Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

новости АРИЖК

Подписаться «Серебряная» новостная рассылка Подписчиков 532 RSS
←   Январь 2013   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31


За последние 60 дней ни разу не выходила


Сайт рассылки: http://arhml.ru/
Открыта: 29-10-2009

Автор
Языков Андрей Дмитриевич

Статистика

532 подписчиков
+1 за неделю
←   Все выпуски   →

MetrInfo:Как жить в квартире и получать за это деньги? Обратная ипотека добралась до России. Плюсы,



 
Об Агентстве   Стандарты реструктуризации   Пресс-центр   Вакансии   Вопрос — ответ   Контакты
 


2013-01-30 13:19 MetrInfo:Как жить в квартире и получать за это деньги? Обратная ипотека добралась до России. Плюсы,
Текст : Ольга Агуреева | Дата: 12 декабря 2012 | www.metrinfo.ru

Обратная ипотека, как и многие финансовые продукты, появилась в США, еще в далекие 1960-е. Примерно 30 лет она практически не развивалась и некую популярность получила только в 1990-е, хотя количество банков, предоставляющих такую услугу, до сих пор ограничено. Тем не менее сегодня механизм обратной ипотеки работает уже во всем мире, в том числе и в России.

В чем суть этой программы, как ее оформить и на что можно рассчитывать, воспользовавшись таким продуктом, рассказывает «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru».

Суть рассматриваемого продукта в том, что собственник жилой недвижимости может превратить ее в деньги, не продавая и не сдавая в аренду, и даже продолжая там проживать. Такое стало возможно благодаря банковскому кредиту: собственник, сохраняя право на жилье, отдает его в залог, и получает от банка в кредит определенную сумму денег, естественно, не бесплатно, а за проценты.

Размер кредита зависит, прежде всего, от стоимости недвижимости: чем она дороже, тем больше заем. Полученные заемщиком средства и начисленные на них проценты формируют подлежащий возврату долг, и в отличие от обычной ипотеки он не уменьшается со временем, а увеличивается, и погашается заем заложенным имуществом. Когда наступает оговоренное в договоре событие (смерть заемщика или его переезд в дом престарелых), банк обращает взыскание на залог, реализует недвижимость и возвращает свои средства вместе с процентами, а оставшуюся сумму передает наследникам. В случае, когда заключается договор обратной ипотеки с долей банка в приросте стоимости, кредитное учреждение забирает еще и часть прибыли от удорожания жилья. Также кредит могут погасить наследники заемщика, если они выплатят всю задолженность, то становятся собственниками недвижимости.

Обратная ипотека бывает срочной, когда средства выдаются в течение оговоренного в договоре срока (5-10 лет) либо до достижения заемщиком определенного возраста, и пожизненной, когда банк перечисляет транши на протяжении всей жизни.

Прежде всего, обратная ипотека рассчитана на пенсионеров, сумевших за свою жизнь заработать жилье. «Это специальный заем, предназначенный для улучшения качества жизни граждан старшего возраста. Средства займа могут быть направлены на любые нужды пожилого человека – оплату медицинских расходов, ремонта, путешествия и т.д.», - рассказывает Василий Мочалов, заместитель председателя правления АКБ МОСОБЛБАНК.

Право собственности на недвижимость сохраняется за собственником до самой его смерти. Оно будет ограничено залогом, поэтому без разрешения банка жилплощадь нельзя будет продать или сдать в аренду, но проживать там никто не запретит.

Особенно актуальна обратная ипотека, как считает адвокат Олег Сухов, руководитель «Юридического центра адвоката Олега Сухова», для одиноких пенсионеров без детей или близких родственников, способных оказать им материальную помощь.

Программа АРИЖК

В России обратную ипотеку пока реализует лишь Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), причем в тестовом режиме. «Пилотная программа доступна для жителей российских городов с численностью населения от 500 тысяч, сегодня идет обработка поступивших заявок и разъяснение потенциальным заемщикам условий выдачи и использования средств, - рассказывает Андрей Языков, председатель совета директоров ОАО «АРИЖК». – Однако «пилот» далек от завершения: на данном этапе АРИЖК выдает кредиты самостоятельно и только через своих уполномоченных представителей в регионах, а для перехода к работе с рыночными участниками нам необходимо и принятие специального закона, закрепляющего права и обязанности всех сторон этого процесса, и механизм финансовых гарантий, и многое другое».

Таким образом, на сегодня обратную ипотеку можно оформить, обратившись в банки, представляющие АРИЖК, например, в АКБ МОСОБЛБАНК. Предлагаемый продукт рассчитан только на российских граждан пенсионного возраста, которые являются собственниками жилой недвижимости.

«По действующей схеме деньги могут выплачиваться заемщику равными долями на протяжении 10 лет или выдаются сразу», - рассказывает Василий Мочалов (МОСОБЛБАНК). «Правда, если он получит всю сумму единовременно, АРИЖК будет пристально отслеживать цели кредитования: важно, чтобы деньги пошли именно на нужды пенсионера. А если заемщик потратит их на удовлетворение потребностей родственников (например, будет погашать долги нерадивых бизнесменов), АРИЖК может пересмотреть договор и расторгнуть его», - сообщает Андрей Языков (АРИЖК).

Получается, что обратная ипотека пока не является механизмом, пожизненно обеспечивающим дополнительную пенсию, ведь максимальный срок выплат ограничен. Однако сумма займа может получиться весьма внушительной. «Она зависит от возраста заемщика, оценочной стоимости его квартиры и формы выплат (единовременная или равными долями) и не зависит от длительности жизни отдельно взятого заемщика и конъюнктуры рынка, хотя тот факт, что недвижимость из года в год, как правило, дорожает, в наших расчетах учтен», - говорит Андрей Языков (АРИЖК).

Важный параметр обратной ипотеки – проценты за пользование кредитными средствами, которые, кстати, начисляются и по истечении 10 лет (т.е. когда выплаты уже прекращаются), так как договор обратной ипотеки заключается пожизненно. «Сегодня процентная ставка по займу устанавливается в размере 9% годовых, проценты начисляются ежемесячно на остаток основного долга и присоединяются к нему каждый год», - сообщает Андрей Языков (АРИЖК). Как только заемщик умирает, начисление процентов останавливается, и наследники заемщика получают право выкупить недвижимость, вернув банку образовавшийся на тот момент долг.

Также у любого заемщика есть возможность расторгнуть договор с банком досрочно, погасив накопившуюся задолженность, которую формируют уже перечисленные пенсионеру выплаты и набежавшие проценты за пользование кредитными средствами. «При погашении задолженности залог будет снят, и заемщик сможет распоряжаться своей квартирой по своему усмотрению», - говорит Василий Мочалов (МОСОБЛБАНК).

Плюсы и минусы обратной ипотеки

Обратная ипотека – программа весьма удобная, ведь пожилой человек, не имеющий заботливых и обеспеченных родственников, существенных накоплений и высокой пенсии и обладающий только лишь недвижимостью, получает дополнительный доход. Таким образом, как отмечает Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ», с помощью обратной ипотеки существенно улучшается качество жизни одиноких пенсионеров. И это притом что они не теряют своей квартиры: «Заемщики ни в коем случае не лишаются своего жилья и не остаются на улице! В обратной ипотеке пенсионер будет собственником жилья до конца жизни, квартира лишь находится в залоге у кредитора. А если в качестве заемщиков выступает супружеская пара пенсионного возраста, это право сохраняют за собой оба супруга. Долг перед кредитором погашается только после смерти последнего из заемщиков», - говорит Андрей Языков (АРИЖК).

«Однако вместе с этим у пенсионера остается право погашения задолженности в любой момент», - отмечает Василий Мочалов (МОСОБЛБАНК).

Но, естественно, в каждой бочке меда есть и ложка дегтя, поэтому программа обратной ипотеки вызывает много сомнений, эксперты рынка видят в ней и минусы, и спорные моменты, и различные риски.

Во-первых, данную программу находят несколько неэтичной. Кредитные учреждения получают свой доход по обратной ипотеке, когда заемщики умирают. «Поэтому если при стандартном кредитовании на приобретение жилья банк заинтересован в том, чтобы его клиент прожил как можно дольше и успел погасить задолженность, то при обратной ипотеке интерес совсем иной. Чем меньше проживет собственник жилья, тем ниже будет уровень затрат финансовой организации на приобретение конкретной квартиры или дома», - говорит адвокат Олег Сухов.

Правда, инициатор обратной ипотеки в России с этим не согласен. «В обратной ипотеке пенсионер остается собственником жилья до конца жизни, и чем дольше он остается жить в своей квартире, тем больше процентного дохода получает кредитор. Таким образом, банку интересно, чтобы заемщик жил как можно дольше», - утверждает Андрей Языков (АРИЖК).

Однако оспорить другой минус обратной ипотеки сложно. Недвижимость попадает в залог к банку сразу и фактически навсегда, а выплаты по кредиту пока возможны лишь на протяжении 10 лет, далее же пенсионер лишается дополнительной пенсии и снова возвращается к скромному существованию. Этот недостаток может исправить разве что пожизненная обратная ипотека. Но и к такой программе у специалистов рынка недвижимости и юристов много вопросов.

Непонятно, как будут действовать банки, чтобы сохранить ликвидность квартиры и не допустить снижения ее рыночной стоимости. Банки могут обязать своих клиентов тратить какую-то часть полученного кредита на ремонт. К тому же за годы действия договора рынок может столкнуться с самыми разными катаклизмами, в результате которых недвижимость подешевеет, как это было в кризис 2008-2009 гг. Как будут действовать банки в таких ситуациях, тоже не совсем понятно, возможно, они смогут остановить выплаты, повысить проценты по кредиту или вовсе расторгнуть договор. И кроме того, они наверняка постараются обезопасить себя от неприятностей, например, изначально занизив сумму кредита (некоторые эксперты считают, что занижение может составить до 50%) или прибегнув к страхованию финансовых рисков (а расходы, естественно, переложат на плечи заемщиков через увеличение процентных ставок). Андрей Языков (АРИЖК) утверждает, что по условиям нынешней пилотной программы если размер долга в итоге превысит рыночную стоимость квартиры, убытки банка будут возмещаться за счет сформированных резервов, но сохранится ли такой подход, когда обратная ипотека станет коммерческим продуктом, неизвестно.

Кроме того, обратная ипотека требует отсутствия задолженности по коммунальным платежам и налогам, а в противном случае банк наверняка сможет заявить о дефолте заемщика и расторгнуть договор по суду. Плюс ко всему банки, скорее всего, обяжут заемщиков страховать имущество. Страховка может составить и 0,5 - 1% от стоимости недвижимости в год, и для пенсионеров такие дополнительные растраты довольно существенны.

Определенные сомнения вызывают и проценты по обратной ипотеке. В пилотном проекте они не так высоки – 9% годовых, однако в дальнейшем ставки могут существенно вырасти.

«Поскольку существует риск финансовых потерь, связанный с недостаточной стоимостью предмета залога и утратой предмета залога, банки не смогут предлагать по таким кредитам ставку ниже рыночной, - говорит Андрей Мальцев, заместитель председателя правления Нордеа Банка. - Кроме того, в настоящий момент на рынке отмечается проблема ликвидности и привлечения длинных денег, тем более под такой новый и неизученный продукт, как обратная ипотека. Поэтому, скорее всего, ставка по займам с обратной ипотекой будет выше рыночной».

В обратной ипотеке возможны и мошенничества. Андрей Языков (АРИЖК) напоминает, что в настоящее время обратная ипотека в России выдается только через государственную компанию АРИЖК и ее уполномоченных представителей в регионах. «А если пожилому человеку предлагают оформить обратную ипотеку в каком-нибудь риелторском агентстве или настойчиво звонят домой с предложениями «поучаствовать в программе», то, скорее всего, это мошенники», - предупреждает эксперт.

Российские перспективы

«Согласно статистике, больше половины россиян старше 45 лет не имеют никаких накоплений, но у них в собственности недвижимость. Данные факты говорят в пользу того, что «обратная ипотека» будет востребована», - утверждает Андрей Языков (АРИЖК). «Более того, спрос есть уже сегодня, на горячую линию МОСОБЛБАНКА и ОАО «АРИЖК» поступает большое количество звонков от граждан, проживающих в разных городах России», - сообщает Василий Мочалов (МОСОБЛБАНК).

Однако в целом по стране это капля в море. Во-первых, сказывается ментальность наших граждан, которые считают, что лучше завещать квартиру ближайшим родственникам, даже не получая от них никакой поддержки, чем отдать ее кому-то чужому, и тем более банку. А во-вторых, у тех, кому адресована обратная ипотека, кредиты не в чести. «Кредитной грамотностью у нас в стране обладают в основном трудоспособные граждане от 25 до 50 лет, а наши пожилые люди не привыкли использовать кредиты в своей жизни», - говорит Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»). «Фактически обратная ипотека – это альтернатива договору ренты, но если договор ренты пожилым людям более-менее понятен и они могут получить информацию от своих сверстников, то обратная ипотека – это новинка, достаточно сложная для понимания обычного пенсионера», - утверждает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость».

Поэтому большинство специалистов рынка недвижимости уверено, что пока данная программа не будет очень востребована. Скорее всего, спрос на обратную ипотеку вырастет, когда на пенсию пойдут те, кто сегодня еще работает и активно пользуется кредитами, то есть через 10-20 лет.

Резюме www.metrinfo.ru

Обратная ипотека – это механизм, который позволяет собственникам жилья, не расставаясь со своим имуществом, превратить его в деньги с помощью банковского кредита. В России данная программа только начинает свое развитие и рассчитана на пенсионеров. Для пожилых людей, особенно одиноких и не сумевших скопить за свою жизнь внушительных капиталов, это прекрасная возможность достойно жить даже на старости лет, и все минусы и риски обратной ипотеки перекрываются одним большим плюсом: она действительно способна повысить качество жизни пенсионеров. Но, конечно, как всякий кредитный продукт, обратная ипотека требует осмысленного решения, принятого на основании детального анализа и расчетов.
Читать полностью: http://www.metrinfo.ru/articles/107841.html

2013-01-30 13:05 Banki.ru. АРИЖК: ситуация для ипотечного кредитования сейчас плохая
29.11.2012

Рыночная ситуация для ипотеки в России сейчас плохая. Об этом корреспонденту портала Банки.ру заявил председатель совета директоров Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) Андрей Языков.

Читать весь текст

2013-01-30 13:00 Правительство Челябинской области: Южный Урал включен в пилотный проект «Обратная ипотека»
Правительство Челябинской области

Правительство Челябинской области

Южный Урал включен в пилотный проект «Обратная ипотека»
Южный Урал включен в пилотный проект «Обратная ипотека»Такое решение было принято ОАО «Агентство реструктуризации ипотечного жилищного кредитования», которое 15 ноября совместно с представителями ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» посетят Челябинск, сообщает пресс-служба регионального минстроя.
Читать далее →

2013-01-30 12:58 КП: Южноуральским пенсионерам предлагают улучшить качество жизни под залог своего жилья

2013-01-30 12:51 Bankir.ru. Андрей Языков: «Антикризисная готовность существует»
05.11.2012 00:35
Что мешает развитию страхования ответственности заемщика, почему коллекторам неинтересна ипотека, по какой причине заемщики не боятся высокой ставки по ипотеке, в интервью Bankir.Ru рассказал генеральный директор Страховой компании АИЖК (СК АИЖК), председатель совета директоров Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов Андрей Языков. // Софья Ручко, Bankir.Ru
- Андрей Дмитриевич, не так давно на рынке ипотеки появились два новых вида страхования: страхование ответственности заемщика и страхование финансовых рисков кредитора. Последний – совсем «свежий», и действует пока в рамках пилотного проекта. Страхование ответственности заемщика стартовало два года назад. Насколько удачным оказался этот опыт?
- Согласно мировой практике ипотечное страхование помогает возместить убытки кредитору после обращения взыскания на залоговое имущество, а заемщику смягчить параметры кредита. На Западе этот механизм прекрасно работает. У нас – пока не очень хорошо.
– Почему?
– Причин несколько. Во-первых, завышенный риск-аппетит кредиторов. На Западе при оценке кредитных портфелей банков очень активно привлекаются независимые эксперты – рейтинговые агентства, которые скрупулезно оценивают все риски и выносят суждение о достаточности сформированных резервов. Эта информация в консолидированном виде публична и является мощным фактором сдерживания риск-авантюризма.
В нашей практике отечественным кредиторам ничто не мешает выдавать ипотечные кредиты с нулевым первоначальным взносом или с платежной нагрузкой заемщика более 60% от его доходов. Единственными реальными ограничителями являются нормативные положения Банка России (Положение 254-П, Инструкция 110-И), которые, к сожалению, пока не в полном объеме учитывают актуальную практику работы ипотечного рынка.
За рубежом все-таки взгляд более консервативный – даже если по высокорисковому кредиту пока еще идут платежи, такой кредит продолжает считаться высокорисковым – повышены требования к резервированию, повышены требования к капиталу. Но если кредитор предпринимает усилия по выведению избыточного риска со своего баланса (например, с помощью страхования), то это соответствующим образом отражается на его резервах. Адекватная оценка и перераспределение рисков являются ключевыми элементами устойчивости рынка ипотеки.
– Что значит выводить в данном случае – продавать его?
– Продавать страховщику, то есть организации, которая умеет профессионально работать с данным видом риска (специальный андеррайтинг, эффект масштаба, особое налогообложение и т.п.). Но у нас отсутствуют хоть какие-то стимулы к вдумчивому управлению рисками (быстрые бонусы, свободное норморегулирование), поэтому ряд банкиров часто занимает позицию, близкую к риск-авантюризму.
Если опустить одиозные подходы к стремительному наращиванию портфелей, то есть еще и случаи, когда кредитор пытается принимать повышенный риск на себя, закладывая надбавку за повышенный риск в повышенную процентную ставку.

Но здесь следует учитывать некоторые особенности ипотечного кредита. Чтобы покрыть риск с помощью надбавки к процентной ставке, должны накопиться соответствующие резервы, то есть необходим срок для накопления этих резервов в достаточном размере и должен быть обеспечен соответствующий эффект масштаба. Однако, как показывает практика, портфель кредитов повышенного риска растворяется достаточно быстро – либо дефолтится в течение первых двух лет, либо надежный заемщик перекредитовывается под пониженную процентную ставку в другом банке. Получается, что, выдав высокорисковый кредит, банки не успевают накопить необходимые резервы.
– Что вы подразумеваете под высокорисковым кредитом?
– По мнению органов регулирования, это валютный кредит и кредит на сумму свыше 50 млн. рублей. Мы расширяем эти понятия – это и кредиты с платежной нагрузкой на заемщика [по всем обязательствам] более 45% и кредиты с низким первоначальным взносом – менее 30%. При этом нами подмечена закономерность, что при снижении первоначального взноса до уровня ниже 20% начинают расти не только прогнозные убытки (LGD), но и вероятность дефолта (PD) начинает расти нелинейно.
– Итак, одна из причин того, что классический метод ипотечного страхования в России не очень работает – это отсутствие независимой аналитики качества ипотечных портфелей и стимулов по повышению их качества. Какие еще обстоятельства препятствуют его развитию?
– Вторая проблема – это длительность сроков обращения взыскания на залоговое имущество, которые составляют более двух лет. По этим причинам классическое ипотечное страхование, действующее на западе, у нас не столь эффективно. Такой вид страхования сейчас используют только передовые кредиторы, которые живут в западной ментальности и понимают, что это надо, это правильно, что избыточные риски нужно выводить со своего баланса, не дожидаясь появления соответствующих требований от Центробанка.
– Сколько банков сейчас работает по такой схеме?
– 92 кредитные организации. Подход к минимизации рисков пока достаточно пестрый – часть кредиторов защищает свои риски уже при LTV=70%, некоторые при LTV=85%. В данном случае им в большей степени интересен наш независимый взгляд на качество обеспечения и надежность заемщика (страховой андеррайтинг), нежели компенсация убытка в будущем. Тем не менее данный рынок активно развивается.
Кредиторам очень выгодно страхование ответственности заемщика – повышенный риск по кредиту оплачивает сам заемщик, то есть кредитор не несет дополнительных издержек. Минус этого механизма страхования состоит в том, что застраховать сложившийся портфель невозможно.
– И как альтернатива этому виду страхования был разработан еще один продукт – страхование финансовых рисков банка. В чем его преимущества?
– У этого вида страхования есть ряд серьезных плюсов. Во-первых, приобрести страховку можно в любой момент времени, в любой срок жизни кредита. То есть как только банк поймет, что он накопил значительные риски, то он имеет возможность застраховать этот риск. Во-вторых, размер ответственности страховщика в данном случае может быть любым: и 5%, и 50%, и 100%.
Страхование финансовых рисков гораздо выгоднее для банка, потому что таким образом он может решить дополнительные проблемы – не только компенсировать убытки. Многие банкиры говорят о том, что им невыгодно содержать свою структуру обращения взыскания, потому что она дорогая и неэффективная для нечастых дефолтов. Гораздо выгоднее в определенный момент отдать все страховщику, чтобы тот сам разбирался с проблемными кредитами. В таком случае банк получает возможность полностью ликвидировать эту инфраструктуру, сократив издержки на людей, которым нужно платить зарплату, арендные платежи и т.п., то есть сконцентрироваться на основном бизнесе – выдаче кредитов.
– Вы видите большие перспективы у страхования финансовых рисков банков?
– И да, и нет. Если говорить о сегодняшнем дне, то безусловно. Но в долгосрочном периоде необходимо создать условия, чтобы развивался базовый вид – страхование ответственности заемщиков, который работает во всем мире. К тому же после вступления России в ВТО западные страховые компании смогут работать на нашей территории, и для них очень важен риск, к которому они привыкли. Поэтому, на мой взгляд, очень нужно совершенствовать процедуру обращения взыскания, работать с ограничением риск-авантюризма кредиторов, чтобы иметь возможность использовать статистику и перестраховочные емкости мирового уровня.
– Насколько активно банки страхуют сейчас свои финансовые риски?
– Мы к этому только подходим. Летом завершили первый пилот по страхованию финансовых рисков заимодавцев (это небанковские организации, которые выдают ипотечные займы), чья доля на рынке сейчас постоянно увеличивается.
С несколькими банками сейчас обсуждаем возможную структуру страховой защиты по всему пулу их кредитов. Пока это начальная стадия.
Отдельно мы прорабатываем вопрос о том, как повысить влияние подобного вида страхования на эффективность сделок секьюритизации.
– Какова цена вопроса?
– Тариф зависит от качества портфеля кредитора и качества его внутренних процедур сопровождения. У разных банков – разное качество, зависящее от их риск-стратегии. Мы делаем экспертизу, анализируем сегмент, в котором работает банк, его политику андеррайтинга, надежность работы soft- и hard-collection и впоследствии будем следить за тем, чтобы достигнутое качество процессов банка не ухудшалось.
В каждом случае должен быть индивидуальный расчет. Это «ручной» продукт.
– Если вернуться к страхованию ответственности заемщика, то оно нужно для того, чтобы человек мог взять кредит с минимальным первоначальным взносом. Нулевой взнос приветствуете?
– На мой взгляд, ипотека с нулевым первоначальным взносом – очень плохой продукт. Существует психологический переход, который отделяет собственника от арендатора – это первоначальный взнос в размере 20%. Поэтому я негативно отношусь к нулевому первоначальному взносу и с высокой степенью осторожности к 10% первоначальному взносу.
Однако продукты с низким первоначальным взносом все-таки нужны. Если экономика не очень стабильна, и жилье постоянно дорожает, то накопления, которые делает заемщик, всегда будут отставать от темпов роста цен на недвижимость. Снижая первоначальный взнос, банк, с одной стороны, дает возможность человеку купить жилье как можно раньше, при этом кредитор может быть спокоен, что растущая цена недвижимости в случае чего компенсирует его убытки. В таких условиях кредиты с низким первоначальным взносом являются благом и для экономики, и для заемщика.
– Есть какие-то требования к страховым компаниям, которые могут заниматься страхованием ответственности заемщиков и финансовых рисков банков?
– Формально таких требований нет, но сейчас совместно с Центральным банком мы обсуждаем вопрос влияния ипотечного страхования на выведение рисков из банковской системы. Представители ЦБ абсолютно справедливо говорят, что они готовы это обсуждать, если правила страхования будут понятны, прозрачны, а страховщики – надежны.
Пока существует вполне резонный упрек, что страховщики часто по каким-то причинам не платят страхователям. Однако частично в этом виноваты и банки, потому что многие из них рассматривают страхование не как защиту, а как способ заработать, нередко требуя от страховщика 50% комиссии за то, что формально предоставляют ему канал продаж, забывая, что это банк снижает свои риски, а не страховщик продает заемщику некий продукт. В таком случае страховщики (они же никогда не поступятся своей прибылью) начинают «подкручивать» свои правила, условия выплат таким образом, чтобы все равно сохранить необходимую рентабельность. ЦБ в этом плане совершенно справедливо говорит, что нужно устранить эти «подкрутки», сделать прозрачные правила работы страховых компаний. Кроме этого важна и финансовая надежность и устойчивость страховщика, занимающегося ипотечным страхованием. Согласно действующей Инструкции Банка России №110-И «Об обязательных нормативах банков», страховщик должен быть надежен. Но если у страховщика нет международного рейтинга, то он обязан не менее 50% риска перестраховывать в компании, имеющей соответствующий рейтинг надежности.
Кстати, в части страховой защиты заемщиков существует уже очень позитивный прецедент. Недавно обанкротилась одна страховая компания, и разгорелась достаточно приятная «борьба» за то, чтобы забрать ее портфель. 80% риска этой компании было перестраховано у нас.
– Были уже прецеденты наступления страховых случаев?
– Да, были, но мы традиционно детали не раскрываем.
– И как страховщики себя повели?
– Пока конфликтов на этой почве не было. Сейчас большая часть страховщиков перестраховывает у нас 80% риска. Для них это важно, ведь они только начинают пробовать рынок, понимать масштабность проблем. Как только они набирают обороты, то снижают объем перестрахования: ряд страховых компаний уже понизили его до 50%, однако два самых крупных участника этого рынка продолжают занимать консервативную позицию, оставляя на собственном удержании лишь 20% риска.
– Коллекторский рынок сильно сократится, если ипотечное страхование будет хорошо развито?
– Коллекторы практически не работают в сегменте ипотечного кредитования, потому что это достаточно тяжелый процесс. Коллектор покупает потребительские кредиты за 2–3%, а по ипотечным кредитам объем инвестиций должен быть на порядок выше. Они не готовы к таким тратам.
Вторая проблема – длительный срок обращения взыскания. Кроме того, это процедура юридическая, а коллекторы работают в основном методами давления на заемщика, с помощью которого они вынуждают его вернуть долг. Ипотечный кредит принципиально отличается от потребительского кредита своим масштабом – потребительская ссуда обычно сопоставима с одномесячными доходами домохозяйства, в то время как ипотечный кредит превышает среднемесячные доходы в 50 и более раз. Поэтому привычные для коллекторов механизмы работы здесь не действуют: как ни дави на заемщика, ему не найти единовременно такого объема средств для погашения долга.
В силу этих причин работа на рынке ипотеки является для коллекторов несвойственной деятельностью, хотя предложения работать по договору комиссии возникают достаточно часто. Но такой сервис ничем не отличается от обычной юридической работы.
– Ставки по ипотеке становятся уже слегка неприличными: 12% – это уже нормальный показатель по рынку. И они, вероятно, будут еще расти. Как считаете?
– Я пока нахожусь в легком пессимизме. Ставка по ипотеке, действительно, выросла за этот год: с 11,7% до 12,2%. И пока тенденция – в продолжении роста.
Я вижу несколько причин этого. Первая, конечно, стоимость фондирования. Но не менее важным является второй фактор – эффективность самой системы: доля операционных издержек в составе процентной ставки по-прежнему достаточно высока. Для удешевления этих процедур необходима унификация, стандартизация процессов. Надбавка за риск и за операционные издержки – это то, чем можно и нужно управлять, и стратегически они должны снижаться. На Западе операционные издержки банка меньше 1%, у нас эта цифра гораздо выше.
Страховые механизмы серьезным образом могут снизить издержки банка – например, не у каждого кредитора есть эффект масштаба для постановки качественной работы по HardCollection. Страхование финансовых рисков в таком случае позволяет уровнять возможности среднего банка с теми игроками рынка, у которых эффективность процессов значительно выше.
Также можно объединить усилия по оценке поведения ипотечных портфелей, доведя аналитику до услуги централизованного андеррайтинга.
– Когда будут первые результаты?
– Я думаю, в следующем году уже станут заметны первые эффекты от деятельности АИЖК и СК АИЖК. Полагаю, внедрение новых сервисов может снизить ставку на 0,4%, что немало для ипотеки.
– Рост количества дефолтов заемщиков будет наблюдаться?
– Нет. Пока макроэкономическая ситуация достаточно стабильна. В кризис 2008 года сегмент ипотечного кредитования пострадал в меньшей степени, потому что здесь большинство заемщиков – это представители, наверное, среднего класса.
Тем не менее, АРИЖК, председателем совета директоров которого я являюсь, готово «развернуться» в любой момент. Антикризисная готовность существует всегда. Постоянно веется мониторинг обращений на горячую линию АРИЖК 8-800-700-700-2.
– Если ваша помощь вновь понадобится рынку, будете ужесточать правила реструктуризации?
– Скорее всего, будем. Потому что кризис 2008 года показал, что часть заемщиков пребывает в инфантилизме. Люди брали ипотечные кредиты с высокой степенью вероятности последующего скорого дефолта. Ряд банкиров хотели срочно нарастить портфели, поэтому предлагали программы с нулевым первоначальным взносом. Если программы реструктуризации будут возобновляться, то такой сегмент мы постараемся отсечь. Мы считаем, что правила нужно немного ужесточить в части ликвидации вот этого ипотечного инфантилизма.
Ряд банкиров обратилось к нам с просьбой о специальной страховой защите: они готовы проводить реструктуризацию самостоятельно, если мы предоставим гарантию компенсации убытков на случай, если реструктуризация не удастся. Для государства такая форма работы будет выгодной: ведь это будет компенсация только фактически произошедших убытков, а не раздача денег.
– Нашло ли отражение предложение СК АИЖК о внесении изменений в Налоговый кодекс, где предполагается освободить банки от налога на прибыль при ипотечном страховании?
– Летом состоялось совещание у Дмитрия Анатольевича Медведева, посвященное проблемам жилищного строительства. Там был затронут вопрос и о риск-авантюризме банков. По итогам совещания был сформирован ряд поручений, в частности, о проработке механизмов выведения рисков из банковской системы в страховую. В рамках этой работы мы с Минэкономразвития написали план мероприятий, и в нем содержится, в том числе, и вопрос по налогам.
Проблема состоит не в ипотечном страховании, а в общем отношении к финансовым рискам, в которые часто намешано много странного.
– По прогнозам объем выдачи ипотечных кредитов к концу года составит 1 трлн. рублей. Согласны с такими данными?
– Скорее всего, да.
– А в следующем году?
– Я думаю, объемы будут расти, если ничего не случится.
– То есть наших заемщиков даже ставкой в 15% не испугаешь?
– Думаю, что перелом настанет при ставке около 14% годовых. Но жилищная проблема для наших граждан достаточно остра, так что потребность в ипотечном кредитовании год от года будет нарастать.
Подробнее: http://bankir.ru/publikacii/s/andrei-yazykov-antikrizisnaya-gotovnost-sushchestvuet-10002484/#ixzz2JRxed8GS



© 2009 ОАО «АРИЖК» 117418, г. Москва, ул. Новочеремушкинская, д 69

В избранное