Сделать это стало гораздо проще с новой ипотечной программой «Переезд». Она разработана совместно Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).

Уникальность предложения в том, что программа призвана помочь людям, уже имеющим жилье, изменить и улучшить жилищные условия максимально комфортным способом. Не без участия ипотечного кредита, конечно. Причем взять кредит на новую, более просторную квартиру можно, даже если у семьи в настоящее время нет на руках свободных денег на первоначальный взнос по ипотечному кредиту.

О новом кредитном продукте, разработанном для граждан, решивших с помощью ипотеки сменить квартиру и улучшить условия проживания, в сегодняшнем разговоре.

Альтернатива – альтернативе

По сути ипотечная программа «Переезд» – это возможность «монетизировать» существующее жилье при проведении альтернативных сделок.

Продукт «Переезд» представляет собой заем на приобретение нового жилья под залог имеющейся недвижимости.

Чтобы улучшить жилищные условия, заемщикам часто приходится срочно и с дисконтом продавать старую квартиру, чтобы успеть внести вырученные за нее деньги в счет первоначального взноса по уже одобренному ипотечному кредиту на новое жилье. Другой очевидный вариант решения проблемы – взять потребительский кредит на короткий срок, чтобы за счет этих денег внести первоначальный взнос по ипотеке. При этом ставка потребительского кредитования сегодня существенно выше, чем ипотечного. А сам факт получения такого кредита заемщик вынужден скрывать от ипотечного кредитора, т.к. на человека ложится дополнительная финансовая нагрузка, что может повлиять на расчет максимальной суммы кредита.

Поскольку альтернативные сделки с использованием ипотеки сегодня очень популярны на рынке, были детально проработаны различные варианты расчетов по таким сделкам, и в результате родилась идея использования дополнительного займа. Займ предоставляется под залог имеющейся недвижимости, и его можно направить на взнос по ипотечному кредиту на новое жилье. Причем не является проблемой, даже если «старое» жилье находится в залоге по действующему ипотечному кредиту. Это актуально, например, если вы покупали небольшую квартиру по ипотеке, пока не расплатились, но финансовые возможности уже позволяют вам обслуживать кредит, взятый на квартиру большей площади, да и жизненные обстоятельства требуют расширения жилого пространства. Или вы нашли новую работу и хотите переехать в другой район или другой город.

С запуском «Переезда» у заемщиков появляется отсрочка до 2 лет на продажу уже имеющейся квартиры, в то время как новая квартира приобретается или строится с помощью ипотеки.

На случай переезда

Программа «Переезд» может помочь собственникам жилья в следующих ситуациях:

1. Вы собираетесь приобретать новое жилье в ипотеку, но не хватает денег на первоначальный взнос для покупки желаемой квартиры.

2. Продажу старого жилья и переезд в новое требуется разнести во времени для того, чтобы:

 – достроить новое жилье (если оно приобретается в новостройке в высокой стадии готовности);

 – завершить ремонт на новом месте;

 – без спешки переехать в новый город

3. Имеющееся жилье обременено ипотекой и нет возможности погасить кредит досрочно, чтобы:

 – взять новый ипотечный кредит для покупки более комфортного жилья (большей площади, в лучшем районе);

 – переехать в другой город.

Кредитный коктейль – два в одном

В рамках программы «Переезд» предоставляется два кредита: основной (сроком до 30 лет) и дополнительный (сроком до 2 лет).

Основная часть – это стандартный ипотечный кредит на приобретение жилья по одной из действующих ипотечных программ АИЖК «Новостройка», «Стандарт», «Малоэтажное жилье», «Материнский капитал». Кредит можно получить в любом городе у любой кредитной организации, работающей по стандартам АИЖК.

Дополнительная часть – «короткий» займ «Переезд», который заемщик может получить через АРИЖК под залог имеющейся квартиры. Эти деньги принимаются партнерами АИЖК как первоначальный взнос по кредиту на покупку нового жилья.

Таким образом, вы можете купить новую квартиру сразу, отложив продажу прежней. Дополнительный кредит выдается на срок 1-2 года и гасится единовременным платежом в конце срока пользования кредитом из средств, вырученных от продажи «старого» жилья.

Важно! Особенность «короткого» кредита в том, что в течение всего срока его не нужно обслуживать, т.е. вносить ежемесячные платежи. Погашение займа и процентов по нему происходит единовременно за счет денежных средств, полученных от реализации жилья. Таким образом, кредитная нагрузка на заемщика не увеличивается и ему не приходится обслуживать оба кредита сразу.

Кстати

Заемщик в любой момент может погасить кредит досрочно – как только продаст прежнее жилье. Либо может вносить платежи в счет частичного досрочного возврата кредита при наличии в семье свободных денежных средств. В этих случаях он заплатит меньше процентов за пользование займом.

Проценты «короткого кредита»

При определении процентной ставки «короткого кредита» учитывалась конъюнктура ипотечного рынка и особенности нового продукта, цель которого – предоставить гражданам, имеющим жилье, возможность изменить жилищные условия максимально комфортным способом. На ставку повлияло три фактора: она должна быть сопоставимой со ставками по стандартной ипотеке, учитывать отсутствие ежемесячных платежей по «короткому кредиту» и быть ниже ставок по потребительским кредитам, которые зачастую используются заемщиками в таких ситуациях. Все эти условия были соблюдены.

Процентная ставка составляет:

от 12,5% – при отсутствии зарегистрированных лиц в имеющемся объекте недвижимости; от 14% – при их наличии.

При этом каждые три месяца кредитор проверяет юридическое состояние объекта. Ставка может быть повышена на 0,5 процентных пункта, если жильцы пока не «выписались» из старой квартиры и, наоборот, ставка снижается, если в объекте недвижимости зарегистрированные лица уже отсутствуют.

Таким образом, кредитор контролирует, чтобы до момента продажи имеющегося жилья заемщик приобрел новое жилье.

Важно! Сумма короткого займа составляет до 80% от стоимости жилого помещения, которое служит залоговым обеспечением. Основное требование к залогу – квартира должна быть в многоквартирном доме в городе с численностью свыше 200 тыс. жителей.

Строго по списку

Список документов для получения предварительного решения по короткому кредиту:

1. Заявление на предоставление займа (по форме АРИЖК)

2. Документ, удостоверяющий личность

3. Свидетельство о рождении (если собственником квартиры является ребенок в возрасте до 14 лет)

4. Правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о приватизации и т.д.), свидетельство о праве собственности.

5. Кадастровый/технический паспорт квартиры либо иные документы, содержащие информацию о технических характеристиках жилого помещения.

Чем больше, тем меньше

Уникальность программы «Переезд» в том, что всю сумму «короткого займа» можно сразу направить на первоначальный взнос по ипотечному кредиту, выданному по одной из стандартных программ АИЖК. Под залог квартиры вы получаете весьма значительную сумму, и, направив ее на первоначальный взнос по новому ипотечному кредиту, легко можете покрыть порядка 50% от стоимости приобретаемого жилья. А это означает, что у вас будет более низкая ставка по кредиту. Ведь практически для всех ипотечных программ актуально правило: чем больше первоначальный взнос, тем ниже ставка. Таким образом, вы сэкономите еще и на процентах по кредиту.

Процентные ставки по основному кредиту (продукты АИЖК):

 «Стандарт» – от 8,3%

 «Новостройка» – от 7,9% (без учета вычетов)

 «Малоэтажное жилье» – от 8,3% (вторичный рынок), от 7,9% (первичный рынок)

 «Материнский капитал» – от 8,05% (вторичный рынок), от 7,65% (первичный рынок).

На заметку

В качестве приобретаемого объекта может выступать квартира в многоквартирном доме, в том числе и на этапе долевого строительства (только в соответствии с законом о долевом строительстве 214-ФЗ). Срок ввода в эксплуатацию новостройки — в течение 12 месяцев после выдачи займа.

Пошаговая инструкция

Если вы хотите воспользоваться программой «Переезд», нужно сделать следующие шаги:

1. Выбрать подходящую вам ипотечную программу, подать в банк пакет документов, необходимый для оформления основного кредита.

2. Одновременно подать документы на оформление «короткого» кредита под залог имеющегося жилья.

3. Внести полученную по «короткому кредиту» сумму в счет первоначального взноса по ипотеке на новую квартиру.

4. После продажи «старого» жилья единовременным платежом погасить «короткий» кредит. Это можно сделать как по окончании срока кредитования, так и досрочно.

Все – в комплексе

Уникальность нового продукта – в объединении всех этапов альтернативной сделки: продажа квартиры – получение денег – ипотека на новую квартиру – переезд.

При этом программа позволяет приобрести новое жилье:

 – в том же или другом городе в максимально короткие сроки;

 – без внесения первоначального взноса;

 – без возникновения проблем с органами опеки и попечительства;

 – с возможностью значительного улучшения жилищных условий, в т.ч. благодаря приобретению квартиры в новостройке;

 – с предоставлением временной отсрочки для поиска покупателя для «старого» жилья по выгодной цене без дисконта за срочность.

На заметку

Что будет, если жилье, находящееся в залоге, за отведенное время продать не удастся? Объективно говоря, сроки продажи жилья 1-2 года – более чем реальные. По сложившейся практике, этого срока достаточно для поиска покупателя и продажи квартиры. Но если заемщику не удается уложиться в установленные сроки, кредитор вместе с ним выработает дальнейшие шаги, чтобы разрешить сложившуюся ситуацию. Например, поможет заемщику в продаже жилья, немного увеличит срок кредита. Однако все это возможно только в отношении добросовестных заемщиков, которые самостоятельно уже предпринимали активные действия по реализации жилья, но что-то у них не сложилось.

Куда податься?

Подробную информацию по программе и список партнеров по «Переезду» можно найти на сайтах www.ahml.ru, www.arhml.ru, www.helpipoteka.ru. Например, в Москве кредиты по программе предоставляют «Европейский трастовый банк», Банк ИТБ, Мособлбанк, Банк «Город» и другие. С 2013 года такие кредиты будут выдавать большинство партнеров АИЖК во всех регионах Российской Федерации.

Комментарии специалистов

Марина Малайчик, исполнительный директор АИЖК по инновациям:

– По разным оценкам, сегодня от 60 до 80% сделок с жильем совершается с помощью альтернативных сделок, то есть одно жилье продается, другое на эти деньги покупается.

Купить новую квартиру сейчас и переехать, а старую квартиру продать потом – об этом мечтают многие из тех, кто планирует улучшить жилищные условия с помощью альтернативных сделок. Ведь что происходит сейчас? Заемщику нужно успеть найти покупателя на старое жилье, уговорить его подождать, договориться об ипотечном кредите с банком, подобрать новую квартиру, найти денег на переезд, подумать, где жить во время ремонта в новой квартире, «склеить» продажу жилья и внесение денег на первоначальный взнос по кредиту и так далее. Зачастую подобные альтернативные сделки не удается довести до конца – они разваливаются, если какая-то из сторон не согласна ждать или выдвигает дополнительные требования. И тогда заемщик вынужден начинать все сначала. Поэтому появление на рынке недвижимости такого продукта, как «Переезд», более чем актуально.

Леонид Векшин, генеральный директор ОАО «АРИЖК»:

– «Переезд» рассчитан на те случаи жизни, когда человеку необходимо изменить жилищные условия, а свободных денег у него нет. При этом ситуации могут быть разные, но для каждой «Переезд» способен предложить решение. Например, для тех, кто хочет переехать в жилье большей площади или в другой район города и таким образом улучшить жилищные условия – это одно из целевых направлений «Переезда». С другой стороны, «Переезд» востребован и теми, кто планирует переехать и трудоустроиться в другом регионе – с помощью программы можно приобрести жилье и перевезти семью фактически сразу после прохождения испытательного срока на новом месте работы.

Еще одно преимущество, которое дает такой короткий кредит по залог имеющегося жилья – это возможность решить финансовые проблемы, переехав в меньшее по цене жилье. В такой конструкции «Переезд» способен помочь тем гражданам, которые оказались в трудной жизненной ситуации и по каким-то причинам не в силах погашать имеющийся ипотечный кредит. Несмотря на то, что «Переезд» стартовал не так давно, многие заемщики уже успели оценить преимущества и простоту этого продукта и решили с его помощью жилищные проблемы.

Материал подготовлен при участии пресс-служб АИЖК и АРИЖК

Галина Писарчик

В чем заключается сложность реализации жилья, служащего залогом по ипотеке, и на что следует обратить внимание, «БО» рассказал Дмитрий Дмитриевский, директор департамента реализации залоговых прав АРИЖК

— С какими неудобствами сегодня сопряжено содержание на балансе финансовой организации недвижимости, поступившей по завершению процедур обращения взыскания на заложенное имущество?

— Основных неудобств два. Во-первых, недвижимость — это не финансовый инструмент, она подразумевает физическую работу с ней. У кредитора, который принял жилье на свой баланс, возникает целый ряд расходов: уплата налогов, страхование и оценка, оплата коммунальных платежей, осуществление контроля состояния объектов, ремонт. При этом кредитор несет риски, связанные с падением цен на жилье при неблагоприятной рыночной ситуации, а также утраты или повреждения объектов недвижимости.

 Во-вторых, определенную проблему представляет выселение бывших заемщиков и иных лиц, незаконно занимающих жилое помещение. Из нашей практики могу сказать, что на выселение в судебном порядке приходится примерно 20% случаев. Остальные либо выселяются добровольно, либо жилье свободно от проживания. Зачастую имеется только регистрация, без физического проживания — в этом случае достаточно судебного решения о снятии с регистрационного учета, и мы сами его осуществляем.

Кредитор несет риски, связанные с падением цен на жилье при неблагоприятной рыночной ситуации, а также утраты или повреждения объектов недвижимости

— Какую долю недвижимости, поступившей в счет погашения долга неплатежеспособных заемщиков, удалось реализовать к настоящему моменту? Кто выступает покупателями: физлица, юрлица, государственные структуры?

— На начало 2012 года на управлении АРИЖК находилось порядка 1 100 объектов недвижимости, поступивших на баланс АИЖК и АРИЖК по завершению процедур обращения взыскания на заложенное имущество. Наибольшее количество объектов расположено в Алтайском крае, Омской области, Чувашской республике, Кемеровской и Свердловской областях. Данная цифра свидетельствует о начальной стадии развития и становления рынка по управлению и реализации залогового жилья. Для сравнения: в собственности ипотечных агентств Fannie Mae и Freddie Mac, которые владеют примерно половиной всей залоговой недвижимости США, находится порядка 180 тыс. объектов недвижимости (Foreclosed property).

 Что касается покупателей, то ими, в основном, выступают физлица. Юрлиц среди покупателей единицы, также нет заинтересованности в приобретении такого рода жилья и со стороны государственных заказчиков. С государственными заказчиками достаточно сложно работать, потому что к объектам недвижимости при госзакупках предъявляют жесткие требования — по метражу, цене, по физическому состоянию, чуть ли не до цвета дверей. К тому же изъятое как залог по кредиту жилье поступает кредитору не в лучшем состоянии. Не секрет, что люди, у которых жилье изымают по решению суда, зачастую оставляют его в ужасном состоянии.

— Какую часть задолженности по ипотечному кредиту, в среднем, удается погасить за счет реализации залога? Какого размера может достигать прямой убыток?

— Да, на этом вопросе стоит акцентировать внимание. Как правило, за счет реализации залога удается погасить только основной долг по кредиту. В среднем, при реализации залогового жилья кредиторы теряют до 40% от общей суммы задолженности.

 Так происходит в силу нескольких факторов. Во-первых, балансовая стоимость принимаемых объектов намного ниже фактической задолженности по кредиту. Это связано с тем, что решениями судов предусмотрены штрафные санкции на просроченную задолженность, и сумма этих требований к моменту принятия предмета ипотеки на баланс кредитора в некоторых случаях превышает первоначальный размер кредита. Таким образом, в большинстве случаев после реализации остается необеспеченная задолженность.

 Во-вторых, фактическая цена продажи на 10 – 20% ниже цены, по которой жилье принято на баланс. При прочих равных, жилье, поступившее в собственность кредитора в результате обращения взыскания на заложенное имущество, оценивается ниже, чем аналогичные объекты недвижимости на рынке. Это связано как с негативным восприятием потенциальными покупателями недвижимости подобного рода, так и с ее состоянием. Не секрет, что при покупке квартиры для многих очень важна ее история, информация о бывших собственниках, что существенно усложняет процесс реализации данных объектов.

Заемщик не может рассчитывать на полное прощение долга после изъятия у него заложенного по кредиту жилья, поскольку судом уже вынесено решение о взыскании с него долга в определенном размере

Кстати, сейчас кредиторы, подавая иск к заемщику о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество, далеко не всегда заявляют о требовании пеней. Изначально заявляли, но поняли, что это бессмысленно. Размер пеней в большинстве случаев превышает сумму кредита, и реализация залога все равно будет не в состоянии покрыть эту задолженность.

— Как бы там ни было, поправки в законодательство, вступившие в силу 7 марта текущего года, освободили банки от необходимости размышлять на эту тему, поскольку теперь с ипотечного заемщика в счет уплаты долга, кроме залога, ничего требовать нельзя…

— На практике это не так. Формулировка закона допускает разночтения, трактовать его можно по-разному, и до предоставления официальных разъяснений и уточнений он, фактически, неприменим. На данный момент заемщик не может рассчитывать на полное прощение долга после изъятия у него заложенного по кредиту жилья, поскольку судом уже вынесено решение о взыскании с него долга в определенном размере, и никто не может помешать кредитору взыскать обозначенную в судебном решении сумму.

 В дополнение могу сказать, что Федеральным законом №405 от 06.12.2011, вступившим в силу 07.03.2012, изменен порядок определения начальной продажной стоимости, которая теперь на 20% ниже оценочной. До этого начальная продажная стоимость устанавливалась равной 100% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика при оформлении кредита. Данная мера должна способствовать росту продаж объектов недвижимости с торгов и, как следствие, снижению количества принимаемых кредиторами на баланс объектов.

— Какой срок, в среднем, занимает процесс обращения взыскания на заложенное имущество у неплатежеспособного заемщика?

— До прошлого года процесс обращения взыскания на заложенное по ипотечному кредиту жилье в судебном порядке занимал около двух лет. Сейчас, по нашим данным, он сократился до 11 – 18 месяцев в зависимости от региона. Для сравнения, по данным американского агентства Fannie Mae, сроки обращения взыскания в аналогичном периоде находились в интервале от 13 месяцев (штат Миссури) до 30 месяцев (штат Флорида).

— А как часто приходится сталкиваться с тем, что судебные приставы выполняют свои обязанности по вынесенным судебным решениям «спустя рукава», затягивают сроки?

— Это довольно часто случается, когда речь идет об исполнительном производстве из-за высокой загрузки приставов. С выселением проще, тут приставы действуют достаточно быстро, решая вопрос за два — три месяца, максимум — за полгода.

— Много ли заложенного жилья, на которое обращается взыскание по решению суда, продается с торгов в рамках исполнительного производства?

— То, что с торгов вообще что-то продается, это не закономерный результат, а чудо. Можно сказать, процедура торгов так устроена, что реализовать имущество почти невозможно. О проведении торгов плохо информируют, формально — в каком-нибудь никому не известном издании или на никому не известном сайте. А чтобы торги признали состоявшимися, в них должны принять участие минимум двое покупателей. Участники должны внести аванс в размере до 5% от начальной продажной цены заложенного имущества, это осложняет участие в торгах. Кроме того, прежде чем покупать недвижимость, ее, конечно же, захотят осмотреть, а во многих случаях там живут люди, у которых эту недвижимость отбирают, и они не расположены никого пускать для осмотра.

Чтобы нивелировать риск утраты или сильного повреждения жилья, которое находится на балансе, придется потратиться на страхование

Поэтому с торгов если кто и покупает жилье, то это люди, исключительно заинтересованные в приобретении данного конкретного объекта недвижимости — соседи, которые хотят купить расположенную рядом квартиру для родни или за ее счет увеличить свою жилплощадь.

— В чем заключаются типичные проблемы при обращении взыскания на заложенное по ипотеке жилье и его реализацию с баланса кредитора?

— В первую очередь, проблему представляют слишком растянутые сроки процедур обращения взыскания и реализации недвижимости. На наш взгляд, для снижения сроков реализации залогового жилья можно было бы использовать опыт зарубежных коллег. Например, в США очень популярна программа «First Look Program», запущенная в 2009 году. Суть ее заключается в том, что бывшие собственники, для которых жилье является основным местом жительства, и некоторые некоммерческие общественные организации на некоторый срок (10 – 15 дней) получают преимущественное право на выкуп реализуемой недвижимости — в данный период жилье недоступно для других покупателей. С помощью данной программы агентства Fannie Mae и Freddie Mac реализуют примерно половину своих объектов.

— Кто выступает агентами АРИЖК по управлению и реализации поступившего на баланс жилья?

— Сеть агентов АРИЖК по сопровождению и реализации недвижимости покрывает практически всю территорию РФ. Все агенты прошли аккредитацию АРИЖК, соответствуют целому ряду жестких требований. Наличие альтернативных агентов и постоянный контроль качества их работы позволяет поддерживать стабильность качества данной услуги. Таким образом, нам есть из кого выбирать, создана конкурентная среда.

 АРИЖК готово выступать в качестве агента не только АИЖК, банки при желании могут воспользоваться нашими услугами по управлению и сопровождению жилья, которое находится у них на балансе. Задача АРИЖК — предоставление кредиторам полного спектра услуг по работе с залоговым жильем, формирование долгосрочных партнерских отношений.

— Выше были упомянуты расходы на содержание и реализацию жилья, которое «висит» на балансе банка, расскажите о них подробнее.

— Принимая на баланс жилье, кредиторы не всегда понимают, с чем сопряжено «бремя собственника». Понятно, что надо платить за коммунальные услуги. Но люди не задумываются, что юрлицо не может оплатить квитанцию наличными. Юрлицу придется заключать договор с управляющей компанией или ТСЖ, каждый месяц получать счет-фактуры и акты о выполнении работ. И в этих УК и ТСЖ еще и не все знают, как правильно оформить такие документы, а также не всегда соглашаются их предоставить, ссылаясь на необходимость оплаты долгов бывшего собственника. Были случаи, когда АРИЖК приходилось обращаться в прокуратуру, чтобы получить необходимые документы в нужном виде.

 Нормы действующего законодательства позволяют юридическим лицам учитывать недвижимость как «товар», что позволяет избежать уплаты налога на имущество юридических лиц. Но в случае если недвижимость будет сдана в найм — пусть даже бывшему собственнику, такая недвижимость сразу превращается в «основные средства» с необходимостью ежегодной уплаты налога в размере до 2,2%.

 Также хочу сказать, что с этого года ужесточились требования Банка России по резервам на непрофильные активы (Указание Банка России от 14.12.2011 №2751-У «О внесении изменений в п.2.7 Положения Банка России от 20.03.2006 №283-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери»).

 Отдельно стоит упомянуть земельный налог, который надо платить не только за дома, как думают некоторые, но и за квартиры. Причем юридическое лицо обязано само рассчитывать этот налог и подавать соответствующую декларацию в налоговый орган. Сама сумма этого налога незначительна, но сбор информации, необходимый для его расчета может потребовать серьезных расходов. Сначала необходимо узнать общую полезную площадь всего дома, рассчитать, какую долю в общей площади дома занимает квартира, потом взять общую площадь земельного участка и вычислить вашу долю. Для этого придется потратиться на кадастровый паспорт, выписку в БТИ. Потом нужно будет узнать в местной администрации ставку земельного налога для данной территории и рассчитать сумму налога.

 За невыполнение этого предусмотрен штраф, а при систематических нарушениях — административная ответственность. Таким образом, за неуплату копеечного налога могут арестовать расчетный счет на миллиарды рублей.

 Чтобы нивелировать риск утраты или сильного повреждения жилья, которое находится на балансе, придется потратиться на страхование. Для этой цели необходимо заказывать оценку объектов. Заплатить за оценку придется и для оформления сделки купли-продажи.

— Если реализация жилья, перешедшего на баланс кредитора, сопряжена с большими сложностями, не проще установить арендные отношения с бывшими заемщиками хотя бы до момента реализации этого жилья и тем самым хотя бы компенсировать часть расходов по содержанию своих непрофильных активов?

— В этом нет смысла. Эти люди как не платили по кредиту, так и не будут платить арендную плату. Заключив арендный договор, они получат законное право на проживание, а кредитор увеличение расходов за счет налога на имущество. И, в любом случае, расходы на администрирование вкупе с остальными расходами на содержание жилья, перекроют доходы от аренды.

Недавно в Новосибирской области стартовал уникальный для России проект «Обратная ипотека».

Теперь, если у пенсионеров недостаточно средств на достойную жизнь, они могут улучшить свое финансовое положение, получив заем под залог своей квартиры. Каковы условия программы? В чем ее отличие от механизма пожизненной ренты? И какие есть минусы?

Как «прожить» свою квартиру

Чтобы принять участие в программе, заемщик должен быть старше 60 лет и иметь собственную квартиру. Причем жилье должно находиться в многоэтажном доме (не менее трех этажей) и располагаться в населенном пункте, в котором проживает не менее 500 тысяч человек. Кроме того, дом должен быть не старше 1965 года. За участие в обратной ипотеке заимодатель будет списывать 9% годовых от суммы итогового займа. После смерти заемщика наследники могут забрать невыбранные им деньги. Также у них есть возможность погасить задолженность перед кредитором и стать собственниками квартиры.

«Проживать» свою квартиру можно двумя способами: получать ежемесячную финансовую поддержку в течение 10 лет или разовый платеж в размере 70% от стоимости жилья. В среднем ежемесячный размер выплаты может составить 1,5 - 2 пенсии.

На обратную ипотеку не могут претендовать старики, имеющие недееспособных наследников или иждивенцев (несовершеннолетние дети и внуки, дети-инвалиды), поскольку в таком случае кредитор после смерти заемщика не сможет потребовать реализации заложенной квартиры.

- Этот ипотечный продукт был разработан Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) по поручению правительства РФ, - говорит Сергей КАЛИНИН, директор по развитию АРИЖК. - Ключевое условие этой сделки: заемщик сохраняет право собственности на свое жилье.

В этом заключается главное отличие обратной ипотеки от механизма пожизненной ренты, где заемщик теряет право собственности на недвижимость. В пожизненной ренте жилье переоформляется на нового собственника, который обязуется содержать бывшего владельца. Получается, в этом случае новому собственнику выгодно, чтобы бывший владелец побыстрее отошел в мир иной. В обратной ипотеке интересы заемщика и кредитора совпадают. У заемщика остается право собственности и проживания, а значит, кредитор может претендовать только на выданную сумму займа и проценты, а все остальное отдаст наследникам. Выходит, чем дольше заемщик проживет, тем больше процентов получит кредитор. 

Подводные камни

Новый проект чиновники называют скорее социальным, чем коммерческим. Дескать, дома, под которые выдаются деньги, с каждым годом стареют и падают в цене. Значит, государство практически не получает никакой выгоды.

 Однако многие аналитики и юристы придерживаются другой точки зрения. По их мнению, обратная ипотека государству еще как выгодна: вместо высокого уровня пенсионного обеспечения пожилым людям предлагают искать дополнительные источники дохода за счет своей квартиры, которая потом достанется государству (если наследники не смогут погасить заем, который взял их родственник).

- На мой взгляд, подобные проекты вбивают большой клин между поколениями: лишь немногие молодые люди могут позволить себе покупку недвижимости и надеются получить жилье хотя бы в наследство. А теперь их бабушкам и дедушкам предлагают улучшить финансовое положение за счет своих квартир. В итоге молодежь не только не получит жилье, но еще и будет вынуждена рассчитываться с долгами. По сути, наследникам предлагают выкупать квартиру родственников обратно. А такой возможности у них, скорее всего, не будет, - говорит Александр ЕВДОКИМОВ, директор по ипотечному кредитованию риелторской компании «Сибакадемстрой Недвижимость». - Кроме того, суммы выплат, которые прописаны в условиях обратной ипотеки, вызывают недоумение. Так, за двухкомнатную хрущевку пожилому человеку будут выплачивать всего 1,5–2 пенсии. Не такие уж это великие деньги, чтобы потом распрощаться с жильем.

Хотя пенсионеры и считаются одними из наиболее ответственных заемщиков, кредитовать их берутся немногие банки, пеняя на невысокие доходы таких клиентов. Вместе с тем игроки, решившиеся на этот шаг, отмечают растущий спрос со стороны пенсионеров на кредитные продукты.

ПРОДУКТЫ ДЛЯ ПЕНСИОНЕРОВ

Россельхозбанк (РСХБ), четвертый по активам в РФ, предлагает кредит "Пенсионный" с ноября 2007 года. За время действия кредитной программы выдано 11,4 миллиарда рублей, а количество заемщиков превысило 175 тысяч пенсионеров, сообщили в пресс-службе банка.

По состоянию на начало сентября 2012 года объем выданных кредитов по отношению к аналогичному периоду прошлого года вырос на 6,4%, а количество заемщиков - на 5%.

В ближайшее время РСХБ планирует улучшение условий по данному продукту, увеличив максимальную сумму кредита, которая сейчас не может превышать 100 тысяч рублей. Процентная ставка по кредиту в рублях – от 15% годовых.

Совкомбанк, входящий в сотню крупнейших в РФ, начал кредитовать пенсионеров в начале 2011 года. Программа предусматривает выдачу кредита на сумму от 30 до 250 тысяч рублей на срок до пяти лет, диапазон ставок 28-31%.

"О спросе на пенсионные кредиты можно судить уже по тому, как за полтора года изменилась клиентская база заемщиков Совкомбанка: сейчас около трети заемщиков банка – пенсионеры, которые, как правило, предпочитают именно "Пенсионную программу", - рассказала "Прайму" руководитель департамента розничных продаж и региональной сети Совкомбанка Наталья Васильева.

В этом году банк расширил линейку продуктов для пенсионеров, предложив кредит "Экспресс-пенсионный" (сумма выдачи от 5 до 30 тысяч рублей по ставке 33% годовых на срок до двух лет) клиентам из регионов Западной Сибири и совсем недавно – клиентам из Москвы. Васильева не исключила, что спрос на этот продукт будет даже выше, так как пенсионеры с небольшими доходами (пенсией) часто заинтересованы именно в получении небольших сумм кредита, которые они без труда смогут оплачивать.

Банк "Восточный", агрессивно наращивающий розничное кредитование, тоже не обошел стороной эту категорию заемщиков, выпустив в августе специальную кредитную карту для пенсионеров с лимитом до 100 тысяч рублей и базовой ставкой от 25,9% годовых. Карту могут получить клиенты от 50 лет (для женщин) и 55 лет (для мужчин) до 76 лет с учетом срока кредита. Подтверждение дохода не требуется, из документов нужен только паспорт. Надо сказать, что "Восточный" высоко оценивает доходы пенсионеров: ставка по карте для них не сильно отличается от ставок по другим карточным продуктам банка: к примеру, кредитная карта "Персональная" предусматривает ставку от 27% годовых в рублях.

МИКРОЗАЙМЫ ПОД МАКРОПРОЦЕНТЫ

Материально помочь пожилым людям сегодня предлагают не только банки, но и микрофинансовые организации (МФО), зарабатывающие на выдаче небольших по объему и сроку займов. Возможность оформить документы на получение микрозайма предлагает "Почта России", где большинство пенсионеров традиционно отплачивают услуги. Партнерами предприятия являются МФО "Мини-Займ Экспресс" и "Домашние Деньги".

Однако прежде чем обращаться в МФО за кредитом, стоит вспомнить, что ставки по таким займам в разы выше тех, что предлагают банки. Такие ставки в МФО объясняют более дорогой стоимостью ресурсов и высокими операционными расходами, связанными с обслуживанием более рискованной категории заемщиков.

В июле МФО "Центр финансовой поддержки" начала выдачу средств пенсионерам в возрасте от 60 до 75 лет на сумму до 20 тысяч рублей. Процентная ставка составляет 1,2% за каждый день пользования заемщиком денежными средствами для суммы в пять тысяч рублей, 0,8% - для займов объемом 10 и 15 тысяч рублей, 0,3% для суммы в 20 тысяч рублей. При условии, что пенсионер займет у МФО пять тысяч рублей на один месяц, ставка по займу составит 36% (и это не годовых).

ОБРАТНАЯ ИПОТЕКА

Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) в тестовом режиме запустило госпрограмму займов для пожилых людей под залог имеющегося у них жилья. Кредит погашается уже после смерти заемщика: квартира реализуется, выплаченная пенсионеру сумма с процентами остается кредитору, а оставшаяся от продажи часть переводится наследникам.

Размер кредита рассчитывается индивидуально в зависимости от возраста пенсионера, оценочной стоимости его жилья и от формы выплаты (единовременно или ежемесячно). Принципиальное отличие от других кредитов - обратную ипотеку не нужно обслуживать: у заемщика нет ежемесячных платежей, проценты начисляются и прибавляются к долгу.

В АРИЖК не раскрывают, сколько пенсионеров уже участвуют в этой программе, ссылаясь на то, что кредиты пока выдаются в тестовом режиме.

Татьяна Чубасова, Прайм

"Обратная ипотека" - новый ипотечный продукт, разработанный ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов". В рамках продукта "Обратная ипотека" заемщику предоставляется заем под залог имеющейся недвижимости.

Основное назначение продукта – улучшение качества жизни граждан старшего возраста за счет получения собственником жилья дополнительных средств в виде займа. По словам Н. Бочкаревой, пенсионеры могут взять кредит на оплату текущих потребительских расходов, улучшение жилищных условий, медицинские расходы (в том числе проведение операций, организация регулярного патронажа, санаторно-курортное лечение). Имеющееся жилье передается в ипотеку (залог) АРИЖК. При этом заемщик сохраняет за собой пожизненное право собственности, владения и пользования объектом недвижимости.

Заем по продукту "Обратная ипотека" могут получить лица в возрасте от 60 лет и старше, а общее количество заемщиков по одному договору не может превышать двух человек. Средства займа предоставляются частями, так называемыми, траншами. Сумма предоставляемого займа зависит от стоимости квартиры (оценку рыночной стоимости квартиры АРИЖК осуществляет за свой счет), пола и возраста заемщика, а также от выбранного варианта выплат (ежемесячно частями или единовременно).

Процентная ставка по займу устанавливается в размере 9% годовых. Проценты начисляются ежемесячно на остаток основного долга и ежегодно присоединяются к сумме основного долга. При этом пенсионер не обязан вносить регулярные платежи. По своему усмотрению он может гасить кредит как частями, так и полностью без каких-либо ограничений по сроку или сумме. Востребование задолженности наступает не ранее даты смерти последнего из состава заемщиков и в сумме, не более размера основного долга, начисленных, но не уплаченных процентов и иных сумм. После смерти заемщика кредит и проценты с него гасятся за счет продажи квартиры, а оставшаяся сумма, при ее наличии, достается наследникам.

По словам Натальи Бочкаревой, в качестве предмета залога рассматриваются квартиры в многоэтажных домах, расположенные в городах, с численностью населения свыше 500 тысяч человек. В республике нет ни одного такого города, однако, если в регионе найдутся желающие оформить обратную ипотеку, к ним может быть индивидуальный подход.

Для получения займа по продукту "Обратная ипотека" необходимо, в первую очередь, позвонить на "горячую линию" ОАО "АРИЖК" (8-800-700-700-2, звонок бесплатный), получить предварительную консультацию и контактную информацию об Агентах, которые уполномочены работать с "Обратной ипотекой" в регионе проживания заемщика. Далее за дальнейшими консультациями обратиться в ОАО "Коми ипотечная компания": Республика Коми, г. Сыктывкар, ул. Интернациональная, д.133, тел (8212)214616, 203283, или по адресу электронной почты: komi@ipoteka-rk.ru.