Профи о недвижимости - советы, прогноз, интересные квартиры

Купить, чтобы сдавать

Все больше арендодателей сегодня переводят свои сдающиеся квартиры из долгосрочной аренды в посуточную. Рынок краткосрочной аренды весьма перспективен - это связано прежде всего с недоразвитостью гостиничного бизнеса в Санкт-Петербурге. Даже тот факт, что в преддверие юбилея городские власти наконец-то придали аппарт-отелям и мини-гостиницам официальный статус, лишь частично исправил положение. Но, разумеется, в посуточную аренду имеет смысл сдавать далеко не каждую квартиру и не постоянно.

Вот цены в месяц на квартиры в долгосрочную аренду с качественным ремонтом, произведенным 1-2 года назад, с техникой и мебелью:

	1 кв, $/мес	2 кв, $/мес	3 кв, $/мес
НЕ ЦЕНТР	250-300	300-450	350-500
ЦЕНТР	400-550	800-...	1000-...
ЦЕНТР, охрана дом после реконструкции	600-800	1000-...	1500-...

Рынок посуточной аренды отличает ярко выраженная сезонность спроса. Рынок резко активизируется весной и летом - когда начинается туристический и абитуриентский сезоны. В это время спрос на рынке посуточной аренды довольно высок - сдать можно даже не очень качественную квартиру. Туристы и заботливые родители охотно используют краткосрочную аренду в качестве альтернативы постсоветским гостиницам с их низким уровнем сервиса, но большими финансовыми претензиями (номер в трехзвездночном отеле сегодня стоит от $50 до $100 - на европейском уровне). Небольшая однокомнатная или двухкомнатная квартира в спальном районе (недалеко от метро) может быть сдана по цене от $15 ло $30 в сутки. Владельцам такой квартиры не имеет смысла вкладываться в дорогостоящий ремонт - дороже ее не сдать, даже отделав мрамором. Другое дело, если квартира находится в историческом центре. "Бедненькая, но чистенькая" квартира в центре может быть сдана по цене от $35 до $60 (все зависит от местоположения). Но если квартира отремонтирована по евростандарту, со вкусом обставлена и оборудована бытовой техникой (по меньшей мере стиральной машиной и микроволновой печью), то ее уже можно предлагать арендаторам по цене от $70 до $100 за день.

Крупногабаритные квартиры в центре (от 3-х до 6-ти комнат) пользуются меньшим спросом, однако при наличии приличного ремонта их можно сдать по цене от $110 до $180. Квартиры уровня "люкс" - например, видовые квартиры-студии, отреставрированные апартаменты в старинных домах и т.д. будут стоить арендатору от $150 до $300 в сутки. Следует отметить, что для сдачи апартаментов такого уровня, арендодателю придется отреставрировать не только саму квартиру, но и весь подъезд, а возможно, и двор - иначе избалованный элитный арендатор туда не поедет. Особое внимание арендаторы квартир всех ценовых категорий уделяют безопасности жилища. Как минимум необходим кодовый замок на парадной, а как максимум - железная дверь в квартиру и консьерж.

Несомненно наиболее интересны квартиры в новый домах или домах после реконструкции в историческом центре. Из плюсов в таких домах и охрана, нормальный контингент жильцов, и свежие крепкие коммуникации - можно сделать ремонт и долго не переделывать.

Если посчитать экономическую целесообразность сдачи элитной квартиры в посуточную аренду, то окупаемость при таком виде аренды при удачном раскладе будет выше, чем при долгосрочной. Купив небольшую квартиру в центре за 50 тыс. и потратив еще 20 тыс. на ремонт и оборудование, вы сможете вернуть свои деньги за 3, 5 - 4 года (при условии, что квартира будет занята один день из двух). При сдаче в долговременную аренду недвижимость окупается за 6-7 лет. Также нельзя забывать о том, что цены на недвижимость в Санкт-Петербурге и особенно в центре устойчиво растут.

Экономическая целесообразность покупки квартиры:
- 50 кв.метров/1000 долл за кв.метр, ремонт 300 долл/кв.метр
- 50 000 +15 000 + 10 000 = 75 000 долл
- 2 % в месяц = 1500 долл/месяц
- 75 000 / 1500 / 12 = 3,1 (лучше 4 года)
- сентябрь 2003 года 78 % загрузка

Экономическая целесообразность приобретения большой квартиры под минигостиницу:
- 200 000 долларов - 200 кв.метров
- ремонт 300*200+40000 = 100 000
- средняя стоимость номера 70 долл
- средняя загрузка 60 %
- расходы: 67 000 за три года
- средний срок окупаемости 3,1 года (лучше 3,5 года)

Конечно, сдача квартиры в посуточную аренду имеет свои сложности и подводные камни. Прежде всего, сохранность имущества. Процент "усушки и утруски" при таком виде аренды гораздо выше - ведь в квартире постоянно меняются жильцы. При этом квартиру нужно постоянно поддерживать "на уровне" - то есть убирать после каждого гостя, делать косметический ремонт. Необходимо остоянно следить за спросом и реально оценивать возможности. Так, например, перед юбилеем многие арендодатели выставили свои квартиры по цене до $300 в сутки. Однако юбилейные ожидания не оправдались. Предложение на рынке краткосрочной аренды превысило спрос в два раза, и "посуточникам" пришлось снижать цены или переводить квартиры в долгосрочный сегмент.

Заполняемость - серьезная проблема посуточной аренды. Если в долгосрочной аренде спрос обычно превышает предложение, и квартира может быть занята 12 месяцев в году, то при посуточной аренде 50-60% заполняемость считается хорошей, но не всегда достижима. Перед хозяином квартиры стоит постоянная задача поиска арендаторов. То есть сдача квартиры в аренду становится для такого арендодателя "профессией", а не источником дополнительного заработка - на другие дела времени у него уже не остается.

В этой ситуации на помощь арендодателю приходят специалисты. В агентстве недвижимости "Бекар" уже несколько лет действует услуга по доверительному управлению квартирами. При заключении договора доверительного управления "Бекар" становится не просто посредником, но представителем интересов владельца квартиры. Агентство разрабатывает индивидуальную схему сдачи квартиры в аренду (когда и как ее выгоднее сдавать). "Бекар" производит поиск арендаторов, обеспечивает контроль над происходящим в квартире, взимает арендную плату, по особой договоренности с хозяином может организовать ремонт и прочее. Эта услуга также интересна арендодателям, уезжающим в длительную командировку или на постоянное место жительство за рубеж.

Елена Исаенко
руководитель отдела аренды жилого фонда Агентства Бекар

Рысев Леонид Юрьевич
директор департамента
"Продажи квартир V.I.P." Агентства Бекар
www.rysev.spb.ru