Возможна ли «утилизационная» недвижимость? Обменяем квартирный «лом» на….

Новая Lada всего за 99 000 руб? Это реальность. По крайней мере, так утверждают представители Волжского автозавода, которые специально для покупателей Lada по программе утилизации предлагают на «классику» дополнительную скидку в размере 14 576 руб. В итоге покупатель сможет уехать из салона на новой «пятерке», заплатив наличными всего 99 000 руб. (плюс 50 000 руб. «АвтоВАЗ» получит по утилизационному сертификату от государства).

Представители «АвтоВАЗа» сразу предупреждают – «скидочных» автомобилей будет не очень много. Поэтому их получат лишь те участники утилизационной программы, которые успеют подать соответствующую заявку……

Поскольку совсем недавно мы занимались внедрением новой услуги обмена жилья, параллельная идея возникла сразу. Созреет только ли государство до этой схемы?

Предположим…

Имеющийся в настоящее время спрос на недвижимость, особенно, если соотнести его с имеющимся, а, вернее, не имеющимся предложением квартир нужного типа, показывает:

- все покупатели квартир хотят приобрести новое жилье. Если еще пару лет назад новое жилье покупалось, так как именно в нем были хорошие планировки, большие кухни и т.п. Застройщику также выгоднее строить большие квартиры, скажем, расположить на этаже 3, а не 4 квартиры выгоднее, так как себестоимость квадрата выходит ниже за счет коммуникаций и меньшего количества стенок.

Поэтому основная тенденция строительства 3-4-летней давности – строить большие квартиры. Активно застраивался центр города, соответственно, дома в большинстве случаев позиционировались как элитные.

- но с насыщением платежеспособного спроса, а это в Уфе произошло еще задолго до кризиса, с появлением ипотеки на новостройки оказалось, что не помешало бы строить так называемые бюджетные новостройки, где квартиры были бы поменьше, но с современными коммуникациями, лифтом, водопроводом, нормальной кухней. Но стоить подешевле. Соответственно, повысился спрос на недорогие новостройки.

Застройщики, в силу вышеуказанных причин выгодности стали искать пути оптимизации. Строить из более дешевых материалов, осваивать отдаленные районы и т.п.

- в итоге оказалось, что новостройки покупаются все-таки не только не потому, что там квартиры большие, а потому, что они новые, чистые, а ремонт все равно делать.

Итог: все хотели квартиру в новом доме, но оказалось, что ждать ее нужно очень долго. И чтобы купить – продать имеющуюся, т.е. жить негде.

- тенденция расслоения рынка вторичного жилья на старый фонд и относительно новые дома обсуждалась нами уже не раз. Соответственно, продажа квартир в старом фонде еще больше усложняла процесс приобретения новостройки. Тем более на стадии стагнации рынка.

Практически такие же аналогии происходили на рынке автомобильном, когда покупка иномарки стала реальной. В итоге отечественный автопром оказался где? К счастью, импортных новостроек у нас не бывает. Хотя появление новых западных технологий строительства быстро и дешево – это примерно то же самое.

О программах по строительству доступного жилья говорят давно. Проблема в том, что даже льготные цены не по карману многим. Почему бы не применить схему автопрома?

Например, собственник возвращает квартиру в старом жилфонде в некоторый квартирный резерв, получая взамен новостройку. Если у человека есть некоторая доплата, то большей площади или в лучшем месте. Т.е., фактически обмен жилья, но уже с государственными подструктурами, ведающими строительством такого жилья.

Иногда подобную схему применяли частные застройщики, забирая квартиры для расселения сноса. Поэтому нельзя сказать, что эта схема однозначно неработающая или ущербная. Вопрос в проработке деталей.

Минус схемы автопрома заключается в том, что тот самый утилизационный сертификат откуда-то должен финансироваться. Понятно, откуда, из госбюджета, который и так трещит. Тогда за счет чего запускать такой проект?

Замороженные стройки. Конечно, хозяева этих строек не горят желанием передавать их вместе с дольщиками государству, поэтому и замораживают сроки до лучших времен. Но практика показывает, что под влиянием общественности меры принимать приходится. Если же дело доходит до банкротства застройщика, то муниципалитет может принять недостроенное, особенно, если там достаточно много квартир, которые впоследствии можно продать.

И если госгарантии совместить с приемлемой ценой, плюс соблюдение сроков строительства и обмен на старый фонд, который может быть использован для льготников; все будут довольны.

Ну, хотя бы помечтаем….

Автор: Андреева Елена

Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»

www.expert-russia.ru