Здравствуйте, уважаемые читатели.

Сегодня я предлагаю вашему вниманию статью «Этика в инвестировании в недвижимость». Напоминаю, что эту и другие интересные статьи по тематике инвестирования в недвижимость вы можете найти на сайте Инвестиции в недвижимость.

Сегодня на сайте Инвестиции в недвижимость размещена статья «Инвестирование ‘С учётом’ для начинающих». В статье рассказывается о сделках, в которых недвижимость покупается с учетом уже оформленного на неё кредита продавцом. Обсуждаются преимущества и технические особенности такого рода сделок. Читайте новую статью на сайте Инвестиции в недвижимость.

А сейчас – статья сегодняшнего выпуска.

Этика в инвестировании в недвижимость

Вена Джонс-Кокс

Несколько месяцев назад я прочитала в информационном бюллетене нечто такое, что шокировало меня. Это была перепечатка статьи с сайта Джона Т. Рида, в которой была фраза, «Они [гуру, покупающие недвижимость не тратя наличные] утверждают, что любят использовать финансирование со стороны продавца, потому что продавцы являются ‘гибкими’. Но в данном контексте ‘гибкость’ – это просто эвфемизм для слова ‘глупость’. Покупка без затрат личных денег с финансированием со стороны владельца обычно является неэтичной… потому что при этом инвестор получает недобросовестное преимущество над простыми людьми.» Далее Рид делает интересное замечание, что «… покупка без затрат личных денег заключается главным образом в том, что множество недобросовестных инвесторов, как шарики слизи, мечутся по округе, пытаясь найти неискушенных домовладельцев, обычно маленьких безобидных старушек, и вовлечь их в свои грязные сделки, получив ценную недвижимость за ничего не стоящий кусок бумаги.»

Меня удивило в этой статье не то, что Рид написал её, а то, что она была опубликована без всяких комментариев. Я подумала, «Неужели репутация инвесторов в недвижимость уже так сильно запятнана, что мы готовы признать, что мы – шарики слизи?». Это заставило меня задуматься об этическом кодексе инвестора в недвижимость, и эта мысль испугала меня, потому что это первый шаг по скользкому пути регулирования, лицензирования и государственного вмешательства, чего никто из нас не хочет. Разумным решением может быть выработка некоторого этического кодекса для нашего бизнеса, которого нам следует придерживаться, даже если это стоит нам денег.

Определение "Этики"

Словарь Вебстера определяет Этику как "1) систему моральных принципов. 2) правила, управляющие различными группами, культурами и т.д. " Большинство людей думают об этике, как о чем то, относящемся к справедливости, но это только частичное понимание, которое приводит к тому стилю мышления, который демонстрирует мистер Рид. Его главная ошибка в том, что он полагает, что мир справедлив, и в нем каждый имеет равные возможности.

Люди, которые занимаются инвестированием в недвижимость, знают, что сделки, в которых покупатель приобретает недвижимость без затрат личных денег, становятся возможными не потому, что продавцы не понимают своих возможностей, а потому, что они понимают их слишком хорошо. Например, на этой неделе я вела переговоры с двумя продавцами, которые потеряют свои дома в течение месяца, если только они не найдут кого-нибудь, кто согласится купить их собственность, и расплатиться по их долгам; у них нет 90 дней, чтобы найти покупателя, но даже если бы и были, то они вряд ли смогли бы найти того, кто заплатил бы наличные за эти развалюхи. Разве я создала в жизни этих продавцов такую цепочку событий, которая привела к этой ситуации? Нет. Это «справедливо», что неприятности случаются с людьми? Нет. Будет ли неэтичным, если я использую свой опыт и свои знания, чтобы решить проблемы этих людей и заработать на этом, если другой вариант для них – лишение собственности за долги? Решайте сами.

Хотя я не согласна с утверждением мистера Рида, что сделки покупки недвижимости без затрат личных денег являются неэтичными, тем не менее есть несколько вещей, которые допускают инвесторы – не со злого умысла, а просто не думая об этом, как я надеюсь, - которые попадают под определение неэтичных действий. Вот некоторые из них.

Ложь кредиторам

В последние годы у ипотечных брокеров стало общей практикой для получения рискованных займов завышать стоимость имущества, то есть предоставлять оценки, в которых стоимость недвижимости указана выше, чем реальная рыночная стоимость. Неопытные кредиторы, особенно не проживающие в данной конкретной местности, принимают эти оценки по номинальной стоимости и предоставляют ссуду в размере около 80% от стоимости недвижимости заёмщику. В результате было много случаев, когда кредиторы, сами того не зная, предоставляли ссуды на недвижимость людям, которые не имели ни копейки выплаченного кредита и не имели средств для поддержания таких ипотечных платежей. Мы все видели печальные результаты такой практики в форме гигантского роста количества выселений домовладельцев из своих домов за долги в последние 12 месяцев, не говоря уже о продавцах, которым мы не можем помочь, так как они взяли кредиты по заоблачным процентным ставкам. В таких сделках проигрывают и кредитор, и заёмщик. В «выигрыше» остается только ипотечный брокер, который получил свою оплату за совершение сделки, и продавцы, которые продали свою недвижимость по высокой цене, и многие из них, к сожалению, к тому же были инвесторами.

Из-за проблем, вызванных такой практикой, были приняты новые законы, ставящие под контроль все заинтересованные стороны. По всей стране газеты пишут «разоблачающие» истории про бедных домовладельцев, которые потеряли свои дома из-за недобросовестных брокеров и инвесторов. Кредиторы ужесточили свои стандарты, и честные оценщики так боятся быть обвиненными в мошенничестве, что не решаются оценить недвижимость, указав цену выше последней продажной цены этого дома. И что в результате? Те из нас, кто занимается вполне законными сделками, покупая дома, нуждающиеся в ремонте, ремонтируя их, и затем перепродавая другим покупателям, испытывают серьезные трудности при получении займов для своих покупателей. Инвесторы, которые были вовлечены, или оказывали содействие таким сомнительным сделкам, оказали дурную услугу всему сообществу, которая стоила кредиторам сотни миллионов долларов, тысячи покупателей не смогли осуществить американскую мечту, и вся отрасль потеряла свою репутацию. Поэтому, когда мои друзья-инвесторы говорят мне, что они не делают ничего «плохого», помогая этим сделкам, мне остается лишь удивляться.

Обман покупателей

Одной из наиболее отвратительных – и часто случающихся – вещей, которым я была свидетелем, является «оптовая продажа» недвижимости, основанная на фальшивых расчетах. Видимо, эти люди забыли о том, что такое «оптовая продажа». Оптовики должны оставлять возможность покупателю сделать прибыль на этой недвижимости, а не продавать её по такой цене, которая не оставляет покупателю никаких возможностей! Я знаю слишком многих оптовиков, которые охотятся на неопытных инвесторов, «доказывая» им (с помощью фальшивых оценок, как я рассказала выше), что данная недвижимость стоит больше, чем есть на самом деле. На самом деле, некоторые оптовики, которых я знаю, не хотят больше работать с опытными инвесторами, потому, что они обнаружили, что с новичков можно содрать на тысячи долларов больше за ту же самую недвижимость! Если ты можешь убедить новичка в данном бизнесе, что ты хороший парень и являешься экспертом в данной области, то не составит большого труда убедить его переплатить. Но если ты охотишься за доверием людей, которые потом не могут найти никого, чтобы продать им свою недвижимость и сделать на ней хоть какую-нибудь прибыль, то ты – сволочь, недостойная называться оптовиком. Покупатели не должны тебя остерегаться!

Этика в аренде недвижимости

Каждый месяц я получаю звонки от рассерженных людей, которые спрашивают меня, что они могут сделать со своим соседом, который сдает свои дома в аренду. Эти вопросы можно разделить на две категории:

1) Как я могу заставить арендодателя управлять/выселить/поговорить со своими ужасными жильцами, и

2) Как я могу заставить арендодателя ремонтировать/поддерживать его ужасную собственность.

Несколько лет назад я бы ответила этим людям, что плохие жильцы – это не сфера ответственности арендодателя, что проблемы между соседями – это часть нашей жизни, и что это ужасно несправедливо, что арендодатели придерживаются других стандартов по сравнению с домовладельцами в отношении состояния их домов. Но, наслушавшись за годы разных ужасных историй (например, я не могу продать свой дом, потому что соседи-арендаторы швыряют пустые бутылки и оскорбляют потенциальных покупателей; когда я жалуюсь арендодателю, он посылает меня в ж…), и насмотревшись на тот хаос, который могут создать кошмарные жильцы одного арендодателя по всей округе, я изменила своё мнение по поводу этических обязанностей арендодателя.

Так или иначе, арендодателя имеют обязательства по отношению к соседям в том месте, где они купили недвижимость. Так же как вы не хотите, чтобы вашими соседями были шумные, всеразрушающие, торгующие наркотиками люди, точно так же не надо подсовывать таких жильцов в соседи другим нормальным людям. И тем не менее, арендодатели редко так внимательно относятся к отбору своих жильцов, или смотрят только на их способность внести депозит и платить арендную плату, игнорирую тот факт, что они могут быть ужасными соседями для других.

Кроме того, я думаю, что есть еще одно обязательство - поддерживать собственность в состоянии, по крайней мере, не худшем, чем у соседей. Позвольте мне еще раз подчеркнуть, что я БОЛЬШОЙ поклонник права частной собственности, и я не верю в то, что правительство (или какие-либо другие органы) имеют право вмешиваться, указывать мне, что я должна делать, или как-то еще контролировать мою собственность. Я думаю, что большинство «строительных кодексов» предназначены для того, чтобы собрать больше денег для города, а не для защиты здоровья и благополучия горожан. Но несмотря на это, независимо от того, есть ли какие-нибудь регулирующие законы или нет, я считаю, что существуют этические обязательства владельцев арендной недвижимости (также, как и всех других домовладельцев) по отношению к своим соседям, чтобы их дома не портили впечатление всей округи.

Честно говоря, я не думаю, что большинство арендодателей настроены вести дела таким образом. На самом деле, я думаю, что корень проблемы в том, что слишком много владельцев арендной недвижимости входят в этот бизнес, не имея соответствующего образования, навыков, или готовности решать возникающие проблемы по мере необходимости, и слишком много собственников не имеют достаточно наличных средств для того, чтобы делать соответствующий ремонт. Я подозреваю, что неготовность и отсутствие свободной наличности в 99% случаев являются причинами трений между арендодателями и их соседями. Но независимо от того, являются ли владельцы проблемной недвижимости плохими парнями, или нет, их действия причиняют ущерб соседям и всем нам, потому что их действия вынуждают власти производить различные проверки, лицензирование, и принимать законы для «контроля» над арендодателями.

Основной вывод, который из всего этого следует: у нас и так хватает проблем с имиджевой составляющей нашего бизнеса, не нужно добавлять лишних проблем. В нашем бизнесе можно сделать достаточно денег для того, чтобы позаботиться о том, чтобы соблюсти интересы людей, вовлеченных в ваши сделки. Если вы лжете вашим покупателям, или соседей передергивает, когда вы покупаете недвижимость в их окрестности, что-то у вас идёт неправильно. Пожалуйста, пересмотрите свой бизнес, пока правительство не сделало это за вас.

Постоянный адрес статьи: Этика в инвестировании в недвижимость

Оригинал статьи на английском языке: http://www.reiclub.com/articles/Ethics%20in%20Real%20Estate%20Investing

Эту и другие интересные статьи по тематике инвестирования в недвижимость вы можете найти на сайте Инвестиции в недвижимость.

Другие проекты автора:

Сайт Биржа ФОРЕКС

Сайт Компьютерное моделирование

Сайт О психологии просто…