Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Управление недвижимостью

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "РБК-Недвижимость: Новости и аналитика рынка" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Февраль 2005   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
Автор
Игорь Морус

Статистика

1.206 подписчиков
-1 за неделю
←   Все выпуски   →

Управдом. Сайт об управлении недвижимостью.


Информационный Канал Subscribe.Ru
Управдом.nm.ru
 

Управление недвижимостью.

Количество
подписчиков - много :-)		 Выпуск
1*		 9 февраля
2005
Впечатление о фирме создается у клиента по первому знакомству с офисом этой фирмы...

ЗДРАВСТВУЙТЕ!


За последний год-полтора, когда не выходила наша рассылка рынок управления недвижимостью совершил колоссальный рывок вперед: появились истинные Управляющие недвижимостью с основательной российской практикой (правда, таких пока не очень много); созданы десятки Управляющих компаний (дочки крупных строительных организаций, бывшие риэлтерские фирмы, консалтинговые компании, эксплуатирующие службы и др.), развивается образование по специальности «Управление недвижимостью» (УН); создаются ассоциации и сообщества Управляющих и многое, многое другое.

Обо всем этом мы (практики в сфере недвижимости) хотели бы сообщить Вам, дабы помочь разобраться в этой интересной, но «сложненькой» сфере: сформулировать и разъяснить понятия в сфере УН, предложить схемы управления объектами недвижимости (с экономической, юридической, технической точек зрения), проанализировать опыт управляющих компаний и др. А главное, ответить на Ваши вопросы...

Приведенная ниже статья, к сожалению, не очень интересная, так как аккумулирует информацию об управлении исключительно офисными зданиями и помещениями, но она позволяет познать ШИРОТУ сферы под названием «Управление недвижимостью», где в одном лице сочетаются функции инженера, строителя, менеджера (в т.ч. по персоналу), директора, аналитика и др. Особенно рекомендую обратить Ваше внимание на таблицу – она поможет систематизировать наши выкладки и знания в дальнейшем.

Управление офисной недвижимостью.

Источник: Аналитический журнал «Современный офис» за октябрь 2004 г., стр. 5-8 (www.pro-office.ru). Издательский дом «МЦФЭР».

  

Сегодня современное офисное здание представляет собой сложный, зачастую уникальный комплекс, оснащенный современными инженерно-техническими системами, датчиками, измерительными приборами, средствами связи и многим другим. Все это должно работать бесперебойно, как единый и тщательно отлаженный механизм.

Поэтому вполне закономерно, что все более и более актуальным становится вопрос грамотного, профессионального обеспечения эксплуатации и обслуживания офисных зданий. Российские компании, владеющие или самостоятельно эксплуатирующие офисную недвижимость, сталкиваются с непростой задачей: как наладить функционирование офиса и всей инфраструктуры организации, затрачивая при этом минимум денежных средств, кадров и времени?

По существующим оценкам специалистов сферы недвижимости, за время службы здания (включая строительство) более 85% от всех затрат приходится на эксплуатационные расходы, основная часть которых растет по мере износа здания.

С точки зрения непрофессионала может показаться, что для обслуживания офиса нужны всего две сервисные службы – уборки и эксплуатации.

В действительности, помимо проведения уборки помещений, ремонта по заявкам и аварийно-восстановительных работ, необходимо позаботиться о других немаловажных направлениях деятельности, поддерживающих хорошее состояние объектов недвижимости на протяжении не одного десятка лет и оберегающих компанию от сбоев в ее основной деятельности.

Вот перечень только некоторых проблем, с которыми постоянно приходится сталкиваться сотрудникам и руководителям административно-хозяйственного аппарата всех офисов:

  • планирование и организация проведения всех видов строительных работ, контроль за качеством;
  • техническая эксплуатация, текущее инженерно-техническое обслуживание инженерных систем и оборудования здания;
  • уборка офисных, служебных и специальных помещений, мест общего пользования, прилегающей территории, организация своевременного вывоза мусора;
  • взаимодействие с государст­венными и муниципальными структурами города;
  • заключение договоров с подрядными организациями, обслуживающими лифты, систему пожаротушения и оповещения при пожаре, осуществляющими благоустройство прилегающей территории и т. д.;
  • взаимодействие с коммунальными службами, бесперебойное снабжение и экономное потребление электроэнергии, воды, тепла;
  • контроль за безопасностью на рабочем месте, предупреждение нештатных ситуаций;
  • участие в планировке офиса, размещение и оснащение конференц-залов, переговорных комнат, мест отдыха;
  • организация питания сотрудников;
  • разработка дизайна помещений, эргономичных рабочих мест;
  • закупка мебели, оргтехники, комплектующих, канцтоваров и т. п.;
  • обеспечение комфортного микроклимата, контроль за соблюдением санитарно-гигиенических норм;
  • ведение статистической и другой отчетности, финансовый менеджмент;
  • подготовка необходимых руководств и инструкций по эксплуатации всех видов офисной техники;
  • участие в создании имиджа организации (внешний вид здания и прилегающей территории, разработка правил поведения инженерно-технического и обслуживающего персонала, охраны).

Разумеется, количество позиций в этом перечне может варьироваться – все зависит от индивидуальных особенностей вашего офиса: его площади, качества строительных материалов, используемых при строительстве и внутренней отделке, инженерных систем и оборудования, интенсивности их использования и многого другого (см. таблицу).


Структура работ по обеспечению жизнедеятельности организации



Управление строительством

Управление техническим обслуживанием и ремонтом

Управление санитарным содержанием и офисной инфраструктурой

Коммерческое управление

Управление проектами строительных работ (новое строительство, реконструкция, модернизация, капитальный ремонт)



  • Участие в подготовке и согласование проектной документации
  • Контроль за качеством проводимых работ (строительных, монтажных, специальных)
  • Участие в согласовании исполнительной документации
  • Участие в приемочных комиссиях

Подбор инженерно-технического персонала

Подготовка документации

  • Для службы эксплуатации (по эксплуатации конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования здания)
  • Для пользователей помещений (инструкции, руководства)
  • Для проверяющих и контролирующих органов

Проведение технических работ

  • Регулярные обследования и осмотры
  • Запуск и техобслуживание инженерных систем и оборудования
  • Текущий ремонт конструктивных элементов здания (в т. ч. внутренняя отделка)
  • Работа по заявкам
  • Аварийно-восстановительные работы

Управление потреблением энергии и энергосбережением

  • Учет потребления
  • Расчет оптимизации потребления


Контроль соблюдения гарантийных обязательств



Контроль за работой имеющихся подрядных организаций, обслуживающих некоторые инженерные системы и оборудование

  • Пожаротушения и пожарной сигнализации
  • Вентиляции и кондиционирования
  • Лифтовое хозяйство и т. д.

Подбор обслуживающего персонала

Услуги по содержанию здания и прилегающей территории


  • Уборка офисных помещений и мест общего пользования

  • Мойка окон, фасадов
  • Специальная уборка
  • Уборка территории
  • Благоустройство территории в зимний и летний период
  • Сбор и вывоз мусора
  • Дезинсекция и дератизация
  • Организация и обслуживание парковки

Организация безопасности жизнедеятельности


  • Организация постов охраны
  • Организация контроля доступа
  • Услуги ресепшн, консьержа и т. п.
  • Выявление, локализация и устранение потенциальных рисков или наступивших чрезвычайных ситуаций

Организация питания

  • Мест питания (кафетерий, столовая)
  • Организация специальных мероприятий (встреч, праздников)

Управление организацией рабочих мест и мест отдыха

Проведение мелкого ремонта


Управление системами передачи информации и связи

Подбор административного персонала



Планирование и регулирование расходов

  • Составление смет, бюджетов
  • Контроль и учет фактических издержек
  • Ведение отчетности

Организация снабжения



  • Заключение договоров с коммунальными службами (электроэнергия, водоснабжение и т. п.)
  • Заключение договоров с прочими ресурсоснабжающими организациями (инвентарь, спецодежда и т. п.)

Управление договорными отношениями

  • Управление арендой
  • Управление подрядными отношениями
  • Прочее

Участие в создании имиджа организации и позиционировании объекта на рынке


Даже вид деятельности организации влияет на этот список. Понятно, что только профессионально подготовленный, имеющий необходимые навыки специалист способен грамотно спланировать и организовать проведение всех необходимых непрофильных для организации сервисных мероприятий; скоординировать деятельность обслуживающего и вспомогательного персонала, сотрудников подрядных организаций; проконтролировать порядок и качество выполнения работ. Заведующий хозяйством, офис-менеджер или сотрудники административно-хозяйственного отдела (для крупных компаний), как правило, не готовы решить даже половины указанных вопросов по причине узконаправленной специализации.

Это является предпосылкой к появлению специалистов новой формации – получивших необходимое образование и обладающих всеми нужными профессиональными и техническими знаниями для обеспечения эффективной работы оборудования и сотрудников в офисе. Именно они способны взять на себя решение всего многообразия вопросов, возникающих при обеспечении жизнедеятельности современного офиса.

Специалисты подобного рода давно существуют на Западе. Их называют фасилити-менеджерами (от англ. facilities). В их компетенцию входят вопросы, связанные с эксплуатацией, тех­обслуживанием, содержанием, пользованием и распоряжением объектами недвижимости.

Потребность рынка труда в таких специалистах в настоящий момент остается велика. Где взять сотрудников, способных грамотно управлять офисом, и какие условия будут самыми выгодными для работодателя: нанять специалиста на правах полноценного сотрудника, подобрать консультанта или воспользоваться услугами управляющей компании?

Разумеется, лучшим выходом для компании было бы иметь собственного административно-хозяйственного управляющего: именно он будет планировать, координировать и контролировать все процессы по обеспечению жизнедеятельности офиса, что в конечном итоге увеличит эффективность работы организации.

В организации обеспечения и эксплуатации офиса, как и в любой другой молодой и динамично развивающейся сфере деятельности, не обходится без проблем. Одна из основных состоит в том, что далеко не все организации, их руководители и собственники недвижимости осознали необходимость в управленцах, занимающихся вопросами инфраструктуры организации как важными и реально обеспечивающими основное направление деятельности. Зачастую им кажется, что проще, во всяком случае дешевле, самостоятельно решать такого рода вопросы, не используя соответствующих специалистов или не прибегая к услугам подрядных компаний.


Важно помнить одно: всестороннее и качественное обслуживание здания стоит очень дорого, поэтому всегда необходимо искать баланс между работами, которые организация может полностью выполнить самостоятельно, и теми работами и услугами, для которых лучше привлечь компанию-подрядчика.


Вторая проблема заключается в понимании управления офисом как работ исключительно по эксплуатации здания. На самом деле это не так. В офисе существует очень много сервисных мероприятий, за которые отвечают разные сотрудники по мере своих возможностей и занятости: начиная от организации переездов, праздников, конференций, встреч, создания комфортных рабочих мест и заканчивая общением с коммунальными службами, проверяющими органами, подрядными организациями. Конечно, все эти и многие другие задачи в организации должен решать профессионал.

Третья проблема состоит в том, что организации не подготовлены к необходимости управлять имеющейся площадью (возможно даже не собственной, а арендуемой) как активом с целью извлечения максимального дохода.

Есть и другие проблемы – такие, как ограниченность источников профессиональной информации, отсутствие детальной нормативной базы, разъясняющей и регламентирующей отношения организации с подрядчиком; небольшое предложение квалифицированных кадров…

Так или иначе, со временем все эти проблемы будут решены, поскольку управление инфраструктурой организации в нашей стране, вслед за строительным бизнесом и риэлтерской деятельностью, стремительно развивается. С изменением профессиональных требований и их постоянным увеличением статус такого специалиста стремительно растет.

К сожалению, отношение к этой профессии меняется не так быстро, как она того заслуживает, поскольку усилия по обеспечению бесперебойной работы всех сетей, систем снабжения и технического оснащения нередко воспринимаются как должные. Однако сейчас рынок труда испытывает небывалый дефицит квалифицированных опытных специалистов в этой области, и они сами видят огромные перспективы своего профессионального и карьерного роста. Управляющий в сфере обеспечения жизнедеятельности организации – это универсальная специальность, и число компаний, заинтересованных в подобных специалистах, будет постоянно расти.

    ВСЕГО ХОРОШЕГО!

    Редактор рассылки: Игорь Морус,upravdom@nm.ru

    Copyright © 2003 by Igor Morus. Все права защищены.
    Не разрешается републикация материалов данной рассылки.

    http://subscribe.ru/
    http://subscribe.ru/feedback/    		 Подписан адрес:
    Код этой рассылки: realty.upravdom    		 Отписаться
    В избранное