Все выпуски  

Arbetov.com - Что нужно знать о финансах в Канаде





Ванкувер и Виктория – Что управляет рынком: психология или экономика? (кварт. отчет, часть 2)

Начало обзора канадского рынка недвижимости здесь

Без сомнений, Британская Колумбия   сейчас переживает наибольший за последнее время экономический рост. Уровень безработицы упал до самой низкой отметки за всю историю, тогда как Британская Колумбия стабильно занимает одно из самых высоких мест в рейтинге экономического роста  экономического роста  среди провинций Канады   2006 года. Ванкувер  , бесспорно, выигрывает от такого экономического возрождения провинции  , город получает большие финансовые влияния от целого ряда инвестиций  , некоторые из которых связаны с Зимней Олимпиадой 2010-го года.

Вследствие этого, не стоит удивляться, что рынок недвижимости Ванкувера процветает. На данный момент город лидирует по темпам роста цен, до колоссальных 22% за первый квартал в сравнении с прошлым годом, при средней цене за дом близко полумиллиона долларов – самой высокой по стране и за всю историю города. Но, если соотнести этот факт с наличием спекулятивного «пузыря»  , более важным становится вопрос, являются ли эти экономические факторы такими уж сильными, чтоб обеспечивать такой рост цен? Основываясь на целом ряде показателей, мы считаем, что нет.

Например, в то время, как рынок недвижимости Ванкувера остается достаточно связанным, повышенный уровень показателя беспричинной прибыли предполагает, что цены растут быстрее, чем то обеспечивают условия спроса и предложения. И, несмотря на самые низкие цены mortgage, доступность жилья в Ванкувере продолжает снижаться. Так, например, средние пятилетние mortgage-ставки за первый квартал составили 6.38% - что всё еще является низким показателем, в то же время стоимость владения средним домом составила 42.1% от дохода до выплаты налогов. Можно сравнить эти показатели с 39.8% в 1995 когда пятилетние ставки mortgage составляли 9.0%. Эти показатели не являются разумными, так как теоретически более низкие ставки mortgage должны способствовать сохранению доступности цен на недвижимость (так, как это происходит в большинстве остальных регионов страны), а не завышать эти цены.

И, в то время, как рынок труда Ванкувера быстро растет, постоянное снижение доступности недвижимости в городе предполагает, что рост дохода не достаточен, чтобы обеспечить противовес быстрому росту цен на жилье – что остро контрастирует с такими городами, как Калгари, где цены на жилье также резко растут, но при этом рост доходов помогает сохранить цены доступными.

Каким образом потенциальные покупатели в Ванкувере могут позволить себе купить дом? Процентная ставка личных сбережений по провинции дает нам ключ: она составила -7.9% в 2004 – что было самым низким показателем за всё время и с 2004 года такое положение только ухудшилось. Также, этот процент самый низкий по стране и показывает, что, в среднем, потенциальные покупатели жилья в Ванкувере будет вынуждены влезть в значительно бОльшие долги, чем канадцы, живущие в других регионах. Сложно сказать, почему потенциальные покупатели выберут именно такой вариант, вместо того, чтобы значительно дешевле снять такую же собственность, но вполне возможно, что многие поступают так из боязни не купить дом никогда. Такой страх является неотъемлемой чертой спекулятивных «пузырей».

Продолжение статьи >>

По материалам анализа TD Canada Trust (за первый квартал 2006г)

Михаил Арбетов, CFP, FMA
Советник по управлению финансами

Другие материалы по теме

Дебаты по недвижимости: Бум или мыльный пузырь?
Состоятельные клиенты продают недвижимость
Приобретение жилья: советы покупателям (Часть 1)
Приобретение жилья: советы покупателям. (Часть 2)
Приобретение жилья: советы покупателям. (Часть 3)
Что такое pre-approval и почему его надо получить
Что такое FORECLOSURE

 

Едешь в Канаду - купи страховку
Best Buy Insurance For Immigrants and Visitors to Canada


Вы хотите продать дом или квартиру? Риэлтор может вам помочь!

Вы думаете продать свой дом или квартиру? Воспользовавшись услугами риэлтора  , вы сэкономите время, деньги и нервы, и, более того, в подавляющем большинстве случаев риэлтор поможет вам продать вашу недвижимость по более высокой цене.

Продажа жилья  - это очень сложный, многоступенчатый процесс. Требуется знание, опыт и интуиция профессионала, который понимает особенности рынка и готов четко следовать обстоятельному, комплексному и всестороннему маркетинговому плану, позволяющему продать ваш дом за максимально возможную цену.

Опытный риэлтор поможет правильно оценить стоимость вашего дома или квартиры. Определение цены - принципиально важный шаг при продаже недвижимости, который требует знаний, опыта и доступа к самой последней информации на рынке недвижимости. Риэлтор имеет четкое представление о стоимости как конкретной недвижимости, так и относительно часто меняющейся ситуации на рынке и понимает, что, оценив свой дом слишком высоко, вы отбиваете охоту даже смотреть на него у потенциальных покупателей, а оценив слишком низко - просто теряете деньги. Пользуясь специальными методами, ваш риэлтор подготовит для вас детальный анализ ситуации на рынке и поможет определить конкурентоспособную цену для вашего дома.

Успешно продать недвижимость практически невозможно, не разместив информацию о продаже в системе MLS (Multiple Listing Service), которая создана и поддерживается профессиональными ассоциациями риэлторов Канады  и Соединенных Штатов. В Большом Ванкувере  система MLS поддерживается профессиональной ассоциацией риэлторов Большого Ванкувера (REBGV - Real Estate Board of Greater Vancouver). Система MLS - исчерпывающая информационная база данных, созданная специально для того, чтобы помочь как продавцам, так и покупателям недвижимости. База данных MLS обеспечивает максимальную видимость информации о предлагаемой на продажу недвижимости и для покупателей, и для их агентов. Ваш риэлтор имеет доступ к системе MLS. Сразу же после того, как вы подписали контракт на продажу недвижимости (Multiple Listing Contract) и риэлтор заполнил специальную форму, информация о вашей недвижимости становится доступной всем агентам по недвижимости и их клиентам (вашим потенциальным покупателям).

Продолжение статьи >>

Александр Матвеев, риэлтор

  21 июня 2006г


Из наших архивов:


Бум от baby boomerов

Многие читатели уже знают, что экономика развивается циклами, подъем сменяется спадом, и наоборот. И уж, наверняка, каждый, имеющий уши, знает, что американская экономика находится сейчас в фазе спада. Но в этой статье я бы хотел обратить внимание читателей на три долгосрочных фундаментальных фактора, которые двигали экономику и stock market в течение последнего десятилетия и, без сомнения, будут во многом определять их будущее развитие.

Первый, и наиболее очевидный фактор - это "взросление" поколения baby boomers(ВВ). Это – люди, рожденные в период 10–15 лет после второй мировой войны. Для понимания влияния этого поколения на экономику давайте заглянем в 1970 – 1980 годы. Серьезными проблемами того времени были инфляция, высокий interest rate и раздутый государственный и персональный долги. ВВ были в возрасте 20 – 30 лет, возрасте формирования семей,покупки домов и заботы о детях. В этой фазе жизни большинство людей испытывает финансовые трудности. ВВ вступили в эту фазу практически одновременно всем поколением, следовательно, на протяжении многих лет большая часть населения не имела достаточно денег, не платила много налогов и вынуждена была залезать в глубокие долги для приобретения жилья. Кроме того, ВВ были достаточно молоды, чтобы верить что правительство обладает неограниченными ресурсами. Сейчас ВВ вступают в средний возраст, который, как правило, является наиболее продуктивным периодом в жизни человека. Это - когда вы зарабатываете больше денег, можете сделать больше сбережений, платите больше налогов и рассчитываетесь с долгами. Это, в свою очередь приводит к увеличению поступления денег в бюджет, что уменьшает дефицит бюджета и открывает возможность для уменьшения налоговых ставок. Правительство уменьшает объем внутренних и внешних долгов, что открывает перспективу для снижения interest rate.

Второй важный фактор, который стимулировал экономику последнего десятилетия - это увеличение продуктивности труда. Взросление ВВ поколения приводит к общему росту производительности труда буквально во всех отраслях человеческой деятельности. Чем дольше человек занимается конкретной работой, тем лучше он способен ее выполнять. Приобретая больший опыт, люди зарабатывают больше денег. И они действительно заслуживают больших денег, потому что производят больше продукции и больше прибыли для нанимателя. Вдобавок к демографическому фактору, производительность также увеличивается за счет новых технологий. Производители постоянно обновляют станки и механизмы. Новое оборудование способно выполнять операции, которые не могло выполнять старое, потому что новое оборудование построено с использованием компьютерных технологий. Кроме того, новое оборудование может выполнять все те же старые операции, но быстрее, качественнее и дешевле. В принципе, обновление станков и механизмов в промышленности - это постоянно идущий процесс. Но сейчас ускорение такого процесса продиктовано тем, что компьютерный "чип" становится дешевле и умнее с каждым днем. Практически, только в последнее десятилетие мы действительно увидели какие преимущества дает применение компьютера. Кстати, такая ситуация достаточно типична для всех новых технологий в общем. Например, потребовалось несколько десятилетий для того, чтобы электричество и железные дороги стали тем, чем они есть. Я бы сказал, что компьютеры и телекоммуникации только начали окупать себя и без сомнения будут определять будущее развитие человечества. И это только второй фактор из трех.

Продолжение статьи >>

Александр Зуев

  10 июня 2001г

Другие статьи по теме читайте в разделе "Инвестирование"



Дополнительные услуги читателям рассылки "Arbetov.com – Что надо знать о финансах в Канаде"

Мы рады сообщить, что получатели рассылки, которых сейчас более 1 100, имеют возможность сообщить в одной из рассылок о своем бизнесе, имеющемся интернет-ресурсе или поместить бесплатное объявление. Чтобы прислать заявку на бесплатную рекламу в рассылке, шлите текст на адрес free_advertisement@arbetov.com

Представляем вашему вниманию бизнес одного из получателей нашей рассылки:
http://www.FriendlyCity.org/ - Добро пожаловать в Ванкувер. Служба помощи иммигрантам в Ванкувере.


Курсы основных валют к американскому и канадскому долларам на 19 июня (http://arbetov.com/managerates.asp?type=2)

Per US$ Latest Prev.
Day
1 wk
ago
4 wks
ago
% chg
on day
% chg
in wk
% chg
in 4 wks
Canada $ 1.1230 1.1227 1.1194 1.1058 0.03 0.33 1.56
euro* 1.2581 1.2508 1.2582 1.2751 0.58 -0.01 -1.33
Japan yen 116.26 116.59 115.42 112.40 -0.28 0.72 3.43
UK pound* 1.8237 1.8178 1.8413 1.8595 0.32 -0.96 -1.93
Swiss franc 1.2430 1.2489 1.2398 1.2246 -0.47 0.26 1.51
Australia $* 0.7322 0.7318 0.7367 0.7584 0.05 -0.62 -3.45
Mexico peso 11.4805 11.4165 11.4793 11.1935 0.56 0.01 2.56
Hong Kong 7.7675 7.7684 7.7664 7.7564 -0.01 0.01 0.14
Singapore $ 1.5988 1.5991 1.5976 1.5797 -0.02 0.07 1.21
China renminbi 8.0000 7.9978 8.0057 8.0201 0.03 -0.07 -0.25
India rupee 46.23 46.02 45.77 46.10 0.46 1.01 0.28
 
Per C$ Latest Prev.
Day
1 wk
ago
4 wks
ago
% chg
on day
% chg
in wk
% chg
in 4 wks
US $ 0.8905 0.8907 0.8934 0.9044 -0.03 -0.33 -1.54
euro* 1.4121 1.4038 1.4078 1.4093 0.59 0.31 0.20
Japan yen 103.47 103.80 103.08 101.60 -0.32 0.38 1.84
UK pound* 2.0471 2.0400 2.0604 2.0552 0.35 -0.64 -0.39
Swiss franc 1.1063 1.1120 1.1073 1.1070 -0.52 -0.09 -0.06
Australia $* 0.8217 0.8210 0.8242 0.8380 0.08 -0.30 -1.95
Mexico peso 10.2181 10.1648 10.2523 10.1157 0.52 -0.33 1.01
Hong Kong 6.9144 6.9177 6.9364 7.0121 -0.05 -0.32 -1.39
Singapore $ 1.4230 1.4236 1.4265 1.4275 -0.05 -0.25 -0.32
China renminbi 7.1238 7.1240 7.1521 7.2531 0.00 -0.40 -1.78
India rupee 41.16 40.99 40.89 41.69 0.40 0.66 -1.28

Open Mortgage Rates (http://arbetov.com/managerates.asp?type=4)

Institution Last Update Variable 6 months 1 year Open
2 yrs.
Open Convert Open Convert
Concentra Financial 27 JUN N/A 8.20 6.50 8.40 N/A N/A
Desjardins Trust 27 JUN N/A 8.30 N/A 8.65 N/A N/A
Effort Trust 27 JUN N/A 8.15 N/A 8.60 N/A N/A
Equitable Trust 27 JUN N/A 8.40 N/A 8.75 N/A N/A
Home Trust Company 27 JUN N/A N/A 6.50 N/A N/A N/A
Investors Group Trust 27 JUN N/A 8.40 N/A 8.75 N/A N/A
Maple Trust 27 JUN N/A N/A N/A 8.50 N/A N/A
Montreal Trust 27 JUN N/A 8.25 6.40 8.50 N/A N/A
MRS Trust 27 JUN N/A 6.05 5.50 N/A 5.70 N/A
ResMor Trust Company 27 JUN 4.90 N/A N/A N/A N/A N/A
Alterna Bank 27 JUN 6.00 8.20 N/A 8.40 N/A N/A
ATB Financial 27 JUN 6.00 8.30 N/A 8.65 N/A 8.75
Bank of Montreal 27 JUN 5.55 8.40 6.60 8.75 N/A N/A
Bank of Nova Scotia 27 JUN 6.00 8.25 6.40 8.50 N/A N/A
BCPBank 27 JUN 5.74 6.65 N/A 6.80 N/A N/A
CIBC 27 JUN 6.00 8.40 6.60 8.75 N/A N/A
Citizens Bank 27 JUN N/A 7.55 N/A 7.55 N/A N/A

Примечание: Данные собраны в интернете. Администрация вебсайта и ее сотрудники не несут ответственности за правильность и аккуратность собранной информации. Если вам нужен лучший вариант или специальные условия, обратитесь к своему финансовому советнику или к Михаилу Арбетову 604-875-8878


Приглашаем подписаться на рассылку "Ванкувер и Британская Колумбия - лучшие места в мире для туризма, учебы и этнических блюд" и посетить сайт http://www.ArbetovInsurance.com - всё о страховках в Канаде


P.S. О неназойливой рекламе:
Если вам нравится наша рассылка, то вы можете порекомендовать ее своим знакомым и "незнакомым" двумя способами:
1. Как вам будет удобнее :)
2. При общении на каких-либо тематических форумах, вы можете разместить в своем "профиле", в разделе "подпись" следующую строчку: <a href="http://arbetov.com/managearticle.asp?c=30&a=44" target=newwin>"Что нужно знать о финансах в Канаде "</a>

Также мы ждем от вас предложений по содержанию рассылки и возможных улучшений-дополнений к ней.
Предложения, мнения и т.п. ожидаем здесь - ann.catfish@gmail.com

С уважением, авторский коллектив.


Copyright 2000 - 2006
Publisher ARM Marketing Services Inc. All Rights Reserved.
Копирование материалов рассылки и публикация их на других вебсайтах без разрешения автора является нарушением авторских прав и преследуется по закону в стране нарушения. Публикация без указания автора и ссылки на сайт оригинала является еще более серьезным нарушением.

В избранное