Тема строительства коттеджных поселков для среднего класса – вопрос сегодня очень актуальный.

За последние годы построено большое количество коттеджных поселков, которые отличаются очень хорошей инфраструктурой. Инвесторы-застройщики постоянно отслеживают потребительский спрос и предлагают тот продукт, который ему соответствует. И на сегодняшний день они составляют достойную конкуренцию частным собственникам, которые предлагают на рынок вторичное жилье – как правило, дома огромных размеров с беспорядочной планировкой, построенные в эпоху «раннего российского капитализма». Сегодня покупатель загородного жилья культурно вырос, соответственно, возрос ли и его требования к качеству жилья. И стихийная застройка середины 90-х годов уже не удовлетворяет его запросов. Поэтому коттеджные поселки пользуются большой популярностью.

Но есть в этом вопросе и маленький минус. Дело в том, что крупные инвесторы, желая сразу получить крупные доходы (их можно понять), работали исключительно в нише дорогих строений. Эту нишу они закрыли. И сейчас между ними идет жесткая конкурентная борьба, потому что тот класс, который может себе позволить жилье такого уровня, не столь уж многочисленный. Сейчас у нас «выросла» прослойка среднего класса, то есть люди, которые могут купить загородный дом за 100–180 тыс. На сегодняшний день эта ценовая ниша пока не закрыта. Инвесторы уже поняли, что она сейчас наиболее перспективна, и начинают ее осваивать. На рынке загородного жилья крупные игроки уже давно определились. Но сегодня появились и новые – это мелкие и средние инвесторы–застройщики, которым не под силу строительство коттеджных поселков на слишком крупных землеотводах. Поэтому сегодня мы сталкиваемся с тем, что очень востребованными оказываются землеотводы размером 2–10 га.

Рынок приоритетных направлений сложился достаточно давно. Но в последнее время он претерпевает некоторые изменения. Всегда лидирующим было Рублево-спенское направление. Но сейчас Рублевка постепенно «сдает» позиции. Спрос здесь до недавнего времени был огромен, цены постоянно росли и достигли невероятного уровня (стоимость сотки в прошлом году дошла до 75-85 тыс. долларов). В этом году цены уже упали до 30 тыс. Сейчас на пике моды Новорижское направление. Рынок коттеджных поселков здесь растет и развивается очень быстро, соответственно, растут и цены. С 1–1,5 тысяч за сотку они уже поднялись до 8–11. По прогнозам, в ближайшее время они достигнут 14–15 тыс. Пока Новая Рига остается хитом продаж. Но, тем не менее, люди уже начинают задумываться, есть ли смысл вкладывать такие большие деньги, когда в других местах гораздо дешевле можно купить ничуть не худшие земли. Очень востребованным становится Киевское направление. Это связано с тем, что решена транспортная проблема, построена великолепная трасса с большой пропускной способностью. И, я уверена, что этой весной – осенью Киевское направление станет лидером продаж, особенно, если в среднем ценовом сегменте рынка будут достойные предложения. Сейчас там собственники земли работают над предложением на рынок крупных землеотводов, которые будут продаваться не большими кусками – по 40 га, а нарезаться по 2–5 га.

С Киевским направлением успешно конкурирует Дмитровское, поскольку здесь, на расстоянии 40 км от Москвы формируется прекрасная зона досуга и спорта. Не последнее значение имеет и то, что господин президент любит отдыхать в этих местах. Направление очень привлекательно еще и красивым пейзажем – холмы, долины и перелески, хвойные леса, много «большой» воды.

Традиционно востребовано Ярославское шоссе. Ленинградское шоссе, на мой взгляд, не очень перспективно из-за большого транспортного потока. Пятницкое шоссе более интересно, потому что, во-первых, не столь загруженное, а во-вторых, упирается в Истринское водохранилище. И там все еще можно найти кусочки земли, оформленные с соблюдением всех норм и требований закона.

Востребованы и Калужское и Минское направления. Но более привлекательными для инвесторов становятся их удаленные участки – свыше 40–50 км (опять же, в связи с ценами и пропускной способностью трассы).

Хочу отметить еще одну тенденцию. Изначально рынок подмосковной земли складывался в пределах 70 км. Сначала осваивалась 10–15 километровая зона, потом дошли до 30 км и т. д. Но сейчас многие люди, живущие постоянно в 10 – 15 километровой зоне ближнего Подмосковья в коттеджных поселках, хотят уже иметь усадьбы дворянского типа. Вполне понятно желание человека жить в поместье, и, просыпаясь по утрам, любоваться красивым пейзажем, а не окном соседа. Поэтому отдаленные участки размером от 1 га (на одного собственника) с красивыми видами, на берегу чистых рек, в девственной тишине, сейчас начинают пользоваться спросом. И инвесторы, на мой взгляд, должны ориентироваться на это. Дом усадебного типа, построенный на одном гектаре земли безусловно будет востребован (при разумных ценах, конечно). А уж расстояние в 100 км от Москвы человека не остановит. Найти нужную землю, понятно, не легко. Поэтому самое оптимальное решение – заключить договор с агентством недвижимости на поиск земли. Риэлтор проведет тщательные исследования объектов, проверит документацию, возьмет на себя всю рутинную работу, с которой клиенту самому не справиться. У агентств есть наработанные связи, и они могут разместить заказ на местах с тем, чтобы люди начали работать над возможностью его реализации. Далее, когда есть конкретное предложение, инвестор принимает решение уже с точки зрения ликвидности объекта, который он потом предложит на рынок. И здесь риэлтор, поскольку они работают и с физическими лицами, могут оказать большую помощь, дать консультации по проектам жилья с точки зрения их актуальности в той или иной ценовой нише. Впоследствии тот же риэлтор может стать и надежным подрядчиком по продажам построенного жилья.