Советы Мудрой Светы. Жилье мое

Наш генеральный партнер сайт "Целлюлиту - нет"

Рассылка сайта "Советы Мудрой Светы"

Выпуск No 18

Жилье мое

Добрый день, уважаемые читатели!

 Мы с вами сегодня должны были продолжить тему мошенничества в сделках с недвижимостью, но я считаю, что сегодня нам надо обсудить две похожие статьи. Откровенное мошенничество в сделках с квартирами встречается все реже, а вот ошибки людей приводящие к потере денег встречаются оказывается чаще.

Итак, по порядку. Первая статья Юлии Игнатьевой от 26 июля 2005 года: «Порядочный и грамотный агент по недвижимости в дефиците». Привожу ту часть статьи, где приведен рассказ бывшего клиента риелтерской фирмы, о том как он потерял свои деньги.

Как зарабатывают риэлторы на провалившихся сделках, можно посмотреть на примере москвича Дмитрия Кузьмина.

-Я заключил договор с самой, пожалуй, раскрученной компанией, - рассказывает Дмитрий. - Риэлтор должен был помочь продать мою двушку и найти трешку в другом районе. Трешка нашлась быстро - в собственности той же компании. Но, к сожалению, об этом я узнал слишком поздно. Я внес за нее задаток четыре тысячи долларов и подписал обязательство выкупить ее до определенной даты. А моя двушка зависла. Но как-то странно. Покупатель с живыми деньгами есть, но риэлтор отказывается брать его задаток - с физлица всего 500 долларов, говорит, есть покупатель за большую сумму. Время идет, срок по трешке истекает. Мой новый покупатель не появляется. Хочу сам продать свою квартиру первому, отфутболенному агентством покупателю - не могу, так как все оригиналы документов на руках у риэлтора. Требую расторгнуть договор и вернуть документы - тянут время. Понимаю, ждут, когда пробьет час икс по трешке, чтобы оставить себе четыре тысячи. Ладно, думаю, четырьмя тысячами займусь потом. Пишу заявление о расторжении договора. Приезжаю в назначенное время за документами, а их, видите ли, у моего агента украли! А самого агента якобы уволили. Если бы сделка состоялась, официально агент получил бы от меня примерно те же четыре тысячи - свой процент. Может, этот парень непрофессионал. А может, в компании политика такая - нагреть клиента на деньги при любых обстоятельствах.

Не могу сразу не прокомментировать. Человек обратился в агентство с конкретной задачей: продать двушку и купить трешку, т.е продажа квартиры со встречной покупкой. Сейчас большая часть сделок происходит по этой схеме. При этом Дмитрий, заключая договор с агентством, должен был обратить внимание и выделить в договоре отдельно, что такая-то квартира продается при условии одновременной покупки 3-х комнатной квартиры с такими-то параметрами. При этом обычно оговаривается, что размер доплаты не должен превышать определенной суммы. Заключив договор, надо сидеть и ждать покупателя, предоставив агенту все хлопоты. В этот период можно присматриваться к продающимся квартирам, чтобы понять, что же все-таки вам нужно, но ни в коем случае не совершать каких-либо серьезных шагов. Пока нет покупателя на вашу квартиру все ваши просмотры «встречек» не более, чем экскурсии.  Очень жаль, что  агент не остановил Дмитрия, когда он вносили аванс (да еще такой большой) за выбранную  квартиру.  Предполагаю, что Дмитрия уговорили внести залог за трешку, потому что трешка находилась в продаже в этом же агентстве. Тем более не порядочно с ним поступили не вернув аванс. Что же можно было сделать Дмитрию? При внесении аванса включить в договор пункт, согласно которому Дмитрий приобретает данную квартиру в такой-то срок при условии продажи его двухкомнатной квартиры за такую-то цену. Ведь это не противоречило бы первоначальному договору. Тогда у агента (и агентства) не было бы искушения намеренно сорвать сделку, как это произошло в описанном случае.

Еще хочу добавить, что мне как риелтеру, очень стыдно за таких «коллег». Дмитрий обратился в агентство для решения своих жилищных проблем. Он мог не знать всех тонкостей сделки, ему и не надо это знать, он же доверился профессионалам, а что получилось в итоге? Я могу понять, что недобросовестные риелтеры могут оказаться в любой фирме, даже самой замечательной. Мне непонятно почему агентство не исправило ошибки, допущенные не честным риелтером. Ведь речь идет об одном из крупных агентств Москвы. Неужели имидж агентства не стоит 4 тыс. долларов?

Вот вам конкретный пример обмана людей при сделках с недвижимостью.

Теперь вторая статья. Ситуация похожа, но виноват в данном случае сам клиент.

Кто надежнее – частный риэлтор или риэлторская фирма? Традиционно считается, что второе. Но, увы, не у всех контакт с риэлторскими фирмами оставляет хорошие воспоминания. И случай, который произошел с Аркадием Фомичом Камневым (фамилия изменена), – тому доказательство. Хотя мнение Камнева и профессиональных риэлторов, которых мы попросили дать комментарии, разнятся. Вот что рассказал корреспонденту «КР» Аркадий Фомич.

Мы с женой, памятуя о том, что с частными риэлторами связываться рискованно, решили продать свою квартиру через крупную риэлторскую фирму. Хотели купить жилье поближе к детям. Подобрать будущую квартиру решили самостоятельно.

Пока наше жилье продавалось, мы штудировали газеты с объявлениями – и вскоре нашли то, что нам было нужно. Квартира устраивала и по местоположению, и по цене. Продавала ее риэлторская компания – фирма известная, состоит во всяких общественных организациях, поэтому мы с женой смело заключили с ней договор и внесли $2 000 аванса.

Время шло, и хотя на рынке недвижимости в то время был активный спрос, наша квартира почему-то все не продавалась, хотя работники фирмы обещали нам реализовать ее быстро. Случайно узнали: агент фирмы устроила своего рода аукцион и все ждала, кто больше даст, дабы с тем и заключить договор. Когда нам стало об этом известно, мы настроились на решительное объяснение с руководством… Но нас успокоили, сказав, что, мол, все нормально, за вашу квартиру уже внесли аванс, и вот-вот вызовем вас подписывать договор. Мы поинтересовались: почему нельзя сделать этого сейчас? Ответ: человек, который внес деньги и подписал договор, уехал на несколько дней из Москвы на похороны матери. Ну что ж, раз такое дело, то мы решили подождать.

Через неделю выяснилось, что муж с женой, потенциальные покупатели нашей квартиры, крепко поругались и «дали отбой». «Не волнуйтесь, найдем другого покупателя», – заверила агент. Но нас уже все это настрожило, и мы, так как срок договора через четыре дня уже заканчивался, решили его больше не продлевать. История с «аукционом» и капризные потенциальные покупатели квартиры подтолкнули к тому, что дорогу к этой риэлторской фирме мы постарались забыть.

Но в то же время отчетливо осознавали, что раз квартира не продается, нужно искать деньги на покупку той, которая понравилась, новой. Стали лихорадочно обзванивать друзей. Все поначалу складывалось нормально, но уже перед самой сделкой нам неожиданно отказали в займе. Начал вести переговоры с другим приятелем, он обещал помочь, но не раньше, чем через неделю. Причем речь шла о приличной сумме: $10 000 – не «трешка» до получки.

Словом, на момент сделки (покупки новой квартиры) нужной суммы не оказалось. А к тому времени мы уже заключили договор с новой, как нам казалось, надежной – в отличие от первой – фирмой, работники которой пообещали все сделать быстро и к нашему удовольствию. Мы с женой внесли задаток – $2 000. Но так как с остальной частью необходимой суммы случилась заминка, попросили менеджера фирмы время сделки перенести на неделю. Нам охотно пошли навстречу… Но при этом объяснили, что для перезаключения договора мы должны внести еще $1 000. Я напомнил, что уже заплачены две. Но те две, мол, были тогда, а сейчас опять предстоит дополнительная работа по обновлению документов, поэтому нужны еще деньги. Честно скажу, я испугался рисковать $3 000 (а вдруг опять друзья подведут), и договор не заключил. И те две тысячи фирма не вернула, что было для меня шоком.

Да, я нарушил условия договора и должен нести за это ответственность. Но отказался не по прихоти, можно же было учесть обстоятельства, которые сложились и, вычтя накладные расходы фирмы, остальные деньги вернуть! Но риэлторы этого не сделали, и я этого никак не понимаю. И сколько ни ходил в офис фирмы (удалось даже встретиться с руководителем) – все без толку. Директор уделил мне не более 5 минут. Он даже вникать в суть дела не стал. Зная ситуацию со слов менеджера, сказал как отрезал: нарушили договор – сами себя наказали. А ведь мог бы этот солидный директор поговорить, посмотреть бумаги, вникнуть в нюансы.

Кстати, раньше, когда еще было лицензирование фирм, директора так с клиентами не поступали. Знакомые рассказывали, что лет пять назад у них был подобный случай. Пошли в лицензионную палату и пожаловались на работу фирмы. Так через три часа после этого им позвонили, потом приехали домой, вернули деньги и еще извинились.

Одна надежда – на суд. Но недаром гласит русская поговорка: пока суд да дело...

Что можно сказать в этом случае? Я вижу несколько ошибок, допущенных уважаемым Аркадием Фомичем. После драки конечно поздно «кулаками махать» и Аркадию Фомичу уже не помочь, но быть может кому-то этот пример поможет избежать ошибок. Итак, А.Ф. обратился в риелтерскую фирму с просьбой продать свою квартиру. Подбор встречки и ее покупку он решил совершить самостоятельно. Почему? Ведь при покупке он рискует пожалуй даже больше, чем при  продаже своей квартиры. Это для нас остается загадкой. Быть может А.Ф. хотел сэкономить на оплате услуг агентства? Ведь при прямой продаже работы меньше и соответственно агентсткое вознаграждение ниже, чем при работе со встречкой. Получилось из этого то, что получилось. Но даже при таком договоре с агентством можно было избежать потери своих денег. НЕ ВНОСИТЬ АВАНС ЗА ВСТРЕЧНЫЙ ВАРИАНТ, ПОКА НЕТ ПОКУПАТЕЛЯ НА ВАШУ КВАРТИРУ ИЛИ НЕОБХОДИМОЙ СУММЫ ДЕНЕГ НА РУКАХ. В любом случае надо было перед тем как вносить аванс посоветоваться со своим агентом. Я уверена, что в устной консультации она бы вам не отказала.

Далее, А.Ф. пишет, что покупателя найти не могли, потому что агент устраивала аукцион. Аукционы агенты устраивают для того, чтобы подороже продать квартиру, т.е клиенту на пользу. Надо было поговорить со своим агентом, попросить не поднимать цену, а быть может ее даже немножко снизить, тогда бы и покупатель быстрее нашелся. Ведь продать можно любую квартиру, вопрос только в цене. Дальше А.Ф. совершает следующую ошибку – отказывается от услуг агентства вообще. Нельзя метаться в процессе сделки, все вопросы с агентством можно и нужно решать путем переговоров. Если не складываются отношения с агентом, надо обращаться к менеджеру или руководству агентства. Дальше А.Ф. пишет, что в агентстве его заверили, что аванс за его квартиру уже внесен, осталось дождаться нотариата. Во-первых, неплохо было посмотреть этот договор на покупку вашей квартиры, чтобы не сомневаться что он действительно существует. Во-вторых, если за вашу квартиру люди внесли аванс, а потом передумали ее покупать, то аванс должен был остаться в вашем агентстве и компенсировать полностью потерю вашего аванса. Почему это не произошло? Потому что А.Ф. прекратил взаимоотношения со своим агентством?

Дальше А.Ф.  прекращает искать покупателя и ищет по знакомым деньги, но деньги немалые. Его подвели, пообещали дать в долг и передумали. Он обращается в агентство, которое продает квартиру, с просьбой продлить договор на неделю, но при этом не уверен, что через неделю будет обладать всей суммой денег. Что же делать агентству? Согласиться ждать – значит поставить своего клиента в невыгодное положение. То ли купит, то ли не купит, может через неделю, а может через месяц. А.Ф. предлагают внести еще тысячу, чтобы подтвердить серьезность своих намерений. Он отказывается, тем самым доказав, что он может в последний момент подвести (пусть даже не по своей вине). Аванс ему не возвращают. Он очень зол на «плохое» агентство и видит при этом только свои обиды. А встаньте на место продавца этой квартиры. За его квартиру внесли залог, агентство прекратило рекламу, показы, собрало все необходимые для продажи документы и подготовило нотариат. Продавцы рассчитывают, что в определенный срок получат нужную сумму денег. А им объясняют, что нотариата не будет, денег нет. Каково им? Далее, если у них продажа со встречной покупкой, то они тоже отнесли аванс в другое агентство и тоже его потеряют. И так далее. Милейший А.Ф. сам того не ведая, подвел огромное количество людей.

Мораль. Господа, читайте внимательно договора, которые подписываете. Если не поняли что-то лучше переспросите. Я думаю, что при внесении аванса А.Ф. не понял, что очень легко может лишиться аванса, причем по причинам от него независящим.

Не совершайте хаотичных движений, не спешите, не мечитесь из одной крайности в другую.

Сверяйте каждый свой шаг с профессионалами.

Если нет доверия к своему агенту, проверяйте все этапы сделки, общайтесь с менеджером. Прислушайтесь к его мнению.

Ищите среди знакомых человека, который занимался квартирным вопросом и может вам рекомендовать грамотного риэлтера.

При первом знакомстве и составлении договора с агентством пропишите в нем все ваши пожелания. Обратите внимание, если вы продаете квартиру с одновременной покупкой другой квартиры, то непременно отразите это в договоре.

Как обычно жду Ваших писем по адресу mudra_sweta@somus.ru

С любовью,

Мудрая Света

Число подписчиков данной рассылки:1166

Рекомендую подписаться на следующие рассылки: