Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Жилищное право: актуальные вопросы законодательства

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Про право:" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Август 2005   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Автор
toptulaw@gmail.com

Статистика

1.765 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Жилищное право: актуальные вопросы законодательства Жилищное право: актуальные вопросы законодательства


Информационный Канал Subscribe.Ru

Защита прав потребителей в сфере долевого строительства жилья

В практической деятельности, связанной со строительством жилья, хозяйствующие субъекты при разработке соответствующих схем привлечения денежных средств граждан используют различные договоры, наиболее распространенными из которых являются договоры о долевом участии в строительстве, договоры долевого финансирования (инвестирования), договоры о совместной деятельности (простого товарищества) и т.д. Однако несмотря на многовариантность названий договоров и наименований сторон (дольщики, инвесторы, пайщики, вкладчики и т.д.), по своей сути и содержанию они фактически идентичны.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" вступил в силу только с 1 апреля 2005 года и распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления его в силу.

Поскольку вплоть до последнего времени ни Гражданский кодекс РФ, ни какой-либо специальный закон или подзаконный акт "договор долевого участия" вообще никак не выделяли, Роспотребнадзор письмом от 01.08.2005 № 0100/5932-03-32 разъяснил правовые основания защиты прав потребителей в сфере долевого строительства жилья.

В частности, отмечено, что существо каждого договора определяется его содержанием, а не названием. Как правило, условиями большинства "договоров долевого участия" в строительстве жилья предусмотрено, что гражданин принимает в нем участие посредством вложения определенной денежной суммы в строительство конкретного объекта недвижимости, а хозяйствующий субъект осуществляет соответствующее строительство на привлеченные денежные средства и принимает на себя обязательство по окончании строительства предоставить гражданину жилую площадь в виде квартиры, которая затем в соответствии с действующим законодательством и на основании указанного договора оформляется в собственность гражданина.

Определяя таким образом вышеназванные условия в качестве базовых в оценке правовой природы рассматриваемого типа договора в целом (применительно к соответствующим правоотношениям, возникшим до введения в действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ) и соотнося их с нормами потребительского законодательства, можно сделать вывод о том, что, как правило, "стандартный" "договор долевого участия" в строительстве многоквартирного жилого дома, заключаемый гражданином - физическим лицом с одной стороны и организацией-застройщиком (генеральным подрядчиком и т.д.) с другой, не должен квалифицироваться как инвестиционный или как договор о совместной деятельности (договор простого товарищества).

Договоры, заключаемые между гражданами и строительными организациями-застройщиками, предметом которых является строительство конкретных объектов недвижимости (в том числе жилых помещений - квартир в многоквартирных жилых домах), по своему содержанию (в подавляющем большинстве случаев) являются гражданско-правовыми договорами строительного подряда, по которым подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика в лице гражданина определенный объект недвижимости, а заказчик обязуется принять результат работы, оплатив обусловленную договором цену.

К отношениям, возникшим между сторонами в этом случае должны применяться и соответствующие положения Закона РФ "О защите прав потребителей". В письме разъясняется, какие конкретные нормы Закона "О защите прав потребителей" должны быть применены к застройщику при нарушении условий такого договора. Особо выделен случай, когда гражданин становится участником товарищества на вере, что исключает возможность характеризовать его как потребителя.

В частности, если застройщик не выполняет своих обязательств или исполняет их ненадлежащим образом, гражданину, прежде чем обращаться в суд, следует отправить нарушителю претензию. В претензии указываются те нарушения, которые допущены застройщиком, стоимость причиненного ущерба, сроки устранения нарушений. Если обязательства, взятые на себя застройщиком, по-прежнему не исполняются, гражданин вправе обратиться в суд. Следует заметить, что в соответствии со ст. 33336 НК РФ по искам, связанным с нарушением прав потребителей истцы освобождаются от уплаты государственной пошлины. Выбор вида возмещения предоставляется потребителю.

Если стороной были нарушены сроки окончания строительства дома по отношениям, возникшим до 1 апреля 2005 г., гражданин вправе (согласно ст. 28 Закона РФ "О защите прав потребителей"):

  • назначить исполнителю новый срок;
  • потребовать уменьшения цены за выполнение работы;
  • отказаться от исполнения договора о выполнении работы.

Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы.

В связи с тем, что цены на жилье продолжают оставаться высокими, потребители обычно выбирают уменьшение цены за выполнение работы. В этом случае в расчет принимается цена на момент предъявления потребителем требования об уценке или (в случае если требование добровольно не удовлетворено) на момент вынесения судом решения о соразмерном уменьшении покупной цены.

Помимо этого, п. 5 ст. 28 предусматривает обязанность исполнителя выплатить потребителю неустойку за каждый день просрочки исполнения обязательства, которая определяется в размере трех процентов цены выполнения работы. Если же указанная цена в договоре отдельно не определена, то расчет неустойки ведется от общей цены заказа, в результате чего ее максимальный размер может соответствовать стоимости квартиры по договору. При этом положение о добровольном порядке удовлетворения требования потребителя об уплате неустойки закреплено п. 5 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей".

В случае передачи потребителю квартиры с недостатками исполнителем будут нарушены соответствующие положения ст. 4 Закона РФ "О защите прав потребителей".

Правовые последствия обнаружения потребителем недостатков в выполненной работе регламентируются ст. 29 Закона РФ "О защите прав потребителей", согласно п. 1 которой потребитель по своему выбору вправе требовать:

  • безвозмездного устранения недостатков выполненной работы;
  • соответствующего уменьшения цены выполненной работы;
  • возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы своими силами или третьими лицами.

Кроме того, потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы, если в установленный договором срок недостатки выполненной работы не устранены исполнителем или обнаружены существенные недостатки выполненной работы.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в этой связи.

Ст. 31 Закона РФ "О защите прав потребителей" предусматривает, что требования потребителя, предусмотренные п. 1 ст. 28 и п.п. 1, 4 ст. 29, подлежат удовлетворению в 10-дневный срок со дня их предъявления. За нарушение этого срока исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку, размер и порядок исчисления которой определяется в соответствии с п. 5 ст. 28 Закона РФ "О защите прав потребителей" (при этом необходимо иметь в виду, что согласно ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку (ее общую сумму), если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Исчерпывающий перечень изъятий из этого общего правила, касающегося в том числе и соответствующих положений Закона РФ "О защите прав потребителей", содержится в абзаце втором той же ст. 333 ГК РФ).

В связи с введением в действие с 1 апреля 2005 года Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости обращается внимание на то, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве.

В частности, по Закону о долевом строительстве за нарушение застройщиком срока передачи участнику долевого строительства объекта, такой участник вправе требовать выплаты неустойки (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Более подробно вопросы ответственности застройщиков по Закону об участии в долевом строительстве будут рассмотрены в других выпусках рассылки, а также на страницах электронного журнала <Жилищное право: актуальные вопросы законодательства>, который выйдет в свет в сентябре этого года.

Отношения с участием граждан-потребителей в сфере долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости являются предметом соответствующей контрольно-надзорной деятельности Роспотребнадзора и его территориальных органов.

В то же время, не являясь уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, Роспотребнадзор не вправе осуществлять административное производство по ст. 14.28 "Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости" и части 4 ст. 19.5 "Невыполнение в срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль)" (в данном случае - о невыполнении в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости) КоАП РФ.

Всегда рассмотрим Ваши пожелания, предложения и замечания.

в начало

Subscribe.Ru
Поддержка подписчиков
Другие рассылки этой тематики
Другие рассылки этого автора 		Подписан адрес:
Код этой рассылки: law.voproszakon 		Отписаться
Вспомнить пароль
В избранное