Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Недвижимость для всех

Подписаться Бесплатная «Серебряная» новостная рассылка . Подписчиков 5.735 RSS
←   Июнь 2012   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30


За последние 60 дней ни разу не выходила


Открыта: 23-11-2011

Автор
paveldolinin@yandex.ru

Статистика

5.735 подписчиков
-1 за неделю
←   Все выпуски   →

Недвижимость для всех Продажа квартир. Передача квартиры покупателю


owner-vb

ПРОДАЖА КВАРТИР

Этап 11. Юридическое и физическое освобождение квартиры, передача квартиры по передаточному акту

Под юридическим освобождением жилого помещения понимается выписка (снятие с регистрационного учета) правообладателя и членов семьи правообладателя из жилого помещения. Физическое освобождение – это передача по передаточному акту фактически освобожденной квартиры, ключей, имущества, подлежащего передаче вместе с квартирой по договору, квитанций по оплате коммунальных услуг, электричества и городского телефона.

Согласно ст. 556 ГК РФ обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Сроки и порядок передачи квартиры и подписания передаточного акта прописываются в договоре купли-продажи (ДКП), а сам передаточный акт считается его неотъемлемой частью. Кроме того, с 01.03.1996г. передаточный акт признается одним из правоустанавливающих документов.

Передаточный акт составляется в простой письменной форме в произвольном виде и подписывается продавцом и покупателем. В нем стороны подтверждают: исполнение обязательств по договору, проведение взаиморасчетов, факт передачи ключей, факт оплаты продавцом всех коммунальных услуг, отсутствие претензий сторон друг к другу.

В соответствии со ст. 459 ГК РФ, с момента подписания акта риск повреждения и утраты имущества (затопление, пожар, квартирное воровство) переходит от продавца к покупателю.

Продавцу следует иметь в виду, что согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ, ч. 1 ст. 35 ЖК РФ переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением прежнего собственника и членов его семьи (если иное не установлено законом). Таким образом, в случае уклонения продавца от освобождения жилого помещения и подписания акта приема-передачи, новый собственник вправе обратиться в суд с иском о выселении прежних пользователей квартиры.

Понятно, что перспектива подобного рода осложнений за свои же деньги энтузиазма покупателю квартиры не прибавляет, поэтому на практике взаиморасчеты осуществляются, как правило, по частям, с использованием двух или даже трех банковских ячеек. Основную часть денег при этом продавец получает после государственной регистрации по предъявлении зарегистрированного договора, остальное же – после юридического и физического освобождения помещения по предъявлении выписки из домовой книги и передаточного акта соответственно. Замечу, что детально поэтапный порядок расчетов в ДКП обычно не прописывается, а отражается в предварительных соглашениях (соглашение об авансе, договор о залоге, предварительный договор), а также в договорах аренды банковских сейфов. Связано это с тем, что неполный расчет по сделке на момент регистрации договора может быть истолкован регистратором как обременение в виде залога в пользу продавца, а это ни покупателю, ни риэлторам  кроме лишней головной боли ничего не сулит.

В случаях, когда квартира продается с находящимся в ней имуществом (мебель, бытовая техника, разного рода отделимое оборудование), за которое продавец получает отдельную плату, на это имущество, во избежание недоразумений, следует составить отдельный договор и, соответственно, отдельный передаточный акт.

Эксперт по недвижимости  Баринов Виталий Юрьевич

Предложенная вниманию подписчиков статья завершает серию статей "Продажа квартир".  Все ранее опубликованные статьи серии можно прочитать в архиве рассылки "Недвижимость для всех" (http://subscribe.ru/catalog/business.realty.realforall).

В качестве независимого риэлтора - индивидуального предпринимателеля автор оказывает все виды риэлторских услуг на рынке жилья Москвы и Московской области и дает бесплатные консультации. Задать вопрос или оставить заявку на обслуживание можно либо по тел. +7 (925) 719-4940; либо по эл. почте owner-vb@yandex.ru; либо через личный сайт автора -

owner-vb
В избранное