Н.Новгород: ООО «Центр Экономики Строительства», 2006.
Составители:
Опалихин А.В. (13-70-75)
(Центр Экономики Строительства)

Подписку на «Сметную стоимость»
можно оформить по телефону: 33-47-58

При взаиморасчетах за выполненные работы рекомендуется использовать дифференцированные индексы по видам работ, разрабатываемые региональными органами по ценообразованию в строительстве и утверждаемые администрациями субъектов Российской Федерации.
Приложение: на 3 л.


С.И.Круглик

Приложение
к письму Росстроя
от  21.04.2006  № СК-1523/02
Индексы изменения сметной стоимости (без НДС) на II квартал 2006 года к уровню баз 1991 и 2001 годов по субъектам Российской Федерации

 О ценах на проектные и изыскательские работы для строительства на II квартал 2006 года

Елена Щедрунова (ведущая программы).

С 1 января 2007 года вступают в силу изменения в Федеральный закон "О лицензировании отдельных видов деятельности". В том числе будут отменены лицензии на проведение строительных работ. По этому поводу уже много возмущенных заявлений со стороны руководства практически всех регионов страны, со стороны строительного сообщества. И я думаю, что отмена именно этого вида лицензирования вызывает очень много вопросов у наших граждан, особенно если мы вспомним последний случай гибели рабочих в строительном городке в Подмосковье. Непонятно, что происходит сейчас на строительных площадках, как строят, кто строит, в каких условиях живут эти рабочие, и это сейчас, когда лицензирование не отменено. Что будет с 1 января? Возможно, завесу тайны приоткроет наш гость - первый заместитель генерального директора Федерального лицензионного центра при Росстрое Владимир Владиславович Воеводский.

- Эти изменения точно вступят в силу? Потому что я знаю, что Росстрой уже вышел в Госдуму с просьбой продлить сроки лицензирования. В какой стадии находится этот вопрос?

ВОЕВОДСКИЙ: С формальной точки зрения Федеральным законом номер 80 ("О внесении изменений в Федеральный закон "О лицензировании отдельных видов деятельности", Федеральный закон "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при проведении государственного контроля (надзора)" и Кодекс РФ об административных правонарушениях") внесены изменения в закон о лицензировании, которые подразумевают именно отмену с 1 января 2007 года лицензирования трех видов деятельности: непосредственно проектирования зданий, сооружений и строительства и инженерных изысканий для строительства зданий, сооружений. Но я бы здесь предложил не рассматривать буквально, а рассматривать картину в целом. Потому что государственное регулирование строительной деятельности, оно не ограничивается только лишь лицензированием. Есть каскад органов исполнительной власти, которые должны и на сегодняшний день осуществляют контроль за деятельностью организаций при осуществлении указанных видов деятельности, а также непосредственно лицензирование - оно является барьером на входе на этот рынок, - понимая, что в соответствии с Гражданским кодексом деятельность по строительству относится к опасным видам деятельности, которые могут причинить ущерб здоровью, интересам и имуществу граждан.

Здесь, может быть, имеет смысл вернуться на два года назад, когда в Минэкономразвития впервые была сформулирована концепция о том, что ту модель государственного регулирования в строительстве, которая существует, ее необходимо менять. Уже тогда было понятно, что она не справляется. Она решила свои первоочередные задачи.

- Не справляется с чем? Слишком высокий барьер для входа на рынок, и потому нет конкуренции? Или барьер есть, а контроля все равно никакого?

ВОЕВОДСКИЙ: Есть и права и полномочия, но нет той гибкости, которая бы позволяла действительно реагировать на буквально каждое нарушение, при этом оставляя доступ на этот рынок довольно свободным, практически на заявительном уровне. Имеется в виду, что если у организации есть кадры, и машины, и оборудование, достаточные для выполнения заявленных видов работ, чтобы она могла беспрепятственно начать осуществлять эту деятельность.

- Даже если она не имеет опыта подобной работы? Можно купить оборудование, можно набрать строительных рабочих, никогда до этого не занимаясь строительным бизнесом. И что, иди и строй?

ВОЕВОДСКИЙ: Это как раз долго дискутировалось. В разговоре принимали участие профессионалы Росстроя, эксперты Минэкономразвития. Рассматривались две модели. Существует лицензирование в ряде штатов Америки, в Австрии, оно разбито на такие этапы: для начала вам разрешается строить малоэтажные здания; когда вы имеете три года опыта работы, к вам нет принципиальных замечаний со стороны надзорных органов, вы можете свою лицензию расширить; на третьем или на четвертом шаге вы уже действительно можете строить уникальные здания и сооружения в жилищной сфере. А для того чтобы накопить опыт строительства специального, там необходим опыт каждого работника. С другой стороны, модель развитых рынков, где не происходит увеличения или снижения числа организаций, которые имеют намерение осуществлять эти виды деятельности или существуют на этом рынке.

Для рынков развивающихся, для рынков, которые хотят увеличить объем строительства, хотят, чтобы туда направлялись и современные специалисты, и деньги, чтобы этот рынок мог выполнять какие-то задачи, которые государство хотело бы перед ними поставить, для них все-таки такая модель не совсем корректна, даже неприемлема. Поэтому был выработан подход, основу которого я хотел бы в двух словах озвучить. Смысл заключается в следующем: сместить акценты с требований к организациям на требования к объектам и непосредственно осуществлению строительства этих объектов. И в идеале эта модель получалась очень простая и красивая.

- Что это значит на практике? Что такое требование к объекту?

ВОЕВОДСКИЙ: Это технические регламенты, в которых должны были быть сформулированы все обязательные требования к объекту, к процедуре его строительства, его эксплуатации, его утилизации и требования к его отдельным элементам по безопасности. Соответственно, непосредственно к самим организациям предъявлялись бы требования, которые были бы минимальны, а в идеале, к чему сейчас идут, чтобы это были саморегулируемые...

- Заявительный принцип.

ВОЕВОДСКИЙ: Да. И здесь хотелось бы государству передать эту функцию, может быть, в саморегулируемые организации. И это действительно современный подход, когда непосредственно строительные организации сами формулируют требования к своим же коллегам, друг у друга их проверяют и несут консолидированную ответственность друг за друга.

- Можно уточнить, ответственность моральную или материальную тоже?

ВОЕВОДСКИЙ: Именно материальная подразумевается. В проекте закона написано, что основной принцип - это то, что члены саморегулируемой организации несут консолидированную ответственность за каждого своего члена. И плюс вставал вопрос о том, что мы все живем в рыночных отношениях, и должна быть безусловная компенсация определенных видов ущербов. Есть три основных вида ущерба, которые должны быть компенсированы, на взгляд экспертов, поддержанных Росстроем. Это ответственность непосредственно организации перед работниками в случае причинения им вреда или увечья либо, в крайнем случае, гибели их.

- То есть то, что произошло вчера в Подмосковье? Вот такой случай?

ВОЕВОДСКИЙ: Да. Это ответственность перед третьими лицами - как то, что разбиралось недавно на лицензионной комиссии, когда в результате строительства кран повредил автомобили, которые стояли поблизости. Такой специфический случай, он не должен приводить к длительному судебному разбирательству. И третий, наиболее важный момент - это ответственность за качество работ. Это модель, когда есть организации, которые для того, чтобы осуществлять строительство, должны иметь две вещи - быть членами саморегулируемой организации, то есть профессионального сообщества, быть застрахованными и соблюдать технический регламент. И государство контролирует только соблюдение технических регламентов.

- Стройная, вполне логичная модель. Что мы имеем на данный момент?

ВОЕВОДСКИЙ: Закон о технических регламентах был принят в 2003 году. И тогда казалось, что в течение максимум двух лет основные технические регламенты будут выпущены. На сегодняшний день мы с сожалением констатируем, что к этой работе только приступили. Первоначально срок был 2005 год, когда должны были быть разработаны минимально необходимые технические регламенты в строительстве. Срок этот был перенесен в ноябре правительством на ноябрь 2006 года. Всего лишь два технических регламента планируется - о безопасной эксплуатации зданий и сооружений и о требованиях к безопасности зданий и сооружений. Как вы понимаете из названия, они явно не закрывают всю процедуру проектирования, строительства и эксплуатации зданий. И то только проекты этих документов должны быть внесены в правительство в декабре 2006 года.

- То есть мы имеем, если все будет так, как предполагается, отмену лицензирования с 1 января и отсутствие технических регламентов, то есть той части, которую должно контролировать государство. С одной стороны, государство снимает с себя всякую ответственность за ведение строительных работ, с другой стороны, оно проконтролировать это никак не может, потому что нет стандартов контроля, стандартов качества. Так?

ВОЕВОДСКИЙ: Нет законодательной базы для жесткого контроля тех параметров, которые влияют на безопасность зданий.

Здесь надо еще оговориться, что технический регламент регулирует только безопасность зданий. Это, конечно, косвенно влияет на качество, но напрямую на качество технический регламент повлиять не сможет, это тоже нужно учитывать. И здесь возник другой правовой казус: с выходом закона о техническом регулировании все те нормы, которые были обязательны при строительной деятельности, а это определенный ряд ГОСТов и СНиПов - строительных норм и правил, по которым на протяжении 70 лет все строители строили в нашей стране, они начали носить рекомендательный характер, то есть они стали необязательными для исполнения в части, не влияющей на безопасность. И с 2003 года по сегодняшний день уже только в строительных материалах произошла естественная замена от 10 до 12 процентов используемых материалов, из них порядка трех процентов - это материалы, про которые в 2003 году и не знали. Сейчас получается, что, особенно в Москве, строители используют материалы, по которым нет даже рекомендательных строительных норм, как их использовать. Поэтому они фактически строят на свой страх и риск.

- Владимир Владиславович, все, что вы рассказываете, только еще больше пугает.

ВОЕВОДСКИЙ: То же самое произошло и с законом о саморегулируемых организациях. В рамках Госдумы его обсуждение приняло такой затяжной характер, от самого первого его внесения в Госдуму прошло уже порядка пяти лет. Поэтому все это вместе приводит к тому, о чем говорил Юрий Михайлович Лужков, что если просто механически 1 января 2007 года отменится лицензирование, то появится некий правовой вакуум. Когда заработает технический регламент и когда будут реализованы в Градостроительном кодексе нормы, требования к строительным организациям об обязательном членстве и об обязательном страховании? И именно поэтому он говорит, что это решение является как минимум поспешным. Поэтому, обсуждая это и в Росстрое, и на рабочих группах в Минэкономразвития, и в Государственной Думе, все пришли к простому пониманию, что ситуация требует корректировки.

- Хорошо, к пониманию пришли, вышли даже в Государственную Думу. В Государственной Думе пришли к пониманию того же?

ВОЕВОДСКИЙ: В Государственной Думе сейчас профильные комитеты уже, я думаю, заканчивают редактировать проекты внесения изменений в закон о лицензировании именно в части пересмотра срока отмены лицензирования, чтобы закон вот этой логической модели, которую я попытался вкратце изложить, как-то соответствовал и был к ней привязан.

СЛУШАТЕЛЬ: Я из города Саратова, Кудрявцев Алексей Викторович. До какого года будет ориентировочно сохраняться лицензирование? И еще вопрос по поводу внедрения стандартов ИСО 9000.

ВОЕВОДСКИЙ: Наше предложение заключается в том, что минимальный срок переходного периода, который необходим, это два года.

- Начиная с 2007-го, да? То есть вы считаете, что только с 2009 года надо начинать все отменять?

ВОЕВОДСКИЙ: Это переходный период. Должен быть осуществлен плановый поэтапный переход, когда бы вместе эти две модели существовали и не появилось бы вакуума и возможности у нерадивых организаций осуществлять свою деятельность.

Что касается стандарта ИСО 9000, точнее, разработанного на основе ИСО 9000 национального стандарта, да, он является рекомендованным к использованию на территории Российской Федерации. Одним из лицензионных требований на сегодняшний день является требование о наличии системы контроля качества на предприятии. Предприятие самостоятельно должно определять, какую модель системы контроля качества оно выберет. Но при прочих равных предпочтение нужно отдавать все-таки национальным стандартам.

- Вопрос с пейджера: просят пояснить новое положение о лицензировании в области проектирования в архитектурном бюро. Здесь будут какие-то новшества? Может быть, с 1 января вообще отменят всякое лицензирование и все будет абсолютно свободно?

ВОЕВОДСКИЙ: На сегодняшний день подготавливаются новые положения о лицензировании. Там подразумевается, что на первом этапе переходной модели будут исключены все те виды работ, которые не влияют напрямую на безопасность. В проектировании таких работ практически нет, больше это касается непосредственно строительной деятельности. Мы надеемся, что в мае месяце это уже выйдет как постановление правительства.

- Гневное послание на пейджер: "С ужасом вижу, как на тоненькие и не монолитные, плохо сваренные спички-опоры навешивают многотонные 20-этажные громадины домов. Все это может рухнуть. Кто ответит?"

ВОЕВОДСКИЙ: Здесь надо, может быть, поподробнее объяснить о модели государственного регулирования. Лицензирование ограничивает именно доступ на этот рынок. Непосредственно работы на этом рынке контролирует по каждому виду деятельности своя организация. Например, проектную часть проверяет Госэкспертиза. Там есть экспертиза, которая находится в ведении субъектов, и определен перечень этих объектов, и есть Главгосэкспертиза, которая занимается всеми объектами федерального значения, уникальными объектами, объектами особой сложности. Поэтому без проекта строить организация не может. А то, что на сегодняшний день кажется, что на "тонкие спички" нанизывают громадины, ну, мы все можем вспомнить, как в 50-60-е годы строили высотные на тот период здания, и все тоже возмущались и отказывались в них переезжать, считая, что эти здания под дуновением ветра сложатся. Но тем не менее живем до сих пор и радуемся. Наука не стоит на месте.

Непосредственно осуществление самого строительства до сегодняшнего дня контролировал Госархстройнадзор. Эти органы контроля находились в ведении субъектов Федерации. В соответствии с Градостроительным кодексом контроль при строительстве теперь осуществляет контрольный орган, который находится на федеральном уровне, это служба технологического надзора.

- А у службы технологического надзора хватит контролеров на все стройки страны?

ВОЕВОДСКИЙ: Так как она создается не на ровном месте, она использует опыт региональный, я думаю, та численность, которая определена, она минимально достаточна на сегодняшний день.

- Например, в Еврейской автономной области налоговая служба выяснила, что некоторые маленькие строительные компании не имеют не только лицензий, но вообще никаких документов. Как это может быть? Чего тогда биться за эти лицензии, за отмену, за принятие, если их обходят совершенно спокойно?

ВОЕВОДСКИЙ: Деятельность лицензирующего органа не такая публичная. Здесь надо понимать другое, что ведь строительная отрасль именно потому и оказалась на острие пересмотра государственного контроля, что за все годы реформ все-таки, наверное, это единственная отрасль, которая все время добивалась неких внутренних и внешних инвестиций, она все время существовала. Наш анализ по выданным лицензиям, а их на сегодняшний момент порядка 194 тысяч: 82 процента выдано предприятиям малого и среднего бизнеса, более 10 процентов - индивидуальным предпринимателям. И здесь надо понимать, что как раз малый и средний бизнес зачастую - это единственное место приложения усилий в малых городах, в той же Еврейской автономной области. При этом за прошлый год было проведено более 43 тысяч проверок, более чем к 4 тысячам организациям приняты меры по приостановлению действия лицензий, порядка 1600 материалов направлено в суд на аннулирование.

- А за что аннулируют лицензию? Чем грешат нынешние строители?

ВОЕВОДСКИЙ: Это как раз несоблюдение даже тех СНиПов, которые носят рекомендательный характер, это несоблюдение проектной документации, это несоблюдение правил безопасности.

- То есть фактически строительство на собственный лад, так получается? Формально получается так. Вопрос: люди, которые покупают жилье в подобных домах, они где-то могут узнать о том, по СНиПам строят, без СНиПов, проект утвержден или не утвержден? Где эту информацию можно получить?

ВОЕВОДСКИЙ: В Интернете существует сайт, где размещены все организации, весь жизненный цикл лицензий - какие были проверки, какие результаты, какие меры приняты. И очень многие этим пользуются. Можно обратиться в региональную службу, раньше это был Госархстройнадзор, сегодня это служба технологического надзора региональная, и узнать непосредственно там, какие были предписания, как проходило строительство.

Говоря о тех нарушениях, которые существуют, мы просто на них акцентируем внимание, потому что серьезное нарушение в строительстве может привести к необратимым последствиям. Но за кадром остаются 65-70 процентов организаций и строек, к которым замечаний нет. При этом надо учитывать, что ведь очень много замечаний устраняется. Вот в Москве у всех на слуху был "Дон-строй", всех пугали и показывали секретные материалы, что дома сползают в воду, что Воробьевы горы отклоняются. Но меры принимали, и здания стоят.

«Радио "Маяк"» Апрель, 2006

Введение в действие пакета законов в области реформирования градостроительной деятельности, жилищно-коммунального хозяйства и участия физических и юридических лиц в долевом строительстве объектов недвижимости на участников инвестиционной деятельности произвело ошеломляющий эффект.

Недоработанность принятых документов

Прежде всего, отметим поспешность принятия таких жизненно важных для страны правовых документов практически без предварительного обсуждения специалистами строительного комплекса, юристами и широкой общественностью.

После принятия градостроительного и жилищного кодексов выяснилось, что для их реализации на практике требуется разработать и принять ещё свыше 200 законодательных актов (постановлений, приказов, инструкций и так далее). Такое мнение высказал Министр регионального развития Российской Федерации В.А. Яковлев, возглавляющий в Правительстве строительную отрасль и сферу жилищно-коммунального хозяйства.

По причине недостаточной продуманности принятых документов часть положений будет вводиться только через несколько месяцев (обязательное проведение аукционов на земельные участки взамен конкурсов на строительство объектов с 01.10.05) или даже несколько лет (принятие не позже пяти лет правил землепользования и застройки).


Проблема лицензирования строительной деятельности

Требует осмысления и разъяснения отказ от устоявшейся системы лицензирования отдельных видов деятельности и экспертизы проектно-сметной документации для большей части возводимого жилья и иных объектов недвижимости.

Очевидно, что и лицензирование и экспертиза нуждаются в совершенствовании. Сегодня получение лицензии не представляет сложности для любого физического или юридического лица и давно превратилось в узаконенные поборы. При этом инстанции, выдающие такие лицензии, являются не государственными органами, а коммерческими структурами при органах исполнительной власти. Малочисленность их штатов не позволяет контролировать деятельность субъектов, получивших у них лицензию. Кроме того, эти инстанции не несут ответственность за выдачу лицензий фирмам, не имеющим квалифицированных руководителей и специалистов строительного профиля, прошедших проверку их профессиональных знаний и качества выполняемых работ. Также практически невозможно организовать контроль, поскольку по лицензии, полученной в лицензионном центре Московской области (ЛЭУ), разрешено строить на всей территории Российской Федерации. В большинстве стран с рыночной экономикой лицензии на выполнение строительно-монтажных работ выдаются не организации, а конкретным специалистам, физическим лицам. У нас такой подход к лицензированию и подтверждению права на выполнение той или иной работы тоже существует, но для отдельных видов деятельности. Например, для механизаторов (права на управление строительной машиной или механизмом), сварщиков (дипломированный сварщик), стропальщиков и так далее.

Градостроительный кодекс не дает однозначного ответа на вопрос о дальнейшей судьбе лицензирования. В пункте 2 статьи 52 определено, что физические и юридические лица, осуществляющие строительство, реконструкцию, а также капитальный ремонт объектов капитального строительства, должны соответствовать требованиям законодательства Российской Федерации. При этом не уточняется, каким именно требованиям, и включают ли эти требования наличие лицензии. Согласно статье 51, при выдаче разрешения на строительство не требуется документа, подтверждающего наличия у застройщика лицензии, а пункт 10 данной статьи не допускает требовать иные документы для получения разрешения на строительство.

Экспертиза проектно-сметной документации

Не меньше вопросов возникает при практической реализации Градостроительного кодекса в части экспертизы проектно-сметной документации. Конечно, существующий порядок проведения экспертизы надо менять. Наличие трёх независимых экспертиз (государственная вневедомственная экспертиза при бывшем Госстрое России, экологическая и промышленная экспертизы), являющихся самостоятельными юридическими лицами, собирающих деньги с инвесторов (служб заказчика) только за свою подпись и печать, и не несущих при этом никакой ответственности за безопасность и надежность возводимых сооружений - не лучшая форма государственного надзора за строительством. В качестве подтверждения может служить результат расследования причин обрушения несущих конструкций аквапарка в г. Москве, когда за проведение экспертизы было заплачено свыше $ 2 млн при нулевой ответственности за последствия.

Но и предусматриваемая Градостроительным кодексом отмена обязательной экспертизы при индивидуальном жилищном строительстве и строительстве иных объектов (гаражей, вспомогательных объектов), может привести к негативным последствиям. Кому будут жаловаться владельцы загородных коттеджей, в которых возникнут трещины, если коттеджи строил подрядчик, не имеющий лицензии, по собственному проекту, не прошедшему никакой экспертизы, без технического надзора, и ликвидировавший фирму после реализации построенных объектов.
Планируется создание единого органа, которому будет поручена экспертиза проектной документации при возведении объектов недвижимости. В соответствии с п. 2 ст. 60 Градостроительного кодекса, в случае наличия положительного заключения на проектную документацию, в действительности не соответствующую требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, указанный орган будет нести субсидиарную ответственность за причинение вреда в результате повреждения или разрушения построенного объекта.

Закон уже вступил в силу, а государственной экспертизы и негосударственной экспертизы, проводимой организациями, аккредитованными в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, до сих пор нет, как нет в России ни одного технического регламента на строительную продукцию.

Некоторые противоречия в новых законах

В новых законах есть противоречия правовым актам в области строительства, действовавшим до введения новых законов, и не отменённым после вступления их в силу. Это не только нормативные и методические документы бывшего Госстроя России, но и Закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (от 25.02.99 № 39-ФЗ) и Гражданский кодекс Российской Федерации.

Так, например, в принятых законах появились несколько новых субъектов инвестиционной деятельности:
- лицо, осуществляющее строительство (Градостроительный кодекс);
застройщик (№ 191-ФЗ, № 214-ФЗ);
- дольщик (№ 214-ФЗ).

Что следует понимать под этими терминами (инвестора, заказчика, подрядчика, пользователя), не уточняется. В ст. 1, где присутствует расшифровка терминов, слова "дольщик" нет. Нет такого термина и в Законе "Об инвестиционной деятельности" и в Гражданском Кодексе РФ.

Вероятнее всего, под "лицом, осуществляющим строительство" и "застройщиком" следует понимать "подрядчика", а под "дольщиком" - одного из инвесторов объекта строительства. Ничем не мотивированное появление новых терминов вносит затруднения в регламентацию их прав, обязанностей и ответственности.

Но у нас нет оснований считать эти термины тождественными, так как в пункте 1 статьи 5 закона № 214-ФЗ утверждается, что "застройщик" оказывает услуги при строительстве объектов долевого участия дольщикам, то есть он не может считаться подрядчиком, а договор долевого участия в строительстве не является договором строительного подряда, а должен быть признан договором об оказании возмездных услуг. При неисполнении одной из сторон (подрядчиком - застройщиком) такого договора, действующим законодательством предусмотрены только не выплата обещанного вознаграждения или расторжение договора, а по закону № 214-ФЗ - не только предусмотренные договором неустойки (штрафы, пени), но и возмещение причиненных убытков в полном объёме (сверх неустойки).

Требуют уточнения и определения объектов недвижимости в статье 1 Гражданского кодекса:
- объект капитального строительства - здание, сооружение, строение, строительство которых не завершено;
- реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства.

В статье 52 появляется термин "капитальный ремонт", без расшифровки, что под этим термином следует понимать.

В МДС 81-35.2004 ("Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации"), являющимся базовым документом для всех участников инвестиционной деятельности, используются следующие термины, относящиеся к сооружениям объектов недвижимости:
- новое строительство;
- расширение действующих предприятий;
- реконструкция действующих объектов;
- техническое перевооружение;
- поддержание мощности действующего предприятия;
- предупредительный (текущий) ремонт;
- реставрационные работы.

Естественно, возникает вопрос о правомерности распространения положений, изложенных в Градостроительном кодексе, на виды строительной деятельности, в нем не поименованные (расширение действующих предприятий, текущий ремонт, ремонтно-реставрационные работы).

В соответствии со ст. 53 Градостроительного Кодекса строительный контроль производится лицом, осуществляющим строительство, а государственный строительный надзор - органом исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченным на осуществление государственного надзора, если при их строительстве, реконструкции и капитальном ремонте он предусмотрен.
Кодексом не определено, кого следует считать лицом, осуществляющим строительство, и кто создает уполномоченный орган государственного строительного надзора и предусматривает необходимость или отсутствие в необходимости государственного надзора.

В соответствии с п. 3 ст. 54 Градостроительного Кодекса государственный строительный надзор федеральных органов исполнительной власти осуществляется при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте объектов ядерной энергетики, опасных производственных объектов, линий связи, объектов обороны и безопасности, особо опасных технически сложных и уникальных объектов.
Государственный надзор всех других и упомянутых в п. 3 статьи 54 объектов осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии с п. 7 статьи 54 Градостроительного Кодекса не допускается осуществление иных видов государственного надзора при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, кроме государственного строительного надзора, предусмотренного настоящим кодексом.

В ст. 23 Закона о долевом участии в строительстве (№214-Ф3) контроль и надзор за строительством возлагается на уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, при этом не указывается, что это за орган и кто его вправе создавать. Создание такого федерального органа для государственного надзора за строительством жилья является нарушением п. 7 ст. 54 Градостроительного кодекса.

Итоги

Никто не будет отрицать, что принятый пакет жилищных законов - существенный шаг в правовом регулировании инвестиционной деятельности. Нет сомнения, что вследствие его принятия должно резко сократиться количество фирм-однодневок и мелких подрядчиков с сомнительной репутацией. Благодаря ужесточению требований к застройщику, появлению требований сбора денег только после оформления разрешения на строительство, которое будет выдаваться при наличии (приобретении) подготовленного участка, проектно-сметной документации и обязательной государственной регистрации договора, залога застройщика, граждане-дольщики получили более надежную защиту от аферистов.

Наряду с положительными сторонами, новая законодательная база может иметь и негативные последствия для застройщиков, подрядчиков и физических и юридических лиц - будущих владельцев объектов недвижимости.

Увеличатся затраты и сроки согласования и сбора документов, необходимых для получения разрешения на строительство.

Планируемая субсидиарная ответственность органов государственной власти по возмещению вреда, причиненного жизни и здоровью физических лиц, имуществу физических и юридических лиц при выполнении изысканий, подготовке проектной документации, её государственной экспертизе и ненадлежащего осуществления государственного надзора за строительством, и солидарная ответственность банка, кредитующего строительство по обязательствам застройщика, приведет к росту сроков строительства, к значительному повышению стоимости строительной продукции. Необходимо в возможно короткие сроки привести в соответствие все действующие на сегодня правовые и нормативные документы в строительной сфере и дополнить их недостающими актами. В практической деятельности возникнет масса конфликтных ситуаций из-за нечетких формулировок отдельных положений вновь принятых законов. В частности, по гарантийным срокам и срокам исковой давности для зданий и сооружений. Ст. 756 Гражданского кодекса РФ устанавливает предельный срок обнаружения недостатков строительных работ - пять лет, а п. 5 ст. 7 Закона № 214 об участии в долевом строительстве предписывает, что гарантийный срок для объекта долевого строительства не может составлять менее пяти лет. При этом верхний предел законом не предусмотрен.

И, конечно, требует уточнения и разъяснения п. 2 ст. 5 Закона № 214 "Об участии в долевом строительстве" об изменении цены после заключения договора по соглашению сторон. Такая норма дает возможность недобросовестному застройщику, ссылаясь на инфляцию и рост стоимости строительных материалов и иных ресурсов, требовать от дольщиков возмещения затрат дольщика (п. 1 ст. 5) практически в любых размерах.

Владимир МАКЛАКОВ
заместитель генерального директора по научной работе ООО "Центр экономики и ценообразования в строительстве"

«Строительная инженерия» №6, Июнь

Одним из субъектов инвестиционной деятельности является заказчик, который в соответствии со статьей 4 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (от 25.02.99 No39-ФЗ) может быть физическим или юридическим лицом и по договору с инвестором или государственным заказчиком осуществляет реализацию инвестиционного проекта.


Нормативная численность аппарата заказчика

Вопросы правильного расчета затрат на осуществление функций заказчика, порядок их утверждения и оплаты казначейством выполняемых службой заказчика услуг при строительстве объектов для государственных нужд за счет средств федерального бюджета являются актуальными для проектных организаций, инвесторов, заказчиков и органов государственного надзора и контроля за строительством. Выполнение всеми участниками инвестиционной деятельности изложенных в статье рекомендаций Госстроя России позволит повысить эффективность использования выделяемых инвестиций и сократить расходы при реализации государственных инвестиционных программ.

Заказчиком может быть юридическое лицо любой организационной и правовой формы, в том числе бюджетное учреждение (организация), зарегистрированное в установленном порядке на территории Российской Федерации, или структурное подразделение инвестора (дирекция строящегося предприятия, управление или отдел капитального строительства, группа технического надзора действующего предприятия и т. д.), наделенное инвестором необходимыми полномочиями для выполнения возложенных на него функций.

По состоянию на 19.01.05 при строительстве объектов за счет средств федерального бюджета по вопросам функционирования службы заказчика следует руководствоваться следующими правовыми и нормативными документами.

Основные функции, задачи, права и ответственность службы заказчика при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации определены в Положении о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации, утвержденном постановлением Госстроя России от 08.06.01 No 58. С выходом данного Положения признано не действующим на территории Российской Федерации Положение о заказчикезастройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) и техническом надзоре, утвержденное постановлением Госстроя СССР от 02.02.88 No 16.

Порядок финансирования деятельности службы заказчика, предельная численность аппарата, предельные размеры затрат на выполнение предусмотренных договором с инвестором функций приведены в Методическом пособии по расчету затрат на службу заказчика-застройщика (письмо Минстроя России от 13.12.95 No ВБ-29/12-347), в Методическом пособии по организации деятельности государственного заказчика на строительство и заказчика-застройщика (МДС 11-15.2001).

Действующими нормативными документами не устанавливаются ограничения по организации службы заказчика при строительстве жилья или проведении технического перевооружения, реконструкции, расширении действующего производства, проведении капитального ремонта. Вместе с тем Госстрой России считает целесообразным организацию службы заказчика при годовом объеме финансирования строительства объекта в текущем уровне цен не менее 50 млн рублей. При меньших размерах инвестиций следует на договорных началах возложить осуществление функций заказчика (технического надзора) действующей в данном населенном пункте (регионе) службе заказчика с расходованием на эти цели до 1,1% от объема выполненных строительно-монтажных работ (приложение No2 к постановлению Госстроя России от 13.02.03 No 17).

Предельная численность аппарата службы заказчика установлена в приложении No 1 постановления Госстроя России от 13.02.03 No 17 в зависимости от годового объема инвестиций в ценах на 01.01.01.

При определении нормативной численности аппарата заказчика объемы капитальных вложений следует приводить к первому территориальному району в соответствии с Общими положениями по применению сметных норм и расценок на строительные работы (СНиП 4.02-91, СниП 4.05-91.).

Инвестиции, передаваемые для реализации другим юридическим или физическим лицам, при расчете численности аппарата заказчика не учитываются.
Таблица 1. Нормативы численности аппарата службы заказчиказастройщика в зависимости от годового объема капитальных вложений

Договор между инвестором и службой заказчика

Процесс реализации конкретного инвестиционного проекта начинается с заключения договора (контракта) между инвестором (государственным заказчиком) и службой заказчика. Договор является основным правовым документом во взаимоотношениях между ними и определяет права, обязанности и ответственность службы заказчика перед инвестором за целевое обоснованное использование финансовых, материальных и иных ресурсов и имущества инвестора и установленные сторонами сроки строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

Указанным договором стороны устанавливают размер вознаграждения службе заказчика за выполнение возложенных на него обязанностей, и инвестором утверждается смета расходов. При строительстве объектов за счет средств федерального бюджета или внебюджетных фондов предельный размер затрат на выполнение функций заказчика и численность аппарата не должны превышать нормативов, устанавливаемых нормативными документами Госстроя России. В настоящее время данные нормативы установлены приложением 2 к постановлению от 13.02.03 No 17 в зависимости от годового объема инвестиций количества строящихся объектов и их территориальной разбросанности.

В данных нормативах не учтены затраты, связанные с осуществлением заготовительноскладской деятельности, приобретением жилья для переселенцев, беженцев, военнослужащих, проведением аукционов по продаже объектов незавершенного строительства, консервацией и реставрацией объектов и других работ, затраты по которым регламентируются иными нормативными документами, а при их отсутствии на основании расчетов затрат.

В отдельных случаях, когда установленный Госстроем России норматив не обеспечивает выполнения в полном объеме всех предусмотренных договором с инвестором функций и задач, допускается составление индивидуального сметного расчета и применение его по согласованию с инвестором, а при строительстве объектов за счет средств федерального бюджета – с Госстроем России.

_______________________
При реализации коммерческих проектов численность аппарата и стоимость услуг определяются сторонами при заключении договора.

В случае, когда имеет место несколько различных источников финансирования объектов или строительство конкретного объекта финансируется из нескольких источников (инвесторов), смета расходов утверждается (согласовывается) с каждым инвестором с соблюдением пропорций расходования средств в соответствии с долей финансирования каждого инвестора данного объекта.

Для определения размера затрат на функционирование службы заказчика составляется смета расходов указанной службы на строительство конкретного объекта, а в случае строительства нескольких объектов составляется смета на строительство всех предусмотренных договором объектов, как правило, на календарный год и утверждается инвестором (инвесторами).

Основные положения по расчету затрат на выполнение функций заказчика изложены в письме Госстроя России от 07.04.94 NoВБ-12-64 и в Методическом пособии по расчету затрат на службу заказчика-застройщика, рекомендованного к применению письмом Минстроя России от 13.12.95 NoВБ-29/12-347.


Смета расходов службы заказчика

Как правило, инвестор утверждает смету расходов не только в виде конкретной суммы, но и в процентах от планируемых к освоению инвестиций, так как оплата сметы расходов службы заказчика производится только после оплаты инвестором (службой заказчика) выполненных строительно-монтажных работ подрядной организацией в размере (%), определенных договором между инвестором и службой заказчика.

В смету расходов службы заказчика включается налог на добавленную стоимость (письмо Министерства РФ по налогам и сборам от 22.04.02 No 03-1-09/1130/15-П581). В указанный в постановлении Госстроя России норматив затрат не включена оплата ряда работ, как правило, выполняемых службой заказчика, но включаемых не в 10-ю, а иные главы сводного сметного расчета. К таким расходам относятся заготовительно-складские расходы, в случае поставки заказчиком для строительства материалов, подготовка и проведение подрядных торгов при поиске подрядной организации, а также поставщиков оборудования и основных строительных материалов, подбор проектно-изыскательных организаций, выбор страховой компании, расчет индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ для каждого конкретного объекта, таможенное оформление грузов, проведение переоценки незавершенного строительства и т. д.

Дополнительные работы, выполняемые службой заказчика в соответствии с поручением инвестора и предусмотренные договором между ними, оплачиваются инвестором дополнительно сверх норматива, устанавливаемого Госстроем России, на основании действующих нормативных документов по расходованию средств на данный вид работы, а при отсутствии таких документов – на основании соответствующих расчетов. На указанные виды расходов согласования с Госстроем России не требуется. При этом указанные расходы должны быть учтены в сводном сметном отчете.

Расходы по содержанию заказчиков осуществляются за счет средств, предназначенных на финансирование капитального строительства, и включаются в балансовую стоимость введенных в эксплуатацию объектов.

Учет расходов на функционирование заказчиков-застройщиков ведется постатейно в журнале-ордере No 10-с на счете 26 "Общехозяйственные расходы". В дальнейшем общая сумма затрат относится на счет 08 "Капитальные вложения" (см. табл. 3.


ПЕРЕЧЕНЬ ПРАВОВЫХ
И НОРМАТИВНО-МЕТОДИЧЕСКИХ ДОКУМЕНТОВ,
РЕГЛАМЕНТИРУЮЩИХ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ
СЛУЖБЫ ЗАКАЗЧИКА

Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25.02.99 No 39-ФЗ.
Гражданский кодекс Российской Федерации.

Постановление Правительства РФ от 11.10.01 No 714 "Об утверждении Положения о формировании перечня строек и объектов для федеральных государственных нужд и их финансировании за счет средств федерального бюджета" и Правила подтверждения пригодности новых материалов, изделий, конструкций и технологий для применения в строительстве, утвержденные постановлением Правительства РФ от 27.12.97 No 1636.

Письмо Минтруда России от 12.04.93 No 670-РБ.

Методическое пособие по расчету затрат на службу заказчика-застройщика (письмо Минстроя России от 13.12.95 No ВБ-29/12-347).

Перечень работ, составляющих виды строительной деятельности (приказ Минстроя России от 25.03.96 No 35).

Письмо Минстроя России от 19.02.97 No ВБ-29/12-61.

Письмо Минстроя России от 02.07.97 No ВБ-20-168/12.

Письмо Министерства РФ по налогам и сборам "О налоге на добавленную стоимость" от 22.04.02 No 03-1-09/1130/15-П581.

Постановление Госстроя России от 13.02.03 No 17.

Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации (утверждено постановлением Госстроя России от 08.06.01 No 58).

Методические рекомендации по определению стоимости затрат, связанных с проведением подрядных торгов в Российской Федерации.

Методическое пособие по организации деятельности государственного заказчика на строительство и заказчика-застройщика МДС 11-15.01.

Письмо Госстроя России от 08.06.01 No НЗ-3082/10.

Методическое пособие по организации деятельности государственного заказчика на строительство и заказчика-застройщика.

«Строительная инженерия» №2, Февраль, 2005

Полнота охвата норм и стандартов, применяемых в различных отраслях (в базу данных программы включено свыше 24 тысяч ГОСТов и множество других документов). Общее количество карточек документов превышает 37 тысяч, а количество текстов - 30 тысяч.

Появились сборники «Новые расценки в строительстве».
Появился вид цен «Сборник текущих сметных цен II квартал 2006»
Обновлен комплект ГЭСН, ФЕР-2001
Добавлен сборник ГЭСНм № 18 - Оборудование предприятий химической и нефтеперерабатывающей промышленности;
ГЭСН (выпуск 2, часть 2)
Добавлен сборники ФЕРм № 21 - Оборудование метрополитенов и тоннелей; ФЕРм № 22 - Оборудование гидроэлектрических станций и гидротехнических сооружений

*Обновление включает выезд специалиста, обновление сборников, обновление текущих цен

 

8 (8312) 33-47-58 8 (8312) 77-86-30 8 (8312) 77-86-35(факс)

8 (8312) 13-70-75 8 (8312) 13-70-76 8 (8312) 13-90-75 8 (8312) 13-90-24