Выпуск 6.

Про ставку капитализации.

Как оценить "станок, который печатает деньги" (источник постоянного дохода)?

Начнем с конца ;-).

Если доход, который генерирует актив (актив в самом широком смысле - от денег до бизнеса), разделить на его стоимость, получим коэффициент, который называют СТАВКОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ (далее - СК). Чтобы было яснее: если наш актив - это деньги на банковском счету, то СК - это тот процент, который нам начисляет банк.

Так вот, если мы вычислим эту самую ставку капитализации, то стоимость актива (в частности - бизнеса) считается в одно действие (если конечно вы уже подсчитали свой доход ;-). Чистый годовой доход делим на ставку капитализации. Все.

Очень полезно представлять ставку капитализации как сумму двух составляющих - ставку дохода на инвестиции и ставку возврата инвестиций.

СК = Сд + Св (вот и первая формула ;-)

Вторая составляющая Св появляется, если ограничен срок жизни нашего актива. То есть, если мы прикупили сарай, который простоит еще пять лет, то за это время (помимо дохода) нам надо вернуть еще и вложенные средства.
Если Т - срок жизни актива, тогда Св = 1/Т (для нашего сарая - 20% годовых).

С первой составляющей Сд так просто не получается. Ставку дохода связывают с уровнем риска инвестиций (чем выше риск - тем выше ставка). А считать риски с математической точностью еще пока не научились. Можно лишь строить модели разной сложности и достоверности.

Еще раз напомню, что при расчете ставки капитализации в любом случае присутствует некоторая доля субъективизма. У продавца и покупателя наверняка будут разные представления о приемлемом уровне дохода и гарантированном сроке жизни предприятия, и как следствие - о его стоимости. Поэтому оценка дает лишь точку отсчета, а дальше все решается за столом переговоров ;-).

Что же нам советует теория?

1. Посмотреть, почем торгуют соседи ;-) (так называемый метод рыночной экстракции). То есть "лезим в тырнет", ищем объявления о продаже похожих предприятий, и делим чистый годовой доход на их цену. Если повезет, и наберется некоторая статистика, станет понятно, чем живет рынок.
Эту процедуру имеет смысл выполнить в любом случае, чтобы определится с рыночной ситуацией.

2. Рассчитать ставку дохода на инвестиции (в литературе описан не один метод), и добавить к ней (если потребуется) ставку возврата инвестиций.
Я предлагаю ориентироваться на приемлемый для покупателя уровень доходности капитала, тем более. что до конца объективного метода расчета этого показателя я не встречал.

Если кто может предложить альтернативу - пишите.

И собственно оценка сауны. Письмо от Глеба:

Добрый день, Анатолий.
Спасибо за рассылку, давно назревшая проблема.

У меня как раз возникла проблема, имеющая непосредственное отношение к теме. Есть два объекта на продажу. Существует проблема определения цены бизнеса (продается он по причине непрофильности - сейчас деньги вкладываются в другой, более крупный проект). Оба объекта - сауны. Обе находятся на арендуемых площадях.

1. Сауна возле метро Менделеевская/Новослободская (Сущевская улица) 150 кв.м. - один зал, бассейн, парилка, 2 комнаты отдыха, джакузи, настольный теннис, караоке, телевизор, аудиосистема, кухня, кнопка вызова вневедомственной охраны, городской телефон. Общая стоимость имущества 10-12 тыс. долларов. Аренда на год с ежегодной пролонгацией (6-й год работаем на таких условиях). Аренда 2800 долл. в месяц (все включено: коммуналка и т.п.) Выручка 13-15 000 долл. в месяц. Чистая прибыль 8-11 000 долл. в месяц. Никаких задолженностей. Никаких финансовых обязательств. Постоянная клиентская база. В этом году лицензии на коммерческую деятельность, алкоголь и оздоровительные процедуры не продлевались (из-за продажи) - срок продление 1-2 месяца, стоимость 3-5 тыс. долларов (все контакты с администрацией передадим покупателю). Итак - сколько стоит эта сауна как бизнес?:)
Мы ориентируемся на цифру 100 000 долл.

2. Сауна возле метро Преображенская площадь. Прямая аренда у Москомимущества на 5 лет с пролонгацией. 3 отдельных зала, в каждом парилка, бассейн, комната отдыха, обеденный зал, ТВ, караоке. Движимое имущество - 20-22 тыс. долл. Система связи с администратором, отдельная кухня, городской телефон. Ежемесячные платежи (аренда, коммуналка и пр.) 3700 долл. в месяц. Ежемесячная выручка 24-28 тыс. долл. в месяц. Чистая прибыль 20-23 тыс. долл. в месяц. Есть все лицензии кроме алкоголя. Никаких обязательств и задолженностей. Сауна функционирует 3 года. Постоянная клиентская база. Интересует стоимость этой сауны как бизнеса.
Мы ориентируемся на 350 тыс. долл.

Обе сауны продаются уже сейчас. Возможно увеличение прибыли на 20-40 % при дополнительных вложениях в отделку и сервис (с последующим увеличением цен). Реальная текущая загруженность 70-80%. Мне кажется - вполне подходящий пример для дискуссии и практической оценки. Готов ответить на дополнительные вопросы.

Тертычный Глеб
sale03@mail.ru

Хороший пример источника постоянного дохода.

Что ж, сразу лезем в Интернет. Получасовая прогулка по доскам объявлений о продаже бизнеса (www.mgb.ru, www.e-buysell.biz, www.dohodno.ru, ...), и уже есть аналоги (не густо, но хоть что-то):

1. Сауна люкс (Москва), здание - 200 кв. м., в собственности. Продается за 275.000$. Ежемесячная прибыль 6.000$ - 8.000$. СК = 26 ... 34%.

2. Женский спортклуб (Москва). Помещение 216 кв. м. в прямой аренде (договор до 01.08.2005). Продается за 90.000$. Прибыль за последний год - 44.000$. СК = 48%

3. Было еще пара лаконичных предложений о продаже саун на арендуемых площадях с декларируемым сроком окупаемости 1,5 года (т. е. СК = 66%).

Принимаем к сведению.

Обратите внимание, как форма владения активами влияет на ожидаемую доходность. Занимаясь бизнесом на арендованных площадях, мы существенно ограничены в сроках. И ставка возврата инвестиций заметно возрастет. Кстати, доходность на Московском рынке недвижимости (купил - сдал в аренду) для нежилых помещений составляет в среднем 22% - 24%. А положив деньги в банк, приходится довольствоваться только 10%.

На базе нашего скромного исследования можно сделать интуитивный вывод, что приемлемый уровень ставки дохода на инвестиции для рассматриваемого бизнеса составляет около 30%.

Сауна возле метро Менделеевская.

Чистая месячная прибыль - 8.000$ - 11.000$ (думаю, Глеб сможет это показать покупателям).

Ставка дохода - 30% годовых (если у вас другое мнение, вы под себя расчеты поправите).

Ставка возврата... тут все зависит от гарантий собственника. В худшем случае - 100% (работаем только год, и договор аренды не перезаключается), в лучшем (если гарантируется аренда хотя бы на 3 года) - 33%. На больший срок загадывать я бы не стал (опять сплошные личные мнения ;-))).

Итак, получаем два сценария. В худшем случае СК = 130%, в лучшем - 63%.

Соответственно, стоимость:

в первом случае лежит в пределах 74.000$ ... 100.000$
[ (8.000 ... 11.000) х 12 / 1,30 ];

во втором - 152.000$ ... 209.000$
[ (8.000 ... 11.000) х 12 / 0,63 ].

Можно садится за стол переговоров ;-).

Сауна возле метро Преображенская площадь ...

Жду ваших соображений относительно ее стоимости ;-).
Будем считать это домашним заданием ;-))).

Анатолий Белоусов.