Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Жилая и коммерческая недвижимость - предложения

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Недвижимость и новостройки Москвы и МО. Аналитика, новости." на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Февраль 2005   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
Автор
DOKI

Статистика

2.963 подписчиков
-4 за неделю
←   Все выпуски   →

Предложения от АКРУС: жилая и коммерческая недвижимость


Информационный Канал Subscribe.Ru
аренда
квартир		 продажа
квартир		 коммерческая
недвижимость		 загородная
недвижимость
КОММЕРЧЕСКАЯ недвижимость
Работа — сдаем склады. Хобби — развеиваем иллюзии.

Нет нужды говорить, что 12 лет работы в нашей стране – срок немалый. Именно столько наша компания и оказывает (причем весьма успешно) услуги на рынке недвижимости. Не будем описывать все сферы и направления рынка, где можно встретить нас – обнаружить то или иное подразделение группы компаний «АКРУС-недвижимость» можно при попытке решить любой вопрос, прямо или косвенно связанный с недвижимостью (опять же – любой).

Сайт www.sklad-arenda.ru – не просто информация о помещениях, относящихся к складской деятельности (несмотря на то, что представленные здесь помещения действительно стоят Вашего внимания). Это попытка достоверно преподнести информацию о рынке складских помещений всем заинтересованным игрокам, ибо, чего греха таить, многое из того, что пишут о рынке недвижимости в целом и о складах в частности, мягко говоря, не совсем соответствует действительности, не говоря уже о статистике рынка, приводимой различными источниками. Мы постараемся исправить сие досадное недоразумение – надеемся, что это принесет пользу и Вам, уважаемый гость, а, следовательно, впоследствии, - и нам.

Итак, немного статистики:
В Интернет-публикациях, да и в СМИ, основное внимание уделено крупным арендаторам и, естественно, большим площадям. Резонно возникает вопрос: а что есть «крупный арендатор»? Отвечаем: это фирмы, потребность которых в складских площадях лежит в диапазоне от 3000 до 20000 кв.м. Но зададим другой вопрос: а какова статистика спроса на складские помещения и нет ли (по чистой случайности) потребителей площадей меньшего формата (и, возможно, существенно меньшего)? Не затратив титанических усилий, мы можем себе позволить ответить на этот вопрос: они точно есть!

А если подробней, то картина выглядит следующим образом:
Спрос на складские площади в диапазоне от 100 до 500кв.м. составляет 46 % от общего объема спроса, а потребителей площадей от 500 до 1500 кв.м. - 35 % от того же объема. Заявки на аренду площадей от 1500 кв.м., соответственно – 19%. Не будем опрометчиво пытаться выяснять: арендаторы каких площадей важнее при формировании рынка, а примем «apriori», что для нас важны ВСЕ клиенты. При такой позиции мы готовы осветить тот ворох разнообразных проблем, с которым невольно столкнется любая компания, имеющая потребность в складских площадях.

А) Начнем с небольших складов, метраж которых варьируется в диапазоне150 - 500 кв.м.:
первая проблема заключается непосредственно в подборе помещения, а именно в том, что небольшие площади на рынке предлагаются чаще всего на различных этажах (кроме, естественно, первого), либо в подвалах.

Следует учесть, что в основном это либо бывшие плодоовощные базы, либо предприятия и фабрики, которые основную часть своих площадей сдают в аренду. В этих местах всегда есть что предложить нашим клиентам, но погрузочные работы осложнены привязкой к лифтам или подъемникам, а наличие большого количества арендаторов (до 200 фирм на некоторых базах) притягивает к себе повышенное внимание почти всех компетентных органов (хоть это и не наша забота, но иметь в виду нужно и такие «сюрпризы»). Из-за плохо организованной работы на некоторых базах возникает проблема воровства, так как процесс въезда и выезда проконтролировать при большом количестве арендаторов достаточно сложно.

Есть в описанном выше и свои положительные моменты, например, если к Вам на склад клиенты за товаром приезжают сами (самовывоз), то их не отпугнет сложность оформления пропуска и связанные с этим потери времени, на территорию они въедут без проблем (но, правда, за отдельную плату), да и цены на аренду в таких местах на 10-15% ниже, чем в среднем по палате.

Не будем лукавить: если очень повезет, то можно и отдельное помещение такой площади найти - есть отдельно стоящие ангары, небольшие постройки и пристройки, бывшие гаражи. С ангарами, правда, проблема состоит в том, что эти строения чаще всего никак не зарегистрированы и получить на них нормальный (в смысле – легитимный) договор аренды скорее всего не получится, а, следовательно, доказать или защитить свои права аренды в суде (а равно и в других организациях) будет несколько проблематично. Аренда части большого ангара тоже может быть вариантом решения поставленной задачи, если Вас не смущает присутствие за сеткой «рабицей» соседей-арендаторов.

Ну а теперь о наболевшем… Если Вашей фирме в силу специфики груза, а точнее - его веса, требуется пандус, то это многократно усложняет процесс поиска помещения, потому как отдельной постройки небольшого метража и с пандусом найти почти невозможно, таких просто никто не сподобился построить и область допустимых решений находится исключительно в окрестностях бывших плодоовощных баз.

Как Вы могли обратить внимание, во всем вышеизложенном нет ни слова об ответственном хранении - и это не пробел в нашем образовании, а совершенно сознательное умолчание, ибо для потенциального арендатора небольшого склада ответственное хранение, возможно и выходом, но при наличии многих «но…» - в частности, если у Вас мелкий товар, а заказы комплектуются из большого количества артикулов, то вы рискуете попасть на пересортицу, а на базах, где установлены современные методы учета (ведь XXI век на дворе!) конечная цена хранения Вашего груза может оказаться неоправданно высокой. Не расстраивайтесь - мы обязательно поговорим и на животрепещущую тему ответственного хранения, но не здесь и не сейчас.

Б) Теперь рассмотрим проблемы аренды складов, метраж которых попадает в промежуток 500-1500 кв.м. Проблемы арендаторов попадающих в пограничные зоны метража распределяются равно между пунктами «а» и «б».

Итак, Вы решили подыскать склад площадью более 500 м. кв. Вам нужен склад в строго определенном районе и с достаточно четкими техническими характеристиками. Например, в Северном административном округе, так как ваши грузопотоки сконцентрированы в этом районе, с высотой потолков не менее 6 метров, несколькими воротами, а в идеале - еще и с пандусом. Вы готовы устанавливать стеллажи и у Вас есть техника, которая может размещать на этих стеллажах полеты с товарами.

На самом деле в этом секторе проблем еще больше, чем у потенциальных арендаторов маленьких складских площадей, так как «небольшой» арендатор, готовый смириться с тяготами пребывания в числе многих на крупной складской базе, имеет реальный шанс найти площадь, в то время как у Вас физически нет возможности оказаться «в числе многих» - не может на наших базах быть «многих» арендаторов 1500 кв.м. площадей. Возможно, не всем гостям нашего сайта понравится сказанное далее, но не будем прятаться от реальности: если Вы не готовы выкладывать по 200 долл. США за м. кв. в год за склад, а ориентируетесь на средние цены в 120-140 долл. США за м. кв. в год, то, скорее всего, потребуется проводить определённые работы по подготовке помещения к складированию и далеко не все эти затраты будут зачтены в арендную плату.

Один из наиболее спорных вопросов - это пол (в смысле – на чем стоят): если вам нужно антипылевое покрытие пола или просто выровнять существующий пол, сделав бетонную стяжку, то не исключено, что Вы не найдете взаимопонимания с арендодателем в обсуждении вопроса «за чей счет банкет» - с высокой степенью вероятности от этих работ или их оплаты арендодатель откажется, а вот за ремонт подтекающей кровли он (арендодатель) возможно еще и согласится заплатить. Проблемы с пожарными системами скорее всего придется решать арендаторам так же за свой счет, о сплинклерной системе пожаротушения договориться, как Вы понимаете, тоже не получится. Да и с договорами аренды не все обстоит гладко.

Собственники неохотно идут на заключение долгосрочных договоров, обычно (оно, в общем-то, и понятно) практикуется заключение договора сроком на 11 месяцев с возможностью последующей пролонгации, что на новом этапе развития бизнеса (когда хочется жить в основном по закону, а не «по понятиям») Вас может и не устроить, особенно если предстоят вложения в неотделимые улучшения. Мы не можем сказать, что собственники помещений так уж стремятся расторгать с арендаторами договора, для них простой помещения – это прямые и вполне осязаемые убытки, а изменение цены аренды на 8-10% не принесет арендодателю дополнительной прибыли в течение года, если помещение простоит «пустым» хотя бы месяц. Поэтому, идя шаткой тропой разумных компромиссов, можно и на основании краткосрочных пролонгируемых договоров арендовать склад 5 лет и более.

В довершение всех бед необходимо отметить, что метраж 500-1500 м. кв. на рынке товар весьма дефицитный и опрометчиво было бы рассчитывать на выбор лучшего из лучших при среднем диапазоне цен – скорее уж придется удовлетвориться лучшим из худших (и, поверьте, - это еще не самый плохой расклад). Так что, если Вы решили ввести в штатное расписание должность логистика и поручить ему сформулировать систему требований к складу, а в результате получили от вышеозначенного специалиста список из 25-30 требований с комментарием «мне было видение какой у нас должен быть склад», то, пожалуйста, не впадайте в изумление, что на методично разосланные в агентства недвижимости заявки нет отклика, а риэлтеры не спешат завалить Вас списком подходящих предложений. Просто нужно помнить: реальный склад – это всегда разумный компромисс между тем, что требуется в идеале и тем что есть в действительности (с учетом возможностей строительных и других организаций). Поэтому - позвоните нам, ведь поиск разумных компромиссов – это, в сущности, основная составляющая нашей работы.

В) Вернёмся теперь к самым большим арендаторам. Какие же проблемы существуют у организаций, готовых расходовать ежемесячно на аренду склада суммы денег, которые скромными никак не назовешь? Вы сильно удивитесь, но главная проблема - это отсутствие помещений, готовых к аренде. Вернее будет сказать, что помещения вроде бы, как бы и есть, но … на бумаге, на красивых буклетах и в далеких перспективах, а сегодня и сейчас – увы! (Ну, вернее, почти «увы!»). И что же делать? – спросите Вы (спасибо, что не «Кто виноват?»). Отвечаем: наиболее реальное решение задачи – заключение предварительных договоров аренды строящихся площадей, то бишь эдакое условное соинвестирование, результатом которого (после сдачи объекта госкомиссии) является не наличие у Вас прав собственности на часть объекта, а наличие у Вас долгосрочного договора аренды на требуемый склад и, возможно, при наличии предварительных договоренностей, - планировку и отделку склада уже исходно такую, какая требуется Вам. Не исключено, что эту идиллию будут сопровождать еще и скидки по арендной плате, если и не на весь срок аренды, то, во всяком случае, на какую-то его часть. В этом варианте есть определённые риски, связанные со сроками сдачи объекта, но договорная система подобного соинвестирования достаточно отработана (в том числе и нами) и точно применяется на практике. Искать же готовое помещение большого размера, скажем, 5000- 7000 м. кв. можно несколько лет. Не хочется создавать многострочное резюме данной статьи (тем более, что она первая, но вовсе не последняя) с призывами, обещаниями и прочим «заманиловом» - поэтому ограничимся коротким «WELCOME!». И если Вы примете наше приглашение, то все сможете увидеть, узнать в подробностях и получить необходимый результат.

Ю. Тараненко
ведущий специалист по коммерческой недвижимости
www.sklad-arenda.ru

Написать в отдел коммерческой нед-ти сюда>>
Администратор рассылки - Ольга Алексеева
Пожелания и вопросы сюда >>
http://subscribe.ru/
http://subscribe.ru/feedback/		 Подписан адрес:
Код этой рассылки: realty.akrus		 Отписаться
В избранное