Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Недвижимость для всех

Подписаться Бесплатная «Серебряная» новостная рассылка . Подписчиков 5.735 RSS
←   Июль 2012   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31


За последние 60 дней ни разу не выходила


Открыта: 23-11-2011

Автор
paveldolinin@yandex.ru

Статистика

5.735 подписчиков
-1 за неделю
←   Все выпуски   →

Недвижимость для всех - Налогообложение_4. Продажа и покупка. Договор мены.


owner-vb

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ СДЕЛОК С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ

Замечания к ранее опубликованным статьям по налогообложению.

1. Федеральным законом от 21.11.2011 N 330-ФЗ в часть вторую НК РФ было внесено изменение, касающееся возможности применения налогового вычета в связи с понесенными расходами на приобретения жилых помещений (а также некоторых других объектов недвижимости), предусмотренного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК. В соответствии с внесенными изменениями, с 1 января 2012г. у налогоплательщиков, получающих пенсии, в случае отсутствия у них доходов, облагаемых по налоговой ставке 13%, остаток имущественного вычета может быть перенесен на предшествующие налоговые периоды, но не более трех.
2. Встречаются ситуации, когда физическое лицо в одном периоде владеет частью (долей) имущества, а впоследствии становится его единоличным собственником (например, при разделе имущества между супругами, при получении доли жилого помещения по наследству, в дар и т. д.). При этом одна часть имущества может находиться в собственности меньше трех лет, а другая - свыше этого срока. Ранее чиновники утверждали, что размер вычета зависит от периода нахождения в собственности каждой части (доли) имущества. На этом основании вычет предоставлялся в сумме дохода, полученного от продажи объекта, пропорционально доле, которой собственник владеет в течение определенного периода (Письма Минфина России от 19.06.2009 N 03-04-05-01/474, ФНС России от 13.08.2009 N 3-5-04/1248@). В настоящее время позиция контролирующих органов по данному вопросу изменилась: в подобной ситуации срок владения недвижимостью следует рассчитывать с даты первоначальной регистрации права собственности на долю в имуществе ( Письма Минфина России от 26.08.2011 N 03-04-05/7-604, от 19.07.2011 N 03-04-05/7-522 и другие). Теперь считается, что изменение состава собственников не означает, что у налогоплательщика прерывается период владения объектом недвижимости (ст. 235 ГК РФ).

Часть 4.  Налог на доходы, полученные от  продажи и покупки жилых помещений и по договору мены.

* Продажа жилья и покупка нового.

Налоговый кодекс не предусматривает возможность уменьшения налоговой базы при получении дохода от продажи одного жилого помещения на сумму расходов по приобретению другого.
В отношении полученных доходов применяется вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, равный  стоимости проданного объекта, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающий 1 млн. руб., либо на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этого дохода (Письма Минфина России от 04.06.2010 N 03-04-05/9-311, от 17.06.2009 N 03-04-05-01/469).
В отношении понесенных при покупке нового жилья  расходов, независимо от вычета по пп. 1 п. 1 ст. 220 НК,  налогоплательщик вправе заявить имущественный вычет по пп. 2. п. 1 ст. 220 НК РФ, равный фактически произведенным расходам в пределах 2 млн. рублей..
Указанные вычеты могут быть учтены и в одном налоговом периоде, при условии, что вычет в связи с расходами (пп. 2. п. 1 ст. 220 НК РФ) налогоплательщик ранее не использовал ( см Письма Минфина России от 20.09.2010 N 03-04-05/9-560, от 21.05.2010 N 03-04-05/9-279, от 03.02.2010 N 03-04-05/9-29, от 18.11.2009 N 03-04-05-01/813, ФНС России от 01.09.2009 N 3-5-04/1363, УФНС России по г. Москве от 03.06.2010 N 20-14/4/058716, от 17.09.2009 N 20-14/4/097239@).

*Договор мены.

В соответствии с п. 2 ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом имущества, который она обязуется передать, и, одновременно, покупателем имущества, который она обязуется принять в обмен.
Если договором мены не предусмотрено иное, обмениваемы вещи считаются равноценными. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые вещи признаются неравноценными, сторона, обязанная передать вещь, цена которой ниже цены вещи, предоставляемой в обмен, должна оплатить разницу в ценах (ст. 568 ГК РФ).
При совершении любых сделок с недвижимым имуществом в договоре должна быть указана цена этого имущества. В данном случае в договоре мены должна быть указана стоимость (цена) обмениваемых жилых объектов. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже (обмене) считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).
Таким образом, в связи с совершением договора мены у физических лиц возникают доходы,  подлежащие налогообложению НДФЛ по ставке 13%. При получении таких доходов налогоплательщик обязан в установленном порядке представить в налоговый орган налоговую декларацию. В налоговой декларации каждый из налогоплательщиков - участников сделки указывает сумму дохода от продажи своего имущества, которая определяется в виде стоимости приобретенного им по договору мены нового жилья и, возможно, суммы полученной доплаты (или, что тоже самое, в виде стоимости обмениваемого жилого помещения).
Сумму полученного дохода налогоплательщик имеет право уменьшить на сумму налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.  А именно, на стоимость обмениваемого объекта, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающую 1 млн. руб. Как указывалось выше, в случаях обмена имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, сумма дохода, равная в данном случае стоимости обмениваемого имущества, освобождается от налогообложения НДФЛ.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета в пределах 1 млн. руб. налогоплательщик вправе уменьшить сумму полученного по договору мены дохода на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этого дохода, в том числе на сумму расходов по приобретению в прошлом имущества, которое было обменено.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик имеет также право воспользоваться имущественным налоговым вычетом по расходам на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них в размере фактически произведенных расходов в пределах 2 млн. рублей. 

До недавнего времени,  по мнению налоговых органов  при приобретении недвижимого имущества по договору мены без доплаты, налогоплательщик не несет расходов и, следовательно,  не имеет права на данный вычет ( Письма ФНС России от 05.05.2010 N ШС-37-3/1160@, от 03.08.2009 N 3-5-04/1155@, УФНС России по г. Москве от 30.12.2009 N 20-15/4/139525). Однако, в своем письме от 19.08.2011 N 03-04-08/4-150 Минфин России предписал налоговикам предоставлять имущественный вычет по НДФЛ покупателям жилья по договорам мены на общих основаниях, в пределах 2 млн руб. При этом к вычету должна приниматься не только возможная доплата другой стороне, но и стоимость старого жилья, переданного в обмен на новое.

Резюмируя вышеизложенное, получим следующую схему:
1) Обмениваемый объект находится в собственности 3 года и более – НДФЛ не возникает (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
2) Обмениваемый объект находится в собственности менее 3-х лет, тогда:
       а) В любом случае налогоплательщик имеет право заявить имущественный вычет «по доходам» по пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ в сумме, равной стоимости обмениваемой квартиры   но не более 1 млн. рублей.
      б) Ранее объект был приобретен за плату, документальное подтверждение расходов имеется – тогда, вместо применения вычета в пределах 1 млн. рублей, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих доходов по сделке на сумму фактически произведенных и подтвержденных расходов на его приобретение (абз. 2 пп. 1 ст. 220 НК РФ). В частности, при совпадении договорной стоимости обмениваемого жилья с суммой ранее произведенных на его приобретение расходов  – налоговая база по данному доходу, а, следовательно, и НДФЛ, равны нулю.
        в) Наряду с вычетом «по доходам» налогоплательщик вправе заявить также и вычет «по расходам» по пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в размере стоимости переданного помещения (помещений), а также, возможно, выплаченной доплаты, но не более 2 млн. рублей в совокупности.


Эксперт по недвижимости Баринов Виталий Юрьевич

В качестве независимого риэлтора - индивидуального предпринимателеля автор оказывает все виды риэлторских услуг на рынке жилья Москвы и Московской области и дает бесплатные консультации. Задать вопрос или оставить заявку на обслуживание можно либо по тел. +7 (925) 719-4940; либо по эл. почте owner-vb@yandex.ru; либо через личный сайт автора -

owner-vb
В избранное