Хочу предложить Вам на изучение и оценку следующий материал. Это сокращенная мною выдержка из книги а/н г. Санкт – Петербург. Если они сильно будут настаивать, я даже их обозначу. Читала, признаюсь, не спамши, не емши, настроение поднималось все выше и выше. Я вообще веселый человек по жизни, но тут я просто от души посмеялась, и сжалилась над клиентами агентства, но что еще хуже, над самими агентами – ведь это их обучающий материал!
СЕМЬ ПРЕИМУЩЕСТВ, КОТОРЫЕ ДАЕТ ПРОДАВЦУ ЭКСКЛЮЗИВНЫЙ ДОГОВОР
1. Защита продавца от криминала и непрофессионализма.
Заключая эксклюзивный договор, Вы ограждаете себя от массы потенциальных неприятностей. Далее приводится список опасностей! Это происходит как из-за мошеннических действий маклеров, криминала, так и из-за присутствия на рынке большого количества желающих на этом заработать ловкачей - непрофессиональных, но наглых и назойливых. Давая информацию в несколько агентств недвижимости, Вы рискуете создать ситуацию, когда неизвестно откуда свалившиеся бритоголовые мальчики будут
убеждать Вас продать квартиру им, или же в Ваших дверях несколько раз в день будут появляться назойливые серые личности с предложением своих услуг. Вы не сможете даже понять, что происходит: то ли произошла утечка информации по вине одного из десятка агентств, в которых Вы выставили свою квартиру; то ли один из потенциальных покупателей, приведенных на Вашу квартиру, решил приобрести ее путем махинаций. Известен реальный случай, когда продавец оформил свою квартиру по балансовой стоимости, предварительно
(вместе с покупателем и маклером) положив полную сумму за квартиру в ячейку банка. Гарантом сохранности средств выступал маклер, так как был оформлен совместный доступ к содержимому ячейки (либо маклера и продавца, либо маклера и покупателя). После оформления сделки продавец денег в ячейке не обнаружил, поскольку покупатель, вступив в сговор с маклером, изъял деньги. В результате судебных разбирательств продавец получил лишь балансовую стоимость квартиры. Таким образом, прекрасная двухкомнатная квартира была
продана за 15 000 рублей (чуть больше пятисот долларов). Это еще малая доля ужастиков. Далее предлагается лекарство от панацеи.
Если Вы заключаете эксклюзивный договор с агентством недвижимости, и сдаете документы на хранение, то данная фирма полностью отвечает за вашу безопасность. Все ресурсы агентства недвижимости будут направлены на Вашу защиту. Многолетний опыт проведения сделок позволяет стопроцентно защищать продавца от нежеланных гостей. Как только мошенники узнают, что по квартире заключен эксклюзивный договор и документы хранятся в фирме, они не будут пытаться применить здесь свои умения.
Хотелось бы узнать:
- каким образом агентство недвижимости отвечает полностью за безопасность клиента?
- какие именно ресурсы агентства недвижимости будут направлены на защиту клиента?
- откуда статистика про нежелательных гостей? Мой опыт свидетельствует, что каждый пятый покупатель и каждый третий агент (представитель покупателя) готов !!!!!!!!!!!!! быть нежелательным гостем. Что еще хуже, готов ушат помоев вылить на любого контрагента. Фразы на тему: «Мы лучше, мы известней, мы меньше берем, о них никто не слышал, где вы их нашли» - это просто цветочки, по сравнению с тем, какое поведение я наблюдала лично, слава Богу, участвовала редко.
- Хранящиеся документы в фирме и эксклюзивный договор еще ни одного мошенника не остановил. На моей памяти есть случаи получения дубликатов и выставления агентства недвижимости в качестве мошенников и вымогателей. Ведь ни для кого не секрет, что клиент, заключая договор и предоставляя документы, считает, что он агентство просто облагодетельствовал, и при ситуации, когда квартира в срок договора не продается, он также твердо уверен, что он никому ничего не должен.
2. Защита экономических и правовых интересов продавца.
Не зря купля-продажа квартир называется операциями с недвижимостью. Грамотно, профессионально, эффективно, быстро провести операцию с недвижимостью столь же сложно как провести хирургическую операцию человеку. Дадите ли Вы согласие на проведение операции (хотя бы - аппендицит) хорошему человеку, но в домашних условиях и без диплома врача? Думаю, нет. Если уж приходится делать операцию, то - в хорошей клинике с профессиональным хирургом. Профессиональный агент не менее важен, чем профессиональный хирург.
Никто не знает заранее, какие осложнения могут возникнуть в ходе проведения сделки, но наличие опытных, профессиональных сотрудников гарантирует успешное завершение сделки, фирма подстрахует вас, не даст в обиду. Как клиент может определить профессиональность и грамотность агента? Всем известно, что клиент при выборе агента ориентируется на заложенные в нем стереотипы, чужое мнение, подсознательные (психологические) инстинкты.
Непорядочность покупателя, внезапно возникшие осложнения, случайная ошибка агента и другие возможные нюансы прохождения сделки не скажутся на Вас, так как весь ход сделки строго отслеживается фирмой. Многоуровневый контроль прохождения сделки - реальная необходимость. Разрешение на сделку подписывают высококлассные специалисты, отвечающие за свои действия (в разрешении на сделку ставится более 30 подписей). Скажите, пожалуйста, кто эти люди? Давайте проверим, каким образом оформлены у Вас эти специалисты,
заключены ли с ними договоры об индивидуальной или коллективной материальной ответственности. Такие правила созданы за 8 лет работы при проведении многих тысяч сделок. Большинство сделок мы совершаем по рекомендации и дорожим своей репутацией, поэтому обеспечиваем безукоризненный контроль многих специалистов за прохождением сделки, поэтому мы рекомендуем нашим клиентам оформить отношения с фирмой эксклюзивным договором. Именно после заключения такого договора Вы сразу становитесь не просто одним из продавцов
на рынке недвижимости, а клиентом «Без названия», имеющим право на любые бесплатные консультации (мы все знаем последствия бесплатности – мышеловка), связанные с продажей квартиры (юридические, экономические, маркетинговые и т.д.) и защиту своих интересов группой компаний «Без названия». Конкретных мер защиты не приводится. Попросите риэлтора перечислить эти меры, 99% этот вопрос в тупик поставит, они вспомнят общие фразы из п. 1 настоящей статьи. Мало кто предложит Вам 1-2 гарантии,
т.к. услуги наши чисто посреднические, и ответственность даже по ГК РФ толком никому не прописана, ни агентам, ни поверенным, а исполнителей и прочих вообще вспоминать не стоит.
3. Реальная оценка квартиры и лучшая ориентация на рынке.
Не верьте тому агенту, который посмотрел Вашу квартиру (или еще хуже – просто услышал ее описание по телефону) и называет цену, за которую ее можно продать. Профессиональные риэлтеры для того, чтобы оценить квартиру, анализируют аналоги, обзванивая и осматривая квартиры в Вашем микрорайоне, выявляя, чем они лучше, какие имеют недостатки. Такой подробный макетинг позволяет не только реально оценить квартиру, сделать ее продажу наиболее вероятной за максимальную цену, но и дает возможность лучше прорекламировать
ее, высветить для покупателя достоинства Вашей квартиры по сравнению с аналогичными. В «Без названия» отдел маркетинга помогает агенту сориентироваться не только в ценах предлагаемых к продаже квартир, но и дает информацию о том, по каким ценам реально приобретаются квартиры. Что толку выставлять свою квартиру на продажу по цене на 500 долларов ниже, чем Ваш сосед, если он завысил цену на 5 тысяч долларов? Вы будете долго ждать покупателя, тратить силу и нервы, возмущаясь: «Но у меня же на 500 долларов
дешевле!» Ваша цена - не рыночная, покупатель не купит Вашу квартиру. (А если пять квартир в одном доме по завышенной цене, а моя на 500 долларов ниже?) А когда время будет «поджимать», Вы будете вынуждены, чтобы сделка совершилась, быстро продать свою недвижимость по цене ниже, чем рыночная. (Так какая цена будет являться рыночной? Кто ее определяет) Или может ухудшиться конъюнктура рынка. О это опять из серии ужасов, хотите верьте, хотите нет, при мне цены еще никогда не падали, только росли
или более менее на месте стояли.
Для того чтобы в минимальные сроки продать квартиру за максимальную цену, нужно проделать большой объем работы по ее оценке, анализу аналогов, изучению рынка. Такой объем работы (с затратами, в том числе, и личного времени агента) возможно проводить лишь по эксклюзивным квартирам. Такое эксклюзивное обслуживание клиента возможно, только если клиент готов дать обязательство работать только с одним агентством. Поэтому в «Без названия» такое VIP-обслуживание продавцов предлагается только по эксклюзивным
квартирам. Тогда в течение всего времени действия договора будут анализироваться аналогичные продающиеся квартиры и мотивы покупателей по приобретению Вашей недвижимости. Заключите эксклюзивный договор и дайте себе возможность максимально эффективно продать квартиру, то есть за максимальную цену в минимальные сроки. Бред сивой кобылы, извините за грубость.И противоречие самим себе. Ну объясните же мне, каким образом, как, и для чего проводится тот большой объем работы с затратой личного времени
агента, если мой сосед выставил квартиру на 5000 долларов дороже. Из этого следует, что цена уже сформирована, за что платить деньги? А если у нас с соседом одинаковые квартиры полностью по параметрам, вида из окна, усредненные такие параметры, типа не первый и не последний этаж, все изолировано, отделка муниципальная, приватизация на одного взрослого, свободна и оформить может оба по полной стоимости, то какая рыночная цена все-таки?
Теперь определение рыночной стоимости от меня: Это усредненная стоимость в доме аналогичной категории, аналогичного расположения, а самое главное, это та стоимость, которую за нее действительно заплатит покупатель. Ведь выставлять можно за одну сумму, а продать за другую. И ни один сосед Вам никогда не расскажет, сколько он потерял или сколько он выиграл.
4. Продавец экономит время и сокращает количество ненужных контактов.
Прошли те времена, когда для того, чтобы быстро продать квартиру, ее было необходимо выставить в как можно большее количество агентств. Обращаясь во множество агентств сегодня, Вы попусту тратите свое время, объясняя и рассказывая множеству агентов одну и ту же информацию. Плотно и профессионально, тратя на это много своего времени, заниматься продажей Вашей квартиры успешный агент будет лишь, если Вы заключите с ним эксклюзивный договор. Ведь заниматься чем-либо профессионально, не имея никаких
гарантий получить вознаграждение за свой труд, невозможно. Продавец, обзванивающий все подряд агентства, подобен человеку, стоящему в течение многих часов на Невском проспекте и кричащему, что хочет продать свою квартиру. Только случай даст ему возможность продать квартиру (причем, не за самую выгодную цену). Полностью согласна.
Поручив продажу профессиональному агенту, работающему в надежном агентстве, Вы экономите время, уменьшаете количество рискованных контактов и увеличиваете шансы продать свою квартиру, так как девяносто процентов покупателей при эффективной подаче рекламы узнают о квартире и захотят ее купить. Это обеспечивается сегодня тем, что есть наработанные методики рекламирования квартиры: оповещение об этом других агентств по межагентской базе, размещение информации о ней в Интернете и многое другое. Поддерживаю!
«А как же те самые 10%?» - спросите Вы. Те 10% - именно та каждая десятая сделка, которая завершается судебными разбирательствами, конфликтами, и которую проводят те самые мошенники, маклеры и иже с ними. Люди, которые хотят на Вас нажиться, не придут в профессиональное, надежное агентство, защищающее Ваши интересы. Гораздо больше Вы рискуете пострадать от непрофессионализма сотрудников агентств, нежели от действий мошенников. Так как нас 90%, а их всего 10%.
Заключите эксклюзив и защитите себя от ненужных контактов. Что такое ненужные контакты, Вас постараются оградить от всех контактов вообще, потому что никому не нужно знать, тем более Вам, сколько на Вас заработали, ведь Вы еще будете звеном «сарафанного радио», т.е. теми людьми, по рекомендации которых обращаются следующие клиенты.
5. Продавец получает гибкую и эффективную схему рекламы.
Заключая эксклюзивный договор, агентство и агент обеспечивают Вас наиболее полной и широкой рекламой. Некоторые агентства говорят, что будут рекламировать Вашу квартиру даже без эксклюзива. Да, вероятнее всего, они выставят ее несколько раз в «Бюллетень недвижимости». Но это, как правило, неэффективно. Каждый имеет право на информацию, это гарантировано Конституцией. Запоминайте, если в агентстве недвижимости в договоре присутствует некая общая фраза о рекламной компании и с Вас потребовали на ее
выполнение некую сумму, ну от 500 до N-го количества денег, Вы свою квартиру только в «Бюллетень недвижимости» и увидите. Если с Вами агентство недвижимости четко закрепило обязательство о рекламной кампании с указанием источников, количества выходов и стоимостью каждого объявления, это уже похоже на правду. Просто это редно бывает, настаивайте на этом, ведь при невыполнении Вами обязательств, Вам будут по ушам ездить и предоплату не вернут. Мотивируют, что на Вас было
потрачено время, дана реклама. А Вас будет козырь, по которому агентству нужно отчитаться.
При эксклюзивной рекламе охватывается максимальное число информационных источников: квартира рекламируется во всех профессиональных изданиях по недвижимости, рекламируется в Интернетовских базах данных, рассылается более чем в 100 агентств города, с пометкой «эксклюзивно» (это значит - проверено, надежно). (Ну с пометкой и надежностью – это перебор) Используются также нетрадиционные схемы, к примеру, раскладка по почтовым ящикам ближайших домов информации о продаваемой Вами квартире, притом
с координатами агента. Менеджер по рекламе анализирует необходимость изготовления наружной рекламы, необходимость размещения информации о квартире с планом, необходимость рекламы ее в других средствах массовой информации. Такие обширные затраты денег на рекламу, времени и сил на изучение ситуации возможны, только если агентство уверено, что Вы сотрудничаете только с ним. Заключите эксклюзив и Вы получите максимально эффективную рекламу. Мне непонятна ситуация с наружной рекламой – они у Вас в окне растяжку
повесят – «продается квартира, заходите предварительно позвонив агенту?»
6. Продавец получает возможность продать квартиру по максимальной цене.
Так как покупатель воспринимает эксклюзивные объекты как чистые и проверенные, то готов платить за такие объекты больше. Это обеспечивается тем, что по эксклюзивным договорам заранее досконально проверяется история квартиры. Сделать это без доверенности на сбор документов, без хранящихся в фирме правоустанавливающих документов крайне сложно. Фирма тратит дополнительные средства и деньги на проверку именно эксклюзивных квартир, тем самым, подготавливая их к продаже. Покупатели знают, что по эксклюзивным
квартирам никаких юридических казусов и неприятностей быть не может. Зная, что квартира проверена, другие агенты предлагают своим покупателям такую квартиру в первую очередь, даже если она чуть больше стоит. Профессиональные агенты знают, что подготовленных квартир, которые можно купить без «заморочек», в которых не надо тратить дополнительное время на приведение документов в соответствие с законами, крайне мало. Продавцу это дает шанс получить большую цену, чем если бы он продавал свою квартиру, не заключая
эксклюзивный договор. Ложь чистой воды.Ну, кто будет платить представителю продавца больше, если он платит свому представителю за услуги. Вспоминаем вышепрочитанное, всегда постараются перетянуть продавца на свою сторону, никакой подготовки квартиры в помине не производится до момента внесения аванса, за проверку нужно деньги платить и немалые, куча примеров юридических казусов по эксклюзивам, где агентства за уши не притянешь. А теперь прикиньте, что агентство недвижимости проплатило за рекламу,
по которой Вы пришли, за рекламу Вашего объекта недвижимости, за его проверку, сколько вложений!!!! И потом просто порекомендовало Вам купить эксклюзив другого агентства, так ему (дословно)не надо тратить дополнительное время на приведение документов в соответствие с законами. Плюс к тому, многие агенты считают, что заключение эксклюзива действует как лакмусовая бумажка – продавец с недобросовестными намерениями не будет заключать эксклюзива ни за что на свете. Я даже
комментировать это не хочу!
Заключите эксклюзивный договор, и агентство затратит Ваши деньги и Ваше частично время на проверку квартиры, на подготовку ее к продаже, а покупатель будет готов заплатить (Кому?Не Вам!) за свои уверенность и спокойствие даже немного выше рыночной цены. Давайте, лозунг замечательный.
7. Продавец получает возможность получить профессионального опытного агента
В Петербурге сложился интеллигентный, мягкий стиль обслуживания клиентов риэлтерских фирм. Во многом это связано с тем, что сегодняшние риэлтеры - Петербургская интеллигенция, в основном – техническая (инженеры). Если клиент отказывается от эксклюзивного договора, то ему не будут навязывать такую форму работы и не будут говорить, что с ним не будут работать (так делается в Москве). Клиенту говорится: «Ну что ж, поработаем так». Но, после этого, нередко люди удивляются, почему от агента в течение двух
недель нет звонков, и почему агент уделяет так мало внимания продаже этой квартиры. Не заключая эксклюзивный договор, Вы сами выбираете путь к такому «обслуживанию». Как агентство не станет тратить деньги на рекламу, так и агент не станет тратить свое время без взаимных обязательств. Получается, что Вами занимаются «между делом». Некоторые клиенты говорят, мы не будем заключать эксклюзивный договор, но мы будем работать только с Вами. Такая ситуация в принципе устраивает и агента, и агентство. Но зачем же Вы
ущемляете себя? Вы берете на себя обязательство, не получив встречных обязательств, имеющихся в эксклюзивном договоре.
Заключив эксклюзивный договор, Вы получаете профессиональное эффективное обслуживание, обязательства со стороны фирмы и агента.
ЗАКЛЮЧАЯ ЭКСКЛЮЗИВ, ВЫ ОТСТАИВАЕТЕ СВОИ ИНТЕРЕСЫ!
Все очень здорово!
Только нам всем нужно усвоить несколько важных правил:
1.Не бывает ответственности не за что, так в договорах ничего толком не прописывается.
2.Не бывает ответственности за бесплатно или за копейки, так как многие клиенты просто не хотят платить. Платить не за что, считают они, и все равно идут агентство!
3.Профессиональность должна быть подтверждена не интеллигентностью и 30-ю подписями, а грамотной речью, образованием, возможностью выбора клиентом того количества услуг, которое им необходимо, а также предвидением последствий тех или иных действий.
4.Никто не будет вкладывать СВОИ деньги в рекламу и проверку ВАШЕЙ квартиры. Ничто так не укрепляет доверия – как предоплата! Известный лозунг, но Вы должны четко обозначить, за что Вы платите свои деньги, может сделать оплату поэтапной, (это редко – но практикуется).
5.И запомните самое главное, если Вы приходите на консультацию, и Вам как шаблону читают вышеуказанный текст, подумайте, какой «профессиональный» агент сидит перед Вами. Хуже, если он сам в это верит.
Может правила и не все, другие статьи, мои комментарии, советы вы сможете прочитать в дальнейших выпусках рассылки! Я ни в коем случае не хочу ущемить или охаять чей-то профессионализм, просто у риэлтеров - это способ заработать деньги, наша профессия, просто способы бывают разные, мне они претят. Не забывайте – это только мое мнение!
от 3% от стоимости недвижимости и выше сколько обозначат 1000-1500 у.е. не более попытаюсь сэкономить, часть работы сделаю самостоятельно затрудняюсь ответить не буду платить вообще
Результаты опроса будут размещены в моих рассылках в ближайшее время. Вот и будет о чем поговорить! А мы пока можем поделиться личным опытом. Ведь наверняка же каждый сталкивался, если не с риэлтерами, так с кучей рекламы, где даром оказываются услуги.
Всем желающим бесплатно разместить в крупнейшей базе данных свой объект недвижимости можно кидать информацию на мыло evgeniarealty@rambler.ru или по ICQ 282082593
Буду ждать Ваших писем. Любые консультации по недвижимости, вопросам размещения информации и рекламы на сайте http://jilstroy.com , а также по любым другим пишите на evgenya@jilstroy.com
До новых встреч! С Вами была Евгения!
Статьи для клиентов и риэлтеров. Случаи из практики. СЕМЬ ПРЕИМУЩЕСТВ, КОТОРЫЕ ДАЕТ ПРОДАВЦУ ЭКСКЛЮЗИВНЫЙ ДОГОВОР
