Привет, граждане и гражданки. Это – 35-й выпуск рассылки «Путь украинского инвестора» для 255 подписчиков. С вами – ваш финансовый доктор, Сергей Ждан.
Сегодня, когда фондовый рынок продолжает лихорадить, впору снова вспомнить о недвижимости. Поэтому предлагаю вам свою статью на эту тему годичной давности. Которая, на мой взгляд, до сих пор не потеряла своей актуальности.
О БЕДНОМ АГЕНТЕ ЗАМОЛВИТЕ СЛОВО.
Вкусив (совсем немного) риелторского хлеба, хочу сказать, что не такой уж он сладкий, как это порой выглядит со стороны. При этом, сдается мне, что горечь его – несколько искусственная и в перспективе, от нее можно было бы избавиться.
Знаю-знаю, что вы скажете. - «Плохому агенту клиенты мешают». И предложите перечитать Хопкинса, Бэтджера или еще кого- нибудь из серии «Как продать что угодно, кому угодно». Тем не менее, я думаю, что взаимовыгодные отношения между агентом и клиентом должны строиться по взаимоприемлемым же правилам, иначе получим ( и получаем сегодня) не менее взаимное недоверие и желание друг друга слегка обмануть.
НЕДОСТАТКИ ПРОДАВЦА.
Продавец все еще считает себя центром Вселенной. Это вокруг него должны вращаться все посредники этого города и находить все лучших и лучших покупателей: непритязательных, немелочных, с полными карманами денег. Во время бурного роста цен, такими бывают инвесторы и спекулянты; они продавцов и испортили. Сегодня продавать стало сложнее, но продавцы совершенно безосновательно продолжают накручивать цены: если в течение целого месяца их квартира не была куплена за 60 000 долларов, они считают, что цену пора поднять
до 62 000, а то и больше. Почему? Потому что сосед уже поднял. Как вам такой аргумент? Покупателей нет ни у того, ни у другого; покупатели ищут цену 55 000 долларов и ниже, а эти артисты друг перед другом цирк изображают.
Риелтор мог бы помочь; хороший специалист способен и найти, и уговорить покупателя. Но ему нужны гарантии в виде оплаты за свои услуги или, по крайней мере, - эксклюзивного договора на продажу именно этой квартиры. Но гордые продавцы на это не согласны: они желают, чтобы их персоной занимался не конкретный агент или агентство, а все-все- все риэлтеры Днепропетровска; так им кажется, будет быстрее. Причем, заниматься они должны наперегонки и бесплатно. А продавец будет устанавливать и ограничивать время просмотра
своей квартиры, не пускать в нее риелтора без покупателя, требовать «не водить к себе экскурсии», то есть всячески препятствовать работе агента.
Боюсь, что «этот поезд уже ушел» и скоро правила кардинально поменяются. Вы можете себе представить, например, чтобы на ваше объявление в газете «Возьму кредит» или «Вставлю два новых зуба», к вам слетелись представители банков и стоматологических клиник со своими предложениями, одно краше другого? А ведь их услуги почти ничем не отличаются от риелторских.
Вот так и вы, уважаемые продавцы, скоро будете искать серьезного риелтора (а не он – вас), чтобы заключить с ним договор на продажу своей квартиры. И – платить ему, в зависимости от сложности вашего дела, и – прислушиваться к его советам относительно цены продажи и режима просмотров. Почему я так думаю? Потому, что за пару недель работы по «Левобережному – 3», сумел собрать пятьдесят продавцов и лишь пять покупателей на здешние квартиры; да и тех, нынешние цены не очень-то устраивают.
НЕДОСТАТКИ ПОКУПАТЕЛЯ.
Редкий покупатель имеет наличные деньги; большинство что-то одновременно продает. Продать, понятное дело, хочется подороже, а купить, соответственно, - подешевле. Раздвоение личности – налицо. Крайний в этой ситуации, - конечно, риелтор: ведь это он находит вредных продавцов и жадных покупателей. Покупатели тоже хотят, чтобы квартиру им искали все агентства недвижимости, но денег за это хотят заплатить поменьше или не заплатить вовсе. Когда квартир было мало, а агентов – много, доходило до конкурсов
и аукционов: кто за свои услуги возьмет меньше; тут уж было не до честности. Побеждали в таких конкурсах агенты-одиночки с небольшими запросами и такими же знаниями. Случались и проколы. Я сам однажды по вине такого агента купил квартиру с прописанным там ребенком и запретом опекунского совета на продажу. Пришлось терять деньги и время. Та агентша, между прочим, до сих пор периодически со мной судится: то отказывается от своих претензий, то снова подает очередной иск. Приходится вспоминать Пушкина: «…не
гонялся бы ты, поп, за дешевизной».
Риелторы советуют сначала взять задаток за продаваемую квартиру, а потом искать покупаемую, но многие продавцы-покупатели хотят поступить наоборот и этим только затягивают процесс. Покупатели, которые не готовы давать задаток, риелторам не интересны, для них это – впустую потраченное время. А таких – немало. Они четко не представляют ни своих желаний, ни своих возможностей; просто ходят и смотрят. Бесплатно, конечно. На самом деле, их экскурсии оплачивают добросовестные покупатели, потому что в те
пресловутые 5%, которые берут за свои услуги агентства, закладываются и эти, совсем не обязательные издержки.
И ВОЛКИ СЫТЫ, И ОВЦЫ ЦЕЛЫ.
Возможно ли такое? До некоторой степени, да. Для начала рассчитаем стоимость поиска и подбора варианта для покупателя. Владелец (директор) агентства за свою часть работы (проверка документов и юридическое обеспечение сделки) берет 30% стоимости услуги, а до 70% отдает агентам. Вот и выходит, что по-хорошему, риелторские услуги могли бы стоить не 5%, а лишь 1,5% от цены продажи. Это – в идеале.
Формируем единую базу продавцов недвижимости и делаем ее доступной для всех покупателей за небольшие деньги, скажем, 100 гривен. Реальный покупатель (не экскурсант) может самостоятельно связываться, встречаться и торговаться с продавцами приглянувшихся ему квартир. И даже совершать с ними сделки купли-продажи, если имеет для этого достаточные знания. В основных моментах всегда поможет нотариус, а в сложных случаях можно получить квалифицированную консультацию и помощь (за отдельные деньги, порядка 1,5%) от риелтора.
Другой (более занятой или менее грамотный) покупатель нанимает личного агента, заключая с ним договор, в котором подробно расписывает свои требования и пожелания к объекту покупки. Если эти требования чрезмерны и в текущую рыночную ситуацию не укладываются (а сегодня такое положение наблюдается сплошь и рядом), нормальный риелтор такой договор заключать не станет, а если и станет, то и цена подобной услуги окажется соответствующей. Ведь в договоре будут четко прописаны его обязательства, не просто искать, а
именно найти подходящий объект; а также – и санкции на случай отрицательного результата поисков.
У продавца – тоже два пути: просто поместить свое объявление (возможно, бесплатно) в единую базу продавцов или нанять выбранного риелтора в качестве своего личного агента по продаже. В первом случае, готовить документы к сделке, ему придется самостоятельно, а во втором, - все нюансы содержания услуги и ее оплаты будут описаны в договоре. Нет, у продавца есть еще и третий путь: за те же 100 гривен получить доступ к единой базе покупателей, которая может быть сформирована (платно или бесплатно, будет зависеть
от конъюнктуры рынка) по их заявкам.
Итак, простые сделки, покупатели и продавцы будут совершать самостоятельно с помощью нотариуса, в сложных случаях, каждый из них (или оба) смогут воспользоваться платной услугой риелтора, а при желании, вместо них всем процессом займутся нанятые ими сотрудники агентства недвижимости. Возможно, появятся узкие специалисты по продажам и по покупкам; а возможно, рынок вырастит универсалов.
Хорошие риелторы без работы не останутся и меньше зарабатывать не станут, но негатива со стороны их клиентов, получивших право выбора, поубавится.
Методы продвижения недвижимости и агентских услуг станут более цивилизованными; мы получим несколько конкурирующих между собой баз данных, газет, журналов, интернет-сайтов и может быть, наконец, избавимся от заклейки тысячами объявлений столбов, заборов и стен зданий.
ЗА ЧИСТЫЙ ГОРОД!
Первый шаг к цивилизации, в виде эксперимента, я пытаюсь сделать на отдельно взятом массиве «Левобережный – 3». Идея – следующая. Определяется несколько (десятков) точек, в которых размещаются, периодически обновляемые объявления, с перечнем всех квартир, продающихся в этом районе. Образец такого объявления вы видите перед собой.Кредиты на жилье в ЦЕНТР «ФИНАНСОВОГО ЗДОРОВЬЯ».
Банках Днепропетровска ГАЗЕТА «ГОРОЖАНИН».
ЗА ЧИСТЫЙ ГОРОД!
Все квартиры,
ВЫСТАВЛЕННЫЕ НА ПРОДАЖУ НА «ЛЕВОБЕРЕЖНОМ - 3».
Суббота, 17 марта 2007 года. Обновляется постоянно.
№ Этаж Цена № Этаж Цена № Этаж Цена № Этаж Цена
О Д Н О К О М Н А Т Н Ы Е К В А Р Т И Р Ы
1 14/14 42000 52 3/10 49000 3 9/10 47000 53 8/10 46000
2 7/9 43000 4 10/10 55000 5 10/14 43000 6 7/9 50000
Д В У Х К О М Н А Т Н Ы Е К В А Р Т И Р Ы
54 2/9 60000 8 6/10 62000 9 8/10 60000 7 8/9 60000
10 1/9 58000 12 6/10 65000
13 6/9 63000 15 6/9 62000 14 2/9 57000
16 7/9 56000 17 14/16 70000 18 3/16 70000
19 3/9 60000 20 3/10 55000 21 4/9 65000
Т Р Е Х К О М Н А Т Н Ы Е К В А Р Т И Р Ы
22 1/16 63000 23 6/9 94000 24 8/10 64000 26 9/9 70000
25 1/10 65000 27 7/10 65000
28 3/10 68000 29 8/9 70000 30 7/16 80000
31 1/16 75000 32 12/16 75000 33 16/16 70000
35 6/10 75000 36 3/10 77000
37 14/16 75000 39 6/10 70000 38 7/9 65000
41 6/9 63000 42 4/10 65000 40 5/9 85000
43 8/16 80000
Ч Е Т Ы Р Е Х К О М Н А Т Н Ы Е К В А Р Т И Р Ы
44 1/10; 110000 45 7/10 95000 46 1/10 115000
П Я Т И К О М Н А Т Н Ы Е К В А Р Т И Р Ы
47 5/10 200000 48 5,6/6 177000 49 1/10 120000
50 1/10 100000 51 1/9 100000
Хотите продать квартиру? Звоните 797-17-30.
Хотите купить квартиру? Звоните 797-17-30.
Помощь в выборе кредита: тел. 797-17-30.
Точки должны быть под крышей и достаточно посещаемые. Люди привыкнут находить там информацию о недвижимости, и станут заходить чаще.
Начальники ЖЭКов поняли, очистить стены домов – в их интересах; банки поняли, они получили дополнительный рекламный носитель; владельцы некоторых торговых точек тоже имеют понятие в маркетинге или просто, сами по себе - хорошие люди. Многие другие делают большие глаза: они зациклены на своем маленьком бизнесе и не понимают преимуществ кооперации. А может, денег хотят «срубить по-быстрому»? Что ж, дополнительных клиентов получат не они.
Пользуясь случаем, обращаюсь к своим соседям по району: если сможете разместить эти объявления на своем рабочем месте, выиграете и вы и район. Исчезнет экономическая целесообразность залепливать бумажками любые вертикальные поверхности, и на «Левобережном – 3» станет чище.
Умные риелторы, возможно, распространят мой эксперимент на другие районы города; неумные могут остаться без работы, когда мы опубликуем в «Горожанине» единую базу продавцов недвижимости с их телефонами.
На самом деле мне совершенно непонятна логика бездействия городских и районных властей: деньги развешаны на всех стенах, а они жалуются на их отсутствие. Или у нас в городе отменены административные штрафы за порчу коммунальной собственности? Это – во-первых. А во-вторых, устройте нормальные информационные стенды и получайте деньги за размещение там цивилизованной рекламы, как это сделано в других городах. Не можете сами, доверьте коммерческим структурам или тем же ЖЭКам, которым вы не даете денег, зато
требуете чистоты стен. Кто вам эту чистоту обеспечит? Дворник, с зарплатой в 400 гривен?
Таким образом, изучение рынка недвижимости продолжается, и думаю, новые открытия - не за горами. Буду держать вас в курсе.
Ваш финансовый доктор, Сергей Ждан.
797-17-30, 8-063-797-17-30, uainvestor@l2.dp.ua
