Управдом. Управление недвижимостью.

ЗДРАВСТВУЙТЕ!

Виды (типы) управляющих недвижимостью (вторая часть)

Напомним, в прошлых выпусках (#2 и #3) мы попытались обозначить три составляющие любого комплекса недвижимости: 1) техническая, 2) организационная и 3) коммерческая эксплуатация здания. К каждой из этих составляющих мы отнесли конкретного специалиста (управляющего недвижимостью) одной из областей управления недвижимостью: 1) building management, 2) facility management и 3) property management.
C перечисленными нами функциями (относящимися к первому, второму и третьему виду управляющего), не полностью согласились некоторые наши читатели. Так сотрудник управляющей компании Stails & Raybokobulko предложил следующий вариант определений к обозначенным нами терминам.
Building management - управление проектом строительства здания и в дальнейшем его капитальным и текушим ремонтом.
Facility management - управление инженерными системами здания, а также различным техническим оборудованием, и разного рода текущей эксплуатацией.
Property management - практически все вместе взятое по управлению зданием, но все больше с финансовой стороны.
Не хотелось бы вступать в спор по следующим соображениям.
Во-первых, эти определения определенным образом напоминают обозначенные нами функции.
Во-вторых, до сих пор существует проблема в написании простого слова "риэлтер" или "риэлтор", но это проблема орфографии, которая существенно не влияет на деятельность агента по управлению недвижимостью. А вот семантическое (смысловое) содержание понятий обозначенных англо-американскими устоявшими терминами вызывает серьезную проблему, в том числе по толкованию содержания деятельности управляющих недвижимостью. На смысловое содержание влияет также и специфика российской деловой среды, и специфика каждой управляющей компании в зависимости от области её деятельности. Всё это дает множество поводов для спекуляции и разночтения не устоявшихся у нас терминов.
Тем не менее огромное спасибо за предложенные варианты определений и было бы любезно с вашей стороны продолжать откликаться по электронной почте и объективно критиковать или подтверждать наши теоретические выкладки, которые мы бы хотели максимально приблизить к российской действительности.

Возможная схема подбора управления для конкретной недвижимости

Существуют разные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу: здания, сооружения, земельные участки и др. Мы ограничимся только зданиями с прилегающей территорией, как основными, но не единственными объектами управляющего недвижимостью. Вы, видимо, согласитесь, что такие составляющие, как техническая, организационная и коммерческая эксплуатация здания присутствует всегда у любого здания, в не зависимости от целевого назначения здания:
1) жилое (коттедж, многоквартирный дом и т.д.);
2) коммерческое (офисы, склады, магазины, рестораны и т.д.);
3) специальные (учебные заведения, комплексы здравоохранения, театры и т.д.).
Перед любым собственником возникает ряд вопросов.
1. Что делать с зданием?
2. Как поддерживать его в хорошем техническом и функциональном состоянии?
3. Нужно ли управлять этим зданием самому или необходимо привлечь профессионалов?
4. Кого привлечь и сколько ему платить?
Для ответа на эти вопросы, на наш взгляд, собственнику необходимо обратить внимание на два аспекта: цель существования данного объекта у собственника и масштабы собственности.

Цель существования недвижимости (по европейской классификации)
Зачем собственнику недвижимость?
1. Собственник использует недвижимость для осуществления в ней бизнес-процесса или жизнедеятельности (офис компании, квартира и др.).
2. Собственник использует недвижимость для осуществления c ней коммерческих операций (продажа, сдача в аренду и т.д.).
3. Собственник использует недвижимость как объект инвестиций, с целью сохранения и приумножения собственного капитала.
4. Избыточная (резервная) недвижимость.

Масштабы недвижимости
Какова функциональная принадлежность и размеры объекта недвижимости?
Офис. Ориентировочные размеры (4 уровня): офис (в несколько комнат) --> офис (в один и более этажей здания) --> офисное здание --> офисный комплекс.
Квартира. Ориентировочные размеры (4 уровня): квартира --> индивидуальный дом (коттедж) --> многоквартирный дом --> комплекс типичных жилых домов.
И тому подобное. Но размеры могут измеряться по разному основанию (наиболее часто, квадратными метрами, разумеется). Но это сейчас маловажно, главное понять примерный механизм определения масштаба.
Тогда можно представить следующую таблицу.

Таблица 1. Выбор управления в зависимости от цели существования недвижимости и масштаба.

I. "Своими силами". Неустойчивая форма управления, но самая распространенная на данный момент. Обычно, штатный заведующий хозяйством или его аналог. Как правило, это квалифицированный технический работник главная цель которого: поддержание инженерно-технического состояния здания на уровне исправного функционирования. Данная форма управления не требует значительных расходов собственника, качество соответствующее.
II. Профессиональный управляющий. Может быть как штатный, так и внештатный сотрудник (например, ПБОЮЛ). Профессиональное управление подразумевает не только обеспечение соответствующего инженерно-технического состояния здания, но и реальное стремление постоянно улучшать коммерческую привлекательность объекта, способствовать оптимальному организационному функционированию.
III. Управляющая компания. По сути, данный вариант аналог предыдущего, с целями также направленными в сторону улучшения коммерческой привлекательности. Но в отличие от профессионального управляющего недвижимостью, управляющая компания обладает преимуществом с финансовой стороны, за счет эффекта масштаба. Управляющая компания имеет возможность сократить ряд издержек (сэкономить) в эксплуатации объекта, так как компания одновременно оказывает услуги нескольким собственникам.
IV. Выбор между несколькими профессиональными управляющими или управляющей компанией не всегда очевиден и сложен. Несмотря на то, что управляющая компания может оказывать некоторые услуги дешевле, чем, например, профессиональный штатный управляющий, необходимость прибегать к серьезному анализу-сравнению по параметрам обслуживания и финансовым затратам не отпадает.
Подчеркнём, что предложенная схема, разумеется, не догма, она отчасти обывательская. Выбор всегда зависит от многих более подробных параметров, особенно важны финансовые возможности и желание собственника привлекать людей со стороны. Это придает сложность, потому что в наших условиях у российских собственников ещё не сложилось устойчивого мнения в необходимости прибегать к управляющему недвижимости, которому необходимо платить за его услуги, ведь это дополнительные расходы. Но они обязательно окупятся, если это грамотный управляющий.
Это давно поняли американские и европейские бизнесмены, поэтому, приезжая в Россию, они пользуются филиалами управляющих компаний, которые находятся у них на родине.

Способы улучшения жилищных условий

В прошлый раз мы немного поторопились и начали с одного из способов улучшения жилищныхговорится, о наболевшем. Теперь попытаемся исправиться и начнем с обозначения условий - ипотечный кредит, как существующих и известных нам способов.
1. Покупка.
2. Кредит (ипотечный, потребительский, льготный).
3. Рассрочка.
4. Участие в долевом строительстве.
5. Жилищные субсидии.
6. Государственный жилищный сертификат (ГЖС).
7. Аренда.
Если вы слышали о других способах, пожалуйста сообщите нам, мы его изучим и предоставим информацию.
Все эти способы отличаются сроками реализации, основными и дополнительными выплатами, участниками, надежностью (в т.ч. от мошенничества), перспективностью и т.д. Но не будем забегать вперед:
сайт.

На сайте вы, к сожалению, пока ничего нового не увидите. Имеющийся материал в обработке...

ВСЕГО ХОРОШЕГО!

Ведущий рассылки: Игорь Морус, upravdom@nm.ru

Copyright © 2003 by Игорь Морус Все права защищены.
Разрешается републикация материалов рассылки с обязательным указанием ссылки
на сайт Управдом - http://upravdom.nm.ru