Переехать в более просторное жилье – мечта почти каждого россиянина. Какие есть способы улучшения жилищных условий на рынке сегодня?

Улучшение жилищных условий – понятие растяжимое. Банки понимают под этим одно, риэлторы другое, а покупатели – третье. Кроме того, улучшение улучшению рознь: одно дело добавить полмиллиона и переехать из «однушки» в «двушку», другое – взять ипотеку, так сказать, «с нуля». Ведь переезд из съемной в собственную квартиру – тоже улучшение жилищных условий. Но остановимся на первом варианте, когда есть собственная квартира и желание обменять ее на более просторное жилье.

Быстрее, но дороже

В среднем разница в цене между однокомнатной и двухкомнатной квартирой в Петербурге составляет около миллиона рублей. Но на деле людям часто требуется меньшая сумма: одни согласны обменять «однушку» в «брежневке» на «двушку» в «хрущевке», и тогда разница уменьшается, у других есть банковские накопления. Так необходимая сумма может сократиться до полумиллиона или и того меньше.

«Действительно, продать имеющееся жилье и купить более просторную квартиру – это, пожалуй, самый распространенный способ улучшения жилищных условий, – подтверждает руководитель управления ипотечного кредитования ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» Марианна Белькова. – Чаще всего разницу между стоимостью продаваемой и покупаемой квартирами берут из накопленных средств, либо, в зависимости от суммы, берут потребительский кредит или ипотеку. Потребительские кредиты берут обычно, если необходимая сумма колеблется в районе 100-500 тыс. рублей. Ставка хотя и высока, зато нет дополнительных единоразовых комиссий и расходов».

Руководитель брокерского отдела АН «Бекар» Антонина Соловьева советует прибегать к помощи потребительского кредита тогда, когда сумма не превышает одного миллиона рублей. «Плюсы потребительского кредита в том, что можно сэкономить на страховке, проведении сделки, оформлении кредита.

Потребительский кредит выдается на 5 лет, и, если не хватает на квартиру, чаще всего его и берут. Минус в большой процентной ставке, которая может доходить до 22%».

Но потребительские кредиты по-прежнему остаются популярны среди тех, кто улучшает свои жилищные условия. Психологически человеку проще немного переплатить по более высоким процентам кредита, чем закладывать в банк всю квартиру, как происходит в случае с ипотекой. Но и здесь можно столкнуться с трудностями: для получения крупного потребительского кредита, скорее всего, понадобятся поручители. Банки идут навстречу и постепенно возвращают в список потенциальных поручителей не только дальних родственников, но и знакомых заемщика. Правда, согласно статистике, большинство поручителей по крупным кредитам – это все же ближайшие родственники и лишь в единичных случаях – друзья заемщика.

Под залог квартиры

Более прагматичные покупатели выбирают ипотеку. Жалко закладывать в качестве первоначального взноса всю прежнюю квартиру, но здравый рассудок на стороне банка. Тем более если сумма кредита превышает 700 тыс. рублей. «В большинстве случаев люди берут кредит на сумму 1,5-2 млн рублей под процентную ставку 11,5-13%, – говорит Антонина Соловьева. – Плюсом ипотеки является более низкая ставка и возможность получения большей суммы, которой хватит на покупку квартиры».

Однако Марианна Белькова предостерегает: «Ставка по ипотеке значительно ниже, но есть расходы, такие как страхование, оценка, государственные пошлины, комиссия за выдачу кредита и так далее». Правда, справедливости ради стоит отметить, что за последние месяцы многие банки отказались от взимания комиссии за рассмотрение заявки, а некоторые – и от комиссии за выдачу кредита. В других банках соответствующие условия время от времени вводятся в виде акций.

На практике выгодный ипотечный кредит на улучшение жилищных условий выглядит так. Старая квартира продается, а вырученные за нее средства идут в счет первоначального взноса по ипотечному кредиту на новую, более комфортную квартиру. Процентная ставка в этом случае будет минимальной, в 1,5-2 раза ниже, чем ставка по потребительскому кредиту. Недостающую часть стоимости жилья покупатель постепенно выплачивает, при этом выгоднее всего это сделать как можно быстрее, за пять, максимум семь лет, тогда удастся получить наименьшую ставку по кредиту и сэкономить на выплате процентов. Вопрос о проживании семьи в период смены жилья может быть решен при помощи выбора серьезной риэлторской или брокерской компании, которая поможет провести сделку продажи старой квартиры и покупки новой параллельно.

Спецпрограммы

Специальные программы по улучшению жилищных условий есть в некоторых банках. Например, ипотечная программа «DeltaИнвест» в банке DeltaCredit или ипотечная программа «На улучшение жилищных условий» банка BSGV. Но предназначены они не для тех, кто хочет обменять свою квартиру на более просторную.

«Здесь в залог идет не при-обретаемая с помощью ипотеки квартира, а любая другая, – объясняет Марианна Белькова. – Самая распространенная ситуация, когда родители хотят купить квартиру детям и закладывают свою квартиру, беря кредит на новую в строящемся доме. Преимущество в том, что при закладывании уже имеющегося жилья часто не нужно никакого первоначального взноса, достаточно подтвердить доход на необходимую сумму. Например, квартира у родителей стоит 5 млн, а квартира, приобретаемая их ребенку, стоит 2,5 млн рублей. Итого сумма кредита – это 50% от закладываемой квартиры».

По словам экспертов, часто таким кредитом пользуются и молодожены, родители которых готовы помочь им, заложив свое жилье. «Такой кредит может быть получен для приобретения недвижимости на ранних стадиях строительства дома или когда дом не может быть аккредитован банком, например, если компания строит не по 214-ФЗ, – добавляет Антонина Соловьева. – Также пользуются спросом и земельные участки под строительство дома. В таких программах процентные ставки выше среднерыночных примерно на 1%».

Семье, которая хочет улучшить свои жилищные условия, специалисты советуют хорошенько изучить и социальные программы банков – вдруг они подходят именно для вас. Прежде всего, это программы поддержки военных «Военная ипотека» (Балтийская ипотечная корпорация, Санкт-Петербургское ипотечное агентство) и новые программы с привлечением материнского капитала (Ханты-Мансийский банк, Балтийская ипотечная корпорация, ВТБ24, DeltaCredit).

Выплата первоначального взноса за жилье военнослужащему и погашение лимитированного государством кредита в течение всего срока осуществляются за счет средств Минобороны, а собственные накопления можно использовать для увеличения стоимости приобретаемого жилья. Материнский капитал позволяет, в зависимости от программы кредитования, увеличить максимальную сумму кредита, на которую может рассчитывать семья, на сумму этого капитала или внести его в качестве первоначального взноса. А для тех, кто только планирует рождение ребенка, будут интересны спецпредложения некоторых банков. Например, в банке Уралсиб действует акция, согласно которой ставка по оформленному до 31 июля кредиту снижается на 0,5% годовых за каждого несовершеннолетнего ребенка в семье: как сразу, так и за каждого рожденного и усыновленного ребенка в течение всего срока кредита.

Стоит изучить и спецпрограммы с заниженными ставками: «Ипотека с господдержской» от ВТБ24 и Сбербанка и кредит «Ветеранам Великой Отечественной войны» для родственников ветеранов от Санкт-Петербургского ипотечного агентства, а также федеральные и местные социальные программы, благодаря которым можно получить субсидию на жилье.