Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Недвижимость для всех

Подписаться Бесплатная «Серебряная» новостная рассылка . Подписчиков 5.736 RSS
←   Октябрь 2012   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31


За последние 60 дней ни разу не выходила


Открыта: 23-11-2011

Автор
paveldolinin@yandex.ru

Статистика

5.736 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Недвижимость для всех - Об авансах и задатках. Содержание договоров


owner-vb

ОБ АВАНСАХ И ЗАДАТКАХ. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРОВ

Смысл авансового договора (или договора задатка) заключается не только в том, что на его основании передаются денежные средства, но и в том, что он полностью включает в себя положения будущего договора купли-продажи, определяет порядок проведения сделки и осуществления взаиморасчетов, уточняет распределение расходов по сопутствующим обязательным платежам.Учитывая значимость данного документа, подробнее остановимся на его содержании.

Прежде всего, перечислим обязательные пункты договора аванса (задатка), это:
1. Адрес объекта.
2. Описание объекта.
3. Стоимость объекта.
4. Сумма аванса (задатка) с указанием на то, что внесенная сумма входит в стоимость объекта.
5. Обязательство предоставления продавцом необходимых для проверок и регистрации документов (с их полным перечнем) до определенного срока.
6. Обязательство продавца не вести переговоров с третьими лицами и не предпринимать каких-либо действий по отчуждению объекта.
7. Срок действия договора.
8. Предположительная дата подписания договора отчуждения и место его подписания.
9. Форма договора отчуждения.
10. Личное присутствие всех собственников при подписании ДКП и закладке денег.
11. Срок регистрации договора отчуждения.
12. Способ проведения взаиморасчетов.
13. Способ связи и оповещения сторон.
14. Сроки юридического и физического освобождения квартиры или указание на то, что квартира свободна.
15. Ответственность сторон (случаи, при которых вносимая сумма останется у продавца квартиры, а в каких случаях эта сумма возвращается покупателю).
16. Случаи, которые являются форс-мажором, и при наступлении которых каждая сторона договора остается при своем первоначальном интересе.
17. Адреса и реквизиты сторон.
18. Подписи сторон.

Руководствуясь принципом, согласно которому чем подробнее составлен предварительный договор (будем называть вещи своими именами), тем лучше, приведем примерный перечень положений, который желательно в него включить. Во всяком случае, такие пункты агентства включают в свои соглашения тогда, когда они сами вносят аванс физическому лицу, это:

19.  Гарантии продавца: - о его праве собственности на объект;  - об отсутствии обременений, залогов, правопритязаний, споров, прав третьих лиц на объект;  - о дееспособности всех пользователей и собственников, а также о том, что пользователи и собственники не состоят на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах ( НД и ПНД), не состоят под опекой и попечительством, несовершеннолетние члены семьи собственников не остались без попечения родителей; - об отсутствии прав супругов;  - об отсутствии пользователей, снятых с регистрационного учета по решению суда, в социальные учреждения (дом ребенка, психоневрологический интернат (ПНИ), дом ветерана), временно (длительная командировка, служба в армии, нахождение в местах лишения свободы),  а так же подлежащих на момент заключения договора призыву в вооруженные силы или находящихся под следствием; - об отсутствии у продавцов несовершеннолетних детей нигде не зарегистрированных;  - об отсутствии нарушения законодательства и ущемления прав третьих лиц в предшествующих сделках;  - об отсутствии обстоятельств, препятствующих отчуждению объекта и о том, что предварительный договор об отчуждении с другими лицами не заключался.

Замечания.
1) Посредники вряд ли возьмутся гарантировать выше перечисленные обстоятельства за своих клиентов (хотя и выглядит это несколько нелогично на фоне разговоров о надежности и безопасности ), поэтому в качестве альтернативы можно предложить трехсторонний договор между покупателем, посредником продавца и продавцом в котором прописываются права и обязанности каждой из сторон, в том числе и указанные гарантии со стороны  продавца.
2) Если объект действительно удовлетворяет всем условиям из п. 19, то можно считать, что в смысле «юридической чистоты» с ним все в порядке. В противном случае необходимо предпринять дополнительные организационные и юридические меры для минимизации рисков покупателя, соответствующим образом отразив их в предварительном договоре, либо вообще отказаться от сделки.

20. Стоимость объекта в ДКП (по указанию продавца) и фактическую, а если эти стоимости различаются, то и вид документа, который будет подтверждать выплату разницы (указывается непосредственно в тексте соглашения, либо в виде приложения к нему, либо в виде отдельного документа).
21. Неизменность цены в течение срока действия договора.
22. Возврат и сроки возврата аванса в случаях отказа продавца от заключения ДКП, нерегистрации ДКП, а также обнаружении обстоятельств, могущих привести к ограничению или лишению прав собственника, в том числе, если окажется, что собственники объекта состоят на учете в НД и ПНД.
23. Санкции по отношению к продавцу (агентству продавца) за нарушение условий договора (если, конечно, удастся включить).
24. Обязательство агентства продавца прекратить рекламирование объекта и не заключать аналогичные договоры с другими лицами.
25. Перечень всех собственников и зарегистрированных безвозмездных пользователей с указанием оснований возникновения их прав.
26. Лицо, на которое будет оформляться объект (желательно писать, что объект будет оформляться на лицо, указанное покупателем).
27. О несогласованных перепланировках.
28. О передаваемом оборудовании (в том числе встроенной и иной мебели, сантехнического, кухонного и бытового оборудования), его состоянии  и недопустимости его демонтажа.
29. О городском телефонном номере.
30. О состоянии дома (предполагается ли снос, реконструкция, не запрещена ли регистрация).
31. Об оплате коммунальных услуг, электроэнергии, услуг связи.
32. О разделении полной стоимости объекта на части, которые продавец получает после регистрации ДКП, юридического и физического освобождения квартиры («под выписку») соответственно.
33. У кого будет находиться ключ (ключи) от банковской ячейки (ячеек) до регистрации.
34. О распределении бремени дополнительных расходов (плата за справки, составление ДКП, нотариат, аренду банковских ячеек, госпошлины).
35. Обязательство продавца передать объект и ключи от него по передаточному акту.
36. Заявление продавца об отсутствии у него обстоятельств личного характера, вынуждающих заключить сделку на указанных условиях и о понимании им сути заключаемого договора.

Замечания.
3) Если объект будет приобретаться по ипотеке, либо полностью или частично за счет бюджетных средств (субсидии, сертификаты), то данный факт отражается в договоре и дополнительно прописывается:
 -  обязательство продавца или его агентства предоставить банку  или учреждению, отвечающему за выдачу бюджетных средств, необходимые документы;
- обязательство продавца или его агентства обеспечить доступ в объект для проведения оценки его рыночной стоимости;
- условие о том, что время, место и условия доступа к ячейкам определяет кредитующий (или аккредитованный) банк;
- условие о возврате денежных средств в случае отказа банка ( уполномоченной организации) в кредитовании (субсидировании) покупателя.
4) Если покупатель приобретает квартиру с одновременной продажей своего объекта,  необходимо указать, что квартира будет приобретаться при условии одновременной продажи данного конкретного объекта, а невозможность продажи указанного объекта в течение срока действия авансового договора считается для покупателя форс-мажорным обстоятельством, при наступлении  которого аванс или его часть возвращается.
 5) Если приобретается объект, который в свою очередь продается с одновременным приобретением альтернативы, желательно прописать:
- максимально допустимое количество объектов в цепочке;
- срок, за который продавец обязуется подобрать альтернативу и условие о возврате предоплаты в случае несоблюдения этого срока;
- обязательство продавца (собственника) предоставить в день сделки  заявления-обязательства  о постановке на регистрационный учет в альтернативном объекте всех пользователей и от всех пользователей заявлений-обязательств о снятии с регистрационного учета в продаваемом объекте и регистрации в  альтернативном.
6) Если приобретается объект, перешедший в собственность продавца по наследству, то необходимо включить в договор обязательство продавца предоставить в день сделки нотариально удостоверенное заявление  об отсутствии иных, кроме перечисленных в договоре, наследников.
7)  В договоре должны быть указаны суммы в рублевом эквиваленте. Договор должен быть составлен в 2-х экземплярах, должен содержать паспортные данные покупателя и продавца либо реквизиты агентства продавца, в последнем случае -  с печатью организации и подписью лица, указанного в шапке договора. В договоре не должно быть незаполненных пропусков, неоговоренных исправлений.

(Продолжение в следующем выпуске рассылки)

Эксперт по недвижимости Баринов Виталий Юрьевич

В качестве независимого риэлтора - индивидуального предпринимателя автор оказывает все виды риэлторских услуг на рынке жилья Москвы и Московской области и дает бесплатные консультации. Задать вопрос или оставить заявку на обслуживание можно либо по тел. +7 (925) 719-4940; либо по эл. почте owner-vb@yandex.ru; либо через личный сайт автора -

owner-vb
В избранное