Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Ростов-Дом

Подписаться Бесплатная новостная рассылка Подписчиков 20 RSS
←   Июнь 2012   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30


За последние 60 дней ни разу не выходила


Сайт рассылки: http://rostov-dom.info/
Открыта: 28-10-2009

Автор
Мария Захарова

Статистика

20 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Ростов-Дом: Земельные участки Ростова


Земля на продажуЗемельные участки — в Ростове один из наиболее дефицитных сегментов недвижимости, особенно если вести речь о малоэтажном строительстве. Среди других мегаполисов России столица Южного округа располагает наименьшими площадями. В результате дефицита земельных участков индивидуальное строительство в Ростове осуществляется дорогим точечным методом.

В нынешних границах даже строящийся в городе высотный Левенцовский район фактически является последним районом мегаполиса из-за дефицита земли. В дальнейшем остается возлагать надежды на переезд аэропорта, где можно будет построить еще один массив. 

 

I. Общие сведения о земельных участках Ростова

▪ Непосредственно в Ростове практически не существует крупных земельных участков,позволяющих вести масштабную индивидуальную застройку.

▪ Исключение — многочисленные садоводческие товарищества. Но их главным недостатком является недоразвитость коммунальной и социальной инфраструктуры. Учитывая, что во многих садоводческих товариществах Ростова уже сформирована структура улочек, речь можно вести преимущественно о низкокачественных земельных участках, не пригодных для строительства капитального жилья. Хотя на некоторых из них ведется застройка, возможно, через десятилетия эти территории как-то будут обустроены эволюционным путем.

▪ Наиболее активно рынок качественных земельных участков под строительство капитального жилья формируется в пригородах Ростова застройщиками коттеджных поселков.Практически в любом из строящихся малоэтажных жилых комплексов Ростова эконом-класса можно приобрести земельный участок без подряда.

▪ Одновременно под Ростовом формируется уникальный сегмент загородных жилых комплексов, чьи застройщики ограничиваются исключительно продажей качественных земельных участков без подряда. Реализуемые проекты позиционируются как коттеджные поселки, хотя, строго говоря, таковыми не являются.

II. Земельные участки Ростова и коттеджные поселки

В качестве наиболее оригинального примера можно привести «Риверсайд» — первую очередь элитного загородного комплекса «Старочеркасская Ривьера». «Риверсайд-Ростов» — это элитные земельные участки, успешно проданные без подряда в 2009–10 годах по 800–850 тысяч рублей за сотку, когда мировой экономический кризис парализовал многие стройплощадки.

Многие эксперты отмечают, что продажа земельных участков прекращает коттеджный поселок под Ростовом в садоводческое товарищество, поскольку неизбежно нарушает его философию застройки (1). Как показывает пример того же «Риверсайда-Ростов», на некоторых из проданных здесь земельных участков началось строительство объектов, явно не соответствующих архитектурной стилистике элитного поселка.

Попадало ли весьма снобистски насроенное (частное суждение автора. — Ред.) руководство фирмы-застройщика — Азово-Донской девелоперской компании в обморок от некоторых строений, выросших в «Старочеркасской Ривьере», вопрос весьма интересный.
Нестандартные дома "Старочеркасской Ривьеры"
«Ривьера» 2010 г. Некоторые из возведенных строений на земельных участках «Риверсайда-Ростов», проданных без подряда, не впечатляют некоторых ценителей архитектуры.

Вместе с тем «Ростов-Дому» хотелось бы отметить, что продажа земельного участка без подряда в коттеджном поселке эконом-класса вполне допустима. Более того, как уже показала практика, в отличие от «земли с подрядом», этот сегмент недвижимости востребован в большей степени.

Потеря доверия к застройщикам малоэтажных комплексов, обусловленная в несколькихкоттеджных поселках Ростова неисполнением обязательств перед покупателями (2), повышает спрос на качественные земельные участки, оснащенные необходимой инженерией и социальными объектами для постоянного проживания. Наиболее ходовыми считаются «классические» объекты площадью в шесть советских соток.

При приобретении жилья по схеме долевого строительства в малоэтажном загородном комплексе покупатель идет на двойной риск: во-первых, его могут обмануть
с инфраструктурой, во-вторых — построить низкокачественное жилье либо просто недостроить дом. В этом принципиальное отличие покупки дома в сегменте «малоэтажки» от строящихся высотных жилых комплексов Ростова. Теоретически клиент коттеджного поселка рискует стать дважды обманутым дольщиком, при этом если в городе проблему можно впоследствии частично сбросить на муниципальные власти, то в загородном комплексе это обычно
не получается. 

Частично нарушенной концепции «Старочеркасской Ривьеры» и последующему ребрендингу проекта (сперва строящийся элитный комплекс позиционировался как «Риверсайд-Ростов», где продавались земельные участки без подряда, что, безусловно, частично подпортило идею) мы обязаны мировому кризису.

Параллельно в окрестностях Ростова также реализовывался проект коттеджного поселка «Зеленый» (позиционируемого в сегменте эконом-класса), который состоял исключительно из земельных участков. Несмотря на кризис, их быстро разобрали.

Таким образом, этот сегмент недвижимости является самым востребованным в Ростове — если, конечно, вести речь о качественном земельном участке, а не садоводческом товариществе с неполноценной инфраструктурой, которых у нас переизбыток.

Коммунальная инфраструктура

Земельные участки в Ростове и окрестностях под строительство индивидуального дома пользуются большим спросом, чем жилье в загородных поселках.

III. Земельные участки под Ростовом

В поселке «Озерный». Строящийся в восьми километрах от Ростова (в окрестностях Чалтыря) малоэтажный комплекс состоит из 160 земельных участков, продаваемых без подряда. Проектом предусмотрена полноценная коммунальная инфраструктура (от сетей Чалтыря): централизованное водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, современные внутрипоселковые дороги шириной девять метров, способные обеспечить проезд полиции, «скорой помощи». Канализация — автономная. К социальной инфраструктуре будущего поселка относятся магазин, детская площадка, контрольно-пропускной пункт (поселок будет охраняться), автобусная остановка, с которой можно будет уехать на общественном транспорте в Ростов. Средняя площадь земельных участков — 6 соток, стоимость (по данным на апрель 2012 г.) — 720–750 тысяч  рублей.

В поселке «Беловодье». С конца августа 2012 года застройщик намерен начать продажу 150 земельных участков без подряда, расположенных в 12 километрах под Ростовом. Для этих целей будет выделена часть малоэтажного жилого комплекса площадью около пяти гектаров. Площадь формируемых земельных участков в этом пригороде Ростова — 6 соток,стоимость — до 150 тысяч рублей за сотку. Продажа начнется после оснащения земли инженерией, необходимой для постоянного проживания. К ней относятся сети централизованного водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения. Канализация — автономная, дороги на этапе продаж — «черновые», щебеночные. Условия застройщика — в течение трех лет после приобретения земельного участка без подряда построить дом,
не нарушая общую архитектурную концепцию загородного коттеджного поселка Ростова. Дом должен быть возведен по технологии, выбранной застройщиком для всего поселка, либо из кирпича или впоследствии облицован кирпичом. Средства, вырученные от продажи земельных участков под Ростовом, пойдут на дальнейшее инфраструктурное обустройство всего «Беловодья», при этом покупатели, став «беловодчанами», будут пользоваться всеми опциями коттеджного поселка, живя на его территории.



В поселке «Березовая роща». Малоэтажный комплекс расположен в границах города-спутника Ростова — Батайске, застройщик готов продавать здесь земельные участки без подряда площадью шесть соток за 1,3 миллиона рублей. Проектом предусмотрена полноценная инженерия для постоянного проживания (сети и дороги), которая частично существовала еще до начала строительства поселка, поскольку его территория находится в городской черте. К социальной инфраструктуре относятся контрольно-пропускной пункт, детские площадки, скверики,  остановка общественного транспорта, а также школа и детский сад, которые планируется построить за счет бюджета. Продаваемые земельные участки расположены в 15 километрах от центра Ростова (4 км от центра Батайска), ввод в эксплуатацию первой очереди с заселением запланирован на осень 2012 года, полностью построить поселок предполагается к 2013 году.

«Солнечная поляна» — 400 земельных участков садоводческого товарищества под Ростовом, расположенного в пос. Российском Аксайского района. Инженерия: газ, свет, вода (110-метровая артезианская скважина), канализация автономная. Забор — сетка-рабица, охрана — сторож. Площадь земельных участков под Ростовом — 4,5–12 соток, стоимость —100 тыс. руб. за сотку, плюс  примерно в 200 тыс. руб. обойдется подведение коммуникаций.

Земельные участки по соседству с дачным товариществом «Исток», расположенным в 4,5 км от Ростова-на-Дону, за торговым комплексом «Ашан» и ул. Орбитальной. Проект позиционируется как коттеджный поселок Ростова, состоящий из нескольких сот земельных участков без подряда. Площадь объектов — 5–11 соток, из них 400 (90%) имеют площадь 7,5 сотки и продаются по 120 тыс. рублей за сотку (апрель 2012 г.). Инженерия: газ, вода, электроэнергия, дороги щебеночные, о наличии-отсутствии канализации застройщик умалчивает (3). За последующее подключение к сетям предполагается взимать дополнительную оплату. Транспортное сообщение с Ростовом-на-Дону проблемное (три раза в день ходит автобус), о запланированных объектах социальной инфраструктуры для будущих многочисленных собственников сотен земельных участков ничего не сказано. Ряд риэлтеров отмечает инфраструктурную недоразвитость данного микрорайона, неизбежно влекущую высокий риск покупателей 

ПРЯМАЯ РЕЧЬ

«Здесь будет детский садик, здесь — культурный центр», — любят повторять продавцы таких домов, но вопрос о конкретных сроках повисает в напряженной тишине. Между тем сотня домов в 10–15 км от города — это не поселок, а выселки, если там нет элементарной социальной инфраструктуры. Галина Пивоварова (руководитель отдела риэлтерской компании Дон-МТ недвижимость. — Авт.) предлагает обратить внимание на поселки «Исток» (находится за «Ашаном» на Северном), «Любушкино» (в Змиевской балке), где городская инфраструктура практически не развита». 

IV. Земельные участки Ростова-на-Дону

В Ростове - земельный дефицит
На территории Ростова-на-Дону практически нет места для земельных участков под индивидуальное строительство.

На протяжении нескольких лет городские власти предпринимают попытки по формированию земельных участков на территории Ростова-на-Дону, однако КПД от такой деятельности оставляет желать лучшего. Продажа земельных участков на территории Ростова под индивидуальную застройку осуществляется на аукционных торгах.

В ответ на запрос «Ростов-Дома» городской департамент строительства предоставил информацию по земельным участкам, которую мы публикуем ниже.

Строящийся город-спутник Ростова «Декоративные культуры». Из 50  земельных участков общей площадью 3,74 гектара 49 были проданы физическим лицам в 2009–11 годах. Формирование других объектов под индивидуальную застройку здесь не предусмотрено. Полное завершение инженерного обустройства «Декоративных культур» запланировано на 2015 год, начало ввода первых объектов социальной инфраструктуры — на 2017-й.

Микрорайон «Нива». Помимо имеющейся здесь индивидуальной застройки, чиновники взялись сформировать 88 земельных участков в целях развития в Ростове малоэтажного строительства. Их реализация начнется после выделения бюджетных средств на строительство инфраструктуры.

«Орбитальная-Ростов». Власти планируют сформировать ряд земельных участков на территории возводимого города-спутника, называемой «Орбитальная-2». Ориентировочный срок утверждения проекта — 2014 г.

«Севернее пос. Кумженский». Новый микрорайон Ростова, где также предусмотрено выделение ряда земельных участков под индивидуальное строительство. Их численность и начало реализации проекта пока неизвестны.


V. Земля для многодетных семей Ростова

(Основная статья: «Земля для многодетных ростовчан находится на выселках?»)

По данным департамента координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону, в городе в принципе нет свободных территорий  для бесплатного обеспечения земельными участками всех многодетных семей.

Расчет прост: в городе проживает более 3 тысяч многодетных. Умножив этот показатель на 6 советских соток (0,06 Га), получим территорию в 300 гектаров.

А этот факт дополнительно свидетельствует о том, что малоэтажное строительство из-за острого дефицита земельных участков реально развивать за городскими границами, уже на территории Большого Ростова. Возводить индивидуальное жилье в черте мегаполиса можно только точечным методом. 

Эти и другие материалы  —  на сайте "Ростов-Дом". 
В избранное