Профи о недвижимости - советы, прогноз, интересные квартиры
| Информационный Канал Subscribe.Ru |
 |
 |
Новое строительство. Лето 2004 года.
В июле стал чувствоваться небольшой спад активности - заметно меньше людей в городе. Но после того как начали появляться очереди в банках и заговорили о банковском кризисе, спрос возобновился. Те покупатели, которые ходили вокруг квартиры несколько недель, решились на покупку. Несколько сделок прошли и планируются в рублях - в той валюте, которая лежала на счетах.
На первичном рынке, по словам самих девелоперов, наиболее острая конкуренция возникает между строительными компаниями в борьбе за "пятна" для будущих зданий. Несомненно, в ближайшие месяцы члены правительства Петербурга, вышедшие из строительных компаний, направят значительные усилия на решение этой и других проблем болезней роста строительного комплекса Петербурга.
Новый состав правительства Петербурга это главная новость этого года для рынка недвижимости. Сейчас мы еще не чувствуем влияние этого события, но очень многое может измениться для участников рынка в ближайшее время.
Ценовой уровень на строящуюся недвижимость следующий:
Типовые дома в спальных районах: от 900 $/м2
Индивидуальные проекты в спальных районах и в "зеленой прослойке" между центром и новостройками: 1000-1500 $/м2
В центре минимальный уровень цен около 1500 $/м2. Дома более презентабельные - около 1900 - 2500 $/м2: http://vipflat.spb.ru/99. Амбициозные проекты в эксклюзивных местах - 3000-7000 $/м2.
Робко на вторично рынке появляется Евро. Цены на первичном рынке уже почти везде определены как "не ниже фиксированного курса" - обычно 30-32 рубля за УЕ.
Несомненным плюсом покупки квартиры в строящемся доме является возможность рассрочки при оплате, что практически невозможно при покупке "исторической" квартиры. Зачастую это обстоятельство - "все деньги сразу" - не дает возможности покупателю приобрести интересную квартиру на вторичном рынке. И объясняет долгие сроки продаж дорогих и даже "очень хороших" квартир вторичного рынка. Ипотека пока еще не работает. В том числе из-за дополнительных 13% к цене сделки как налог с продажи квартиры по полной стоимости.
Спрос в Петербурге превышает предложение, особенно в категории строящегося или реконструируемого жилья. Предложение в только что сданных или прошедших реконструкцию дома практически отсутствует, а цены могут быть на 30-50% выше, чем приведенные выше. Поэтому уже на начальных этапах строительства у нормальных компаний множество квартир продано, а к моменту возведение крыши - почти все продано. Строительство дома в среднем занимает 1,5-2 года.
Обычная схема инвестиций - 25-30% первый взнос, остальное - до окончания строительства. Если платить в рассрочку до окончания строительства, цена возрастает (примерно на невнесенную сумму начисляется 1-2% в месяц).
С одной стороны, для покупателя альтернатива "несоциальнооднородному ветхому старому фонду"- опять таки новое строительство, т.к. покупателю жаждут "крепких стен" и единого социального окружения, а это именно то, что является плюсом новых домов - все квартиры в доме покупаются практически в одной и то же время, что приносит в дом ощущение общности. Этого нет в расселенных подъездах - Вы купили квартиру в прошлом году, а соседи - пять лет назад. А сегодня у каждого из жильцов разный уровень доходов, интересов и им сложно договориться даже о том, чтобы скинуться по 300$ на ремонт подъезда.
Нахваливая новые дома, не могу не сказать, что, несомненно, ауру Петербурга, особое очарование центральных исторических кварталов сложно сохранить в новострое и даже в реконструкции. Мощный поток, перетекший на первичный рынок, несколько споткнулся, сравнивая то, что обещали построить, и что получилось в результате и с какими задержками в сроках.
ВЛОЖЕНИЕ ДЕНЕГ В НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО, ЭТО НЕ ПОКУПКА КВАРТИРЫ, ЭТО ИНВЕСТИЦИИ. НА ЭТОМ ХОРОШО ЗАРАБАТЫВАТЬ ДЕНЕГ, НО КОГДА ПОКУПАТЕЛЬ 2-4 ГОДА ЖДЕТ НОВОЙ КВАРТИРЫ, ЗА ЭТО ВРЕМЯ У НЕГО МЕНЯЮТСЯ МИРООЩУЩЕНИЯ, ЖИЗНЕННЫЕ ПЛАНЫ, РАЗМЕР СЕМЬИ И ПРИОРИТЕТЫ. ТЕХНОЛОГИИ ТОЖЕ ИДУТ ВПЕРЕД И КОГДА-ТО СУПЕРПРОЕКТ ПРЕВРАЩЕТСЯ ИЗ ЭЛИТНОГО В ДОБРОТНУЮ КВАРТИРУ ЭКОНОМ КЛАССА.
Договора долевого участия очень слабо отвечают интересам дольщиков. Дольщики практически бессильны и не могут требовать соблюдения сроков строительства, сроков регистрации собственности, качества жилья и т.д. Спрос превышает предложение. Спрос высок и не позволяет покупателю заставить строителя отвечать за свои обязательства.
На рынке строящегося жилья продается ВСЁ, невзирая на ИМЯ строительной компании, положения договора долевого участия, качества жилья и т.д. Эта ситуация может вновь привести к приходу на рынок недобропорядочных строительных компаний и к появлению новых скандальных строительных адресов.
Очередной раз повторюсь, что "затоваривания" рынка не видно - квартиры в строящихся домах к окончанию строительства почти всегда все проданы. Однако, скорость появления новых стройплощадок, их количество и масштабность новых проектируемых жилых комплексов, возможно, изменит эту ситуацию. Вероятно, через 1,5-2 года произойдет выброс на рынок достаточного количества готовых квартир. И в Петербурге, как уже сегодня происходит в Москве, в сданных домах будет оставаться достаточное количество непроданных квартир.
Рысев Леонид Юрьевич
директор департамента
"Продажи квартир V.I.P." Агентства Бекар
www.rysev.spb.ru
| http://subscribe.ru/
E-mail: ask@subscribe.ru |
Адрес подписки |
Отписаться |
| В избранное | ||
