Борьба за подмосковную землю начиналась буднично. Руководитель финансового холдинга «Вашъ финансовый попечитель» (ВФП) Василий Вадимович Бойко разослал дачникам-арендаторам Рузского района письмо-ультиматум – требовал подъехать к нему в офис и заплатить тысячи долларов, поскольку теперь якобы собственником земель, на которых располагались земельные участки дачников, стал ВФП. Для сотен и тысяч арендаторов – полный сюрприз и растерянность. Они обратились ко мне. Я предложил им для начала объединиться – ведь в одиночку ничего не докажешь и не добьешься. Несмотря на прошкуренность нынешних россиян, до них моё предложение дошло, поскольку деваться некуда. Так возник Союз арендаторов, преобразованный позднее в Союз землепользователей «Наша земля». А далее – стандартная политическая работа. Вывел почти 30 дачников к Московской областной прокуратуре, оцепил вход, устроил скандирование, для прокурорских полная неожиданность, они озадачились и пригласили меня к себе. «Чего вы хотите от нас?» - спросили меня. «Принять наши заявления и дать им ход», - ответил я. Они согласились.

Права народная присказка – жадность фрайера губит. Ряд неверных шагов совершил Василий Бойко. Грешно было ими не воспользоваться. И наши юристы оказались на высоте. И глядя на нас, возник Крестьянский фронт, специализирующийся не на дачниках, а на пайщиках. И постепенно мы загоняли земельных олигархов в угол. Провели большую работу с властями – не только с депутатами, но и с московским областным правительством и главами районных администраций и с правоохранителями. И добились обысков и выемок в ВФП.

Кроме того, удалось убедить в своей правоте ведущие массовые СМИ – от газет «Аргументы и факты» и «Московского комсомольца» до весьма авторитетных в деловых кругах журналов «Русский Форбс» и «РБК». Купил последний выпуск «РБК» и прочел там очередную статью против попыток рейдерского захвата земель Подмосковья – Кнутов Игорь. Землевладельцы вне закона: Государство намерено вернуть контроль над самым главным своим активом в Московской области – землей. Чей бизнес от этого пострадает больше всего? (РБК, Москва, июнь 2006, № 6, стр. 60-63):

«В апреле в Каннах высадился представительный десант российских девелоперов, которые на выставке MIPIM-2006 представили международному инвестиционному сообществу амбициозные проекты по застройке Подмосковья. Василий Бойко, совладелец компании «ВашЪ Финансовый Попечитель» (ВФП), рассказал потенциальным инвесторам о проекте «Рузская Швейцария» стоимостью 500 млн долларов, в рамках которого планируется создать несколько усадебных поселков, горнолыжный курорт, бизнес-центр и сафари-парк. «Земельная агропромышленная корпорация» («Знак») замахнулась на большее: она собирается потратить 1,5 млрд долларов на строительство жилого комплекса в Красногорском районе с громким названием «Гран-при», который будет включать даже ипподром. Общая стоимость заявленных девелоперских проектов в Подмосковье приближается к 15 млрд долларов, но вот незадача: инвесторы почему-то пока не спешат вкладывать деньги в весьма перспективные начинания. По всей видимости, их останавливает внимание компетентных органов к собственности подмосковных лендлордов. Государство, вернув контроль над основными производственными активами в экономике, решило навести минимальный порядок и на земле.

Прижать к ногтю

Еще летом прошлого года ничто не предвещало беды. Правительство Московской области активно одобряло инвестиционные проекты строительства коттеджей, усадеб, складов, торговых центров и АЗС, выводя из оборота земли сельскохозяйственного назначения, а инвесторы громко объявляли о планах вложить миллиарды долларов в грандиозные замыслы девелоперов. Но осенью началась «бархатная революция»: были сменены почти все главы земельных комитетов (сейчас территориальные подразделения Роснедвижимости), а после Нового года с высоких трибун стали раздаваться речи о том, что пора прекратить земельный беспредел.

В феврале губернатор Подмосковья Борис Громов издает постановление о формировании специальной комиссии, которая займется изучением проблемы незаконного отчуждения земель у крестьян, а в апреле на заседании Госсовета Владимир Путин ставит задачу выработать законодательный механизм изъятия земель у неэффективных собственников и тех, кто приобрел ее с нарушением закона. Столь жесткое заявление президента последовало после того, как ему стало известно, что развитие нацпроекта «Доступное жилье» сдерживается из-за недостатка участков под застройку и проблем с их получением.

На заметку прокуратуре

По законам Московской области одному собственнику и связанным с ним юридическим и физическим лицам не может принадлежать более 25% сельскохозяйственных земель одной административно-территориальной единицы (района). Между тем холдинг «Визави-Агро», принадлежащий банку «Визави», владеет как минимум половиной (6 из 12) хозяйств Волоколамского района. При этом собственник не скрывает этого, открыто оповещая о своих активах на сайте компании.

Из-за действий лендлордов Московская область за последние пять лет потеряла 20% сельскохозяйственных земель.

Как сами крестьяне распорядились землей? Передали земельные доли в аренду 43%, передали право пользования земельными долями в уставные капиталы сельхозпредприятий 15%, передали земельные доли в уставные капиталы иных предприятий 4%, не распорядились или не получили свидетельства 31%, выделили в счет земельных долей участки для ведения фермерского и личного подсобного хозяйства 7% (Узун В.Я. Приватизация земли и реорганизация сельскохозяйственных предприятий: идеи, механизмы, результаты, проблемы», данные на 1999 год).

С миру по нитке

Почти в каждом районе Московской области существуют земельные конфликты между крестьянами и новыми собственниками земли. По данным общественного движения «Крестьянский фронт», которое пытается отстаивать права крестьян на землю, в Подмосковье сельские жители 234 хозяйств были лишены положенных им по закону угодий. «Обычно «захватчики» прикидывались инвесторами и предлагали вложить деньги в развитие сельскохозяйственного предприятия путем выкупа акций, - описывает стандартную практику Галина Лишанкова, член штаба «Крестьянского фронта». - В этом им помогали местные власти, которые настаивали на кандидатуре конкретного инвестора».

Если крестьяне отказывались продавать хозяйство «пришлым», то в ход шли различные схемы для достижения цели. Например, по словам г-жи Лишанковой, Антон Михалев (сейчас руководитель и владелец компании «Агроинвест-Регион», а в 2003 году, когда всё и происходило, член совета директоров Внешагробанка) фальсифицировал итоги собраний акционеров в двух хозяйствах Балашихинского района - ЗАО «Агрофирма «Первое Мая» и ЗАСХО «Серп и Молот» - и в результате в пользу подконтрольных ему фирм были размещены допэмиссии акций. Одновременно с этим г-н Михалев пытался скупать земельные паи, предлагая крестьянам по 30-50 тыс. рублей за долю в 0,44 га.

«Но большая часть крестьян, понимая, что земля для них - основное средство существования, отказались ее продавать», - рассказывает Галина Лишанкова. Так, в агрофирме «Первое Мая» из 770 дольщиков приняли предложение г-на Михалева только 128 человек, а в «Серпе и Молоте» - около 200 из 723. Не договорившись с большинством крестьян, Антон Михалев от имени хозяйств подал иски в Арбитражный суд Московской области ко всем дольщикам, не продавшим паи, с требованием признать факт того, что эти доли якобы были внесены в уставные капиталы предприятий еще в 1993 году. «Суд вынес решения в пользу г-на Михалева и лишил крестьян земли», - резюмирует г-жа Лишанкова.

Поля чудес

Махинации с земельными паями - самый распространенный способ отъема земли у крестьян, поскольку технически и по времени наиболее прост в peaлизации. Например, работники бывшего совхоза «Заокский» в Серпуховском районе лишились своей земли в результате банкротства хозяйства. По итогам конкурсного производства свыше 6 тыс. га угодий были куплены всего за 10,8 млн рублей структурами компании Central Capital Андрея Куцериба.

Николай Дижур, председатель совета депутатов Серпуховского района, пытается оспорить итоги этих торгов (его тесть имеет право на 3,2 га «Заокского»), поскольку считает, что конкурсный управляющий Юрий Зайцев в рамках внешнего управления провел «не только ревизию имущества хозяйства, но и ревизию документов». «В итоге собственником земли стало предприятие-банкрот, а свыше 2 тыс. человек лишились законного права на нее», - констатирует он.

В похожей ситуации оказались и бывшие работники Красногорской птицефабрики, имущество которой после банкротства приобрела «Земельная агропромышленная корпорация» («Знак»), совладельцем которой является глава финансовой корпорации «УРАЛСИБ» Николай Цветков. В процессе банкротства работники предприятия узнали, что они, оказывается, внесли в уставной капитал предприятия не только имущественный пай, но и земельный. С 2001 года люди пытаются восстановить свои права, но безрезультатно. Правда, в середине марта части дольщиков было выплачено по 190 тыс. рублей (за пай в 0,39 га), чтобы они отозвали свои иски с требованием признать регистрацию земли за птицефабрикой незаконной.

В еще более сложной ситуации оказалась одинцовская пенсионерка Антонина Федотова, которая уже более трех лет пытается вступить во владение 3,43 га земли, на которых в советское время работал колхоз «Матвеевский». С конца 2004 года формальным собственником этих угодий является компания Millhouse Capital, управляющая активами Романа Абрамовича, которая теперь реализует землю Антонины Федотовой под девелоперские проекты по цене 15-40 тыс. долларов за сотку. Случай с одинцовской пенсионеркой показывает, что землю у крестьян отнимали не только «варяги», но и свои - непосредственные руководители: председатель хозяйства Николай Дубовский (убит в 1996 году) и глава Одинцовского района Александр Гладышев (по сей день
руководит районом).

В июле 1996-го г-н Гладышев издал распоряжение передать землю колхоза крестьянам в коллективно-долевую собственность, а спустя семь лет - в декабре 2003 года - задним числом отменил собственное решение, переведя ее на колхоз. С тех пор Антонина Федотова пытается восстановить свои права, но безуспешно. Тем временем земли у «Матвеевского» с каждым годом все меньше: на конец 2005 года из 1833 га нераспроданными оставались только около 250 га.

Землю – крестьянам!

В России было три попытки ввести частную собственность на землю. Первую провел Александр II, решивший наделить бывших крепостных крестьян помещичьей землей, но условия ее выкупа и размеры наделов были таковы, что сделали благую цель почти недостижимой. Вторую попытку спустя 40 лет начал претворять в жизнь Петр Столыпин, намерившийся разрушить общинное землевладение путем развития хуторского (фермерского) хозяйства. Начавшийся, казалось бы, распад общины был быстро свернут в эпоху коллективизации, когда выделившиеся хозяйства добровольно-принудительно вернули в лоно коллективной собственности. В результате первые две попытки отдать «землю крестьянам» закончились неудачей, да к тому же насильственной смертью их инициаторов.

Третью, которую в 1992 году начал претворять в жизнь Борис Ельцин, скорее всего, тоже будет неудачной. Дело в том, что передача земли в собственность крестьян была юридически крайне запутанной. Они наделялись имущественным и земельным паем в процессе реорганизации колхозов и совхозов. Первый обычно вносился в уставной капитал создаваемого сельскохозяйственного ООО или ЗАО, обмениваясь на акции или долю в капитале общества, а второй оставался в собственности крестьянина. Земельный пай представлял собой право владения не конкретным участком с четкими границами, а всего лишь определял количество земли, которую собственник мог получить при выходе из сельхозпредприятия.

В результате подобных преобразований в России сложилась противоречивая структура земельной собственности: владельцами являлись коллективы бывших колхозов-совхозов, а пользователями выступали сельскохозяйственные предприятия. При этом юридически их взаимоотношения, как правило, не были закреплены, поэтому собственники обычно не получали арендной платы. Правовая недоопределенность собственников земель и привела к тому, что ушлые люди воспользовались ею в своих интересах.

Невиноватые мы

Владельцы земли в разговоре с «РБК» отрицают какие-либо махинации с учредительными документами сельскохозяйственных предприятий. Андрей Куцериб утверждает, что Central Capital покупал только те хозяйства, земля в которых вносилась в уставной капитал. Таких, правда, по неполной статистике, в среднем по России всего 15%, но на юго-востоке Московской области почему-то оказалось в несколько раз больше (Central Capital принадлежат около 10 хозяйств в Ступинском, Каширском и Серпуховском районах). К чести г-на Куцериба, «РБК» не удалось найти обиженных им крестьян.

А Антон Михалев, владеющий угодьями в Балашихинском и Ленинском районах, отмечает, что положение с землей в Подмосковье проистекает из правовой безграмотности сельского населения. «Крестьяне сначала внесли землю в уставные капиталы хозяйств, а после их банкротства или продажи своих акций были научены умными людьми, что нужно делать», - говорит он в интервью «РБК». Ему вторит совладелец Central Capital: «Сложившейся ситуацией просто хотят воспользоваться нечистые на руку политики, чтобы в преддверии выборов стать популярными среди народа».

Правда, не все лендлорды настолько уверены в своей правоте. В корпорации «Знак», как и в ВФП, общаться с журналом на тему законности их земельной собственности не стали, а в приемной главы компании «Ведомство» Ильи Дыскина «РБК» сказали, что связаться с ним не представляется возможным. Причиной тому, по всей видимости, является возбужденное против него уголовное дело по факту причастности к незаконному приобретению прав на земельные паи.

Отдам в надежные руки

Чтобы обезопасить себя от потери земли, большинство лендлордов предпринимают упредительные меры. Например, не по одному разу ее перепродают или вносят в уставные капиталы новых компаний. А Антон Михалев, по информации журнала «РБК», просто распродает небольшие участки (по 30 га) под коттеджную и иную застройку. В результате, если даже суд установит факт фальсификации учредительных документов и признает, что бывшие колхозы незаконно являлись владельцами земли, вернуть ее настоящему собственнику будет непросто.

Впрочем, есть способ лучше: найти партнера, который избавит от возможных проблем с законом. Заинтересованы в приобретении подмосковных угодий многие бизнесмены, ранее не запятнавшие себя скупкой паев у крестьян. К примеру, Олег Дерипаска пытался войти в проект «Город миллионеров» Сулеймана Керимова, но, по всей видимости, не договорился с ним о цене. Интерес к строительству проявляли и основной акционер НЛМК Владимир Лисин и совладельцы ГМК «Норильский никель». Скорее всего, они не откажутся от участия в выгодных проектах, сулящих значительную прибыль. Другой вопрос, что за это они захотят контролировать землю и инвестиции в нее, а вот готовы ли к этому нынешние лендлорды - пока непонятно.

Бойкое молочко и цветные яйца

Пока западные инвесторы собираются с силами, чтобы решиться на инвестиции в российскую землю, новоявленные лендлорды вынуждены заниматься сельским хозяйством: по российским законам, угодья, которые свыше трех лет не используются по прямому назначению, могут быть изъяты у собственника. Чтобы этого не допустить, Василий Бойко из «Вашего Финансового Попечителя» создал агрохолдинг «Русское молоко», который разводит
молочный скот. Правда, собственного поголовья катастрофически не хватает - приходится закупать молоко у тех же крестьян.

Николай Цветков, совладелец «Земельной агропромышленной корпорации» («Знак»), промышляет птицеводством. На подконтрольной «Знаку» Красногорской птицефабрике выращивают бройлеров и производят яйца. Но, как и Василий Бойко, г-н Цветков владеет землей не для развития агробизнеса, а поэтому основную часть яиц покупает у Синявской птицефабрики (Ленинградская область) и просто продает их под своим брендом. Недоброжелатели даже утверждают, что птица на Красногорскую птицефабрику завозится из-за границы. Впрочем, непривередливые потребители «Пятерочки», куда идет свыше четверти всей продукции, пока вроде бы не жаловались.

Central Capital также пытается развивать «подведомственные» хозяйства. В 2003 году даже была создана компания «Центр-Агро» и приглашены датские животноводы, но проект не пошел: по всей видимости, объем инвестиций в агробизнес показался совладельцам компании слишком большим, а срок окупаемости - чересчур продолжительным».

Вообще ежемесячный деловой журнал «РБК» мне понравился. Тщательно отделаны статьи, убедительно. Хочется обсудить и некоторые другие материалы этого номера.

А сейчас по электронной почте поступил Пресс-релиз из Правительства Московской области:

«Пресс-центр Правительства Московской области

ПРЕСС-РЕЛИЗ
О работе Совета по земельным отношениям в Московской области

Совет по земельным отношениям в Московской области (далее - Совет) образован распоряжением Губернатора Московской области от 24 апреля 2006 года № 246-РГ.

Совет состоит из представителей органов государственной власти Московской области и межрегиональных и региональных общественных объединений, предметом деятельности которых является защита прав и свобод граждан в сфере земельных отношений.

Всего в Совете 18 человек -- специалисты, обладающие знаниями и практическим опытом, хорошо знакомые с проблемами, существующими в сфере земельных отношений Московского региона.

Председателем Совета утвержден Пархоменко Игорь Олегович -первый заместитель Председателя правительства Московской области, его заместителями являются: Дижур Николай Измаилович - председатель регионального отделения Межрегионального общественного движения «Народный фронт в защиту русской земли» Московской области и Туманов Андрей Владимирович - председатель Межрегиональной общественной организации «Московский союз садоводов».

В состав Совета вошли руководители общественных объединений: «Наша земля», областного отделения Российского земельного союза, Союза землепользователей Московской области.

Совет создан как коллегиальный совещательный орган, который призван обеспечить взаимодействие граждан и общественных объединений с органами государственной власти и местного самоуправления для решения наиболее важных вопросов рационального использования земельных ресурсов.

В своей работе Совет взаимодействует со всеми заинтересованными организациями, объединениями и движениями, а также инициативными группами и отдельными гражданами, деятельность которых направлена на защиту законных интересов граждан в сфере земельных отношений.

Приоритетным направлением работы Совета является выработка предложений по созданию в Московской области основ устойчивого эффективного землепользования, повышения качества жизни жителей области, развития сельской инфраструктуры в рамках реализации национальных проектов.

Результатом работы Совета должно стать сложившееся консолидированное мнение участников земельных отношений в Московской области, органов государственной власти Московской области, органов местного самоуправления, структур гражданского общества о стратегии развития землепользования в регионе, способствующей ускоренному социально-экономическому развитию области, заметному повышению уровня жизни жителей Подмосковья.

28 апреля 2006 года прошло первое заседание Совета по земельным отношениям в Московской области. Члены Совета обменялись мнениями о ситуации, сложившейся в сфере земельных отношений в Московской области, приняли соответствующее Заявление Совета. Было принято решение о создании трех комиссий Совета:

1) Комиссия по разработке концептуальных и правовых основ совершенствования земельных отношений в Московской области;
2) Комиссия по изучению практики предоставления в аренду или приобретения в собственность земельных участков в целях инвестиционного проектирования;
3) Комиссия по содействию юридическим и физическим лицам в оформлении прав собственности на земельные участки.

Комиссии Совета призваны более детально изучить проблемы основных категорий участников земельных отношений:

1) участники долевой собственности земель сельскохозяйственного назначения.
2) инвесторы и соинвесторы.
3) граждане - собственники или потенциальные собственники земельных участков, на которых находятся их собственные объекты недвижимости (строения, здания и прочее).
4) члены садоводческих, огороднических и дачных товариществ и кооперативов.

Совет принял решение об открытии своей общественной приемной, главной задачей которой будет оказание бесплатной юридической помощи гражданам и коллективам граждан. Она начнёт работать с 1 июня т.г.

Предполагается, что очередное заседание Совета заслушает вопрос «Об основных принципах рационального использования земель сельскохозяйственного назначения в Московской области».

В ежедневном режиме с работой Совета можно будет знакомиться с помощью сайта Совета (www.zemsovetmo.ru) и электронной почты Совета (info@) zemsovetmo.ru).

Министерство по делам печати и информации».

В этом Совете мы представлены достойно. Вопрос – насколько он будет действенным. Ухо надо держать востро. В декабре тоже казалось, что мы победили в мусорных делах. А затем всё пошло наперекосяк, и мы пока проиграли. Как бы и с землей не проиграть. Не смогли же провести все свои поправки в Закон о легализации земельных участков. Борьба за землю предстоит долгая.