 2008

Нынешняя система ЖКХ в России сформировалась в результате трех крупных событий в российской истории ХХ века: 1) национализация земли и городской недвижимости (1918 - 1920 г.г.), ликвидация системы домовладений;
2) массовое строительство за счет бюджета многоквартирного государственного жилья арендного типа заселения (1950 - 1990 г.г.);
3) масштабная приватизация квартир в государственных многоквартирных домах (90-е годы ХХ в.), образование МКД-конгломератов.

Необходимо отметить, что существующая в РФ в настоящее время система ЖКХ радикально отличается от системы ЖКХ в современных зарубежных странах. В качестве примера рассмотрим, как решается задача капремонта в зарубежных развитых странах. Способы и методы решения этой задачи зависят от вида жилого дома.

1. Частный односемейный дом (индивидуальная форма собственности).
Собственник, владелец дома производит капремонт за счет своих средств и управляет работами сам (или через свое доверенное лицо). Привлекаемые финансовые средства:
- собственные деньги владельца и его семьи
- заемные (кредит в банке на имя владельца)
- смешанные (собственные + заемные).

2. Частный доходный дом (частная форма собственности).
Владелец МКД (физ. или юр. лицо) осуществляет капремонт за счет своих средств и управляет работами сам (или через своих доверенных лиц). Отметим, что местная власть и местный бюджет участия в этом не принимают. Финансовые источники:
- собственные деньги владельца (сюда включаются накопления за счет арендной платы жильцов)
- заемные (заемщик - владелец МКД, физ. или юр. лицо)
- смешанные (собственные + заемные).

3. Кондоминиум (коллективная форма собственности).
В таких МКД проблема капремонта наиболее трудна, т.к. коллективная форма собственности и управления не является эффективной, но доля такого жилья невелика (порядка 20%). Наиболее распространенный способ капремонта - когда правление, обладающее статусом юр. лица, проводит ремонт, используя накопленные (за счет отчислений из квартплаты жильцов) плюс заемные средства. Иногда муниципалитет помогает, предоставляя льготный или беспроцентный кредит. Выбор подрядчика и контроль за работами ведет правление. В кондоминиумах, не имеющих правления и управляемых внешней УК, возможны нарушения в виде завышения смет, приписок и воровства (но таких МКД немного).

4. Муниципальный МКД (муниципальная форма собственности)
Это социальное жилье для малоимущих, оно находится в собственности и управлении местного органа власти. Капремонт муниципального МКД производится полностью за счет средств местного бюджета и под контролем местной власти. Здесь также возможны элементы коррупции и некачественного выполнения работ, но доля этого вида жилья невелика (примерно 10%), кроме того, у малоимущих нет средств на собственное жилье, они проживают в таком МКД с дотацией из бюджета, поэтому у них нет выбора. Т.е. местная власть активно вмешивается в капремонт только в 10% всего жилья.

На этом примере видно, что в "правильной" системе ЖКХ, в которой жилье является системным (частный односемейный дом, частный доходный дом, кондоминиум/кооператив и муниципальный арендный), задача капремонта удовлетворительно решается в большинстве случаев, и в целом, в обществе, такой проблемы не существует. То же самое можно сказать и о других жилищных и коммунальных проблемах, принципиально неразрешимых в нашей системе ЖКХ.

Подводя итог, можно сказать, что магистральный путь разрешения наших многочисленных проблем в ЖКХ - это переход от "неправильной" системы ЖКХ к правильной, от несистемного жилья (МКД-конгломерат) к системному (частный односемейный дом, частный доходный дом, кондоминиум/кооператив и муниципальный арендный). И сделать это вполне реально, и не так трудно, как кажется. Фактически, это и будет подлинная, настоящая реформа ЖКХ.

(полный текст с рисунками можно скачать здесь - dom11.org/kapremont2.doc

Ведущий рассылки:
старший научный сотрудник Института Проблем Управления РАН,
кандидат технических наук, системный аналитик,
специалист по теории управления в социальных и экономических системах,
Глазунов Сергей Николаевич

Вопросы и предложения присылайте на e-mail: gsn222@yandex.ru
Интересные материалы по реформе ЖКХ можно найти на сайте www.Dom11rf.ru
.
В избранное