Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Фин@нсы на 100%!

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Трейдинг от А до Я с Александром Герчиком" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

  Июнь 2004   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
18.06.2004
18:18:26
18:27:19
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Автор
Александр Герчик

Статистика

364 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Личные фин@нсы Кирпичная вкладка.


Информационный Канал Subscribe.Ru

Кирпичная вкладка.

Патологическая изменчивость курсов валют оставляет инвесторам одну надежду на тихую гавань - дорожающую недвижимость. Организационные задачи можно переложить на закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН), цена входного билета в которые скоро снизится до стоимости одного квадратного метра жилья.

Хаотичный и непредсказуемый фондовый рынок, вызывающие сомнения в своей устойчивости банки - а квадратный метр все дорожает. В минувшем году цены на московскую недвижимость выросли почти на 36%, несмотря на уже достигнутую к концу 2002 года весьма высокую планку. В нынешнем году аналитики прогнозируют 30-процентный рост, хотя, возможно, и это не предел - с января по май произошло удорожание столичных квартир на 20%. Правда, не первый месяц идут разговоры о перегретости рынка и неизбежном падении цен, но пока все это разговорами и остается.

Если квартира у вас уже есть и на недвижимости хочется просто заработать, можно попытаться самому вовлечься в этот кажущийся несложным процесс.

Однако всех перипетий со сбором информации, изучением рынка, регистрацией прав собственности и прочих занимающих немалое время забот можно избежать. Кроме того, пойдя по наиболее распространенной схеме - вложив все сбережения в покупку одной квартиры на стадии строительства с целью продать готовый объект подороже, - вы берете на себя очень большой риск. Если в цепочке застройщик-заказчик-инвестор произойдет сбой, потерять можете все до копейки. Однако диверсифицировать риск, распределив его между множеством объектов инвестирования, можно с помощью паевых фондов.

Трудности обращения

Принцип работы фондов недвижимости такой же, как и у остальных паевых инвестиционных фондов, - собранные средства пайщиков вкладываются управляющей компанией (УК) в различные инструменты (недвижимость, акции и облигации, валюта) с целью получения дохода. Гарантий получения прибыли нет, но управляющие заинтересованы в приросте стоимости паев, так как получают определенную комиссию за свою работу.

Особенностью появившихся всего два года назад фондов недвижимости является то, что они могут быть только закрытыми. То есть ориентированы на определенный круг пайщиков - клиентов УК, проявивших интерес к инвестициям в недвижимость. По идее, войдя в число пайщиков в период формирования фонда, вы не сможете из него выйти до окончания срока работы ЗПИФН (от 1 года до 15 лет). Сейчас управляющие компании пытаются решить проблему, организуя процесс купли-продажи паев на бирже либо на внебиржевом рынке.

Сегодня на Московской межбанковской валютной бирже (ММВБ) обращаются паи только одного фонда - Первого инвестиционного фонда недвижимости (УК "Конкордия Эссет Менеджмент"). В ближайшее время у всех желающих появится возможность купить паи Первого петербургского фонда прямых инвестиций в недвижимость (УК "Свиньин и Партнеры") и "РЕГИОН Фонда Недвижимости" (УК "РЕГИОН Девелопмент") - управляющие компании этих фондов уже подали заявки на прохождение листинга ММВБ.

Пока же большинство участников рынка предлагают внебиржевые способы купли-продажи паев. Это означает, что приобрести паи можно с помощью самих управляющих компаний. Так, желающие приобрести паи фонда "Жилищное строительство" должны прийти в УК "Менеджмент-Консалтинг" и сообщить управляющему о своих намерениях. Тогда управляющий связывается с держателями паев и узнает, не желает ли кто-либо из них продать свою долю. Если продавец находится, то между ним и покупателем заключаются договор купли-продажи и соглашение об оферте, предоставляющее новому пайщику возможность обратной продажи пая каждые полгода.

Расширить число своих участников ЗПИФН могут и путем дополнительного выпуска паев, если такое решение примет собрание пайщиков. Кстати, более широкие полномочия пайщиков в закрытых фондах являются преимуществом, отчасти компенсирующим сложности входа-выхода. Коллегиальное решение участников фонда может даже привести к замене управляющей компании.

Трудности выбора

Изначально созданные для реализации потребностей корпоративных клиентов ЗПИФН уже начинают поворачиваться лицом к жаждущему заработать на квадратном метре частному клиенту. В первую очередь встает вопрос о доступности этого инструмента - минимальной сумме инвестиций. Понятно, что фонды с порогом вхождения свыше $1 млн. ориентированы на узкий круг клиентов. Группа фондов со вступительным взносом от $200 тыс. до $1 млн. может вызвать интерес более-менее обеспеченных граждан. Ведь и в случае прямых инвестиций в недвижимость затраты будут довольно высокими - только однокомнатная квартира не в самом престижном районе Москвы обойдется не менее $50 тыс. Появляются на рынке и по-настоящему демократичные фонды с минимальной суммой инвестиций $1-3 тыс. (см. таблицу). Кроме того, несколько управляющих компаний ведут переговоры с биржами о возможности организации торговли дробными долями паев ЗПИФН, что может еще больше приблизить этот инструмент к розничному клиенту.

Следующий шаг - анализ риска и доходности. Если не принимать во внимание фонды, созданные для оптимизации бизнес-схем, ЗПИФН можно разделить на два вида - инвестирующие в строительство и зарабатывающие на эксплуатации или реконструкции недвижимости. Наибольших доходов следует ожидать в первом случае, зато второй тип фондов менее рискованный. Возведение и продажа жилья и бизнес-центров может принести около 20-40% годовых, сдача в аренду коммерческой недвижимости - 10-15% годовых в валюте. Первопроходец среди фондов недвижимости - Первый инвестиционный фонд недвижимости - с начала работы в марте 2003 года к июню нынешнего увеличил стоимость чистых активов почти на 40%, с начала года текущего - примерно на 5%.

Неравномерная динамика роста объясняется тем, что переоценка активов этого фонда проводится с периодичностью раз в полгода по каждому отдельному проекту и рост активов фондов недвижимости происходит рывками. Вообще, инвестиции в строительство - долгая песня, однако пусть и не каждый день, но раз в полгода-год результаты вложений все-таки фиксируются и, если такая возможность предусмотрена при создании фонда, пайщики получают заработанный доход на руки. Схема напоминает выплату дивидендов акционерными обществами и скрашивает ожидание при вложении в долгоиграющий фонд.

Узнать о том, что намерен делать с вашими деньгами ЗПИФН, можно из его инвестиционной декларации, которая обычно доступна на Интернет-сайте управляющей компании. Например, средства пайщиков фонда "Новый дом" управляющая компания Росбанка инвестирует в строительство загородного коттеджного поселка в Подмосковье. Фонды "Жилищное строительство" и "Стратегия" (УК "Менеджмент-Консалтинг" и "ВИТУС") ориентированы на строительство типовой жилой недвижимости в Москве и Подмосковье. УК "Свиньин и Партнеры" вложила средства в питерский бизнес-центр "Нарвский", воспользоваться полученным от аренды площадей здания доходом пайщики могут ежеквартально.

"Когда человек покупает пай любого фонда, он должен внимательно изучить структуру активов этого ЗПИФН, - говорит генеральный директор УК "Свиньин и Партнеры" Владимир Свиньин. - Также обязательно надо поинтересоваться, какими зданиями владеет фонд и какова цена этой недвижимости. Серьезное внимание стоит уделить возможности продажи пая до прекращения работы фонда, то есть узнать, как осуществляется купля-продажа паев фонда на вторичном рынке".

Похожие советы дает инвесторам и эксперт по инвестиционным фондам The PBN Company Максим Капитан: "Скорее всего, на биржевое обращение полагаться не стоит. Значит, необходимо уточнить, кто осуществляет внебиржевое обращение и какова репутация этих игроков. Стоит также обратить внимание на срок работы фонда".

Процедура приобретения пая ЗПИФН проста. Частным вкладчикам необходимо предъявить паспорт, подать в УК заявку на приобретение паев, подписать договор доверительного управления и внести денежные средства на счет фонда или в кассу УК.

Журнал "Профиль" от 28.06.2004

ЕКАТЕРИНА МАМАЕВА

http://subscribe.ru/
E-mail: ask@subscribe.ru 		Отписаться
В избранное