Новый градоначальник появился в Москве внезапно и тут же начал бурную деятельность. Участники рынка недвижимости восприняли перемены с противоречивыми чувствами. Это сложная смесь оптимизма и пессимизма, надежд и опасений, сомнений и неопределенности. Итак, что сулит приход к власти Сергея Собянина?

Оптимизм

Явный приоритет мэра — решение транспортных проблем. Предложенные и уже реализованные идеи встретили неоднозначную, но в целом позитивную оценку экспертов. Не может не радовать намерение новой власти ускорить строительство дорог, паркингов и станций метро. Москвичам пообещали 15 км линий метрополитена в год (ранее — не более 5-7 км), реконструкцию МКАД, расширение загородных трасс, магистрали на месте ЛЭП (которые уйдут под землю) и даже подводные гаражи.

Успел С. Собянин принять ряд насущных решений и в сфере жилищного строительства. В частности, поручил до 1 марта 2011 года разработать новые правила землепользования и застройки. «Ввод ПЗЗ позволит сделать деятельность девелоперов более прозрачной и упростить процесс оформления документации, — убежден генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев. — Кроме того, мы очень надеемся, что мэр станет инициатором пересмотра СНиП. Существующие правила формировались в прошлом веке и не соответствуют современным нормам энергоэффективности, не позволяют модернизировать строительство». В этом направлении уже делаются серьезные шаги: на заседании Мосгордумы С. Собянин заявил о необходимости перехода на новые стандарты проектирования домов.

Многим импонирует тесное сотрудничество градоначальника с президентом и отсутствие видимых «коммерческих интересов» в Москве. «Уверен, изменения позитивно отразятся на застройщиках, — считает Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty. — Теперь, когда Елена Батурина не сможет диктовать им условия, некоторые вернутся в столицу. Позиции «Интеко» ослабнут, что усилит позиции всех иных, особенно не связанных с «Интеко», компаний. В целом, мне кажется, единство нынешней московской команды с федеральной властью поможет С. Собянину жестче решать важные для города проблемы: транспортные, инфраструктурные».

Пессимизм

Не обошлось и без ложки дегтя. Больше всего от «транспортной активности» С. Собянина пострадали владельцы и арендаторы торговой недвижимости. Запрет парковки на Тверской ударил по прибылям магазинов. Решение расширить либо перекрыть некоторые съезды с МКАД отразится на бюджетах многочисленных торговых центров, расположенных вдоль Кольцевой. Про снос палаток у метро и говорить нечего.

Для девелоперов, специализирующихся на коммерческой недвижимости, тоже настали не лучшие времена. Официально объявлено: новых офисов в ЦАО больше не будет. Та же участь, вероятно, ждет и торговые здания. Отдельные проекты (одобренные предыдущим мэром) уже приостановлены и даже отменены. В частности, исключена коммерческая составляющая (торгцентр) из знакового проекта реконструкции Пушкинской площади. Вместо офисов и магазинов в столице спешно сооружают многоуровневые паркинги. «Ограничение или запрет возведения коммерческой недвижимости в ЦАО приведет через пару лет к росту арендных ставок на офисные и торговые площади», — уверен Владимир Трибрат, директор по маркетингу ГК «Пионер».

Что касается жилья, гостиниц, а также застройки за пределами ЦАО, то теперь каждое предложение попадает под пристальное внимание самого мэра. Создана специальная комиссия под его председательством, которая будет рассматривать действующие и потенциальные инвестконтракты. «Мое личное мнение: власти не станут «трясти» жилые стройки, — рассуждает Олег Репченко, руководитель аналитического центра Irn.ru. — Во-первых, есть согласованные проекты, пересматривать их задним числом — дурной тон. Во-вторых, московские девелоперы — социально значимые компании. Создавать им большие проблемы — значит ставить под удар производство, тысячи сотрудников, строительные мощности. К тому же часть квартир уже куплена, так что добавьте сюда обманутых дольщиков. В общем, все это грозит социальным напряжением, на что власти не пойдут».

Тем не менее проблем строителям жилья не избежать. «Если требования к нормам обеспеченности машино-местами будут ужесточены, неминуемо произойдет удорожание квадратных метров. Непроданные места просто лягут в инвестиционную стоимость строительства» — посетовали в ГК «Пионер». «Девелоперов ждут непростые полгода-год, когда все согласования будут затруднены, а бремя содержания проектов и выплаты процентов по кредитам никуда не денутся, — предрекает Г. Дзагуров. — Временная приостановка согласований и разрешений выльется в снижение объема вводимых метров, что приведет к росту цен. При этом, если мы, россияне, все понимаем, то западные инвесторы будут неприятно удивлены. Думаю, многие просто уйдут в другие регионы».

Сомнения

Москвичи пока относятся к активности мэра с определенным скепсисом. Непонятно, насколько хватит нового градоначальника и какие из его громких заявлений и обещаний перейдут в практическую плоскость. «Разумеется, ситуация заставила участников рынка недвижимости действовать осторожнее, — говорит А. Хрусталев. — В то же время не стоит ожидать существенного повышения или падения стоимости жилья в Москве, поскольку цены в этом городе определяются его статусом, а не политическим трендом».

«Если говорить о первичном рынке, то в столице строительная себестоимость квадратного метра составляет около 1/5 от рыночной цены, и бороться за ее уменьшение нет смысла – размышляет О. Репченко. — Более существенную экономию обещает уменьшение так называемой доли города. Но не факт, что если инвестиционная себестоимость жилья снизится, метры будут продаваться дешевле. А если вдруг это случится, квартиры массово скупят спекулянты и все равно выставят на рынок по прежним ценам». С этой мыслью согласились все эксперты: повлиять на стоимость жилья напрямую мэр не в состоянии при всем желании. Влияние может быть лишь косвенное, но вряд ли значительное. А вот в какую сторону пойдет коррекция, пока неясно, поскольку в нынешней неопределенной политической ситуации делать прогнозы крайне сложно и рискованно.

Надежды

Тем не менее девелоперы и риелторы возлагают на мэра самые радужные чаяния. «Я ожидаю прежде всего введения более прозрачных правил работы, упрощения процедур и ускорения сроков согласования градостроительной документации, — говорит А. Хрусталев. — Ну и, конечно, снижения нагрузки по присоединению к инженерным сетям. Сегодня это до 10-15% инвестиционной себестоимости. Сокращение сроков реализации проектов и снижение затрат на коммуникации может в ближайшие четыре-семь лет уменьшить рыночную цену квадратного метра. При этом нужно понимать: изменения в строительном секторе — дело долгое, эффект (позитивный или негативный) конечный потребитель почувствует не ранее, чем через два-три года».

«Наилучшим решением станет не снижение цен, а перераспределение прибылей, — уточняет О. Репченко. — Задача власти — создать такой механизм и такие правила игры, при которых деньги застройщиков будут уходить не в частные карманы, а в бюджет». «Главное — избежать серьезных проволочек, — дополняет Г. Дзагуров. — Я уверен, что и Ю. Лужков прежде всего о городе думал, и С. Собянин приложит все усилия, чтобы работа оказалась максимально эффективной. Отмечу, что многое, по моему глубокому убеждению, отстроено прежней командой на самом высоком уровне, и не утратить — важнейшая задача нового руководителя. Персонально С. Собянин такую уверенность в завтрашнем дне вселяет».