Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Helpestate

Подписаться Бесплатная «Серебряная» новостная рассылка . Подписчиков 16 RSS
  Июнь 2016   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30


За последние 60 дней ни разу не выходила


Открыта: 04-06-2016

Автор
Юристас

Статистика

16 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Helpestate


                                                             

Нередки ситуации, когда люди, приобретая недвижимость или уже владея им, делают перепланировки или реконструкции. На самом деле, нужно различать понятия реконструкция и перепланировка:

 

  • перепланировка - это изменение конфигураций помещения: установка и разбор стен, расширение и добавление оконных и дверных проёмов. При перепланировке переносятся несущие конструкции. Важно помнить, что при перепланировке площадь перепланируемого помещения сохраняется, как и его фундамент.
  • реконструкция - это изменение технических характеристик и параметров объекта недвижимости, который предполагает изменение этажности, возможность создания надстроек и пристроек, изменение и реконструирование инженерных систем и коммуникаций. Несущие конструкции при этом не затрагиваются. При реконструкции помещения площадь его может изменяться, фундамент же может усиливаться или укрепляться.

 

Перепланировку и реконструкцию регулируют так называемые СНиП (строительные нормы и правила), СанПиН (санитарные нормы и правила), ГОСТы, ВСН (ведомственные строительные нормы). Рассмотрим некоторые правила строительных и санитарных норм, которые необходимо учитывать при проектировании перепланировки:

 

  • согласно п. 9.22 СНиП 31 -01-2003 «Здания жилые многоквартирные», запрещено обустраивать туалет и ванную над комнатами и кухнями нижерасположенной квартиры. Исключением являются только двухэтажные квартиры, на втором уровне которых можно расположить санузел так, чтобы он находился над кухней.
  • в соответствии с тем же п.9.22 СНиП 31-03-2003, а также п. 3.8 СанПиН 1.2.2645-10, кухню не следует переносить так, чтобы она находилась под помещениями санузла и ванной квартиры этажом выше, за исключением, разумеется квартир на последних этажах.
  • кроме того, п. 24 ПП РФ № 47-ПП запрещает переносить кухню на площадь жилой комнаты, если под этой комнатой находится жилое помещение. Если же вы живете на первом этаже, то сделать это допускается (при условии что кухня с электроплитой - газифицированные кухни переносить и расширять нельзя).
  • П. 5.7 СП 54.13330.2011 устанавливает, что в однокомнатных квартирах площадь комнаты не должна быть меньше 14м, а в двушках, трешках, и так далее, площадь общей комнаты - 16 кв.м, а спальни и кухни - 10 и 8 кв.м соответственно. Кухня-ниша (помещение с кухонным оборудованием но без обеденной зоны) в однушке может быть 5 кв. м.
  • перенос, расширение или объединение ванной и санузла возможно только при условии, что для этого используется площадь нежилых помещений (коридора, прихожей, кладовки). При этом, расширение "мокрых зон", к которым относятся ванная и санузел, должно обязательно сопровождаться укладкой гидроизоляции (СНиП 2.03.13-88 «Полы»).
  • свод правил "Полы. Технические требования и правила устройства, приемки, эксплуатации и ремонта" (дополняет СНиП 2.03.13-88 и СНиП 3.04.01-87) выдвигает еще одно условие к устройству полов в «мокрых зонах». В части п. 4.11 здесь говорится, что уровень пола в этих помещениях должен быть на 15-20 мм ниже, нежели в комнатах, или отделяться порожком.
  • пункт 3.9. СанПиН 2.1.2.2645-10 не допускает делать вход в санузел из кухни или комнаты, кроме входа из спальни в совмещённый санузел при наличии еще одного помещения, оборудованного унитазом, в которое можно войти из нежилой зоны. Пункт 4.13 МГСН 3.01-01В содержит аналогичный запрет.
  • в соответствии с п. 10.6 СНиП 31-01-2003, при перепланировке запрещается перекрывать доступ к сантехническому оборудованию - вентилям, кранам, стоякам и пр. - Твердотопливный камин следует располагать только на последних этажах многоквартирных жилых домов или на любом уровне двухэтажной квартиры на последнем этаже (п.8.7 СНиП 31-01-2003, п. 3.43 МГСН 3.01-01).
  • в результате перепланировки жилые комнаты и кухня не могут оставаться без естественного освещения, которое должно обеспечиваться через проемы в наружных стенах, о чем сказано в п. 5.1 СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях".

 Как оформить перепланировку или реконструкцию

Есть два пути оформления перепланировки – правильный и самовольный. В первом случае вы заказываете проект в проектной организации, согласовываете все заранее, а потом уже делаете перепланировку или реконструкцию. Во втором случае вы уже внесли какие либо изменения в жилое помещение без всяких согласований. В простонародье это называется «самоволка» (самовольная перепланировка). Если в первом случае вам не придется столкнуться с особыми трудностями, то во втором случае дело может дойти до суда. Итак, если перепланировка или реконструкция произведена, то:

уточнить, какой орган делает постановление на сохранение помещения в реконструированном и перепланированном виде. - пригласить техника БТИ, чтоб он сделал технический паспорт помещения.

с новым техническим паспортом посетить Санитарно-эпидемиологический надзор и получить заключение о том, что перепланировка или реконструкция сделана согласно их требованиям и правилам. Обычно, если кухня расширяется за счет дверного проема и помещение получается смежное с сан.узлом, то положительного заключения вы не получите. Учитывайте этот момент, когда будете общаться с техником по техническому паспорту.

с заключением санитарной службы и техническим паспортом идете в проектную организацию и заказываете заключение о возможности эксплуатации реконструированного или перепланированного помещения.

все полученные документы сдаете в орган, выдающий постановление на сохранение помещения в реконструированном или перепланированном виде.

после получения постановления заказываете технический план помещения и ставиете это помещение на учет.

после получения кадастровой выписки заказываете новое свидетельство о регистрации права собственности.

Если постановление получить не удается

Если получить постановление никак не удается, то последним вариантом идет обращение в суд на сохранение помещения в реконструированном или перепланированном виде. В данном случае ответчиком по иску будет орган, ведающий перепланировками и реконструкциями (скорее всего, это будет администрация – надо уточнять). Основанием для сохранения помещения будут статьи: ст. 29 ЖК РФ, ст. 131 КПК РФ, ст. 132 ГПК РФ. Резюмируя вышесказанное, хочу добавить, что сохранение помещения в перепланированном или реконструированном виде - дело тонкое, полное подводных камней. И чтобы не наделать непоправимых глупостей – обратитесь к специалисту по таким вопросам.

В избранное