ЗДРАВСТВУЙТЕ!

Новости сайта

1. Подготовлен материал-исследование о жилищных субсидиях (понятие и назначение субсидий; категории граждан, имеющих право на получение жилищной субсидии; размер жилищной субсидии; порядок получения и использования субсидии; участие агентства недвижимости или риэлтера; особенности предоставления жилищных субсидий).

Безвозмездная жилищная субсидия на строительство или приобретение жилья
(http://www.upravdom.nm.ru/form_ned_003.htm)

2. Началась публикация глав книги "Управление инфраструктурой организации (facility management)", любезно предоставленной доктором экономических наук Александром Владимировичем Талоновым. В книге представлена информация о системе управления службами жизнеобеспечения организации. Даны основные понятия фасилите менеджмента (facility management), определена сфера деятельности фасилити менеджера. В работе изложены особенности управления недвижимостью, инженерной и социальной инфраструктурой организации, пространством здания. Проанализирован опыт управления административно-хозяйственной деятельностью организации в России и непроизводственной деятельностью фирмы за рубежом. Приведены основы управления проектом развития инфраструктуры организации.

Управление инфраструктурой организации (facility management)
(http://www.upravdom.nm.ru/facility_man.htm)

Жизненный цикл недвижимости

Возвращаемся к вечным, поныне открытым вопросам управления недвижимостью. Попытаемся ещё раз определить:
- когда нужно прибегать к профессиональному управлению недвижимостью, а когда можно справиться собственными силами организации (силами собственника).
- что такое управляющая компания?

Итак, есть люди (или организации), имеющие и владеющие объектами недвижимости для того, чтобы вести в них и с ними бизнес (например, ресторан, офис, завод). А есть люди (или инвесторы) для которых объект недвижимости - актив, место хранения и приумножения капитала.

Но ни первая, ни вторая категория собственников не откажется от того, чтобы их недвижимость являлась ИСТОЧНИКОМ ДОХОДА.

Прошло то время, когда здания строились для утилизации (использования в жизнедеятельности), в рыночной экономике недвижимость - это продукт для застройщиков и девелоперов, товар для посредников и потребителей.

Жизненный цикл недвижимости как объекта собственности состоит из:
1. приобретение объекта недвижимости;
2. эксплуатация объекта недвижимости (эксплуатация собственником или передача в доверительное управление);
3. продажа объекта недвижимости.

Жизненный цикл недвижимости как физического объекта (здания) состоит из:
1. строительство здания;
2. эксплуатация, ремонт, модернизация;
3. разрушение здания (или завершение его целевого назначения).

Особенность этих двух циклов заключается в том, что они интегрированы и могут включаться друг в друга. Так, во время строительства и (или) эксплуатации здание может неоднократно сменить своего владельца (собственника, арендатора и т.п.). Аналогично, во время эксплуатации может быть принято решение о строительстве объекта недвижимости или о завершении его как физического объекта.

Рыночная стоимость объекта недвижимости может быть разной на каждой стадии жизненного цикла по разным причинам. Но на стоимость объекта недвижимости влияют два фактора, независящих от стадии жизненного цикла: окружение и удаленность от центра. Очевидно, что какой бы ни был дом на окраине города, его привлекательность гораздо ниже такого же дома в центре. Аналогично, вид на парк гораздо более привлекателен, чем на автобусный парк или того хуже на свалку.

Управление недвижимостью с помощью управляющей компании

Что касается владельца объекта недвижимости, то если он не занимается непосредственно его эксплуатацией, а только получает доход от своего вложения капитала и платит соответствующие налоги муниципалитету, тогда он предоставляет свою собственность в доверительное управление управляющей компании.

Управляющая компания, по мнению Олега Смирнова, заместителя генерального директора The Sawatzky Property Management in Moscow, - это компания, основным видом деятельности которой является предоставление комплекса услуг (решение финансовых, технических, управленческих и прочих вопросов в их взаимосвязи) по содержанию объекта недвижимости на уровне обеспечения максимальной прибыли для владельца здания, исходя из субъективных целей владельца и объективных условий (состояние здания, расположение, рыночный фактор и т.д.).

Управляющая компания, привлекая подрядные организации, оказывает услуги арендаторам жилых и нежилых помещений, получая с них соответствующую оплату, размер которой зависит от количества услуг. Если плата за эти услуги зависит от сторонних поставщиков и устанавливаемых ими тарифов, то арендная плата зависит именно от стоимости объекта недвижимости и объективно может меняться при условии изменения стоимости оной.

К подрядным организациям относятся поставщики коммунальных услуг, услуг по уборке, вывозу мусора, озеленению, ремонту, техническому обслуживанию и т.д. Так же в качестве подрядных организаций могут привлекаться риэлтеры, но это, как правило, кратковременное вмешательство в процесс управления недвижимостью.

Управляющая компания может самостоятельно выполнять вышеописанные функции подрядных организаций. Кроме того, сам домовладелец может управлять своей недвижимостью; могут отсутствовать арендаторы жилых или нежилых помещений. Если управлением недвижимостью занимается сам владелец (собственными силами), то вполне разумно, чтобы за это управление отвечало фасилити-подразделение.

В отличии от АХО, ДЕЗов и прочих эксплуатационных организаций управляющая компания заинтересована в предоставлении надлежащего качества услуг, как заказчику, так и потребителю. Как уже говорилось выше, в роли заказчика может выступать как владелец объекта недвижимости, так и арендатор этого объекта; в роли потребителя - арендаторы или конечные пользователи (работники, жильцы и т.д.)

Необходимость привлечения управляющей компании зависит от того, что является так называемым "core business" ("ядро бизнеса") компании: от размера и количества объектов недвижимости. На Западе давно каждый занимается тем, в чем он профессионал: отвлекать человеческие ресурсы от основного бизнеса - значит терять деньги.

Возможно, если объектов мало и (или) есть персонал, который может справиться с кругом вопросов по управлению (т.е. деятельность компании близка по сути) - имеет смысл делать это самостоятельно.

Очень часто компании, которые в том числе самостоятельно управляют своей недвижимостью не в состоянии оценить весь уровень затрат на эту деятельность, вовлеченность своего персонала, вплоть до топ-менеджмента в решении ежедневных вопросов (которые никогда не исчезают) - и сравнить с уровнем возможных затрат на наем управляющей компании.

Главное же преимущество найма управляющей компании заключается в том, что потребитель ее услуг будь то производитель, торговец или просто жилец получает максимум удобств и может полностью концентрироваться на выполнении своих задач.

Управление недвижимостью условно можно разделить на два направления: управление жилой и нежилой недвижимостью.

К объектам управления жилой недвижимости относятся объекты, ориентированные на проживание, в связи с чем и выделяются два поднаправления - управление типичной и специфичной жилой недвижимостью. К типичной жилой недвижимости относятся: жилые дома, гостиницы, дома отдыха, интернаты; к специфичной - дома престарелых, больницы и т.д.

Управление нежилой недвижимостью также делятся на два направления - управление офисной недвижимостью и управление производственными комплексами. К объектам офисной недвижимости относится та недвижимость, которая предназначена для административно-хозяйственных работ: непосредственно офисные здания, торговые центры, вокзалы, поликлиники.

ВСЕГО ХОРОШЕГО!

Ведущий рассылки: Игорь Морус,upravdom@nm.ru

Copyright © 2003 by Игорь Морус Все права защищены.
Разрешается републикация материалов рассылки с обязательным указанием ссылки
на сайт Управдом - http://upravdom.nm.ru