Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Как оценщик оценщику...

Подписаться Бесплатная «Серебряная» новостная рассылка . Подписчиков 1.587 RSS
←   Сентябрь 2016   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30


За последние 60 дней ни разу не выходила


Сайт рассылки: http://www.labrate.ru
Открыта: 22-02-2003

Автор
А.Костин - labrate.ru

Статистика

1.587 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

#626 Новая рубрика для оценщиков: Очевидное - невероятное


Выпуск "Как оценщик оценщику". N 626
Он-лайн библиотека LABRATE.RU (количество подписчиков - 2034 )

 

[ Рубрика: Очевидное – невероятное ]

Предисловие к статье

Первый вариант этой статьи был опубликован на сайте Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки. В статье говорилось о том, что в практике оценки используются методики, которые при практически одинаковых входных данных могут приводить к результатам, различающимся в десятки раз. В статье также описан один из механизмов возникновения таких ошибок: неустойчивость результата оценки к неопределенности входных данных, получаемого как разность двух близких оценок. В качестве примеров приведены хорошо известные и популярные среди оценщиков метод выделения и техника остатка.

Сразу же на разных площадках появились отклики коллег, общий смысл которых, сводится к тому, что выводы статьи очевидны и вполне понятны. И это, действительно, так. Не понятно другое: до сих пор такие методики присутствуют в официальных документах, включены в программы подготовки оценщиков и, главное, широко используются в оценочной деятельности. Более того, такого типа методики включаются в новые методические разработки, которые рекомендуются оценщикам и экспертам без указания на то, что возможности применения их крайне ограничены.

Итак, смысл статьи – не обсуждение очевидного положения, что разность двух сравнимых величин может иметь неопределенность, во много раз превышающую эту разность, и, как следствие, крайне высокая неустойчивость к исходным данным результатов оценки, а в том, чтобы обратить внимание оценщиков и экспертов, а также организаторов оценочной деятельности СРО, Минэкономразвития и других заинтересованных лиц на тот факт, что методическое обеспечение оценочной деятельности нуждается в серьезной модернизации, что должны быть выработаны четкие критерии для формирования фонда методических разработок, важнейшим из которых должна быть степень неопределенности результата оценки. Только на пути критического пересмотра методического обеспечения, преодоления старых догм и внедрения методов и подходов, отвечающих современному уровню, мы сможем вернуть доверие к оценочной профессии и занять достойное место в развитии российской экономики.

Лев Абрамович Лейфер

О популярных методиках оценки и результатах оценки, несовместимых со здравым смыслом

Лейфер Л. А., член Совета РОО,
член Президиума экспертного Совета РОО.

[ он-лайн обсуждение статьи]

Ключевые слова: Оценка земельного участка, метод выделения, техника остатка, результаты оценки, точность оценки, неопределенность оценки, воспроизводимость результатов оценки, экспертная оценка, заказная оценка

Введение

В последнее время наблюдается рост претензий и обвинений в адрес оценочных компаний в связи с некорректными результатами оценки. Нельзя не согласиться с тем, что во многих случаях такие претензии обоснованы. Действительно, как можно верить результатам оценки, если значения рыночной стоимости одного и того же объекта, полученные разными оценщиками, могут различаться в разы. Такое расхождение в результатах оценки нельзя объяснить неопределенностью, обусловленной только вероятностной природой рынка. Здравый смысл подсказывает, что здесь имеют место другие причины. Однако не известно ни одной серьезной работы, в которой бы был выполнен объективный анализ причин, приводящих к такому положению дел.

Самое простое объяснение, которого придерживаются официальные органы, состоит в недобросовестности оценщиков, ответственных за такие результаты. Отсюда и решения относительно оценочной деятельности, направленные на ужесточение требований к оценщикам или передача его функций государственным структурам (как, например, в случае с кадастровой оценкой). Другое объяснение сводится к неудовлетворительному состоянию информационного обеспечения, отсутствию объективной рыночной информации.

Конечно, и то и другое может иметь место. Но как показывает анализ различных отчетов об оценке, существует еще одна причина, которая спрятана в самих методиках оценки. Эта причина – неустойчивость результата оценки к входным данным. Проявляется она в том, что небольшие отклонения в пределах допустимой неопределенности в исходных данных, используемых при определении рыночной стоимости, приводят к многократно увеличивающейся неопределенности в результате оценки. Таким образом, используя вполне корректные входные данные, два независимых оценщика могут получить на выходе результаты, различающиеся между собой в несколько раз, что, и зачастую имеет место на практике. Можно указать несколько механизмов, приводящих к неустойчивости результатов оценки. Наиболее простой пример неустойчивости результата связан с методами, сводящимися к вычислению разности двух сравнимых величин. Следует отметить, что данный эффект отмечали известные специалисты в области оценки Фоменко А.Н. и Баринов Н. П. на IX Поволжской конференции (Нижний Новгород, 9–11 июня, 2016 г.).

Этот эффект хорошо известен в теории ошибок. В оценочной практике он проявляется, например, при оценке стоимости застроенного земельного участка методом выделения и методом остатка. В статье на простых численных примерах из практики показано, как оценщик, используя эти методы, может получить результаты оценки, которые могут различаться между собой в десятки раз. И это при том, что в каждом из этих случаев оценщик строго следует процедуре, заложенной в методе, и основывается на вполне корректных исходных данных.

подробнее - http://www.labrate.ru/leifer/the_obvious-an_incredible-2016.htm

 

 

 



Cтатьи, исследования, экспертные ответы в рассылке "Как оценщик оценщику" будут посвящены, прежде всего, тому, что больше интересует вас, наших подписчиков.

Присылайте свои вопросы и пожелания по адресу lib @ labrate.ru.

В избранное