Сегодня в выпуске

• Некоторые тенденции развития земельного рынка 2004
• РСПП требует отдать землю предпринимателям бесплатно

Некоторые тенденции развития земельного рынка 2004

Во всем мире спекуляции на земельном рынке приносят значительный доход. В России, похоже, этот бизнес завоевывает все большую популярность и имеет свойственный русской душе оттенок азартности. Надо отметить, что пионеры этого движения уже успели заработать свой первый миллион в у.е. и шансы разбогатеть у предприимчивых людей были такие же, как и в первые годы перестройки. Сейчас в этот процесс вовлечены практически все крупные компании (иногда через дочерние структуры), занимающиеся финансами, нефтепродуктами, потребительскими товарами, строительством и простые труженники, сумевшие скопить кое-какой капитал. Когда мой давний знакомый, отличающийся взвешенными решениями, попросил подобрать ему для последующей перепродажи земельный участок (средства собирались для покупки квартиры)– я поняла «процесс пошел».

Мне знаком лишь рынок Подмосковья, поэтому остановлюсь на нем, хотя идут предложения о реализации земельных участков и из других регионов (Ленинградская область, Ставрополье, Пенза, Тверь, Рязань и др.). С удовлетворением можно констатировать, что земельный рынок Подмосковья существует и сформировался. Главным событием минувшего года было введение в действие Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». И соответственно, объектом номер один для инвестиций стали земли сельхозназначения в радиусе 30 км от МКАД. Стоимость 1-го га сельхозземель после изощренных юридических действий могла взлететь в 100 раз. Первыми жертвами «земельной лихорадки» стали сельхозпредприятия , расположенные в непосредственной близости к МКАД. «Пейзаж после битвы» следующий: все что было физически возможно и юридически разрешено скуплено в 15-км радиусе от МКАД (а по элитным направлениям в 30-км зоне).

Ознакомимся ближе с СУБЪЕКТАМИ РЫНКА. Если до недавнего времени земельным бизнесом занимались «по долгу службы» риэлторы и отчасти строительные компании, то сейчас этот круг пополнился нетрадиционными участниками рынка: банками, кредитующими покупку самих земельных участков и проекты по строительству объектов недвижимости на них; компаниями нефтяного сектора экономики, создавшими целые структуры по приобретению и реализации земель; компаниями, производящими продукты питания, которые вкладывают свободные средства в покупку земель и долгосрочные проекты по коттеджному строительству (рассматриваются варианты не только быстрой реализации коттеджных поселков, но и сдачи их в аренду); инвестиционными компаниями, которые переориентируются с жилищного и офисного сектора инвестирования в земельный ( рассматривается доходность операций с земельными участками на уровне 50-70%, но в расчеты закладывается доходность в 30%); частными лицами, которые хотят «поиграть» свободными средствами (иногда, если удается и с заемными ).

Рассмотрим, что является ОБЪЕКТАМИ РЫНКА. Крупные игроки, работают только с первичным рынком. Земли покупаются практически по себестоимости, на выходе они имеют стандартные рыночные цены. Земли продаются в большей степени под ИЖС (иногда сами строят коттеджные поселки), но в последнее время и под промышленное использование (иногда в виде строительных площадок с подведенными коммуникациями). Если компания не справляется с объемами реализации и клиенты хотят видеть «продукт» с оформленными землеустроительными делами и нужными категориями использования земель, тогда земли начинают продаваться по ступенчатому механизму – т.е. через посредника. Стоимость в таком случае может возрасти с $ 800 до $ 2 000.

Интересны объекты, которые реализуют так называемые «лэнд-девелоперы» (в основном мелкие участники рынка). Покупается земельный участок, подводятся инженерные коммуникации, оформляется землеустроительная документация. Продукт – готовая строительная площадка под ИЖС, иногда со строительным подрядом. Этот вариант беспроигрышный, быстро окупаемый, сопоставимый по доходам с коттеджным строительством.

Самыми важными качественными признаками объектов земельного рынка, определяющих их стоимость являются: направление и расстояние от МКАД. Наиболее востребованными (под коттеджное строительство) на настоящий момент являются в основном земли 30-км радиуса от МКАД по Рублево-Успенскому ( поз.1), Ново-Рижскому (поз.2) и Дмитровскому шоссе (поз.3). Все три позиции находятся в экологически чистых районах Подмосковья.

По позиции один можно отметить, что это направление исторически сложилось и до последнего времени является приоритетным. В данном направлении особый интерес вызывают земельные участки в 15-км зоне, этот рынок практически иссяк. Отсутствие свободных ликвидных участков, загруженность трассы и очень высокие цены на з/у привело к тому, что для инвесторов это направление близко к насыщению. Средние цены (до 30 км) $ 6-30 за сотку. Наиболее высокая зафиксированная цена продажи 70 000 дол. за сотку.

Явный лидер сегодняшнего сезона – Ново-Рижское направление. Главные признаки: хорошая трасса, «большая вода», близость Рублево-Успенского направления, умеренные цены. Наиболее популярна 30-км зона, в активную разработку пошли земли в 50-км зоне от МКАД. Средние цены (до 40 км) $ 2,5 – 8,5 за сотку.

Третье место пока занимает Дмитровское направление. Это хорошая трасса, умеренные цены, «большая вода» и большое количество спортивных объектов. Именно последние факторы делают это направление очень привлекательным для инвесторов. Строительство коттеджа в этом районе сулит хороший отдых не только в летнее время года, но и в зимнее (горнолыжный спорт). Цены несколько уступают Ново-Рижскому направлению.

Появилась новая тенденция - земли, покупаемые под резиденции. Это большие участки земли (3-60Га, в редких случаях доходящих до 300Га), порой на границе Московской области или по границе с ней за умеренную цену (минимально $ 50 за сотку), в основном земли с/х назначения или фермерские хозяйства. Это участки в красивых местах, обязательно на большой воде и с лесом. Начинают появляться «родовые гнезда»: большой дом, конюшни, причалы и т.д.

Генеральный директор ООО «Земля Консалтинг»
Гунченко И.Д.

Источник: RWAY, 2004г.

РСПП требует отдать землю предпринимателям бесплатно

Позиция российского профсоюза олигархов еще больше осложняет переговоры федерального центра и Москвы по поводу выкупа земель под промышленными предприятиями. Впрочем, к РСПП вряд ли прислушаются.

Москва опять не смогла договориться с федеральным центром по вопросу выкупной цены на землю под предприятиями, находящимися в частной собственности. Это стало ясно на конференции, посвященной поиску компромисса по этому спорному вопросу. Москва по-прежнему не желает отдавать землю по предлагаемой Министерством экономического развития и торговли цене, последнее же не идет на уступки под предлогом необходимости проведения институциональной реформы. Масла в огонь подливает Российский союз промышленников и предпринимателей, требующий раздать землю предпринимателям бесплатно.

Напомним, что конфликт между Министерством экономического развития и торговли и правительством Москвы разгорелся в тот момент, когда МЭРТ разработало методику расчета выкупной цены земли, расположенной под частными предприятиями. Вообще-то выкуп земель должен был начаться сразу же после принятия Земельного кодекса, однако этого не произошло. В МЭРТе решили, что цена земли оказалась слишком высока, и начали думать, как ее снизить. Необходимо отметить, что для МЭРТа в данной ситуации приоритетным является проведение институциональной реформы, то есть передача земли под предприятиями в собственность владельцам этих предприятий, дабы развивался институт частной собственности. В итоге министерство пришло к выводу, что землю необходимо продавать по цене, кратной ставке земельного налога. Собственно, цена выкупа и вызвала недовольство московского правительства, которое не против выкупа как такового, но возражает против продажи по заниженным ценам. Основным аргументом московского правительства являются опасения, что продажа земель по ценам ниже рыночных приведет к возникновению спекулятивного рынка. «Модель приватизации земель, предлагаемая Минэкономразвития, а именно раздача земли по заниженным ценам, ведет к созданию спекулятивного рынка», – заявил первый заместитель мэра в правительстве Москвы Юрий Росляк.

До сих пор столичные власти требовали, чтобы земля продавалась по рыночным ценам, теперь настаивают на кадастровой стоимости. Правительство даже собственными силами провело кадастровую оценку столичных земель. По словам г-на Росляка, теперь московское правительство будет настаивать на выкупе земель по кадастровой стоимости. Последняя, кстати, составляет, опять же со слов г-на Росляка, 80% от рыночной цены (например, сотка земли под Кремлем, согласно кадастровой оценке, обойдется покупателю, если таковой найдется, приблизительно в 150 тыс. долларов). Как утверждает Юрий Росляк, по данному вопросу московскому правительству удалось достичь взаимопонимания с ведомством Грефа. «Мы пришли к единому мнению, что кадастровая стоимость земли является наиболее реальным инструментом, – считает Росляк. – Она является единственным стратегическим измерителем ценности земли. Уровень же земельного налога сегодня не отражает ни реальной стоимости земли, ни ее значимости». В МЭРТе с данным посылом в принципе согласны, однако не хотят прямо сейчас менять свои подходы к определению цены. «Мы все равно придем к кадастровой стоимости через полтора года, к 2006 году, – заявил заместитель директора департамента имущественных отношений МЭРТа Андрей Ивакин. – Тогда на ее основе будет исчисляться земельный налог».

Московские власти, впрочем, понимают, что федеральный центр не пойдет навстречу столичному правительству прямо сейчас, поскольку цели у двух сторон разные: МЭРТ, как уже говорилось, преследует институциональную цель, столичные власти – фискальную, то есть стремятся получить от продажи земель как можно больший доход. Поэтому Юрий Росляк, сославшись на угрозу захватов и недружественных поглощений предприятий, расположенных в Москве, предложил следующую схему выкупа. «Если предприятие расположено в промзоне, на земле, назначение которой определено, мы считаем, что разрешить выкуп по минимальным ценам можно, – предлагает Юрий Росляк. – Но с обременением. Обременение должно заключаться в том, что если собственник решит перепрофилировать предприятие или, например, снести его и построить офисный центр, то ему придется доплатить разницу между предельной кадастровой стоимостью и стоимостью выкупа». Эта идея МЭРТу не очень понравилась.

Зато министерству и столичному правительству удалось договориться еще по одному вопросу, а именно о разграничении прав собственности на землю между Федерацией и Москвой. Стороны пришли к неожиданному решению: не проводить разграничение прав собственности на те земли, на которых уже расположены предприятия, находящиеся в частной собственности, поскольку этот процесс является бессмысленным ввиду приближающейся приватизации. Делить решено уже поступления от продажи земли, после того как она будет выкуплена собственником. Непростой процесс поиска компромисса между двумя администрациями еще больше осложняют предприниматели, которые вообще требуют отдать им землю бесплатно. «Когда приватизировались предприятия, землю передали в бессрочное пользование, пообещав дооформить ее в собственность позже, – заявил член бюро Российского союза промышленников и предпринимателей Олег Киселев. – При этом нам говорили, чтобы мы подождали, потому что политическая ситуация не позволяет, и прочее. А теперь нам предлагают эту землю выкупить. Мы считаем, что государство ведет себя неконституционно, отменяя бессрочное пользование земельными участками. Мы согласны оплатить расходы, которые понесет государство в процессе переоформления прав собственности, но отдайте нам землю. Она наша». Свою позицию г-н Киселев обосновывает тем, что рынка земли под предприятиями не может быть в принципе: этот ресурс интересен только владельцам предприятий. Впрочем, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, где имеется большое количество желающих купить землю под предприятиями с целью построить на ней что-нибудь более прибыльное.

Впрочем, позиция РСПП вряд ли будет услышана государством: она не устраивает никого, кроме самих предпринимателей. Их борьба за бесплатную землю, однако, объяснима. Процесс приватизации земель обещает быть не менее масштабным, чем пресловутая приватизация имущества в начале 1990-х годов. И желание бизнеса получить ресурсы с как можно меньшими затратами ресурсов логично.

Источник: www.zahvat.ru, СДМ Банк

Он-лайн библиотека LABRATE.RU приветствует обмен текстовыми ссылками! Разместите у себя на странице код нашей ссылки и пришлите Вашу ссылку по адресу ссылки@labrate

Код нашей ссылки:

<b><font color=blue> LABRATE.RU </b></font> : == <a href="http://www.labrate.ru/labrating.htm">Лабрейтинг оценочных фирм</a> == <a href="http://www.labrate.ru/labrate_workshop.htm">Мастерская оценщика</a> == <a href="http://www.labrate.ru/appraisal_bureau.htm">Бюро оценки</a> == <a href="http://www.labrate.ru/labrate_news.htm">Все новости оценки на одной странице</a> == <a href="http://www.labrate.ru/kostin">Он-лайн библиотека А.В.Костина</a> == <a href="http://www.labrate.ru/misovets">Он-лайн библиотека В.Г.Мисовца</a> == <a href="http://www.labrate.ru/sharykin">Он-лайн библиотека Е.Ю.Шарыкина</a> == <a href="http://www.labrate.ru/cheremnykh">Он-лайн библиотека О.С.Черемных</a> == <a href="http://www.labrate.ru/labbooks.htm">Книги по оценке стоимости</a> == <a href="http://www.labrate.ru/labrate_disser.htm">Диссертации по оценке стоимости и ИК</a> == <a href="http://www.labrate.ru/labrate_methodics.htm">Методики оценки стоимости</a> == <a href="http://www.labrate.ru/labrate_subscription.htm">Рассылки для занятых</a> == <a href="http://www.labrate.ru/kostin_foto.htm">Фоторепортажи</a> == <a href="http://www.labrate.ru/valuereporting.htm">Отчеты об оценке стоимости</a> ==

LABRATE.RU : == Лабрейтинг оценочных фирм == Мастерская оценщика == Бюро оценки == Все новости оценки на одной странице == Он-лайн библиотека А.В.Костина == Он-лайн библиотека В.Г.Мисовца == Он-лайн библиотека Е.Ю.Шарыкина == Он-лайн библиотека О.С.Черемных == Книги по оценке стоимости == Диссертации по оценке стоимости и ИК == Методики оценки стоимости == Рассылки для занятых == Фоторепортажи == Отчеты об оценке стоимости ==